文/投資日報研究部

這不是(shi)(shi)結(jie)束(shu)，這甚至不是(shi)(shi)結(jie)束(shu)的開始。

劉鑾鴻作(zuo)為香(xiang)港(gang)知名富豪之(zhi)一，一向(xiang)有無寶不落的作(zuo)風，更因海嘯期(qi)間成功(gong)運作(zuo)中(zhong)核國際，股(gu)價逆(ni)勢大漲6倍而備受(shou)投資者追捧(peng)。

最近旗下的利福地(di)產(2183)宣(xuan)布易手，股份隨即出現不(bu)(bu)錯(cuo)的炒(chao)作。然(ran)而，借用丘吉爾的話，這(zhe)(zhe)不(bu)(bu)是結束，這(zhe)(zhe)甚至不(bu)(bu)是結束的開(kai)始，利福地(di)產的炒(chao)作剛剛拉開(kai)帷幕。

香港最(zui)優秀的地產殼之一(yi)。

股份于4月(yue)13日宣(xuan)布易手，劉鑾鴻將以(yi)每股5.18元(yuan)的(de)(de)價錢，出售利(li)福國際所持有的(de)(de)59.56%股份。今次(ci)的(de)(de)買家為福州地產商，三盛投(tou)資的(de)(de)創始人及總(zong)裁林榮濱。

要分析今次交易，可以從多方面入(ru)手(shou)，首先是利(li)福(fu)地產本(ben)身的(de)歷史。利(li)福(fu)是于2013年9月12日從利(li)福(fu)國(guo)際分拆(chai)上市(shi)。當時的(de)招股價為每(mei)股1.98元，發(fa)行8，360萬股，集資約1億6千萬元。

當時(shi)這個分(fen)拆在財(cai)技(ji)上(shang)十分(fen)高技(ji)術。因為(wei)利(li)福(fu)地(di)(di)產當時(shi)的主要資產是內地(di)(di)的幾塊(kuai)地(di)(di)皮(pi)，而且大部分(fen)地(di)(di)都未開始開發，也(ye)甚少正常的賣(mai)地(di)(di)或租金收入。所以當時(shi)聯(lian)交(jiao)所也(ye)曾(ceng)經拒(ju)絕這個分(fen)拆上(shang)市。但背后(hou)(hou)的團隊花(hua)了不少時(shi)間(jian)去說(shuo)服聯(lian)交(jiao)所，最終(zhong)也(ye)得到聯(lian)交(jiao)所的批準，由(you)此可見劉鑾鴻(hong)背后(hou)(hou)有財(cai)技(ji)高手。

根據利(li)(li)(li)福地(di)產(chan)上(shang)(shang)市時的(de)(de)招股(gu)文件(jian)(jian)顯示，集團主要資(zi)產(chan)是(shi)內地(di)的(de)(de)幾塊未(wei)發(fa)展地(di)皮，甚少(shao)收入，也(ye)沒有(you)甚么負(fu)(fu)債(zhai)，可見利(li)(li)(li)福地(di)產(chan)在(zai)分拆上(shang)(shang)市時已經天然地(di)具備成為(wei)(wei)一只(zhi)絕佳質地(di)殼股(gu)的(de)(de)條件(jian)(jian)。根據利(li)(li)(li)福地(di)產(chan)最新的(de)(de)年(nian)報(bao)，其總資(zi)產(chan)為(wei)(wei)18.3億港元(yuan)(yuan)，其中大部份(fen)為(wei)(wei)物業(ye)，現金、存款和流動(dong)金融資(zi)產(chan)加(jia)起來則有(you)5.06億元(yuan)(yuan)。負(fu)(fu)債(zhai)方面，只(zhi)有(you)3.5億元(yuan)(yuan)的(de)(de)稅務(wu)負(fu)(fu)債(zhai)及6百萬的(de)(de)應付款，沒有(you)其他負(fu)(fu)債(zhai)。利(li)(li)(li)福地(di)產(chan)是(shi)一只(zhi)十(shi)分干凈的(de)(de)股(gu)票(piao)。

變相封盤惜售，散戶手中只有5%的籌碼(ma)

