每(mei)經編輯｜王杰    

（本文原載于微(wei)信公眾(zhong)號(hao)“邦地產”Real-estate-Circle）

天(tian)津(jin)北方網消息稱，天(tian)津(jin)市(shi)政(zheng)府辦公廳近(jin)日(ri)轉發通知，市(shi)國土房管(guan)局擬(ni)定的《天(tian)津(jin)市(shi)新建(jian)商品(pin)房預售資(zi)金監(jian)管(guan)辦法》將于(yu)今年8月1日(ri)起執行。

“辦法(fa)”要求(qiu)，新建商品房(fang)預售資金(jin)應(ying)當全部存入監管(guan)賬戶，房(fang)地產(chan)開發企業不得直(zhi)接(jie)收存房(fang)價款。

“天(tian)津不能去了！”隨(sui)即(ji)就有發(fa)商(shang)人士(shi)在朋友(you)圈如是評論。這個讓人望而生(sheng)嘆的(de)政策，真能降低開(kai)發(fa)商(shang)在津拿地的(de)積極性？

邦地產(chan)經過深入(ru)調(diao)查發現，答案恰(qia)恰(qia)相反！這一政策實(shi)則增加了市場流動性(xing)，讓房企(qi)有錢(qian)搶(qiang)地了，天(tian)津房價上漲的(de)可(ke)能性(xing)極大。

預售資金監管“放松”

商(shang)品(pin)房(fang)(fang)預(yu)售資金(jin)(jin)，是(shi)開發商(shang)將(jiang)正在建設(she)中(zhong)的商(shang)品(pin)房(fang)(fang)出售給(gei)購(gou)(gou)房(fang)(fang)人(ren)，購(gou)(gou)房(fang)(fang)人(ren)按(an)照商(shang)品(pin)房(fang)(fang)買賣合同(tong)約定(ding)(ding)，支(zhi)付給(gei)開發商(shang)的購(gou)(gou)房(fang)(fang)款(kuan)（包括(kuo)定(ding)(ding)金(jin)(jin)、首付款(kuan)、后續付款(kuan)、按(an)揭付款(kuan)等）。

上述“新(xin)(xin)規(gui)”第十一條規(gui)定：新(xin)(xin)建(jian)商(shang)品房預(yu)售資金應當全部存(cun)入監(jian)管賬(zhang)戶(hu)，房地產(chan)開發企業不(bu)得直(zhi)接收存(cun)房價款(kuan)。購(gou)房人應當按照(zhao)商(shang)品房買賣合(he)同約定的付款(kuan)時(shi)間(jian)，憑新(xin)(xin)建(jian)商(shang)品房預(yu)售資金交款(kuan)通知書，通過(guo)商(shang)業銀行網點柜臺或者新(xin)(xin)建(jian)商(shang)品房預(yu)售資金監(jian)管專用POS機將房價款(kuan)直(zhi)接存(cun)入監(jian)管賬(zhang)戶(hu)。

第十二(er)條規定(ding)：每筆預售資(zi)(zi)金(jin)(jin)進入監管(guan)賬(zhang)戶(hu)后，市資(zi)(zi)金(jin)(jin)監管(guan)中心通(tong)過監管(guan)系(xi)統計算出(chu)監管(guan)資(zi)(zi)金(jin)(jin)額(e)度(du)并實(shi)施全(quan)程(cheng)監管(guan)，房地產開發(fa)企業(ye)可(ke)以自行提取全(quan)程(cheng)監管(guan)資(zi)(zi)金(jin)(jin)以外的資(zi)(zi)金(jin)(jin)，優先(xian)用于項目工程(cheng)有(you)關建設。

此前，《天津市新建商(shang)品房預(yu)售(shou)(shou)資金監管辦法》（津政辦發(fa)〔2011〕115號），第（十五）條規定，房地產(chan)開(kai)發(fa)企業(ye)不得以其他方式(shi)自行(xing)收取房價(jia)款。第（十四）條則指(zhi)出(chu)，房地產(chan)開(kai)發(fa)企業(ye)應當(dang)協助購房人選擇以下方式(shi)將新建商(shang)品房預(yu)售(shou)(shou)資金全(quan)部(bu)存入監管賬戶：

1、購(gou)(gou)房(fang)(fang)(fang)(fang)人憑房(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)產開(kai)(kai)發(fa)企業在商品房(fang)(fang)(fang)(fang)銷售管(guan)理網(wang)上打印的交(jiao)(jiao)款(kuan)通知書，到商業銀行網(wang)點柜臺將購(gou)(gou)房(fang)(fang)(fang)(fang)款(kuan)直接交(jiao)(jiao)入(ru)監(jian)管(guan)賬戶，房(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)產開(kai)(kai)發(fa)企業依據銀行出(chu)具的交(jiao)(jiao)款(kuan)憑證為購(gou)(gou)房(fang)(fang)(fang)(fang)人換領購(gou)(gou)房(fang)(fang)(fang)(fang)專用發(fa)票。

