2016年，中國的房(fang)地(di)產(chan)市(shi)場可謂經(jing)歷了(le)“冰火兩重天”：一(yi)邊，不(bu)少中小城(cheng)(cheng)市(shi)大量商品(pin)房(fang)賣不(bu)出去，地(di)方企業合力采取補貼(tie)、促銷等(deng)手段去庫(ku)存；另(ling)一(yi)邊，一(yi)些(xie)大中城(cheng)(cheng)市(shi)銷售漸熱，房(fang)價在不(bu)經(jing)意間過快上漲(zhang)，10月份(fen)前后的限(xian)購限(xian)貸等(deng)調(diao)控措施又(you)讓市(shi)場快速(su)降溫，和著(zhu)季節更替一(yi)夜入秋。

樓(lou)市為(wei)何(he)突然坐上“過山(shan)車”？該如(ru)何(he)看(kan)待本輪樓(lou)市調控？讓房地(di)產業(ye)行穩致遠(yuan)，未(wei)來應當(dang)如(ru)何(he)作(zuo)為(wei)？近日，本報記者獨家專訪萬科總裁郁亮(liang)，請這位中(zhong)國房地(di)產龍頭(tou)企業(ye)的(de)領(ling)航者盤點他眼中(zhong)的(de)樓(lou)市2016。

“面(mian)粉不能(neng)貴過面(mian)包”，“崩盤”風險并不存在

樓市(shi)調控政策(ce)有必要、很及(ji)時(shi)

“年初的市(shi)(shi)場氛圍遠不像6月份之后。當時，我們還專門設立了(le)去庫(ku)存獎(jiang)項，想盡辦(ban)法(fa)促銷。”回顧今年樓市(shi)(shi)的變化，郁亮直言“沒有預料到(dao)”。

樓市突(tu)然坐上“過山車”，背(bei)后原(yuan)因何在(zai)？

“今年這一(yi)輪(lun)房(fang)價(jia)過快上漲的(de)(de)(de)一(yi)個重要特征就(jiu)是(shi)金(jin)融(rong)化(hua)，在一(yi)些(xie)(xie)城市，金(jin)融(rong)杠(gang)(gang)桿(gan)(gan)確(que)實出了些(xie)(xie)問題。”郁(yu)亮具(ju)(ju)體分(fen)析道，一(yi)方(fang)面，社會上貨幣總量擴大、買(mai)房(fang)杠(gang)(gang)桿(gan)(gan)過高(gao)(gao)，使得很(hen)多沒有足夠購買(mai)力(li)的(de)(de)(de)人也去搶購房(fang)子，助(zhu)長了市場恐慌情緒，一(yi)些(xie)(xie)地(di)方(fang)出現的(de)(de)(de)“首付貸”更是(shi)將調(diao)節(jie)買(mai)房(fang)需求(qiu)的(de)(de)(de)重要工(gong)具(ju)(ju)——首付比(bi)例(li)給“廢掉了”；另一(yi)方(fang)面，買(mai)地(di)能用杠(gang)(gang)桿(gan)(gan)，也使得一(yi)些(xie)(xie)愿意冒險(xian)的(de)(de)(de)開發商高(gao)(gao)價(jia)競(jing)拍、推高(gao)(gao)了地(di)價(jia)，從而推高(gao)(gao)了房(fang)價(jia)，“一(yi)般來說，地(di)價(jia)房(fang)價(jia)比(bi)在1/3左右比(bi)較合理(li)，但有些(xie)(xie)地(di)方(fang)卻超(chao)過了60%，‘面粉貴過面包’。我們也是(shi)進(jin)退維谷，買(mai)地(di)有巨大風(feng)險(xian)，不買(mai)就(jiu)會被擠出市場。”

針對房(fang)價(jia)過快上漲的問題，一些(xie)大(da)中(zhong)城(cheng)市(shi)(shi)于10月(yue)(yue)份(fen)前(qian)后出臺了(le)限(xian)購限(xian)貸等(deng)調(diao)控措施(shi)。調(diao)控在10月(yue)(yue)當(dang)月(yue)(yue)便見到成效：據(ju)國家統計局初步測算，10月(yue)(yue)份(fen)一、二線城(cheng)市(shi)(shi)新建(jian)商品住宅價(jia)格環比分(fen)別上漲0.5%和(he)1.3%，分(fen)別比9月(yue)(yue)份(fen)回落2.8和(he)1.0個百分(fen)點。70個大(da)中(zhong)城(cheng)市(shi)(shi)中(zhong)，一線城(cheng)市(shi)(shi)和(he)二線城(cheng)市(shi)(shi)房(fang)地(di)產市(shi)(shi)場明顯降溫(wen)。

