2016年，房地產行(xing)(xing)(xing)業從2014-2015年的下(xia)行(xing)(xing)(xing)行(xing)(xing)(xing)情中(zhong)恢復。

從2014年(nian)年(nian)初開始，受調控政(zheng)策(ce)和庫存過(guo)快增長(chang)等因(yin)素影響，全國房(fang)地(di)產(chan)市場開始進入調整期(qi)，房(fang)價在(zai)長(chang)達一年(nian)半時(shi)間、房(fang)地(di)產(chan)投資增速(su)在(zai)長(chang)達兩年(nian)時(shi)間里一路向下(xia)，不斷探出新低(di)。2015年(nian)下(xia)半年(nian)開始，隨著政(zheng)策(ce)環(huan)境日趨寬松，尤其是央(yang)行五次(ci)降息(xi)、六次(ci)降準，地(di)方出臺稅費減(jian)免舉措(cuo)，樓市回暖基礎逐漸形成。

展望房(fang)(fang)地(di)產(chan)行(xing)業發(fa)展前(qian)景，從(cong)短期看(kan)，房(fang)(fang)地(di)產(chan)市場(chang)將迎(ying)來(lai)一輪(lun)景氣(qi)行(xing)情；從(cong)長(chang)期看(kan)，受去庫存壓力較大、部分地(di)區(qu)房(fang)(fang)價過快上漲催(cui)生泡沫、地(di)方政府推地(di)規則未明確等不(bu)利因(yin)素影響(xiang)，房(fang)(fang)地(di)產(chan)行(xing)業的(de)潛在風險也不(bu)容(rong)忽視。

全國房地產市場正在回暖

綜合(he)價(jia)格、銷售(shou)、投資、房(fang)貸、民調和土(tu)地(di)市場(chang)等各方面情況判斷，2016年(nian)房(fang)地(di)產(chan)市場(chang)將迎來一場(chang)小規模回(hui)暖行情。

首先，全國70個大中(zhong)城(cheng)市房價(jia)已由(you)跌(die)轉漲。

2015年(nian)12月(yue)和2016年(nian)1月(yue)，全國70個(ge)大中城市新建(jian)住宅價(jia)格同比指數分別為0.2%和1.1%，這是自從2014年(nian)9月(yue)房(fang)價(jia)漲(zhang)幅(fu)由正(zheng)轉(zhuan)負(fu)，下(xia)跌15個(ge)月(yue)之后，首次由負(fu)轉(zhuan)正(zheng)。從大趨勢看(kan)，全國房(fang)價(jia)漲(zhang)幅(fu)在(zai)2013年(nian)底(di)觸頂反轉(zhuan)，連續一(yi)路下(xia)滑近一(yi)年(nian)半(ban)后，在(zai)2015年(nian)4-5月(yue)份開始(shi)觸底(di)反轉(zhuan)，之后又過了近三個(ge)季度，終于由負(fu)轉(zhuan)正(zheng)。

其次(ci)，商品房銷(xiao)(xiao)售額創(chuang)歷史新高，銷(xiao)(xiao)售額增速(su)已達到(dao)40%。

2015年(nian)全(quan)年(nian)，全(quan)國商(shang)品(pin)房(fang)銷售(shou)面積(ji)、銷售(shou)額分(fen)別為128495萬(wan)平方米和87281億元，前者為1999年(nian)有(you)統(tong)計(ji)數(shu)據(ju)以(yi)來第二(er)高(gao)水平，僅次(ci)于2013年(nian)，后者為1999年(nian)有(you)統(tong)計(ji)數(shu)據(ju)以(yi)來最高(gao)水平。2015年(nian)商(shang)品(pin)房(fang)銷售(shou)額與GDP之比為0.46:1，較2014年(nian)0.43:1有(you)所提高(gao)。商(shang)品(pin)房(fang)銷售(shou)額同比增速(su)從2015年(nian)7-12月(yue)，連(lian)續(xu)五(wu)個(ge)月(yue)在15%左右，2016年(nian)1-2月(yue)增速(su)突然躍升至44%。

據相關機構提供的(de)數據，2015年(nian)(nian)三(san)分之二上(shang)市(shi)房企(qi)(qi)完成或超出銷售(shou)(shou)目(mu)標，整體銷售(shou)(shou)金額(e)(e)較(jiao)目(mu)標高7%。統計顯示，2015年(nian)(nian)千億(yi)銷售(shou)(shou)額(e)(e)房企(qi)(qi)仍為(wei)七家，但兩千億(yi)銷售(shou)(shou)額(e)(e)房企(qi)(qi)從上(shang)年(nian)(nian)的(de)兩家增(zeng)至三(san)家。500億(yi)元以上(shang)銷售(shou)(shou)額(e)(e)房企(qi)(qi)從上(shang)年(nian)(nian)的(de)15家增(zeng)至16家。

