每(mei)經(jing)編輯｜每(mei)經(jing)記者(zhe) 馮彪     

◎每經記者 馮彪

近日(ri)(ri)，湖(hu)南省發布《關于積極化(hua)解(jie)商品(pin)房(fang)庫存促進房(fang)地(di)(di)(di)產市場平穩健康發展的若干意見》，提出去庫存10條措施，其中提到，對(dui)“庫存去化(hua)周期超過36個月的，原則上(shang)停止(zhi)新增房(fang)地(di)(di)(di)產開發用(yong)地(di)(di)(di)審批和(he)供(gong)應(ying)。”無獨有(you)偶，4月11日(ri)(ri)，遼寧省國土資源廳也下發通(tong)知，要求對(dui)庫存嚴重的地(di)(di)(di)區，停止(zhi)供(gong)應(ying)房(fang)地(di)(di)(di)產開發用(yong)地(di)(di)(di)。

對此，易居研究(jiu)院智庫中心研究(jiu)總監嚴(yan)躍(yue)進向《每(mei)日(ri)經(jing)濟新(xin)聞(wen)》記者表示(shi)，“壓(ya)縮土地(di)(di)供應規(gui)模是地(di)(di)方房(fang)地(di)(di)產去庫存的主要方式(shi)之一。地(di)(di)方政(zheng)府對庫存嚴(yan)重(zhong)區域提出更嚴(yan)的要求(qiu)，有助于其根據當地(di)(di)實(shi)際，實(shi)現供地(di)(di)和去庫存等的匹(pi)配(pei)。”

去庫存力度明顯加碼

在(zai)今(jin)年(nian)1月7日舉行的全國(guo)國(guo)土資源工作會(hui)議(yi)上，國(guo)土部部長姜(jiang)大明明確表示，對于房地(di)產庫存(cun)較多的地(di)方，要(yao)減少乃至停止商品(pin)住宅供(gong)地(di)。

在這個(ge)政策導向下(xia)，今年2月，遼寧(ning)省政府(fu)即(ji)出臺《關(guan)于(yu)化解房(fang)地(di)(di)(di)產庫(ku)(ku)存的(de)若干意見》，提(ti)出15條全力化解房(fang)地(di)(di)(di)產庫(ku)(ku)存的(de)政策措(cuo)施，其中第二(er)條措(cuo)施便(bian)是“合理控制開(kai)(kai)發(fa)(fa)用(yong)(yong)(yong)地(di)(di)(di)供(gong)(gong)應節(jie)奏(zou)，減少房(fang)地(di)(di)(di)產開(kai)(kai)發(fa)(fa)用(yong)(yong)(yong)地(di)(di)(di)供(gong)(gong)應。庫(ku)(ku)存嚴(yan)重(zhong)(zhong)的(de)地(di)(di)(di)區，要暫停供(gong)(gong)應房(fang)地(di)(di)(di)產開(kai)(kai)發(fa)(fa)用(yong)(yong)(yong)地(di)(di)(di)。已供(gong)(gong)應、未開(kai)(kai)發(fa)(fa)的(de)房(fang)地(di)(di)(di)產開(kai)(kai)發(fa)(fa)用(yong)(yong)(yong)地(di)(di)(di)可申請轉換用(yong)(yong)(yong)途(tu)或(huo)調整(zheng)商住比例(li)。”而(er)在4月11日的(de)通(tong)知(zhi)中，遼寧(ning)省則直(zhi)接要求——對(dui)于(yu)庫(ku)(ku)存嚴(yan)重(zhong)(zhong)的(de)地(di)(di)(di)區，停止(zhi)供(gong)(gong)應房(fang)地(di)(di)(di)產開(kai)(kai)發(fa)(fa)用(yong)(yong)(yong)地(di)(di)(di)。

從“暫(zan)停”到“停止(zhi)”，遼寧省的樓市去庫存(cun)政策力度(du)明(ming)顯(xian)加碼。

值得注意的(de)是，除遼寧(ning)外，江(jiang)西、重(zhong)慶、湖南等地也提(ti)出了(le)通過(guo)控(kong)制土地供應來化(hua)解樓市(shi)庫存(cun)的(de)舉措。今年2月，江(jiang)西省在下發的(de)《關于(yu)做(zuo)好化(hua)解房地產(chan)庫存(cun)工作的(de)通知》中提(ti)出，繼(ji)續嚴控(kong)商品(pin)房開發用(yong)地供應，防止土地過(guo)量投(tou)放(fang)，從源頭上減少房地產(chan)庫存(cun)。