“這(zhe)一次調(diao)控很(hen)有必要(yao)，也非常及(ji)時(shi)。”郁亮(liang)評價(jia)道(dao)(dao)，目(mu)前行業(ye)整體仍處于去庫(ku)存階段(duan)，但問題(ti)在(zai)于20多個(ge)主(zhu)要(yao)城市(shi)的(de)過快上漲很(hen)可(ke)能蔓延到(dao)別的(de)城市(shi)，“在(zai)這(zhe)個(ge)關(guan)頭‘踩剎車’非常有必要(yao)，否則一旦持續(xu)下去，可(ke)能會給宏(hong)觀(guan)經濟和行業(ye)發展帶(dai)來(lai)(lai)不小(xiao)的(de)麻煩。”郁亮(liang)認(ren)為，從短期來(lai)(lai)看，調(diao)控立竿見影地把房價(jia)與地價(jia)拉回(hui)了理性的(de)軌道(dao)(dao)，“只有地價(jia)房價(jia)比回(hui)到(dao)正(zheng)常的(de)區間，房地產業(ye)才有更(geng)加可(ke)持續(xu)的(de)未來(lai)(lai)。”

有人認為，限購限貸會抑(yi)制住合理的自(zi)住型需求、改善型需求，造成“誤(wu)傷(shang)”。郁亮認為，“兩害(hai)相權取(qu)其輕，‘剎車’過程中難免有些‘誤(wu)傷(shang)’，但不這么做，會有更大的風險出(chu)現。”

今后(hou)幾年，樓市(shi)走勢會怎樣，部分城(cheng)市(shi)會否面臨“崩盤”風險？

“未來(lai)一年(nian)(nian)內(nei)，全國商品(pin)住房成交量(liang)很有(you)可能大(da)幅下(xia)降，前期房價上漲過快的(de)(de)城市，價格也可能回(hui)落。”在(zai)郁亮看(kan)來(lai)，“崩盤”的(de)(de)風險(xian)在(zai)我國并(bing)不(bu)存(cun)在(zai)，“杠(gang)桿(gan)過高(gao)是房地(di)產市場泡(pao)沫破裂(lie)的(de)(de)根源。目前，各(ge)國按揭貸款(kuan)最低首(shou)付(fu)大(da)多在(zai)20%以下(xia)，還有(you)零首(shou)付(fu)的(de)(de)，而(er)我國的(de)(de)首(shou)付(fu)比例始終較高(gao)，且居民(min)儲蓄率一直(zhi)處(chu)于高(gao)位，償本付(fu)息能力強，杠(gang)桿(gan)風險(xian)較低。過去幾(ji)年(nian)(nian)的(de)(de)炒(chao)房行為(wei)已經很少見了，政府調控(kong)手段也很有(you)效很及(ji)時，房地(di)產的(de)(de)總體杠(gang)桿(gan)水平(ping)能得到有(you)效控(kong)制。”

同(tong)時(shi)，隨著人(ren)口集聚(ju)形(xing)勢的(de)變化(hua)，不同(tong)城市(shi)間的(de)樓市(shi)分化(hua)也(ye)(ye)將(jiang)加劇(ju)。此輪(lun)房價上漲(zhang)，除了北上廣深之外，“領漲(zhang)者”中還出現了合肥、鄭州、武漢等一些(xie)高鐵通達(da)的(de)省會城市(shi)，“這些(xie)城市(shi)以前還算(suan)價格洼地，隨著前去(qu)(qu)就(jiu)業的(de)年(nian)輕人(ren)越來(lai)(lai)越多，房價也(ye)(ye)都起來(lai)(lai)了。相反，在長春、沈陽、大(da)連(lian)、唐山等城市(shi)，萬科去(qu)(qu)庫存的(de)壓力還比較大(da)。在一些(xie)四、五(wu)線城市(shi)，庫存3年(nian)以上甚至10年(nian)以上的(de)房子也(ye)(ye)都有。不是(shi)(shi)沒(mei)錢(qian)買，而是(shi)(shi)沒(mei)人(ren)買。”