第三，房地產(chan)投資(zi)增速結束長達兩年的持續下滑(hua)觸底反彈。

2016年(nian)(nian)1-2月，房(fang)地產(chan)開(kai)發(fa)投資(zi)完成額增(zeng)(zeng)速(su)從2015年(nian)(nian)12月的(de)1.0%反彈至3.0%，1.0%是1999年(nian)(nian)有房(fang)地產(chan)投資(zi)增(zeng)(zeng)速(su)數(shu)據以來的(de)兩(liang)個歷史最低點之一，房(fang)地產(chan)投資(zi)增(zeng)(zeng)速(su)在(zai)連(lian)續下滑(hua)長達兩(liang)年(nian)(nian)之后終(zhong)于觸底反彈，不僅房(fang)企對市場未來信心有了確(que)實的(de)增(zeng)(zeng)強，而且更(geng)具重要象征意義，即(ji)房(fang)地產(chan)投資(zi)不斷陷入低谷對經(jing)濟(ji)不斷增(zeng)(zeng)強的(de)負(fu)面影響(xiang)已經(jing)告一段落，宏觀經(jing)濟(ji)走(zou)勢也(ye)很可能在(zai)長期(qi)下行后迎來觸底反轉。

第四，個人房(fang)貸增速(su)較快。

房(fang)(fang)貸(dai)(dai)利率下調和首付降低促使個人房(fang)(fang)貸(dai)(dai)意愿持(chi)(chi)續(xu)增(zeng)(zeng)長。個人住房(fang)(fang)按揭(jie)貸(dai)(dai)款同比(bi)增(zeng)(zeng)速(su)在2015年(nian)全年(nian)均保(bao)持(chi)(chi)正增(zeng)(zeng)長，迄今已連續(xu)九個月逐月上漲。2016年(nian)1-2月，個人房(fang)(fang)貸(dai)(dai)增(zeng)(zeng)速(su)已達到30%，較2015年(nian)12月躍升近10個百分(fen)點。

第五，民調顯示預期(qi)房(fang)價上漲(zhang)人群和愿意購房(fang)人群占比增加。

2015年(nian)二至四季(ji)度央(yang)行(xing)城鎮儲戶問卷調查顯示，預期房(fang)價上漲人(ren)(ren)群占比均在18%以上，較一季(ji)度的15.6%有小(xiao)幅提升。2015年(nian)第四季(ji)度，愿(yuan)意購(gou)房(fang)人(ren)(ren)群占比14.7%，達到2014年(nian)第二季(ji)度以來最(zui)高水平。

第六(liu)，土(tu)地市(shi)場回暖。

據中國指數研究院對(dui)全國300個(ge)城市土地(di)成(cheng)交情況(kuang)統計(ji)，土地(di)出讓金、樓面均價(jia)和土地(di)溢價(jia)率三(san)方面均現回暖(nuan)。

一是土(tu)地(di)出讓金(jin)同比(bi)上(shang)漲趨勢明顯：雖然全國(guo)300個城市2015年土(tu)地(di)出讓金(jin)總額為21793億元，同比(bi)減少10%，但從月(yue)度變化趨勢看，2015年1月(yue)-2016年2月(yue)份同比(bi)增速分(fen)別(bie)為-44%、-54%、-12%、-56%、-43%、14%、0、-9%、68%、23%、41%、9%、-17%和26%，漲勢明顯。

二是土(tu)(tu)地(di)成(cheng)交樓(lou)(lou)(lou)面(mian)均價(jia)(jia)上(shang)漲：全國300個城市(shi)2015年樓(lou)(lou)(lou)面(mian)均價(jia)(jia)為(wei)1384元(yuan)(yuan)/平方米(mi)，同(tong)比上(shang)漲14%。其中，住(zhu)宅(zhai)(zhai)類土(tu)(tu)地(di)樓(lou)(lou)(lou)面(mian)均價(jia)(jia)為(wei)2223元(yuan)(yuan)/平方米(mi)，同(tong)比上(shang)漲24%。2016年2月，上(shang)述樓(lou)(lou)(lou)面(mian)均價(jia)(jia)和住(zhu)宅(zhai)(zhai)類土(tu)(tu)地(di)樓(lou)(lou)(lou)面(mian)均價(jia)(jia)分別(bie)為(wei)1617元(yuan)(yuan)/平方米(mi)和2373元(yuan)(yuan)/平方米(mi)，繼續上(shang)漲。

三是土(tu)地溢價率漲勢(shi)明顯(xian)(xian)：全國300個城市土(tu)地2015年(nian)平(ping)均(jun)溢價率為16%，較(jiao)(jiao)上(shang)(shang)年(nian)上(shang)(shang)升(sheng)(sheng)6個百分點(dian)。其中，住宅類土(tu)地平(ping)均(jun)溢價率為21%，較(jiao)(jiao)上(shang)(shang)年(nian)上(shang)(shang)升(sheng)(sheng)9個百分點(dian)。300個城市2015年(nian)1月-2016年(nian)2月份土(tu)地溢價率分別為10%、8%、7%、15%、7%、12%、19%、15%、20%、18%、22%、25%、25%和22%，漲勢(shi)明顯(xian)(xian)。

