每經編輯｜吳(wu)若凡    

（本文原(yuan)載于微(wei)信(xin)公眾號“邦地產(chan)”Real-estate-Circle）

最近，“高地價控”信達在上(shang)海(hai)寶山(shan)羅涇(jing)的一(yi)個項目開賣別墅了(le)。

聯排別墅“300萬/套”，2種戶(hu)型(xing)選擇，戶(hu)型(xing)面積(ji)100㎡，銷售人(ren)員承諾，加(jia)上(shang)附(fu)贈面積(ji)，實際使用面積(ji)可(ke)以到280㎡-300㎡...

先(xian)不(bu)說(shuo)別(bie)的(de)，就這價格估計會讓很多人驚訝——這算全上海最便(bian)宜的(de)別(bie)墅了吧？！

但(dan)邦爺(ye)想說，大家腦洞打住吧！這可能是個陰謀...

最便宜別墅？

信達寶山的(de)這個項目(mu)，這番推出的(de)別(bie)墅，按總價(jia)算，大概(gai)300萬一(yi)套，基本上(shang)是上(shang)海七八(ba)(ba)年前一(yi)些地方的(de)別(bie)墅價(jia)了，目(mu)前市面上(shang)的(de)別(bie)墅好歹也得賣個七八(ba)(ba)百萬，信達別(bie)墅看起來的(de)確很(hen)便(bian)宜。

但(dan)按單價算(suan)呢，因為別墅(shu)面積不大(da)，所(suo)以(yi)單價基本上到了(le)2萬(wan)+/㎡，另外，邦(bang)爺從網上房地產的備案(an)價格(ge)看到，其(qi)預(yu)售證的價格(ge)基本在2.7萬(wan)元/㎡~2.8萬(wan)元/㎡之間。

這樣(yang)的價(jia)格(ge)可能在全上海來說(shuo)真(zhen)算便(bian)宜(yi)，但在寶山羅涇(jing)來說(shuo)，可就算高了。目(mu)前(qian)羅涇(jing)板塊的新房均價(jia)約(yue)1.8萬元/㎡，信(xin)達項(xiang)目(mu)的叫價(jia)直接高出(chu)5成。

所以，信(xin)達這批(pi)別墅的價格，雖然總價在全上海(hai)看來很便宜，但單價不僅不算(suan)低，在區域內還(huan)算(suan)偏高水平，這么看來，所謂的“最便宜”很可能是個(ge)營銷噱頭。

高價地陰謀曝光？

但噱頭只是包裝，陰謀還在(zai)里面。

相信很多(duo)人會問(wen)，在(zai)羅涇這(zhe)個地方，信達怎么(me)敢(gan)開高(gao)價賣？

羅涇板塊位于上海寶山區(qu)的(de)北部，而(er)信達這個(ge)(ge)項目基本處在(zai)寶山區(qu)與嘉(jia)定區(qu)、江(jiang)蘇(su)省太倉(cang)市交界處，20分鐘路(lu)程抬腳就進江(jiang)蘇(su)了。自(zi)駕一個(ge)(ge)小時，才能去市中心。距(ju)離最近的(de)1號線富錦路(lu)站和7號線美(mei)蘭湖站距(ju)離也(ye)有50分鐘的(de)公交車程。可謂“要(yao)配(pei)套(tao)沒配(pei)套(tao)、要(yao)交通沒交通”~

“羅涇(jing)是比臨港還要差。”這是邦爺聽到業內人士(shi)最多(duo)的評價(jia)。

但(dan)(dan)(dan)信達(da)能抬價(jia)銷(xiao)售，除了羅(luo)涇板塊(kuai)本身的(de)(de)一(yi)些條件(jian)外（比如區(qu)域項(xiang)(xiang)目體量不大(da)、別墅(shu)項(xiang)(xiang)目少，也(ye)(ye)就是說信達(da)項(xiang)(xiang)目競(jing)品(pin)壓力不大(da)；羅(luo)涇雖然(ran)遠(yuan)，但(dan)(dan)(dan)它跟(gen)市(shi)區(qu)的(de)(de)關系也(ye)(ye)就跟(gen)浦東差不多(duo)，一(yi)個(ge)在機場(chang)一(yi)個(ge)在金橋的(de)(de)感覺，但(dan)(dan)(dan)羅(luo)涇現在才賣(mai)不到3萬/㎡，價(jia)格有優(you)勢），邦(bang)爺認(ren)為，它的(de)(de)底(di)氣就來自(zi)于高地價(jia)。

近日，信達(da)(da)在(zai)寶(bao)山(shan)以總價58億元(yuan)拍下一(yi)宗(zong)新高(gao)價地(di)，樓面價已經(jing)去到4.8萬元(yuan)/㎡，這(zhe)對區域的地(di)價和房價可都是(shi)大大的鼓(gu)動。趁著(zhu)這(zhe)股漲價預期(qi)，把寶(bao)山(shan)的另一(yi)個項目(mu)高(gao)水(shui)平賣(mai)一(yi)賣(mai)，依(yi)靠高(gao)價地(di)溢價來牟利(li)，這(zhe)種事信達(da)(da)又不(bu)是(shi)第一(yi)次干。

應該說，前有巧(qiao)妙的營銷包裝，后又高價地加底(di)煽動(dong)預期(qi)，信達(da)寶(bao)山(shan)樓(lou)盤的銷售表現確實不丟臉(lian)，半年(nian)時(shi)間已去(qu)化(hua)近500套（約7成）。

更重要(yao)的(de)(de)是，邦爺查看資料發(fa)現，項目的(de)(de)地塊(kuai)是2014年(nian)信達(da)以8.45億元(yuan)拿(na)下(xia)的(de)(de)，溢價104.1%，平均樓板價6800元(yuan)/㎡。也即是說，信達(da)項目在價格上(shang)已經翻(fan)了4倍多。純算成本外收益的(de)(de)話，拿(na)資深(shen)地產專家薛建(jian)雄的(de)(de)話說，也是賺(zhuan)翻(fan)的(de)(de)節奏。

但(dan)邦爺有個不(bu)太善意(yi)的(de)猜(cai)想(xiang)，如果(guo)不(bu)考慮資產證券(quan)化，或者說如果(guo)信達高價(jia)地(di)在資本(ben)市場的(de)套利之路走得(de)不(bu)順，它必定就要通(tong)過開(kai)發經營(ying)來保本(ben)獲(huo)利，但(dan)高價(jia)地(di)自拍出(chu)大家就算過賬——這(zhe)是一筆虧本(ben)賬。

所以，屆時的信達，會否用高價地把其他項目“加溫打熟”順利熱銷之后，就上演一回“捉放曹”，把顧村高價地退掉？？反正“退地”這種事，在上海土地拍賣歷史上，已有先例...

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