不能今(jin)天(tian)“魚翅撈飯(fan)”、明天(tian)“喝(he)西北(bei)風”

房地產行(xing)業(ye)需要健康穩定發展(zhan)

有人簡單地認為，對于房地產(chan)企業而言，房價漲得越快越高，日子(zi)就越好過。他們的真(zhen)實(shi)想法(fa)是這樣嗎？

“作為吃這碗飯的(de)人，我們希望是(shi)‘常(chang)(chang)吃常(chang)(chang)有(you)’，而不是(shi)‘暴飲暴食’，今天(tian)‘魚(yu)翅撈飯’、明天(tian)‘喝西北(bei)風’。如果房價(jia)暴漲暴落(luo)，對(dui)所有(you)人都是(shi)傷害，對(dui)我們也不例外。”郁亮坦言，實現(xian)健康穩定(ding)的(de)發展，是(shi)房地產企業與老百姓(xing)(49.430, -0.25, -0.50%)共同(tong)的(de)目標。

那么(me)，“健康穩定(ding)(ding)發(fa)展”包括哪些方面，應該如何界定(ding)(ding)呢(ni)？郁亮描(miao)繪了三個標準(zhun)：

第一(yi)個，是行業(ye)必須回(hui)歸到為普通老百姓解決住(zhu)房問題(ti)上來(lai)。一(yi)個城市(shi)要(yao)發展產業(ye)，需要(yao)相對合(he)適的房價，否則留不住(zhu)人；老百姓要(yao)有獲得感、幸福感，也需要(yao)住(zhu)有所居，“人人頭上有片瓦”。

第二個標準，行業一(yi)定(ding)(ding)要(yao)為國(guo)家經(jing)濟的穩定(ding)(ding)發展做積極貢獻。“房地(di)產(chan)業每年有10萬(wan)億元(yuan)左(zuo)右(you)的銷售額，相關(guan)的上下游產(chan)業鏈很(hen)長，牽扯面很(hen)廣。”郁亮表示，目前房地(di)產(chan)一(yi)年的增加值占GDP的比(bi)重(zhong)已經(jing)超過了6%。“我國(guo)經(jing)濟正處于(yu)三期(qi)疊加、轉(zhuan)型升級(ji)的關(guan)鍵(jian)階段，需要(yao)保持房地(di)產(chan)市場平穩發展、避免大起大落(luo)。”

第三(san)個標準，就(jiu)是不要因為房地產(chan)行(xing)業的(de)暴漲形成資(zi)產(chan)泡沫，從而給國家造成金融風險。

價(jia)格是(shi)市場(chang)的風向標(biao)，房(fang)(fang)價(jia)也體現著房(fang)(fang)地(di)產市場(chang)的健康水(shui)平。那(nei)房(fang)(fang)價(jia)如何(he)變化才是(shi)最理(li)想的呢？

“在中國(guo)，有房的(de)人還是(shi)大多數。住房是(shi)家庭一(yi)(yi)生(sheng)最(zui)大的(de)消費，也(ye)蘊(yun)藏著(zhu)一(yi)(yi)個(ge)家庭最(zui)大的(de)財富。如(ru)果(guo)房價(jia)下跌(die)，大多數人并不(bu)會得(de)益(yi)。當然(ran)，房價(jia)過快上漲(zhang)也(ye)會帶(dai)來不(bu)少問題。”郁亮覺得(de)，如(ru)果(guo)一(yi)(yi)座城(cheng)市的(de)房價(jia)能隨(sui)著(zhu)居(ju)(ju)民(min)收入(ru)的(de)增(zeng)(zeng)加實(shi)現溫和上漲(zhang)，增(zeng)(zeng)速(su)(su)又比居(ju)(ju)民(min)收入(ru)的(de)增(zeng)(zeng)速(su)(su)略(lve)低，應(ying)該是(shi)最(zui)理想的(de)選擇。

“剎車”不(bu)能(neng)踩太久，光調控(kong)需(xu)求還(huan)不(bu)夠

要建立長效機制，讓普通人住(zhu)上好(hao)房子(zi)