綜上，2015-2016年，房地產市場回暖跡象明顯。原因有幾方(fang)面：

一是市(shi)場周期(qi)性(xing)運行有其自發波動趨勢和盛衰往(wang)復必然性(xing)。從(cong)“房價漲幅”和“銷售增(zeng)速(su)”兩(liang)個(ge)維度(du)考察，房地產市(shi)場已經(jing)從(cong)2013年四個(ge)季度(du)的(de)“過(guo)(guo)(guo)熱(re)”，先(xian)經(jing)過(guo)(guo)(guo)2014年前(qian)兩(liang)個(ge)季度(du)的(de)“滯漲”，后經(jing)過(guo)(guo)(guo)2014年后兩(liang)個(ge)季度(du)和2015年第(di)一季度(du)的(de)“蕭條(tiao)”，再(zai)經(jing)過(guo)(guo)(guo)2015年第(di)二、第(di)三季度(du)的(de)“復蘇”，之后進入(ru)2015年第(di)四季度(du)的(de)“過(guo)(guo)(guo)熱(re)”。

二是(shi)中央尤其(qi)是(shi)地(di)方政(zheng)府紛(fen)紛(fen)出臺“救(jiu)市(shi)”政(zheng)策(ce)。許多地(di)方政(zheng)府受(shou)前兩年(nian)房地(di)產市(shi)場尤其(qi)土地(di)市(shi)場低迷導致的財政(zheng)收入減少、經濟下行影響，較中央政(zheng)府更為(wei)積(ji)極(ji)地(di)推出各項“救(jiu)市(shi)”政(zheng)策(ce)。如福建、廣西、河北、新疆、江蘇、山西、內(nei)蒙古等地(di)均或(huo)降(jiang)低公積(ji)金貸款首付、或(huo)二次(ci)(ci)申請視同首次(ci)(ci)享受(shou)基準利率、或(huo)上調最(zui)高(gao)貸款限額、或(huo)延長貸款期限，山西、甘肅、四川、安徽等地(di)取消限購(gou)，浙(zhe)江、云南(nan)等地(di)鼓勵(li)高(gao)層次(ci)(ci)人(ren)才(cai)購(gou)房，遼寧向房企減稅讓利，有些省份還開展宣傳(chuan)動員(yuan)，如江西就要求宣傳(chuan)“農民(min)在城市(shi)購(gou)房是(shi)升值，在農村建房是(shi)貶值”。

從2015年各地房(fang)地產(chan)銷售行情與當地財(cai)(cai)政(zheng)(zheng)收(shou)入(ru)增速(su)相(xiang)關性看，除寧夏、西藏(zang)外，全(quan)國31省區市(shi)多數省區市(shi)商品房(fang)銷售額增速(su)和(he)財(cai)(cai)政(zheng)(zheng)收(shou)入(ru)增速(su)散點分布(bu)顯示二者之間明(ming)顯正相(xiang)關，房(fang)地產(chan)市(shi)場表現(xian)較好的廣東、上海、北京(jing)等(deng)地，財(cai)(cai)政(zheng)(zheng)收(shou)入(ru)增速(su)位居前列(lie)，房(fang)地產(chan)市(shi)場表現(xian)較差的黑龍江和(he)遼寧等(deng)地，財(cai)(cai)政(zheng)(zheng)收(shou)入(ru)增速(su)遠遠落(luo)在(zai)后面。

本輪回暖行情遠小于上兩次景氣周期

無(wu)論是(shi)從銷(xiao)(xiao)售(shou)還是(shi)投資看，此次2014-15年回暖行情遠不如2008-09年和2012-13年。從商品房(fang)銷(xiao)(xiao)售(shou)額增速看，對比前(qian)兩(liang)次景氣周期，當房(fang)價漲幅(fu)逆轉(zhuan)或達到1%時(shi)，商品房(fang)銷(xiao)(xiao)售(shou)額增速能達到80-90%水平，而目前(qian)房(fang)價漲幅(fu)已(yi)近2%，而銷(xiao)(xiao)售(shou)額漲幅(fu)僅為40%。

從(cong)投(tou)資(zi)(zi)增速(su)(su)月(yue)度(du)數據看，2015年(nian)(nian)(nian)(nian)12月(yue)，房(fang)地產開發(fa)投(tou)資(zi)(zi)完成額同比增速(su)(su)一度(du)降至1%，是1999年(nian)(nian)(nian)(nian)有統計數據以來的兩個(ge)最低(di)點之一。從(cong)投(tou)資(zi)(zi)增速(su)(su)年(nian)(nian)(nian)(nian)度(du)數據看，2014年(nian)(nian)(nian)(nian)房(fang)地產投(tou)資(zi)(zi)11%的增速(su)(su)已(yi)是1997年(nian)(nian)(nian)(nian)有統計數據以來最低(di)，但2015年(nian)(nian)(nian)(nian)1%的增速(su)(su)又大幅(fu)創下(xia)新低(di)。盡管2016年(nian)(nian)(nian)(nian)1-2月(yue)投(tou)資(zi)(zi)增速(su)(su)略(lve)有反彈，但從(cong)2010年(nian)(nian)(nian)(nian)5月(yue)投(tou)資(zi)(zi)增速(su)(su)高達38%的水平波動下(xia)行(xing)(xing)了五年(nian)(nian)(nian)(nian)半(ban)之久后，投(tou)資(zi)(zi)迅速(su)(su)回升并達到較高水平的可能性較小，預計回升速(su)(su)率將遠不(bu)如2009年(nian)(nian)(nian)(nian)那一輪(lun)景氣行(xing)(xing)情，當時(shi)投(tou)資(zi)(zi)增速(su)(su)從(cong)1%在(zai)12個(ge)月(yue)內(nei)就(jiu)躍升至31%。

