每經編輯｜杜冉樂    

（圖片由杜冉樂現場拍攝）

每經記者 杜冉樂

9月11日，上海陸家嘴，細雨霏霏。秋雨中，行人匆匆，更無心賞景。在高聳入云的上海中心大廈，一群高凈值投資人正在熱議遠在美國的房產投資潮。

“投資九鼎，拿美國綠卡”，說的就是九鼎投資（600053，SH），即通過投資布魯克林高地公寓進行移民。九鼎透露，該項目對應3300萬美元的美國EB-5（投資移民）基金，單位門檻50萬美元。

九鼎美國相關負責人表示，他們選項目不考慮太大的，因為風險不可控。該基金作為夾層基金，最終由九鼎做劣后兜底。

當前，美國核心城市房價迎來一波上漲潮。在國內市場上冒出了大量的EB-5房產投資項目。但第三方移民機構表示，每年申請配額有限，且獲取永久移民須等待五年及項目爛尾等風險仍不容忽視。

借綠卡發起美元地產基金

被稱之為“亞洲500強移民投資機構”的世貿通一位投資移民分析師介紹說，美國EB5項目就是一個投資移民政策，一個要求是有能力投資50萬美元，一個是須證明資金來源合法。

記者上網搜了一下，輸入“EB5項目”關鍵詞，    立刻就彈出了像紐約皇后哈萊角1號、哈德孫城市廣場二期等很多投資移民項目。但以九鼎在國內投資界的名氣與業績，也成了九鼎美國分支機構董事總經理祝小翰現場推介布魯克林高地公寓的一個最好說辭。

九鼎投資（美國）董事總經理祝小翰介紹說，九鼎美國公司成立于2013年，已投資了5個項目，涉及酒店、出租公寓開發等。

“美國時隔8到10年就會發生一次經濟危機。一旦危機來臨，很多美國人要租房子住，出租公寓有反經濟周期性。”九鼎美國上述相關負責人表示，他們投資時會考慮當地人口與就業增長強勁，注重體驗性，選擇與當地保守型房企及機構投資者合作。

《每日經濟新聞》記者獲取的一份權威資料顯示，上述項目總投資1.363億美元，其中涉及66個EB人的EB-5基金為3300萬美元，占總投資的24%，銀行貸款占比37%，股權資金占比39%。

上述股權資金之中，九鼎出資占比55%，喬納森羅斯集團（紐約最大的綜合社區開發商之一）與CBD公司（美股上市的美國專業投資管理及地產開發商）合計22%，美國教師退休基金（美國最大的保險及地產投資機構之一）占比23%。

九鼎美國前述負責人表示，他們一般不投大項目，因為風險不可控，一個銀行也不愿給項目貸出超過1億美元額度，一般為8000萬~2億美元以內項目。

按照美國商務部日前公布的數據， 7月美國新房銷量按年率計算為65.4萬套，明顯高于市場預期的58萬套，新屋銷售創7年來新高。環比增長12.4%，同比增長達到31.3%。

祝小翰說，高地公寓年初已動工，預計2018年完工，持有運營5-7年后退出，CBD公司的家族基金有意向接盤作為其家族傳承資產長期持有。

5年等待期或存變數

據悉，美國EB-5投資移民大致分為兩個階段：第一個是I-526階段，即移民申請獲批，拿到有條件綠卡；第二個就是I-829階段，即5年期投資完成，有條件綠卡轉永久綠卡。

一直專注于海外房產投資的第三方服務機構美亞置業集團市場部主管楊緒華向《每日經濟新聞》記者坦言說，這種投資主要看項目是否安全，有些EB-5項目風險很大。

前不久，騰訊財經曾報道了“一對華裔夫婦涉嫌詐騙約50名中國投資人、近2700萬美元，已被美國證監會正式起訴”的消息。

對于高地公寓EB-5基金，祝小翰表示，九鼎將承擔劣后投資人為EB-5基金兜底。按其測算，高地公寓年租金凈利710萬美元，建成后可估值1.8億美元，扣除成本可以覆蓋EB-5基金損失。

世貿通前述投資移民分析師透露，I-526階段獲取美國有條件綠卡大概21.7個月，但沒考慮“排期”這個因素。申請I-829解除綠卡條件大概21.3個月，屆時正式換成美國永久綠卡。

依此來看，從投資人申請美國綠卡到換成永久綠卡，需要長達五年時間，申請排期成了一個關鍵問題。按照世貿通前述投資移民分析師的說法，EB-5簽證每年僅1萬個配額且有出生地國別限制。

與等待排期耗時相比，當前人民幣貶值預期的加大，人民幣兌換美元的匯率波動風險直接觸及海外投資人的現實利益。經世貿通測算，匯率變動對綠卡申請人的投資損失10萬元到20萬元。

《21世紀經濟報道》今年6月報道稱，年初美國參議院曾召開聽證會，重點討論EB-5投資移民項目中的欺詐問題。2016財年第二季度EB-5案件遞件和審批的最新數據，EB-5遞件數和通過率雙雙走低。

祝小翰表示，投資人即便5年后申請不到永久綠卡，但也能拿到相當于年息率大約0.5%的花旗銀行5年期定存利息。

記者注意到，按照人民幣兌換美元的最新匯率，這相當于以人民幣計價的年收益率3.34%，上半年國內銀行理財1年期投資收益率4.2%，盡管該收益率有繼續下行趨勢，仍高于前者。