“‘剎(cha)車’不(bu)能踩太久，光(guang)靠需求側調(diao)控也遠(yuan)遠(yuan)不(bu)夠(gou)。”在郁(yu)(yu)亮看來，房地產業要實(shi)現(xian)長期健(jian)康發展，關鍵(jian)在于利用(yong)踩“剎(cha)車”后的(de)寶貴時機，建(jian)立(li)長效機制、增加有效供給(gei)。對此(ci)，郁(yu)(yu)亮給(gei)出(chu)了(le)具體建(jian)議：

——建立(li)土(tu)地多(duo)元化供應(ying)制度，增(zeng)加土(tu)地供給。

“現在大中城市(shi)(shi)蓋樓，最(zui)大問(wen)題是(shi)土(tu)地(di)(di)供應量(liang)不足。表面上(shang)看，這些城市(shi)(shi)能用于開發建(jian)設(she)的(de)土(tu)地(di)(di)確實(shi)很(hen)少了，但往(wang)深(shen)里(li)分(fen)析，也(ye)與土(tu)地(di)(di)供應制(zhi)度(du)有(you)關(guan)。”郁亮(liang)認為(wei)，過(guo)去城市(shi)(shi)發展起步(bu)階段，土(tu)地(di)(di)強制(zhi)收(shou)儲、政府“一個口子”供地(di)(di)的(de)方式(shi)曾(ceng)經發揮過(guo)重要作用，但在目前，存(cun)量(liang)土(tu)地(di)(di)漸(jian)成主(zhu)流，征收(shou)拆遷成本大幅提(ti)高，“地(di)(di)拆不動，就供不出來”。他建(jian)議，我國可(ke)以探索建(jian)立土(tu)地(di)(di)市(shi)(shi)場多元(yuan)化供應制(zhi)度(du)，允許讓有(you)土(tu)地(di)(di)一方根據規則(ze)跟買地(di)(di)的(de)人談、讓市(shi)(shi)場主(zhu)體自行談判交易，從(cong)而提(ti)高存(cun)量(liang)土(tu)地(di)(di)流轉(zhuan)效(xiao)率(lv)、快(kuai)速增加有(you)效(xiao)供給，“這也(ye)將從(cong)根本上(shang)緩(huan)解供需矛(mao)盾、遏制(zhi)房價(jia)的(de)過(guo)快(kuai)上(shang)漲。”

——通過(guo)政策(ce)傾斜，提高居住用(yong)地比(bi)例(li)。

“在(zai)東京、巴黎、倫敦等很多(duo)城(cheng)(cheng)市，工(gong)業(ye)用(yong)(yong)地(di)(di)占土(tu)(tu)地(di)(di)供應的比例僅為(wei)6%左右(you)，國內城(cheng)(cheng)市卻往往在(zai)百(bai)分之十幾以上，由此也擠壓(ya)了住宅(zhai)(zhai)用(yong)(yong)地(di)(di)比例。”郁亮告訴記者，像北京、上海、深圳，居住用(yong)(yong)地(di)(di)占城(cheng)(cheng)市建(jian)設用(yong)(yong)地(di)(di)面(mian)積的比重不(bu)足(zu)東京的一半，“廠房建(jian)得(de)再(zai)多(duo)、GDP做(zuo)得(de)再(zai)大，企業(ye)員工(gong)買(mai)不(bu)到、買(mai)不(bu)起房子，也不(bu)利于城(cheng)(cheng)市的長遠(yuan)發(fa)展。因(yin)此，未來土(tu)(tu)地(di)(di)用(yong)(yong)途應該更多(duo)向住宅(zhai)(zhai)傾斜(xie)。”