此次回暖行(xing)情(qing)不及上(shang)兩次，主(zhu)因是宏觀(guan)經濟形勢仍處于(yu)周期性低谷(gu)、非一線城市復(fu)蘇(su)緩慢、行(xing)業整體(ti)(ti)庫(ku)存水平較高、債務負擔較重、購房(fang)人口總(zong)體(ti)(ti)數量出現拐(guai)點(dian)、優(you)質房(fang)地產資源(yuan)日益(yi)稀缺等。

首先，宏觀經濟處(chu)于周期(qi)性低谷的蕭條(tiao)狀(zhuang)態(tai)，影響房地產行業(ye)回(hui)暖前景。

宏(hong)觀經濟下(xia)(xia)行并陷入周期性(xing)“低谷”，影響房(fang)地(di)(di)產(chan)行業的(de)(de)資(zi)金(jin)籌措和投資(zi)熱(re)情。隨著宏(hong)觀經濟增(zeng)速(su)從(cong)2014年(nian)(nian)的(de)(de)7.3%降(jiang)至(zhi)2015年(nian)(nian)的(de)(de)6.9%，居民消費價格指(zhi)數CPI從(cong)2014年(nian)(nian)8月開(kai)始降(jiang)至(zhi)2%的(de)(de)合意區間(jian)下(xia)(xia)限達(da)18個(ge)月，直(zhi)到2016年(nian)(nian)2月才剛剛恢復(fu)到2%以(yi)上。房(fang)地(di)(di)產(chan)行業也一并下(xia)(xia)行，房(fang)地(di)(di)產(chan)企業資(zi)金(jin)來源增(zeng)速(su)從(cong)2013年(nian)(nian)的(de)(de)接(jie)近(jin)30%，急速(su)下(xia)(xia)降(jiang)至(zhi)2014年(nian)(nian)的(de)(de)3%左右，2015年(nian)(nian)又一度降(jiang)至(zhi)負增(zeng)長。

其次(ci)，庫存持續增長(chang)并不斷累(lei)積。

從2014年(nian)5月開始至2014年(nian)12月，全國房地產(chan)竣工面(mian)(mian)積(ji)增(zeng)速(su)在(zai)6-8%左右(you)，同(tong)時商品(pin)房銷售面(mian)(mian)積(ji)增(zeng)速(su)在(zai)-8%左右(you)，由(you)此(ci)積(ji)累了大量庫存。盡管2015年(nian)竣工面(mian)(mian)積(ji)始終為(wei)負增(zeng)長，但銷售面(mian)(mian)積(ji)在(zai)2015年(nian)6月才開始由(you)負轉正，此(ci)后一直增(zeng)速(su)較(jiao)緩，因此(ci)全國商品(pin)房待售面(mian)(mian)積(ji)從2014年(nian)年(nian)初的(de)(de)5.1億平(ping)方米(mi)(mi)持續(xu)增(zeng)加至2015年(nian)年(nian)末的(de)(de)7.2億平(ping)方米(mi)(mi)。

第三，二三四線城市(shi)(shi)復(fu)蘇緩慢，市(shi)(shi)場表現遠遜(xun)一線城市(shi)(shi)。

據中國指數(shu)研究院統計(ji)，2015年北上廣深四個一線(xian)城市(shi)房價上漲17.2%，以東部沿海(hai)重(zhong)要城市(shi)為主的(de)二線(xian)城市(shi)和以其他省(sheng)會(hui)城市(shi)為主的(de)三線(xian)城市(shi)房價分別(bie)下跌0.53%和1.09%。

第四，債務負擔(dan)較重，債務風險(xian)不斷爆發，削弱房地產復蘇之(zhi)后購買潛(qian)力。

一(yi)方面(mian)，2015年(nian)債(zhai)務(wu)風險一(yi)度集(ji)中爆發(fa)，據(ju)媒體(ti)披露，2015年(nian)，以P2P、私募基金(jin)、股權眾籌為(wei)名(ming)的非(fei)法集(ji)資(zi)案件，在金(jin)額、波及(ji)人數和輻射范圍等(deng)方面(mian)均超以往。2015年(nian)1月(yue)至8月(yue)，全國涉嫌(xian)非(fei)法集(ji)資(zi)立案有3000件，涉案金(jin)額超過1500億(yi)(yi)元(yuan)。2015年(nian)7月(yue)，泛亞危機爆發(fa)，涉及(ji)22萬(wan)投資(zi)者、400億(yi)(yi)元(yuan)。2015年(nian)12月(yue)，e租寶被(bei)查，涉及(ji)90萬(wan)投資(zi)者、500億(yi)(yi)元(yuan)。2016年(nian)3月(yue)，廣(guang)東(dong)“邦(bang)家(jia)(jia)”案宣判(pan)，涉及(ji)23萬(wan)投資(zi)者，100億(yi)(yi)元(yuan)。另一(yi)方面(mian)，2014-15年(nian)多地出(chu)現(xian)中小(xiao)企業(ye)倒閉潮，集(ji)中在紡織服裝(zhuang)業(ye)、制鞋業(ye)、LED行(xing)業(ye)、家(jia)(jia)具(ju)(ju)行(xing)業(ye)等(deng)行(xing)業(ye)。溫(wen)州(zhou)打(da)火機廠(chang)從幾百家(jia)(jia)減至幾十家(jia)(jia)，廣(guang)東(dong)數百家(jia)(jia)家(jia)(jia)具(ju)(ju)企業(ye)倒閉。