由于(yu)利(li)(li)福地(di)產(chan)是分拆上市的(de)關系，所以(yi)在剛剛上市時會較多街(jie)(jie)貨(huo)。這顯然不是大股(gu)東(dong)想(xiang)看(kan)到的(de)，于(yu)是一(yi)輪震(zhen)蕩(dang)過(guo)后，股(gu)價很快(kuai)就跌穿(chuan)招股(gu)價，并一(yi)度低見0.9元，跌穿(chuan)1元的(de)水平，較招股(gu)價有55%的(de)跌幅。但經過(guo)長時間低位的(de)收集，現在利(li)(li)福地(di)產(chan)的(de)街(jie)(jie)貨(huo)幾乎(hu)是絕無僅有，股(gu)價亦拾級而上。

在2016年12月(yue)，利福(fu)地(di)產就發表(biao)過(guo)股權集中報告，指有(you)17名股東持有(you)17.5%的股份，連同大股東及一致行(xing)動人士持有(you)的74.91%股份，相當于已發行(xing)股本的92.4%。投資(zi)日報研(yan)究部更估計，這(zhe)只股票實(shi)際上的街(jie)貨可能少于5%！

而從股(gu)(gu)份(fen)(fen)交易(yi)的質地(di)(di)來看，在(zai)股(gu)(gu)權(quan)結構上，由(you)母公司利(li)福國(guo)際持(chi)(chi)有(you)約(yue)60%，劉鑾鴻及其(qi)家屬(shu)則私人地(di)(di)持(chi)(chi)有(you)約(yue)15%。今次出售的，是利(li)福國(guo)際持(chi)(chi)有(you)那(nei)手約(yue)60%的股(gu)(gu)份(fen)(fen)，作價是12.93億港元(yuan)，相等于(yu)利(li)福地(di)(di)產每股(gu)(gu)5.18元(yuan)。新主亦會以(yi)相同的價格去和其(qi)他股(gu)(gu)東作全(quan)面收(shou)購。

以12.93億(yi)除60%，利(li)福地產在今(jin)次賣殼(ke)中的(de)整體估值大(da)(da)約(yue)是22億(yi)元。根據2016年報，利(li)福地產的(de)資產凈(jing)值是14.77億(yi)元，今(jin)次賣殼(ke)的(de)殼(ke)價大(da)(da)約(yue)是7億(yi)元左右(you)，屬合理水(shui)平(ping)。

新主林(lin)榮濱(bin)肯用超過20億(yi)元去(qu)作(zuo)全購，也是大氣魄的表現。在這次收購之(zhi)中，林(lin)榮濱(bin)有部份(fen)資金從東興證券融(rong)資回來。

具體操(cao)作是林榮濱透(tou)過MegaRegalLimited這間公司去收(shou)購利(li)福(fu)地產(chan)(chan)，而MegaRegalLimited則會發行優先股給東(dong)興證券以獲得(de)(de)11.5億元資金去收(shou)購利(li)福(fu)地產(chan)(chan)，同時抵押了MegaRegalLimited和利(li)福(fu)地產(chan)(chan)給東(dong)興證券。值得(de)(de)留意的是部(bu)份(fen)優先股可以在全購完成6個月后兌換(huan)為17，236，625股利(li)福(fu)地產(chan)(chan)股份(fen)，相當(dang)于利(li)福(fu)地產(chan)(chan)已發行股本約4.1%。

賣殼留一(yi)手！后(hou)市可憧憬(jing)

今(jin)次賣(mai)殼交(jiao)易中出售(shou)的只有利(li)福地產約(yue)60%股份，那么劉鑾鴻(hong)私人持有的約(yue)15%股份會如(ru)何處理呢(ni)？

這其中隱含著(zhu)不少學問。在通告中，劉鑾鴻表示擬提呈5%股(gu)份接(jie)納全購要約(yue)，自己則保(bao)(bao)留(liu)(liu)約(yue)9.97%股(gu)份。劉鑾鴻私人保(bao)(bao)留(liu)(liu)9.97%股(gu)份，究竟有甚么意義呢？