——完善相(xiang)關標準，提高(gao)土地(di)使用效率。

“按(an)今天的(de)(de)(de)建(jian)筑技(ji)術水平(ping)來講，容(rong)積(ji)(ji)率是可以提高(gao)的(de)(de)(de)。在寸(cun)土寸(cun)金的(de)(de)(de)城市里讓樓往高(gao)空發展，完全能把土地(di)節(jie)約出來。”郁亮坦言，目前的(de)(de)(de)行業(ye)標準(zhun)對容(rong)積(ji)(ji)率的(de)(de)(de)要(yao)求還有(you)(you)些(xie)保守(shou)。此外(wai)，有(you)(you)些(xie)建(jian)筑業(ye)中的(de)(de)(de)技(ji)術標準(zhun)還是上世(shi)紀50年(nian)代延續(xu)下來的(de)(de)(de)，與現實不相適應。比(bi)如，一(yi)些(xie)城市依(yi)然要(yao)求，冬至或(huo)大寒(han)那天，屋(wu)內日照時(shi)間(jian)要(yao)超(chao)2個小(xiao)時(shi)。“作出這個要(yao)求，是因為(wei)那時(shi)大多數老(lao)百姓家里沒(mei)有(you)(you)暖氣(qi)。但現在取暖條(tiao)件(jian)改善了，2小(xiao)時(shi)日照也(ye)可以沒(mei)有(you)(you)啊。”郁亮補充(chong)道，隨著機械通(tong)風技(ji)術的(de)(de)(de)成(cheng)熟，也(ye)不一(yi)定非得要(yao)求明廚明衛，“要(yao)讓更多普通(tong)人有(you)(you)便宜房子住，這些(xie)影響房間(jian)布局、推高(gao)建(jian)設成(cheng)本的(de)(de)(de)要(yao)求其實可以研(yan)究作出改變。”

郁亮還認(ren)為，在商品房(fang)市(shi)場(chang)外(wai)，應大力(li)發(fa)展租賃市(shi)場(chang)，為新市(shi)民(min)提(ti)供更多可承(cheng)受的住房(fang)；借助(zhu)軌(gui)道交通，加快建設既有(you)產業功(gong)能(neng)又(you)有(you)居住功(gong)能(neng)、既宜(yi)居又(you)宜(yi)業的衛(wei)星城和城市(shi)群(qun)，從而疏散(san)核心(xin)城區人口，并為大量新市(shi)民(min)家庭提(ti)供符合其(qi)收入水(shui)平的購房(fang)定居機會。

房地產市(shi)(shi)場(chang)(chang)長(chang)期(qi)健康發展，既要靠市(shi)(shi)長(chang)，也得靠市(shi)(shi)場(chang)(chang)。房地產企業(ye)作為(wei)市(shi)(shi)場(chang)(chang)主體(ti)，應該如何(he)作為(wei)呢？

“企業就干一條，就是提供城市里面(mian)需要的(de)產品和服務，為(wei)普通人(ren)(ren)蓋好房(fang)(fang)(fang)子(zi)，蓋有人(ren)(ren)用的(de)房(fang)(fang)(fang)子(zi)。”2016年，深耕房(fang)(fang)(fang)地(di)產業28年的(de)萬科首(shou)次躋身(shen)世界500強。在郁亮看(kan)來，今后行業集(ji)中度會(hui)越來越高，龍頭(tou)企業的(de)責任也會(hui)越來越大，“我們一直不做地(di)王、不囤地(di)、不捂盤，而(er)是追求做好房(fang)(fang)(fang)子(zi)、好服務、好鄰(lin)居。作為(wei)城市配套(tao)服務商，我們要跟(gen)著城市發展(zhan)變化(hua)(hua)走(zou)、跟(gen)著客戶變化(hua)(hua)走(zou)。”

如(ru)何(he)跟著變(bian)化(hua)走？郁亮舉例說(shuo)，當前，年輕一代消費觀念轉變(bian)、互聯網(wang)技術應用(yong)、人口老(lao)齡(ling)化(hua)等(deng)(deng)趨勢催(cui)生了(le)大(da)量新(xin)型房地產服務需求，養老(lao)、物流、教育(yu)、度假(jia)、創業等(deng)(deng)新(xin)興(xing)領(ling)域(yu)剛剛起步(bu)，“我(wo)們要圍繞這些變(bian)化(hua)做出改變(bian)。比如(ru)，在北上(shang)廣(guang)深(shen)等(deng)(deng)城市(shi)發展青年公(gong)寓(yu)，把閑置的、低用(yong)途的住(zhu)宅改造成(cheng)適(shi)合年輕人居住(zhu)的空間；又如(ru)，在社區(qu)里建設養老(lao)院等(deng)(deng)等(deng)(deng)。”