第五(wu)，全國(guo)購(gou)房(fang)人群(qun)總量已在(zai)2014年出現拐(guai)點，開始(shi)由增(zeng)轉減。

國泰君安的研究(jiu)表明，如果(guo)將(jiang)20-50歲人(ren)群定義為住(zhu)(zhu)宅消費主力人(ren)群和購房(fang)(fang)適齡(ling)人(ren)群，則中國該年齡(ling)人(ren)群數量在2014年到達(da)由增轉減的拐點(dian)。人(ren)口總量減少必(bi)然導致住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)總需求減少，因此，房(fang)(fang)地產銷售(shou)增速再像以(yi)往幾次景氣(qi)周期那樣一度達(da)到90%的日子很(hen)可能(neng)一去不復返了。

第(di)六，優(you)質(zhi)房(fang)地產資源(yuan)日漸(jian)稀少，同時低品質(zhi)產品大量涌現，形成規模(mo)較大的過(guo)剩(sheng)局面。

一方面，位于(yu)城(cheng)(cheng)市核心位置、就(jiu)近(jin)享有(you)各類(lei)優質資源(yuan)的房地產項目數(shu)量稀(xi)缺(que)。以(yi)(yi)北(bei)京(jing)(jing)為(wei)(wei)(wei)例，2015年(nian)(nian)北(bei)京(jing)(jing)供應住(zhu)(zhu)(zhu)宅(zhai)(zhai)用(yong)地50宗，僅4宗在(zai)五環以(yi)(yi)內。主城(cheng)(cheng)區(qu)新開樓盤日漸減少，導致城(cheng)(cheng)區(qu)新建及(ji)二(er)手(shou)住(zhu)(zhu)(zhu)宅(zhai)(zhai)價(jia)(jia)(jia)格快速上漲(zhang)，北(bei)京(jing)(jing)新建商品(pin)(pin)(pin)住(zhu)(zhu)(zhu)宅(zhai)(zhai)成交(jiao)(jiao)均價(jia)(jia)(jia)2015年(nian)(nian)五環內已(yi)突破5萬元，三環內已(yi)步入10萬元。二(er)手(shou)住(zhu)(zhu)(zhu)宅(zhai)(zhai)方面，西城(cheng)(cheng)區(qu)有(you)九個小區(qu)二(er)手(shou)住(zhu)(zhu)(zhu)宅(zhai)(zhai)2015年(nian)(nian)成交(jiao)(jiao)均價(jia)(jia)(jia)漲(zhang)幅(fu)(fu)超過(guo)40%。高端住(zhu)(zhu)(zhu)宅(zhai)(zhai)無論是價(jia)(jia)(jia)格漲(zhang)幅(fu)(fu)還是成交(jiao)(jiao)量變(bian)化(hua)都更明(ming)顯，北(bei)京(jing)(jing)最貴(gui)商品(pin)(pin)(pin)房每平(ping)方米均價(jia)(jia)(jia)2004年(nian)(nian)為(wei)(wei)(wei)5萬元，2009年(nian)(nian)為(wei)(wei)(wei)10萬元，2011年(nian)(nian)為(wei)(wei)(wei)30萬元，2015年(nian)(nian)達50萬元。據中(zhong)商情報網統計(ji)，北(bei)京(jing)(jing)總(zong)價(jia)(jia)(jia)千萬以(yi)(yi)上住(zhu)(zhu)(zhu)宅(zhai)(zhai)2015年(nian)(nian)共成交(jiao)(jiao)3522套，同比增速48%。優質產品(pin)(pin)(pin)越來越少、越來越貴(gui)，將過(guo)度(du)“吞噬”有(you)效需(xu)求，抑制全行業景(jing)氣度(du)繼續和普遍提(ti)升。

值(zhi)得注意的是，北京(jing)的情況在(zai)全國來(lai)看還不(bu)是最(zui)嚴重的，如果以“本外幣各項存款余額”和“房地產市值(zhi)”分(fen)別(bie)作為潛(qian)在(zai)購買力(li)(li)和標(biao)的價值(zhi)的近似(si)替代，從2015年全國31省區市“潛(qian)在(zai)購買力(li)(li)-房地產市值(zhi)”散點圖看，各地分(fen)布非常符合“潛(qian)在(zai)購買力(li)(li)越(yue)大，房地產市值(zhi)越(yue)高”規律，均集中分(fen)布于趨(qu)(qu)勢(shi)線附近，北京(jing)甚至低于趨(qu)(qu)勢(shi)線，但(dan)上(shang)海、江(jiang)蘇(su)、浙江(jiang)、遼寧高于趨(qu)(qu)勢(shi)線，上(shang)海距(ju)離趨(qu)(qu)勢(shi)線較遠。

