◎李宇嘉

隨著“資產配置荒”預期上升，稀缺資源爭奪進入白熱化，這里面杠桿資金是最大推手，這在不動產領域最明顯。2009年，我國房貸余額僅4.76萬億元，2012年達到8.1萬億元，今年6月份達到16.4萬億元。2008年，我國居民杠桿率（房貸余額/存量商品住房價值）僅20%，2015年達到39.5%，預計2016年將達到43%~44%。今年上半年，我國居民房貸新增2.36萬億元，比2015年同期增加1.25萬億元，增幅為113%。

銀行鼓勵居民“加杠桿”。近期的半年報發布會上，各家銀行對房貸空前青睞，紛紛表態下半年將加大風險低、收益有保障的房貸投放力度。甚至，本已壓縮房貸的中小銀行也開始回歸。

價格鏖戰在繼續，融360數據顯示，7月份全國首套房貸平均利率降至4.44%，再創歷史新低，一線城市還要再低0.1~ 0.3個百分點，大打“價格戰”已導致銀行融資成本和資產收益倒掛。

基于避險保值和資產收益考慮，居民也主動“加杠桿”。央行深圳中心支行數據顯示，2015年深圳新發放個人住房貸款較前一年增長了2.1倍，平均按揭成數高達6.5成，幾乎將杠桿用到了極致。深圳鏈家研究院近日發布的《2016年上半年深圳樓市大數據》顯示，2016年上半年，深圳貸款購房的比例高達93.7%，較2015年增加2.5個百分點，較2011年增加約11個百分點。

居民杠桿風險不容小覷。靜態杠桿率高不可怕，怕的是杠桿快速攀升，美國“次貸”危機和日本地市泡沫就是前車之鑒。目前，我國房貸杠桿率為40%，新增房貸/商品房銷售額為56.5%，均已接近美國和日本泡沫危機前的水平。但同時，人均可支配收入僅為發達國家的20%~ 25%。另外，超過一半的房貸發放于2013年以后，即房價上漲最快的階段，因此要警惕房價回調風險。

同時，居民場內過度“加杠桿”、場外非法“加杠桿”也需重視。場內過度“加杠桿”是指居民通過大額信用卡循環消費、消費和信用貸款等，獲得房貸以外的銀行融資，也包括二套房貸申請者借助假離婚獲得首套房貸。深圳鏈家研究院數據顯示，2015年下半年，深圳離婚購房比例達47%；“四小龍”之首的南京，今年1~ 4月離婚率同比翻了一倍，突破限貸“加杠桿”用意明顯。

場外非法“加杠桿”指的是借助中介機構和P2P等互聯網平臺首付貸、贖樓貸等，在銀行體系外“加杠桿”。樓市“去杠桿”已緊鑼密鼓，過快“加杠桿”和非法“加杠桿”是抑制的首要對象。

近期，熱點城市如合肥、南京、蘇州等發布樓市新政，核心就是提高二套房貸、二次貸款首付比例。政策意圖只有一個，即政府鼓勵買房，但購房者要投入真金白銀，不能過度“加杠桿”而把風險甩給銀行。

近期盛傳北京限購商住、上海房貸回歸“認房又認貸”，這非空穴來風。盡管，近年來“地王”不斷，但最貴的“地王”都誕生在京滬深，房價上漲也在這些城市。貨幣大潮涌來，有產業和人口支撐的京滬深，被認為是最厚實的“安全墊”。各路資金涌入這些城市，居民杠桿率快速攀升。截至7月底，京滬深居民中長期貸款余額分別為1.1萬億元、1.3萬億元和1.1萬億元，比2015年初增長42%、48%和90%。

銀行在這些城市也極力爭奪房貸份額，大打“價格戰”，逼得監管當局出面調停并規定優惠折扣上限。目前，京滬深樓市已經“豪宅化”或者說是富人的“游戲場”；另一方面，京滬深樓市的金融屬性也越來越強。在財務投資者眼里，京滬深的不動產是資本運作的最佳載體。因此，控制過度“加杠桿”，抑制京滬深樓市金融屬性和走向泡沫化，已經形成倒逼。

近期，七部委發文規范房產中介，最核心的就是，首次將“首付貸”定性為違法違規行為。由此，多部門將聯合打擊場外非法“加杠桿”。土地市場也是“去杠桿”的“戰場”之一。7月底管理層“抑制資產泡沫”的喊話，沒有逼退“地王潮”。跟據中原地產統計，8月當月，全國單宗土地超過10億元的地塊有45宗，溢價率超過100%的達30宗，可謂史上“地王”最密集的月份。

近期，民營房企頻頻以數倍于自己銷售額的資金斬獲“地王”，銷售回款不足以支撐，通道資金才是“大金主”。融信“蛇吞象”事件，讓借助互聯網通道的保險資金及銀行理財，加杠桿進入土地市場，其開展資本運作的模式大白于天下。近期，銀監會、證監會、保監會相繼加強通道監管，如6月證券公司風控“新規”，7月銀行理財“新規”以及近期保監會規范險資一致行動人投資等。

9月份的中央金融工作會議，重點是重塑金融監管體系，堵住“一行三會”目前“各管一塊”模式下的監管空白，特別是在現有金融風險管控框架下，利用監管空白而過度“加杠桿”和非法“加杠桿”的漏洞。作為避險和獲得資產收益第一選擇的樓市，基于系統性金融風險的考慮，也必將作為控制杠桿率的重點領域。

未來，合理住房消費和居民適度“加杠桿”仍為政策所鼓勵，房貸整體上不會收緊，但控制杠桿率已經全方位展開，這也將是未來完善住房金融政策的重心。

（深圳市房地產研究中心研究員）