首先，從財技上來說，根據《上市(shi)規則》定義，持有上市(shi)公司(si)超過10%股(gu)份，便是該(gai)公司(si)的「主要股(gu)東」及「核心關(guan)(guan)連人士(shi)」。而根據《上市(shi)規則》第8.24條，聯交所不會(hui)視(shi)「核心關(guan)(guan)連人士(shi)」為「公眾人士(shi)」，因此不會(hui)把「核心關(guan)(guan)連人士(shi)」的持股(gu)視(shi)為「公眾持股(gu)量」。反向(xiang)推(tui)理，假如持有低于10%股(gu)份，便有可能被視(shi)為「公眾持股(gu)」。

現在假設(she)利福地產(chan)新主(zhu)(zhu)(zhu)林榮濱(bin)在全購后(hou)持(chi)有(you)75%股(gu)(gu)份(fen)，加上(shang)劉(liu)鑾鴻保留的9.97%股(gu)(gu)份(fen)，他(ta)們加起來明手便可以持(chi)有(you)約85%股(gu)(gu)份(fen)，也不用向其他(ta)人配售股(gu)(gu)份(fen)以維持(chi)公眾(zhong)持(chi)股(gu)(gu)量(liang)。因為劉(liu)鑾鴻的股(gu)(gu)份(fen)可以計入「公眾(zhong)持(chi)股(gu)(gu)」。所以這個安排(pai)使(shi)得新主(zhu)(zhu)(zhu)和舊主(zhu)(zhu)(zhu)可以在全購后(hou)明手持(chi)有(you)最多(duo)的股(gu)(gu)票(piao)，是(shi)十分高明的財(cai)技，確保貨源絕對歸(gui)邊！

而從心理上分析，劉(liu)鑾鴻(hong)(hong)留(liu)有(you)一(yi)(yi)手股(gu)票，可(ke)能(neng)是看(kan)好利(li)福地產全購(gou)后的(de)(de)走勢。對于(yu)劉(liu)鑾鴻(hong)(hong)這些超(chao)一(yi)(yi)線富豪而言(yan)，幾億元的(de)(de)殼(ke)價根本不(bu)足以滿足他(ta)(ta)們(men)的(de)(de)胃(wei)口，反而在運作之中，如(ru)(ru)何(he)將利(li)潤最大(da)化，如(ru)(ru)何(he)能(neng)夠令同行眼前(qian)一(yi)(yi)亮，也是他(ta)(ta)們(men)要(yao)考慮的(de)(de)問(wen)題。所以今次劉(liu)鑾鴻(hong)(hong)決定(ding)保留(liu)股(gu)份，無疑就(jiu)是很(hen)好利(li)福地產未來(lai)的(de)(de)股(gu)價走勢，希望留(liu)有(you)的(de)(de)這一(yi)(yi)手股(gu)份，可(ke)以為(wei)他(ta)(ta)帶來(lai)額外的(de)(de)利(li)潤。

大鱷(e)前方(fang)吃(chi)肉，小散后頭(tou)喝湯

再看看劉鑾鴻對上一次(ci)在香港出手賣(mai)殼，要(yao)數(shu)中(zhong)核(he)國際(2302)的(de)(de)案例。中(zhong)核(he)國際(2302)原(yuan)名科鑄技(ji)術，于2003年1月上市。劉鑾鴻這些超級富豪，基本上不會急著賣(mai)殼。劉鑾鴻很有(you)耐性，等了5年，等到一個超有(you)實(shi)力的(de)(de)買家(jia)才肯(ken)賣(mai)。公(gong)司于2008年6月宣布獲(huo)提全購，由于當時(shi)證監會仍然未收緊買殼的(de)(de)規(gui)例，所以當時(shi)的(de)(de)交易亦都相當復(fu)雜。