另一(yi)方面，部分同檔次、同款式、位置(zhi)偏遠的(de)(de)(de)商品房大(da)量(liang)建(jian)設并迅速形成(cheng)過(guo)剩(sheng)局(ju)面。據(ju)安信(xin)證(zheng)券發(fa)布的(de)(de)(de)研究報(bao)告，營口、烏蘭察布、鄂爾(er)多斯的(de)(de)(de)供(gong)需比(bi)超過(guo)了280%，太原、濟南(nan)、連(lian)云港的(de)(de)(de)供(gong)需比(bi)則(ze)在180%以上，屬于庫(ku)存過(guo)剩(sheng)“重災區(qu)”。

引導房地產健康發展需要哪些對策

房地(di)產市場持續回暖，尤其是北(bei)京、上海(hai)、深圳等(deng)地(di)房價快速(su)上漲，引發了全社會(hui)的關注，也有人擔心市場過(guo)熱(re)引發“非理性上漲”或“泡沫”。房地(di)產市場今(jin)后能夠(gou)獲得健(jian)康發展，良性回暖而(er)不產生泡沫，避免非理性繁榮，需要相關各方在供給、需求、城市規(gui)劃(hua)和區域差別化等(deng)方面(mian)出臺相應政策。

首先，供(gong)給(gei)方(fang)面，迫切需要以明確規則(ze)約束地(di)方(fang)政府(fu)供(gong)地(di)進度，使其(qi)既不能(neng)過快(kuai)，也不能(neng)過慢。

自(zi)從2014年(nian)國(guo)土資源(yuan)部暫停對外發布(bu)全國(guo)住房(fang)用(yong)地供(gong)(gong)應計(ji)劃(hua)(hua)，改由地方(fang)自(zi)行公布(bu)各(ge)(ge)省（區、市(shi)）供(gong)(gong)地計(ji)劃(hua)(hua)以來(lai)，各(ge)(ge)地在(zai)供(gong)(gong)地進度上(shang)傾(qing)向于(yu)“以越來(lai)越少的供(gong)(gong)地獲得較多土地出讓金”。其結果(guo)是1-2年(nian)后新房(fang)供(gong)(gong)應較少，引(yin)發房(fang)價(jia)(jia)(jia)上(shang)漲過(guo)快(kuai)。據Wind數據，北京2013至2015年(nian)土地購(gou)置(zhi)面積(ji)分(fen)別為(wei)906、581和(he)391萬(wan)(wan)平(ping)(ping)方(fang)米，逐(zhu)年(nian)減少，而土地購(gou)置(zhi)費(fei)分(fen)別為(wei)1160、1379和(he)2053億元，逐(zhu)年(nian)增加(jia)。2015年(nian)北京有22宗(zong)住宅地塊(kuai)樓面價(jia)(jia)(jia)突(tu)破3.0萬(wan)(wan)元/平(ping)(ping)方(fang)米，2016年(nian)已經(jing)入(ru)市(shi)的三塊(kuai)住宅用(yong)地，樓面均(jun)價(jia)(jia)(jia)全都超過(guo)4.7萬(wan)(wan)元/平(ping)(ping)方(fang)米，而同期新建住宅均(jun)價(jia)(jia)(jia)也僅為(wei)2.9萬(wan)(wan)元/平(ping)(ping)方(fang)米。土地供(gong)(gong)應進度過(guo)慢，是引(yin)發2016年(nian)以來(lai)房(fang)價(jia)(jia)(jia)新一輪(lun)快(kuai)速上(shang)漲的重要原因之(zhi)一。

當然，有的(de)地方由于此前多年(nian)(nian)供地規模過(guo)大，盡管也嘗(chang)試上(shang)(shang)述“地少錢多”策(ce)略，但目前仍深(shen)陷困(kun)境，如遼寧2013-2015年(nian)(nian)土(tu)地購置面積分(fen)別(bie)為2502、1671和(he)957萬(wan)平方米(mi)，也是逐(zhu)年(nian)(nian)減少，但由于2010-2012年(nian)(nian)分(fen)別(bie)供應了3135、3446和(he)3200萬(wan)平方米(mi)，導致2014年(nian)(nian)以來房價持續下跌，沈陽新建住宅(zhai)(zhai)同比(bi)價格指數從2014年(nian)(nian)8月(yue)(yue)以來連續18個月(yue)(yue)為負，2016年(nian)(nian)3月(yue)(yue)1日(ri)《沈陽市(shi)人民政(zheng)府(fu)(fu)辦(ban)公廳關(guan)(guan)于促進房地產市(shi)場健康(kang)發展的(de)實施意見(jian)（試行）》提(ti)出“原則上(shang)(shang)2016年(nian)(nian)全(quan)市(shi)房地產開發用(yong)地供應面積不超(chao)過(guo)上(shang)(shang)年(nian)(nian)度的(de)50%”。海南(nan)與此類似，2016年(nian)(nian)2月(yue)(yue)23日(ri)《海南(nan)省(sheng)人民政(zheng)府(fu)(fu)關(guan)(guan)于加強房地產市(shi)場調控(kong)的(de)通知(zhi)》提(ti)出“對商品住宅(zhai)(zhai)庫存消化期超(chao)過(guo)全(quan)省(sheng)平均水平的(de)市(shi)縣，暫停辦(ban)理(li)新增(zeng)商品住宅(zhai)(zhai)及產權式酒店用(yong)地審批”。

