◎李宇嘉

9月18日，杭州市住房保障和房產管理局網站發布消息，杭州市將于9月19日起實施住房限購。限購政策明確，在杭州市區限購范圍內暫停向擁有1套及以上住房的非杭州市戶籍居民家庭出售住房，包括新建商品住房和二手住房。

從過去的經驗看，打壓“需求端”只會短期內抑制房價上漲速度，不改變房價上漲趨勢。觀察樓市中期走勢，資金流向是最重要的指標。

去年以來，主要城市房價快速上漲，多半要拜資金面火熱所賜。8月，人民幣貸款增加9487億元，同比多增1391億元。住戶部門貸款增加6755億元，其中，以住房按揭貸款為主的中長期貸款增加5286億元，占8月份新增貸款的一半以上。

銀行貸款全面轉向居民房貸。銀行逐鹿房貸份額，杠桿率迅速攀升。2015年末，我國房貸杠桿率（房貸余額/存量商品住房價值）為39.5%，2008年僅為18%。但是，杠桿推動樓市景氣的同時，也會積累泡沫，內生出資金退場的動能。

2013年以來，規范影子銀行的一攬子措施發布，表外資金開始“回表”。2014年12月27日，銀行同業存款項下各類存放納入存款范圍；2015年10月1日，商業銀行存貸比75%的紅線被取消，銀行以表外來突破紅線的激勵弱化了。由此，存款資金流向可以作為監測區域間資金面的一個重要指標。

同業存款，顧名思義是金融機構之間的存款，主要是非銀行金融機構在銀行的存款，包括保險公司、基金公司、證券公司和信托公司等在商業銀行的存款。

京滬深等熱點城市，多為全國或區域金融中心，交易所、證券公司、私募公募和保險公司總部均集中在這些城市，這些城市也就成為資金“東南飛”和同業存款的集中地。據海通證券研究，同業存款“入表”后，2015年當年的存款新增了22萬億元，為2014年新增存款（10萬億元）的2.2倍，其中9萬億元為同業存款，這些資金多數流入京滬深等城市。

2015年5月，社科院發布的《城市競爭力藍皮書》顯示，中國城市人均存款余額排名前5的城市依次是香港、深圳、北京、澳門和上海，顯示資金或更傾向于東部城市。近年來，由于傳統產業陷入“產能過剩”，資本市場快速發展、熱點城市樓市金融屬性凸顯，借助于金融創新，東部對全國資金的虹吸效應在強化。

2015年末，16家上市銀行中，8家股份制銀行總資產或貸款規模僅為5家國有銀行總量的1/3，而同業資產總額則為國有銀行同業資產總額的77%。

這意味著，以城商行為主的股份制銀行，成為同業資金的主要貢獻者。財新網統計，近年來同業資產占總資產超過30%的銀行中，多數為廣西、四川、湖南等中西部城商行。2015年，由于資本市場異常火爆，熱點城市房價暴漲，資金快速流入京滬深等城市。當年，京滬深存款余額增速分別為28.4%、40.4%和54.7%，遠遠高于全國15%的水平。但是，2016年以來，三地存款增速明顯回落，7月份，三地存款余額增速分別僅為1.3%、-0.2%和2.7%，遠低于全國12.9%的水平。

或許，存貸比松綁、同業存款“回表”的效應已減弱。但是，不可忽視的是，樓市寬裕的資金面可能正在變化。截至今年7月份，根據國家統計局數據，京滬深新房價格同比分別上漲41.3%、33.1%和22.7%，這是有記錄以來最大的漲幅。在經濟基本面并不樂觀、人口流入放緩的情況下，三地房價出現如此大幅度的上漲，與借助杠桿流入的資金關系最大。

與此同時，前8個月，在住宅用地出讓建筑面積僅完成年度目標28%的情況下，滬深土地出讓金卻同比大幅增長。7~ 8月份，滬深土地市場再次刷新歷史紀錄，上海土地出讓金總額達到623億元，超過上半年出讓金總額，單月出讓金額創35個月新高，而且在8月份打破了全國住宅用地總價和單價的“地王”紀錄；8月份，深圳打破了塵封6年之久的全國總價“地王”紀錄。但是，在土地市場火熱、房貸利率屢創新低、滬深房價創新高的背景下，資金面卻在發生微妙的變化。如上數據顯示，三地存款流入出現放緩的跡象，而滬深個人住房貸款增量也連續3個月回落。

資金和杠桿推動的樓市繁榮，不僅泡沫非常明顯，而且對資金面、市場信心，甚至是政策變化都非常敏感。“去庫存”戰略實施2年以來，全面糾偏已成為近期樓市政策的一個基調，如重啟“限購”、控制投資需求等等，而資產泡沫也甚囂塵上。資金面結構性收緊，則被認為是抑制資產泡沫的關鍵。

若資金面不再友好，“需求端”對熱點城市的未來或許不再那么樂觀了。結合今年以來海外購房潮、海外資產配置潮、外匯儲備連續縮水等，需要密切關注樓市資金面的變化。

（作者為深圳市房地產研究中心研究員）