4月(yue)(yue)8日(ri)，湖南省發(fa)布(bu)《關(guan)于積極化解(jie)商品房庫存(cun)促進房地(di)(di)(di)(di)產市場平穩健康發(fa)展(zhan)的(de)(de)若干(gan)意見(jian)》。其中，對房地(di)(di)(di)(di)產開發(fa)土地(di)(di)(di)(di)供應(ying)(ying)(ying)(ying)作出了詳細(xi)的(de)(de)規定。具體來看，各地(di)(di)(di)(di)商品房庫存(cun)去化周期在8~12個月(yue)(yue)的(de)(de)，房地(di)(di)(di)(di)產開發(fa)用地(di)(di)(di)(di)供應(ying)(ying)(ying)(ying)不得超過(guo)上年度供應(ying)(ying)(ying)(ying)量(liang)的(de)(de)50%；庫存(cun)去化周期在13~36個月(yue)(yue)的(de)(de)，供應(ying)(ying)(ying)(ying)不得超過(guo)上年度供應(ying)(ying)(ying)(ying)量(liang)的(de)(de)20%；庫存(cun)去化周期超過(guo)36個月(yue)(yue)的(de)(de)，原則上停止(zhi)新增房地(di)(di)(di)(di)產開發(fa)用地(di)(di)(di)(di)審批和供應(ying)(ying)(ying)(ying)。

在江(jiang)西省房地(di)(di)(di)(di)產(chan)(chan)業協(xie)會秘書長李鋒看來(lai)，一些地(di)(di)(di)(di)方政(zheng)府過度依賴土(tu)地(di)(di)(di)(di)財政(zheng)，過量(liang)投(tou)放土(tu)地(di)(di)(di)(di)，是造成目前房地(di)(di)(di)(di)產(chan)(chan)去庫存壓力(li)大的(de)重要原因之一。他表示，“嚴(yan)控商品房開發用(yong)地(di)(di)(di)(di)供應，把(ba)握土(tu)地(di)(di)(di)(di)供應節奏，對(dui)于從源頭上(shang)減少房地(di)(di)(di)(di)產(chan)(chan)庫存是有積極作(zuo)用(yong)的(de)，如果(guo)不把(ba)土(tu)地(di)(di)(di)(di)供應控制住，去庫存只(zhi)能是一句(ju)空話。”

嚴躍(yue)進也向《每日經濟新聞》記者表(biao)示(shi)，“控制庫(ku)存嚴重地(di)(di)區用地(di)(di)供(gong)應是(shi)去(qu)庫(ku)存的(de)(de)主要手段。各(ge)地(di)(di)的(de)(de)細化方案，能夠讓相應縣市按照實際(ji)情況來決(jue)定供(gong)地(di)(di)狀(zhuang)況，進而實現供(gong)地(di)(di)和去(qu)庫(ku)存等的(de)(de)匹配。從實際(ji)情況看，一(yi)般各(ge)省經濟實力排行(xing)前三(san)的(de)(de)城市，后續可以增加供(gong)地(di)(di)，排名后幾位的(de)(de)城市則要相對謹(jin)慎。”

土地出讓收入分化嚴重

控制(zhi)土(tu)(tu)地(di)(di)(di)供(gong)應固然不失為化解(jie)房地(di)(di)(di)產庫(ku)存壓(ya)(ya)力的一招“必殺技”，但某些地(di)(di)(di)方政府也或將因此而面臨土(tu)(tu)地(di)(di)(di)出讓收(shou)入的減少。對于部分對土(tu)(tu)地(di)(di)(di)財政依賴度(du)達到70%甚至80%的地(di)(di)(di)方政府來(lai)說，這將為其帶來(lai)很大的財政壓(ya)(ya)力。

4月5日，財政部公(gong)布(bu)的《2015年全國(guo)土地(di)出讓(rang)收(shou)支情況》顯示：2015年，全國(guo)繳入(ru)國(guo)庫的土地(di)出讓(rang)收(shou)入(ru)33657.73億元(yuan)，同比下降(jiang)(jiang)21.6%。全國(guo)土地(di)出讓(rang)面積22.14萬公(gong)頃，同比下降(jiang)(jiang)18.6%。此外，易(yi)居(ju)房(fang)地(di)產(chan)研(yan)究院(yuan)發(fa)布(bu)的《2015年房(fang)地(di)產(chan)業對財政收(shou)入(ru)貢獻率研(yan)究》報告也顯示，2015年房(fang)地(di)產(chan)“五(wu)稅(shui)”總收(shou)入(ru)約(yue)為13315.8億元(yuan)，較2014年下降(jiang)(jiang)3.6個百(bai)分點，近15年來增幅(fu)首次由正轉負。

實際上，與一(yi)線(xian)(xian)城市和二三四(si)線(xian)(xian)城市房地產市場分(fen)化對應的是(shi)，多數(shu)二三四(si)線(xian)(xian)城市土(tu)地出讓收入(ru)大幅下(xia)降。前述(shu)財政部公布的數(shu)據顯示，大連(lian)2015年土(tu)地出讓收入(ru)下(xia)降56.4%、寧波下(xia)降54.1%，但深圳則增收達36.9%。

對此，嚴躍(yue)進向《每日經濟新聞》記者表示(shi)，“越是經濟基礎不(bu)好(hao)的城市對房(fang)地(di)(di)產(chan)的依賴度就越高。去庫存不(bu)力的地(di)(di)區，土(tu)地(di)(di)需(xu)求也少，政府的土(tu)地(di)(di)出讓收入相應地(di)(di)就少。此外，在庫存嚴重地(di)(di)區，即使能夠出讓土(tu)地(di)(di)，由于價格下(xia)降，供地(di)(di)的經濟意義不(bu)佳，還會造成不(bu)好(hao)的社會影響。”