相(xiang)比(bi)之(zhi)下，重(zhong)慶2012-2015年供(gong)地節奏比(bi)較平穩，土(tu)地購置(zhi)面積分別為2183、1897、1865和1627萬平方米(mi)，近年來(lai)商品房銷(xiao)售價格(ge)基(ji)本穩定，這與其堅持“細(xi)水長流”、“樓面地價不超過當期房價1/3”等原則有很(hen)大關(guan)系。總之(zhi)，一(yi)個(ge)地方供(gong)地進度要以(yi)人口增(zeng)長潛力為基(ji)礎，結合房價漲幅予以(yi)適度調整，避免(mian)供(gong)求失衡(heng)。

其次，需求方面(mian)，順應(ying)城市化趨勢，深化戶(hu)籍制度改(gai)革(ge)，提升房(fang)地產市場長(chang)期發展潛力。

無論從城(cheng)(cheng)(cheng)市景觀、人(ren)(ren)(ren)文環境(jing)還是創業氛(fen)圍，北(bei)上廣深這些(xie)一(yi)線(xian)城(cheng)(cheng)(cheng)市對各類(lei)人(ren)(ren)(ren)群(qun)(qun)特別是年(nian)輕(qing)人(ren)(ren)(ren)的(de)吸引力(li)都是二、三線(xian)城(cheng)(cheng)(cheng)市不(bu)可比擬的(de)。城(cheng)(cheng)(cheng)市這一(yi)現代(dai)經(jing)濟的(de)發(fa)動機(ji)，是人(ren)(ren)(ren)口密度超過臨界狀態(tai)后形成的(de)復雜經(jing)濟社會系統。城(cheng)(cheng)(cheng)市的(de)發(fa)展(zhan)、城(cheng)(cheng)(cheng)市化的(de)進程(cheng)，歸(gui)根到底是人(ren)(ren)(ren)的(de)發(fa)展(zhan)、人(ren)(ren)(ren)群(qun)(qun)的(de)聚(ju)集。因此(ci)，深化戶(hu)籍制度改革，消(xiao)除(chu)人(ren)(ren)(ren)力(li)資源(yuan)自(zi)由(you)流動障礙，不(bu)僅(jin)會給房地(di)產業帶(dai)來巨大發(fa)展(zhan)機(ji)遇，也會給中國未(wei)來經(jing)濟增長帶(dai)來迄今為止可能是最大規(gui)模的(de)改革紅利。

第三，提(ti)升城市規劃水(shui)平是促進房(fang)地產行業長期(qi)穩步發展(zhan)的重要(yao)保障(zhang)。

2016年2月6日，國務(wu)院發(fa)布了《關(guan)于(yu)進一步(bu)加強(qiang)城市(shi)(shi)規劃(hua)建設管(guan)理(li)工作的若干意(yi)(yi)見(jian)》（以下簡稱《若干意(yi)(yi)見(jian)》），盡管(guan)其(qi)中(zhong)“已(yi)建成的住(zhu)宅小區和單位大(da)院要逐步(bu)打開，實現(xian)內部道路公共化”引發(fa)熱議(yi)，但該意(yi)(yi)見(jian)標志(zhi)著(zhu)房地產(chan)(chan)政策(ce)思路開始從行業本身(shen)轉向行業生存環境，由于(yu)高水平的城市(shi)(shi)規劃(hua)可以提升當地房地產(chan)(chan)附加價值，該政策(ce)無疑(yi)構成今(jin)后行業發(fa)展重大(da)利好。

反之，低(di)水平(ping)(ping)和短(duan)視的城(cheng)(cheng)(cheng)市規劃(hua)嚴重(zhong)阻(zu)礙城(cheng)(cheng)(cheng)市運(yun)行和房產升值，目(mu)前我國(guo)(guo)城(cheng)(cheng)(cheng)市堵(du)車(che)原(yuan)因的80%、地租損失(shi)的50%是(shi)過(guo)分重(zhong)視大路(lu)網、忽視微觀路(lu)網等不合理規劃(hua)所(suo)致。城(cheng)(cheng)(cheng)市正常路(lu)口(kou)密度(du)是(shi)每平(ping)(ping)方(fang)公(gong)(gong)里(li)(li)(li)(li)80個路(lu)口(kou)，紐約曼哈頓每平(ping)(ping)方(fang)公(gong)(gong)里(li)(li)(li)(li)250個路(lu)口(kou)，而中(zhong)國(guo)(guo)內地城(cheng)(cheng)(cheng)區一般每平(ping)(ping)方(fang)公(gong)(gong)里(li)(li)(li)(li)僅10-30個路(lu)口(kou)。北京市城(cheng)(cheng)(cheng)六區路(lu)網密度(du)2015年是(shi)5公(gong)(gong)里(li)(li)(li)(li)/平(ping)(ping)方(fang)公(gong)(gong)里(li)(li)(li)(li)，即使按照《若干意見》所(suo)提“到(dao)2020年，城(cheng)(cheng)(cheng)市建成區平(ping)(ping)均路(lu)網密度(du)提高(gao)到(dao)8公(gong)(gong)里(li)(li)(li)(li)/平(ping)(ping)方(fang)公(gong)(gong)里(li)(li)(li)(li)”，與北美許(xu)多城(cheng)(cheng)(cheng)市18公(gong)(gong)里(li)(li)(li)(li)/平(ping)(ping)方(fang)公(gong)(gong)里(li)(li)(li)(li)道(dao)路(lu)密度(du)仍(reng)相差(cha)懸殊(shu)。發達國(guo)(guo)家(jia)的城(cheng)(cheng)(cheng)市規劃(hua)要求城(cheng)(cheng)(cheng)市道(dao)路(lu)總(zong)面積(ji)與公(gong)(gong)共停車(che)總(zong)面積(ji)之比為(wei)8：1-9：1，我國(guo)(guo)約為(wei)100：1。