當時的(de)(de)買家為中核(he)海外鈾(you)業，要約(yue)中指出，中核(he)將(jiang)以每股(gu)(gu)1.77元(yuan)的(de)(de)價錢(qian)，向公司三大(da)股(gu)(gu)東收購(gou)(gou)56.9%的(de)(de)股(gu)(gu)份，相關股(gu)(gu)份占擴(kuo)(kuo)大(da)后已(yi)發行(xing)股(gu)(gu)本(ben)的(de)(de)33%。與此(ci)同時，中核(he)將(jiang)以每股(gu)(gu)1.77元(yuan)的(de)(de)價錢(qian)，認(ren)購(gou)(gou)1.6億新股(gu)(gu)，占擴(kuo)(kuo)大(da)后股(gu)(gu)本(ben)42.0%的(de)(de)股(gu)(gu)權。最后，中核(he)亦都(dou)會(hui)認(ren)購(gou)(gou)為本(ben)金額1.06億元(yuan)的(de)(de)可(ke)(ke)換(huan)(huan)(huan)股(gu)(gu)票(piao)據，換(huan)(huan)(huan)購(gou)(gou)股(gu)(gu)亦為1.77元(yuan)。有關可(ke)(ke)換(huan)(huan)(huan)股(gu)(gu)票(piao)據若然全部兌換(huan)(huan)(huan)，可(ke)(ke)兌換(huan)(huan)(huan)成擴(kuo)(kuo)大(da)后已(yi)發行(xing)股(gu)(gu)本(ben)13.7%的(de)(de)股(gu)(gu)份。

中核同時(shi)向其他股(gu)東以每股(gu)1.82元提(ti)全(quan)購(gou)。該(gai)次要約(yue)有一個(ge)相當值得(de)留(liu)意的(de)地(di)方，就是(shi)在完成整個(ge)交易后(hou)，劉(liu)鑾鴻及其余(yu)賣方，將保留(liu)占擴(kuo)大后(hou)股(gu)本7.34%的(de)股(gu)份，和這次利福(fu)地(di)產(chan)的(de)情況十分相似。

當時正(zheng)值金融(rong)海(hai)嘯(xiao)，但中核(he)國際(ji)公布全購后股價(jia)(jia)逆市上升(sheng)(sheng)(sheng)，在2008年7月(yue)升(sheng)(sheng)(sheng)至(zhi)$6.3，比全購價(jia)(jia)高(gao)出(chu)2.5倍(bei)。在金融(rong)海(hai)嘯(xiao)期間有(you)如此成績(ji)已經是(shi)奇跡。其后雖然受海(hai)嘯(xiao)影響，蟄伏了一段時間，曾(ceng)經回(hui)到全購價(jia)(jia)。但在海(hai)嘯(xiao)剛(gang)過，又是(shi)第一批炒(chao)上的(de)股票(piao)，到2009年8月(yue)股價(jia)(jia)曾(ceng)高(gao)見(jian)12.9元(yuan)(yuan)，較要(yao)約價(jia)(jia)每(mei)股1.82元(yuan)(yuan)有(you)超(chao)過6倍(bei)的(de)升(sheng)(sheng)(sheng)幅(fu)。可見(jian)劉(liu)鑾(luan)鴻(hong)的(de)強勁(jing)往績(ji)。

而事實上，今次利福地產(chan)(chan)的易手，與中核國際(ji)其實十分相(xiang)似。利福地產(chan)(chan)于2013年9月上市，并于2017年4月易手。換言(yan)之，兩者都是上市4至5年后宣布易手。另外，在中核國際(ji)一役，原有股東(dong)保(bao)留(liu)(liu)了(le)7.34%的股份，最終享受到(dao)超(chao)過(guo)全購價6倍的升(sheng)幅，今次利福地產(chan)(chan)(2183)劉鑾鴻保(bao)留(liu)(liu)了(le)9.97%股份，看(kan)來是想(xiang)重(zhong)演中核國際(ji)輝煌的一幕。

新(xin)主(zhu)非(fei)等閑(xian)，買殼不為炒作(zuo)

最后是今次易(yi)手(shou)新主(zhu)的(de)數據，利福(fu)(fu)地(di)(di)產(chan)的(de)新主(zhu)是林榮濱，48歲，是福(fu)(fu)建三盛(sheng)房(fang)地(di)(di)產(chan)開(kai)發有限公(gong)(gong)司(si)(si)的(de)董事(shi)長，根據地(di)(di)在(zai)福(fu)(fu)建省福(fu)(fu)州(zhou)(zhou)市，但亦在(zai)紐約(yue)、香(xiang)港(gang)、北京、濟南、青島、成都、揚州(zhou)(zhou)、泉州(zhou)(zhou)、廈門(men)、寧德等30余個城市有房(fang)地(di)(di)產(chan)業務。而(er)除了主(zhu)業地(di)(di)產(chan)旗艦(jian)公(gong)(gong)司(si)(si)之(zhi)外(wai)，林榮濱旗下還有其他各樣的(de)生意及公(gong)(gong)司(si)(si)，例如福(fu)(fu)州(zhou)(zhou)三威橡(xiang)塑化工(gong)有限公(gong)(gong)司(si)(si)、福(fu)(fu)州(zhou)(zhou)東方旭日高爾夫房(fang)地(di)(di)產(chan)開(kai)發有限公(gong)(gong)司(si)(si)、福(fu)(fu)建伯爾尼物(wu)業管(guan)理股(gu)份有限公(gong)(gong)司(si)(si)等。

