每經編輯｜龐靜濤    

（圖片來自南京土地市場網）

每經記者 龐靜濤

近日，南京土地市場開始清理土地市場高杠桿行為，規定參拍企業繳納的保證金須為自有資金。《每日經濟新聞》記者獲悉，9月10日，南京市國土局向競買企業發送短信通知。針對南京市國土局公布的2016年寧網掛第02號和2016年寧網掛第01號土地出讓公告中的27宗土地，增加對競買人資質要求的條款。

對此，南京市國土局工作人員向記者證實，競買企業需提供自有資金承諾書，并提供相關證明，保證為正常經營的企業而非空殼公司參與土地競買。

此外，南京嚴格項目開發主體變更流程，并嚴控項目公司的成立時間，使得企業拿地后再尋找資金進行開發的行為變得更加艱難。

競買企業需提供自有資金承諾書

距離最近的土地競買報名截止時間僅剩4天，南京宣布清理競買保證金環節的杠桿行為。

《每日經濟新聞》記者獲悉，9月10日，南京市國土局向競買企業發送短信通知，針對南京市國土局公布的2016年寧網掛第02號和2016年寧網掛第01號土地出讓公告中的27宗土地，增加對競買人資質要求的條款。01號土地出讓公告所涉地塊競買保證金繳納截至時間為9月14日。

通知顯示，參與本次土地競買的企業需具備房地產開發經營資質（包含暫定資質）或實繳注冊資本1000萬元以上。競買人可提供資產負債表或提供實繳后的驗資證明報告，若營業執照上注明實繳資本金在1000萬元以上的可只提供營業執照。

此外，南京對保證金資金來源的限定被認為對此次拍賣將產生實質影響。南京國土部門下發的短信要求，競買保證金為競買人自有資金并需要提供證明材料，同時提供資金來源證明、近3個月銀行流水和競買人的現金流量表。

南京市國土局工作人員向《每日經濟新聞》記者證實，競買企業需提供自有資金承諾書，并提供相關證明，保證為正常經營的企業而非空殼公司參與土地競買。

有熟悉南京土地市場的業內人士認為，此舉主要針對住宅市場的高溢價行為。通知中涉及的出讓公告顯示，本次出讓的27宗土地中有21宗為住宅用地。

上述業內人士認為，政府對保證金來源的限制，將對部分企業的參拍行為產生影響，會有企業因為資金問題選擇重點參與，而非普遍撒網全部參與。

其實，早在該通知下發前，綜合排名進入全國前20強的房企內部工作人員曾向記者透露，為實現拿地，公司準備參加南京數宗土地的競拍，但公司賬上已經沒錢，在四方籌措保證金。

拿地后再找資金合作開發變得更難

此前，有開發商在競得土地后，尋找其他開發主體聯合開發或進行股權融資，南京對該種競拍后再找資金的途徑進行了嚴控。

南京市國土局公布的土地公告顯示，競得人所持股份大于50%的前提下，可就該地塊開發成立項目公司，但同時規定，項目公司的成立時間必須在拿地后的15個工作日內且必須向國土部門申請變更土地受讓方手續，逾期未申請的，按土地轉讓辦理。

有熟悉該變更流程的開發商人士透露，變更開發主體涉及成立新的項目公司或者開發主體的增資行為，流程涉及較多政府部門，15個工作日很難完成。

該人士同時透露，如企業未能事先找到聯合開發的另一方，而是競得土地后再去尋找，想在政府規定的時間內完成變更主體更是難上加難。

對于這一政策變化，上述人士認為，如今，不少一同參與競買的企業會在結束競買后進行合作，此舉或是政府為了杜絕企業串標的方式。

土拍最高限價對樓市影響幾何

未來的南京，土地價格的溢價水平決定了未來房源的入市進度，甚至增加企業開發的成本進而影響房價，以此倒逼企業拿地行為。

8月11日，南京發布《關于調整南京市土地公開出讓競價方式、商品房貸款首付比例的意見》（下稱《意見》）。

其中，土地拍賣方面，將全部實行網上交易，競價達到一定比例時，調整該地塊所建商品住房預售條件，其中，達到最高限價后，仍有2家以上單位要求繼續競買的，停止網上競價，改為現場搖號產生競得者。

《意見》顯示，當網上競價達到最高限價80%時，申領預售許可證應達到以下施工進度：7層及以下的，應當完成基礎工程并施工至主體結構封頂；8層及以上的，應當完成基礎工程并施工至主體結構2/3以上。當網上競價達到最高限價90%時，該地塊所建商品住房必須現房銷售。

出讓公告顯示，上述通知涉及的21宗住宅用地均設置了最高限價，土地的拍賣價格無疑將對未來房源的入市甚至價格產生影響。