每經編輯｜每經記者 黃博文 每經編輯 楊 翼    

每經記者 黃博文 每經編輯 楊 翼

2016年以來，房企的危機感更加強烈，特別是一二線城市房價瘋漲、地王頻出，讓大多數房企堅定了轉型之路，傳統的買地賣房已難以為繼，以資源整合為基礎的城市運營成為開發商謀求戰略升級、拓展新增長級的方向。

對此，在由每日經濟新聞和成都商報社主辦的第六家中國價值地產年會上，與會房企大佬通過圓桌論壇的形式，就城市運營與地產開發的關系等話題展開了熱烈討論。

涉足城市運營商的房企均表示，城市運營是未來房企轉型的必由之路，但不應放棄潛力巨大的開發業務，而是要做好兩者的平衡。

地產開發仍是巨大市場

對于城市運營與地產開發的關系，行業大佬們首先對地產開發未來的發展前景進行了討論。

首先人口因素對房地產開發至關重要，而在地產業內，萬科對人口趨勢的研究受到認可。在今年6月的一次演講中，萬科高級副總裁譚華杰曾表示，如果按照常住人口來計算，我國2015年的城市化率約為50%；如果按照戶籍人口來算大概是40%。根據發達國家的經驗來看，我國應該還處在一個中間位置，也就是說，我國的城市化大概僅完成了一半。

世聯行副總經理、董事會秘書袁鴻昌在主持本次圓桌論壇時表示，世聯行研究得出一個一平方米定律，從發達國家案例來看，日本基本上每年新增住宅面積1億~1.3億平方米，平均每人每年新增1平方米，美國每年新增住宅150萬套，平均每人每年新增1~2平方米，因此國內開發商增強開發這一塊，未來還將持續。

金科股份董事長蔣思海則表示，未來10年，房地產行業會維持在高位運行，銷售面積在10億平方米以上，銷售額也在10萬億元左右，但區域分化會加大，企業保持合適的規模很有必要。

新希望地產集團總裁張明貴也持有類似觀點。他認為，從需求端來講，長期需求的存在，說明城鎮化的過程還遠沒有結束，同時我國在城市改造過程中還誕生了新的需求；而從供給端來講，產品迭代也會產生大量新增供給。

從國外發達國家走過的道路來看，不動產一直是在往上走，雖然發展過程有一些振蕩，但就過去二十年的發展情況來看，長期是向好的，另外從房地產在GDP中的占有率來看，我國的并不算高，很多發達國家的占比反而更大。

在討論開發商轉型房地產運營商問題時，蔣思海則指出，城市運營商概念談了很多年，每個運營商對此的理解不一樣，城市運營商是通過對資源要素充分認識后，通過市場、法律或者其他創新，把城市的增值和優勢資源發揮出來，這是城市的運營。作為企業來講，也是圍繞城市發展的規劃和目標，通過企業自身的市場化機制和手段，把產品有效的融合為城市的一部分。

開發和運營如何平衡

一邊是利潤豐厚的開發業務，一邊是代表轉型方向的城市運營，在開發商向城市運營商的轉型路徑中，如何分配公司資源、平衡運營開發也就成為操盤者面臨的難題。

事實上，一直以來，開發商除房產開發外也參與許多城市功能的建設，比如修建公園，開發商業綜合體，建設旅游設施等。

因此，中天城投集團執行總裁張智就指出，開發、運營不能簡單劃分，當開發商的業務已延伸到城市運營且獲取收益，就已是承載城市運營使命的開發商了。

蔣思海也認為，開發和城市運營不能分隔，城市運營是開發的有序延續和補充，開發一個項目可能5年就結束了，如何把客戶變成用戶，就需要把短短5年時間，變為70年的有效“生命”周期。

提及開發商，不外乎用銷售額、土地儲備、區域分布等幾個指標去框定，但城市運營是一個比較復雜的概念，應該用什么指標去衡量？或者用怎樣的維度去掌控必要的資源？這也就牽涉到城市運營該怎樣運作等問題。

張明貴認為，城市運營應該走市場化道路，比如大盤項目打包上市、證券化都是未來方向，再進一步做社區運營商、園區運營商。

張智則表示，開發商轉型城市運營不簡單，應該考慮的緯度比一般開發多出很多，除硬件建設，還包括人口導入、文化引進，使業主能夠喜歡上這個地方，這才是城市運營商的內功所在。

在論壇現場，還有一些開發企業的操盤手認為，城市運營并非對所有房企都適合，對中小規模開發商而言，應該在微觀層面做運營思維。

對此，東原地產集團營銷管理中心總經理陳文指出，出身西南的開發企業在轉型方面壓力更大，這個地方成長起來的房地產公司，跟行業很多主流企業的玩法不太一樣。西南的企業要做城市運營，需要通過運營這個端口去擠利潤，因此在運營這方面可以做小一點；此外，運營思維是解決1+1大于2等問題。在未來10年，開發商的責任在于給業主搭建一個好的生活平臺，集合交通、教育、醫療、商業等系列配套，讓業主在社區里面可以安居樂業。