每經編輯｜每經實習記者 魏瓊    

◎每經實習記者 魏瓊

2016年，房地產行業正在發生深刻變化，新的行業趨勢不斷涌現……變化之下的房地產亟需變革，轉型求發展，但是改變什么、如何改變都是擺在眼前的一道道難題。

樓市兩極分化、“地王”頻出、輕重資產之辯、房地產金融化等問題在博鰲房地產論壇上成為大家談論焦點。

地產金融化：好資產是關鍵

地產金融化一直是近幾年的熱點，開發商一直在努力，不管是順勢而為還是不得以而為之，這已是大勢所趨。

大量的房企參與到金融化的熱潮當中，做了很多嘗試，但還并未真正形成金融和地產緊密結合的專業平臺。

在國內房地產金融存在兩種情況，像恒大、泰禾這些具備實力的開發商切入銀行、保險、證券等領域，積極擁抱房地產金融，那些不具備實力的開發商則選擇資產證券化的形式去庫存，獲得持續穩定的收益。

需要注意的是，國內稅費較高，資產證券化的成本較高，而商業地產的租金收益水平不足以支撐高額的稅費；同時，好的標的資產不多，加大資產證券化的難度，對資產的運營和管理能力要求較高。

有觀點認為，中國缺乏資產證券化的土壤；也有觀點表示，目前國內的資產證券化進展緩慢，未來能否全國推廣還需時間檢驗。

商業地產：如何盤活庫存

商業地產領域存在著巨大變革機會，一個是收入水平提升帶動的消費升級，第二個是房地產市場出現的商業地產存量盤活的巨大需求。

商業地產庫存居高不下，如何盤活商業地產，成為樓市去庫存的重要問題。優質資產可以通過資產證券化獲得收益，但三四線城市的商業物業遲遲找不到解決辦法，資源被嚴重浪費。恒隆地產董事長陳啟宗認為，商業地產不用來養老鼠，就用來建設老人院，但這些終歸不是解決辦法。

隨著新的消費需求出現，商業地產輕資產化成為業內轉型的方向。輕重資產到底哪個好，見仁見智，引發的輕重資產之辯勝負難分。

對于輕資產，業內存在三種模式：萬達的輕資產模式，綠城代建模式以及凱德的全產業鏈打通模式，但這些模式適應什么樣的公司，又能給商業地產去庫存帶來怎樣的指導意義，仍需要探索。

商業地產去庫存與資產證券化緊密相連，問題環環相扣，千頭萬緒。要改變商業地產“養老鼠”的局面，還需要政府以及開發商共同努力。

兩極分化：城鎮化何去何從

一線城市以及重點二線城市樓價上漲，三四線城市庫存高企，樓市兩極分化愈演愈烈，分類調控勢在必行。

著名經濟學家樊綱認為，樓市的兩極分化與城鎮化直接相關。大城市控制用地，小城市敞開供地，卻仍然沒有發展、沒有就業、沒有人口。小城鎮不是要做大規模，而是保護生態文化，為人口回流打好基礎。

2015年，我國城鎮化率達到56.1%，距離發展國家還有很大差距，這意味著城鎮化還存在巨大發展空間，但是如何挖掘這一強大的市場潛力？

有開發商開始以小鎮模式切入新型城鎮化，例如綠城小鎮、華僑城的文化旅游小鎮、碧桂園的科技小鎮……均是對城鎮化的探索。依托城市圈，布局城鎮化被認為是未來城鎮化發展的新出路，開發商正在摸索中前進，扮演房地產行業變革的先行者角色，但是未來能否行得通，還需實踐的檢驗，中國樓市的兩極分化能否得到根治，仍待觀察。

房地產作為國民經濟的支柱產業，以上諸多問題亟待解決，變革與重塑勢在必行。開發商與政府的角色至關重要，必須力求創新，打造一個良好的發展環境，助力地產變革早日實現。