這廂(xiang)邊，開發商還在談(tan)論這幾(ji)天拍了多少高價地，推高了多少地價房(fang)價。那廂(xiang)邊，央行卻緊接著(zhu)放了個大招。

大家都驚呼：又要降(jiang)溫了？！

第一瓢冷水來了！

中國人民銀行上海總(zong)部3日宣布，在全國率先(xian)實施房(fang)地產金融(rong)宏(hong)觀審慎管理，對(dui)占上海信貸總(zong)量(liang)三分之一的房(fang)地產金融(rong)活動，進行全方(fang)位的監測與管理。

“實施(shi)房地產金融宏(hong)觀審慎(shen)管(guan)理，不是對(dui)既定(ding)房地產調控政策的(de)(de)調整，而是為了確(que)保上海房地產調控政策的(de)(de)有效落實和(he)貫徹(che)。”央行上海總部表示。

“上(shang)海(hai)市房(fang)地(di)產(chan)金融(rong)宏觀(guan)審慎管理”涉及的(de)房(fang)地(di)產(chan)金融(rong)業(ye)務情(qing)況(kuang)，涵蓋(gai)金融(rong)機構房(fang)地(di)產(chan)貸(dai)款(kuan)集(ji)中(zhong)度、穩(wen)健性(xing)、信(xin)貸(dai)結(jie)構、資產(chan)質量、差別化住房(fang)信(xin)貸(dai)政策執行(xing)情(qing)況(kuang)、借款(kuan)人償債能力、市場利率定價自律機制決議(yi)執行(xing)情(qing)況(kuang)、壓力測試(shi)等(deng)方面。

邦爺扒來(lai)一(yi)張(zhang)圖，大家(jia)可以(yi)一(yi)目了然(ran)...

此(ci)次央行(xing)文件包含(han)四部分：監(jian)測體(ti)(ti)系、評估體(ti)(ti)系、政策工具箱以及基礎性數據庫(ku)。

從國外經驗來看(kan)，央行可能(neng)采用的主要(yao)工具包括以(yi)下(xia)幾個方(fang)面(mian)：

此外,一(yi)些國家還采用了有(you)特色(se)的(de)辦法，如加(jia)拿大政府規定房(fang)(fang)貸首(shou)付比例低(di)于20%的(de)購(gou)房(fang)(fang)家庭(ting)必須購(gou)買房(fang)(fang)貸違(wei)約保險；歐盟、英國金融政策委(wei)員會（FPC）要求金融機(ji)構對借款人償付能(neng)力(li)進行壓力(li)測試等(deng)。

上海市房地產(chan)金融(rong)宏觀審慎管理框架并沒(mei)有完(wan)全照(zhao)搬國外經驗，而是從(cong)我國的(de)國情以(yi)及上海市經濟金融(rong)的(de)特點出發，使用的(de)調(diao)控政策工具主要有:

而房(fang)地產貸(dai)款(kuan)要求和資本撥備(bei)，對于(yu)銀(yin)行放(fang)貸(dai)房(fang)地產貸(dai)款(kuan)起到了制約和警示作用，窗口指導也會提高首付比例和利息(xi)。

開發商沒錢買地了？

不(bu)難(nan)看出(chu)，央(yang)行對上海的房地產“泡沫”已經有了警覺。

權威人士就說過，“樹不能(neng)長到天上去，泡沫不能(neng)無限吹大(da)”。房地(di)(di)產價格(ge)與(yu)經濟(ji)增長水(shui)平已經不相適應，尤其是最近上海(hai)“逢(feng)拍即(ji)出高價”，風險已經明顯高于其他(ta)地(di)(di)方。

另外(wai)(wai)據央行上海(hai)網站統計，今年1季度上海(hai)本外(wai)(wai)幣(bi)個(ge)人住(zhu)房貸款增(zeng)加917.3億元，同比(bi)多增(zeng)657.5億元。

此前，摩根(gen)士丹利華鑫(xin)證券(quan)首(shou)席經濟學家(jia)章俊曾(ceng)預(yu)計，一二線樓市的房(fang)地(di)產開(kai)發(fa)貸(dai)將很(hen)快降溫。開(kai)發(fa)貸(dai)發(fa)放(fang)太(tai)厲害，銀行風險(xian)也會隨之增加。

因而，在(zai)3月25日的“最(zui)嚴厲(li)調(diao)控”政策之后，這一(yi)次央行打算拿上海”開(kai)刀“多(duo)點出擊。

新城控股高級副總(zong)裁歐陽捷就認為(wei)，試點(dian)這項管(guan)理(li)系(xi)統，選上(shang)海(hai)再合適不過。作為(wei)金融中心的上(shang)海(hai)有(you)著得天獨厚的優(you)勢，一旦試點(dian)成功(gong)，全國各地其他城市(shi)都可以依(yi)葫蘆畫瓢，照搬上(shang)海(hai)經驗。上(shang)海(hai)在金融管(guan)理(li)上(shang)更具有(you)前瞻性，更有(you)利于(yu)總(zong)結和推廣。

要(yao)說這次(ci)試點的作用，要(yao)知(zhi)道，此前(qian)的調控政策(ce)直接讓各商業銀(yin)行房貸受理量較(jiao)今年1-3月平均水平回(hui)落超過50%，外地戶(hu)籍房貸占比下滑至11%。

這次“審(shen)(shen)慎(shen)管理”的(de)(de)基礎數據庫，既(ji)考慮(lv)了人口對(dui)房(fang)(fang)地(di)產(chan)(chan)市場的(de)(de)剛(gang)性需求，又(you)(you)考慮(lv)了宏(hong)觀經濟與(yu)金融因素（如經濟增(zeng)長、融資規模、利(li)率(lv)、匯率(lv)、股市等其(qi)他資產(chan)(chan)收益率(lv)、跨境(jing)資金流(liu)動等）對(dui)房(fang)(fang)地(di)產(chan)(chan)市場的(de)(de)影響(xiang)；既(ji)有(you)對(dui)房(fang)(fang)地(di)產(chan)(chan)市場的(de)(de)監(jian)測，又(you)(you)有(you)對(dui)房(fang)(fang)地(di)產(chan)(chan)金融運(yun)行的(de)(de)關注(zhu)。可(ke)預測，上(shang)海(hai)市房(fang)(fang)地(di)產(chan)(chan)金融宏(hong)觀審(shen)(shen)慎(shen)管理，將(jiang)從銀根入手(shou)對(dui)市場起到非常顯(xian)著的(de)(de)調整作用。

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