其實，在2012年的(de)(de)時(shi)已經有消(xiao)息傳(chuan)出指三盛集團(tuan)計劃H股上(shang)(shang)市事宜。但一直未(wei)有實行，直至月前才(cai)正式(shi)選(xuan)擇了借殼這(zhe)個方法，相(xiang)信這(zhe)是管理(li)層深思熟慮后的(de)(de)結(jie)果。估計選(xuan)擇借殼的(de)(de)好處是可以把握最佳的(de)(de)時(shi)機把手上(shang)(shang)的(de)(de)資產分階(jie)段(duan)注(zhu)入，不用一下子便整(zheng)體上(shang)(shang)市。

正如(ru)前(qian)述，林(lin)榮濱(bin)及三(san)盛(sheng)集(ji)(ji)團旗下的資(zi)產(chan)頗(po)為多元化(hua)。例(li)如(ru)，林(lin)榮濱(bin)早(zao)期(qi)以橡塑發泡制造業起家，2000年(nian)開始涉足(zu)房地產(chan)領域，2001年(nian)創(chuang)建(jian)(jian)三(san)盛(sheng)地產(chan)。另(ling)外，三(san)盛(sheng)集(ji)(ji)團亦參(can)股了福建(jian)(jian)興業銀行、國都(dou)證券、福建(jian)(jian)華通銀行等金融企業。產(chan)業橫跨多個范疇。

至(zhi)于(yu)林榮濱(bin)其人，關于(yu)他的(de)(de)公開資(zi)料不(bu)多(duo)，筆者(zhe)只(zhi)找到(dao)他是全國工商(shang)聯房地產商(shang)會(hui)(hui)(hui)副會(hui)(hui)(hui)長(chang)、福(fu)建(jian)省(sheng)(sheng)政協第十屆常委(wei)、福(fu)建(jian)省(sheng)(sheng)工商(shang)業聯合會(hui)(hui)(hui)(總(zong)商(shang)會(hui)(hui)(hui))副會(hui)(hui)(hui)長(chang)等頭(tou)銜。但筆者(zhe)隱然(ran)覺得他的(de)(de)故事(shi)和另一位近(jin)年在香(xiang)港股壇大出風頭(tou)的(de)(de)內地富豪(hao)十分相似。那就是季(ji)昌(chang)群(qun)。

他們(men)兩個都是(shi)以房地產為(wei)主(zhu)業。在進(jin)入香(xiang)港(gang)股(gu)壇(tan)之前(qian)，二(er)人(ren)都十分神(shen)秘，只是(shi)在自己的(de)(de)根據(ju)地有名氣，季昌(chang)群(qun)(qun)(qun)在南京；林(lin)(lin)榮濱在福州。而他們(men)進(jin)入香(xiang)港(gang)股(gu)壇(tan)的(de)(de)方法(fa)，都是(shi)向本地股(gu)壇(tan)的(de)(de)超級(ji)高手買殼，打響名堂。林(lin)(lin)榮濱向劉鑾(luan)鴻買入利福地產；季昌(chang)群(qun)(qun)(qun)向簡志堅買入匯多利(607)，輾轉打造成幾百億的(de)(de)豐盛控股(gu)。按道理，能夠(gou)和劉鑾(luan)鴻、簡志堅這些(xie)大孖沙交手的(de)(de)都不是(shi)等閑之輩(bei)，所以筆者也十分關注林(lin)(lin)榮濱會否和季昌(chang)群(qun)(qun)(qun)一樣，把利福地產打造成他在香(xiang)港(gang)的(de)(de)百億旗艦公司。