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◎每經記者 吳若凡

在上海“地王”連續出現時，上周上海也有多塊底價成交的土地。比如8月18日龍湖在馬橋拍的地塊，這一地塊的價格從起拍價到最終成交，單價只有5.18%的溢價率，最終成交樓板價4985元/平方米。如果這幅地是當地的純宅地，估計樓板價可能是商業用地的10倍。

中南建設集團董事長陳錦石在聽到上述消息后，隨即向《每日經濟新聞》記者表示，尋找類似的價值洼地地塊，會是未來中南建設房地產板塊拓展一線城市業務的重要策略。

在一線城市的宅地不斷拍出天價，商業用地卻無人問津的大環境下，開發商是否可以更多地選擇購買商用地塊，以避免舉牌天價“地王”項目的高風險呢？

商業用地風險并不低

事實上，一線土地市場的商用地，問津者少是有原因的。

以龍湖拍得的馬橋地塊為例，地塊出讓文件規定，競得者需自持建筑面積不低于80%（計66762.4平方米以上）的商業物業不少于10年；并自持建筑面積不低于40%（計8345.3平方米以上）的辦公物業不少于10年。

這就要求開發商不但要有強大的商業地產開發、設計和運營能力，自身的現金流管理也要相當出色，這樣才有能力大比例自持商業物業。

但在目前的房地產行業，有能力效仿龍湖者還非常少。相比住宅，商業地產的開發、設計、運營、持有、融資的復雜程度和對經驗的要求會高得多，對企業的綜合能力要求也高得多。這是很多企業不愿意大規模持有商業地產的一個重要原因。

早在2014年，上海就要求拍賣的土地不能一賣了之，開發商要持有、運營一部分物業，從開發商轉向城市運營商。從去年開始，就相繼對商業用地和住宅用地的出讓，有部分持有的規定。房企開發商業地產，會比先前難度更大，新增商業辦公用地，一般地區商業物業的持有比例為不低于80%、辦公物業為不低于40%，且持有年限不低于10年；近階段商業辦公樓宇供應量較大的區域，商業物業的持有比例提高到100%，辦公物業持有比例不低于60%或100%，持有年限不低于10年或長期持有。

新城控股高級副總裁歐陽捷就說道，商業用地供大于求，賣不出去，變不成現金流，商業供大于求，再好的地段也沒用。

蛋糕很大：味道卻不一定好

RET睿意德策略顧問部總經理陳麗琳告訴《每日經濟新聞》記者，商業地產是為了經營性考慮的，這就好比，住宅地產是小學生做的事，而商業地產是大學生做的事，同樣是地產，但盈利模式、財務、企業經營戰略都不一樣。

數據顯示，從上海商業地產市場來看，截至目前，商辦物業可售余量繼續抬升，其中辦公物業存量為901萬平方米，商鋪957萬平方米。

開發難度大，供應嚴重大于需求，對資金的要求也更多，這是目前上海商用地塊不被看好的原因。但這個現象很可能只是暫時的，已經有很多的開發商聞到了商業地產的盈利空間，勇敢地投入了這一領域。

除龍湖外，金地、綠地、旭輝、華僑城等房企都在積極參與上海的商辦用地競拍，以確保公司在上海的土地儲備，能夠持續經營。

而除了商辦物業外，城市的更新項目也已經成為房企拿地的新戰場。融創中國董事長孫宏斌就表示，融創正在積極介入一線城市的城市更新，在有限的機會中找到可以發展的項目。在此之前，萬科上海區域也選擇和上生所合作開拓城市更新，獲取開發機會。

對開發商來說，隨著住宅用地價格屢創新高，商辦和一線城市周邊的三四線城市，甚至小城鎮的開發用地，會成為他們新的機會點，但總的來說，房地產業依靠人口紅利輕易賺取高額利潤的時代已經一去不復返。想要從中獲取更多利潤，則需要更為精準的眼光和精細化的運營。可資借鑒的是不少港資開發商，他們通常自持較大比例的商業物業，隨著城市發展，雖然不能賣房，但通過物業增值，同樣獲取了大幅利潤。