2、購房(fang)(fang)人通過(guo)資金監(jian)管專用pos機(ji),將購房(fang)(fang)款直接交入(ru)監(jian)管賬(zhang)戶，房(fang)(fang)地產(chan)開發(fa)企業依據pos機(ji)簽單為(wei)購房(fang)(fang)人換領購房(fang)(fang)專用發(fa)票。

對比新(xin)舊(jiu)政策，可以發現：

2011年的(de)文(wen)件中(zhong)對(dui)全(quan)(quan)部新建商品房預(yu)售資金實行全(quan)(quan)程監(jian)(jian)管；新辦法(fa)中(zhong)僅對(dui)用(yong)于(yu)支付(fu)建筑安裝(zhuang)、區內配套建設等費用(yong)的(de)資金實行全(quan)(quan)程監(jian)(jian)管。

2011年的文件規定：“主體結(jie)構(gou)封頂的，累(lei)計(ji)申請使(shi)用資金額度不得超過(guo)重點監管資金的65%”；新文件規定：“完成主體結(jie)構(gou)驗收的，累(lei)計(ji)申請使(shi)用資金額度不得超過(guo)監管資金的70%”。

新文(wen)件(jian)增(zeng)設了(le)資金使(shi)用節點：比(bi)如增(zeng)加了(le)“有深基坑施工的，完成(cheng)基礎(chu)驗收后，申請使(shi)用資金額(e)度不得(de)超(chao)過監管資金的15%”。

新文(wen)件提(ti)高了(le)部(bu)分節點提(ti)取的資(zi)金(jin)(jin)比例(li)：比如(ru)2011年的文(wen)件規定“基(ji)礎完工(gong)的，申請使用資(zi)金(jin)(jin)額度(du)不得超過重點監(jian)管資(zi)金(jin)(jin)的30%”。

這些變化，意味著有部分(fen)資(zi)金(jin)比如非建(jian)筑安裝、區內配套建(jian)設的費用可(ke)以不(bu)進(jin)行監(jian)管，而這部分(fen)費用可(ke)以提取用于營銷和管理費用、支付財務費用稅費等。

“換句(ju)話說，監管的(de)資金量減少了，開發(fa)商的(de)流動(dong)性反而(er)(er)增(zeng)加了。”新城(cheng)控股高(gao)級副(fu)總(zong)裁歐陽捷就表示，總(zong)體來看，預(yu)售資金監管并不是(shi)收(shou)緊而(er)(er)是(shi)有針(zhen)對性得放松(song)了。

面粉漲價帶動面包價格上漲

天津(jin)市一官方人士(shi)向邦地(di)產透(tou)露，這次出(chu)臺的(de)新(xin)政策(ce)，主要是減少資金(jin)監(jian)管的(de)種類和額(e)度，為開發企業提供更(geng)多(duo)便利，響應(ying)中央去杠桿的(de)要求(qiu)。

而從目前天(tian)津的樓市來看，房價(jia)(jia)有所(suo)增長，地價(jia)(jia)的溢價(jia)(jia)率更高：

中指院天津(jin)(jin)分院統(tong)計數據顯(xian)示，2016年(nian)5月，天津(jin)(jin)商品住宅價格為12297元(yuan)/平(ping)米，環比(bi)下跌3.42%，同比(bi)上漲4.96%。

5月天津全市(shi)各類用地(di)(di)平(ping)均溢(yi)價率(lv)為33.40%，環比(bi)上升(sheng)24.92%，同(tong)(tong)比(bi)上升(sheng)14.04%。其(qi)中，住宅用地(di)(di)溢(yi)價率(lv)為64.59%。成交(jiao)土地(di)(di)面積237.7萬(wan)平(ping)方米，也環比(bi)增(zeng)加(jia)43.49%，同(tong)(tong)比(bi)增(zeng)加(jia)156.75%。

可預(yu)(yu)測，預(yu)(yu)售(shou)資金(jin)監管放松后，房(fang)企會(hui)有更多的(de)(de)流動(dong)資金(jin)去搶(qiang)地，天津的(de)(de)土(tu)地市場或許會(hui)更熱，而“面粉漲價帶動(dong)面包(bao)價格上漲”，未(wei)來房(fang)價上漲也是大概率事件。

中(zhong)指(zhi)院就(jiu)評述認為，天津(jin)樓市自(zi)2月末復蘇，金三迎來(lai)開(kai)門紅(hong)，之后成交略(lve)有波動但持續走高(gao)。

＊文中觀(guan)點為(wei)作者評(ping)論(lun)，和(he)邦地產立(li)場無涉。

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