第四(si)，制定差異化(hua)的區(qu)域(yu)政策(ce)，防范各個區(qu)域(yu)所面臨的特殊潛在風險。

影(ying)響各(ge)(ge)地房(fang)(fang)地產(chan)行業(ye)(ye)正常發(fa)展的(de)因素很多，但是未(wei)(wei)來(lai)前景較好的(de)城市(shi)，一般有與城市(shi)化(hua)趨(qu)勢(shi)相符、人口大(da)量流入、城市(shi)規劃水平高(gao)、人文積淀深厚、政府(fu)供地行為(wei)(wei)理性(xing)等(deng)五大(da)特(te)征。開發(fa)商(shang)和購房(fang)(fang)者(zhe)往往圍繞著這五大(da)特(te)征形(xing)成各(ge)(ge)自對行業(ye)(ye)未(wei)(wei)來(lai)判斷。以(yi)(yi)2015年末房(fang)(fang)地產(chan)投資(zi)增速(su)和房(fang)(fang)價漲幅分(fen)別(bie)作為(wei)(wei)開發(fa)商(shang)和購房(fang)(fang)者(zhe)對未(wei)(wei)來(lai)形(xing)勢(shi)的(de)判斷標準，可以(yi)(yi)把全國(guo)31省區(qu)市(shi)大(da)致分(fen)成風(feng)險等(deng)級由低到高(gao)的(de)四(si)(si)類地區(qu)。商(shang)業(ye)(ye)銀行可對這四(si)(si)類地區(qu)制定差異(yi)化(hua)的(de)風(feng)險管控政策。

I類：位(wei)于第(di)一(yi)象限，過(guo)熱型。投資(zi)增速為(wei)正，且房價上(shang)(shang)漲。市(shi)場供求雙方——開發商和購房者都對市(shi)場前景看好，以北京(jing)、上(shang)(shang)海、深(shen)圳較為(wei)典型。這類地(di)區面(mian)(mian)臨(lin)的特(te)殊風險是房價過(guo)快上(shang)(shang)漲引發泡沫。以北京(jing)為(wei)例，該市(shi)房地(di)產面(mian)(mian)臨(lin)“豪宅化”問題，目前在(zai)建(jian)及在(zai)售(shou)樓盤(pan)中每(mei)平方米低于3萬元的數量(liang)很(hen)少，而新近出(chu)讓的土地(di)樓面(mian)(mian)均價多(duo)在(zai)每(mei)平方米3萬元以上(shang)(shang)，未(wei)來(lai)房地(di)產企業可能會因拿(na)地(di)成本過(guo)高而面(mian)(mian)臨(lin)資(zi)金壓(ya)力(li)，而新房銷(xiao)售(shou)時可能因豪宅供過(guo)于求出(chu)現庫存壓(ya)力(li)。

II類：位于第二象限，平(ping)(ping)穩(wen)型。投(tou)資增速(su)為負，但房價上漲。因新(xin)房減(jian)(jian)少(shao)去庫(ku)存壓(ya)力自(zi)然也小，未來一段時(shi)期(qi)發展將(jiang)較平(ping)(ping)穩(wen)。這(zhe)類地(di)區以(yi)江蘇(su)、浙(zhe)江、福建(jian)較為典型。考慮到這(zhe)些地(di)區經濟(ji)正在(zai)經受國際市場需(xu)求減(jian)(jian)少(shao)、勞(lao)動力成本(ben)增加、城(cheng)市競爭力減(jian)(jian)弱等多重壓(ya)力，其房地(di)產(chan)市場在(zai)復(fu)蘇(su)過(guo)程中(zhong)將(jiang)面臨不小的障礙。

III類(lei)：位于第四象(xiang)限，潛(qian)在(zai)過熱型，機會(hui)較少，潛(qian)在(zai)風險(xian)不斷積(ji)聚。投(tou)資增(zeng)(zeng)速為(wei)正，但房價下(xia)跌，以海南較為(wei)典型。這類(lei)地區本(ben)來已(yi)經積(ji)累了(le)過高(gao)的商品房庫(ku)存和已(yi)出讓土地，在(zai)市場(chang)仍然低迷、需求難以大幅增(zeng)(zeng)加的情況下(xia)，未來可能出現風險(xian)不斷暴露等問(wen)題。

IV類：位于(yu)第三象限，流出型，風險較高。投(tou)資增(zeng)速(su)為負，且房價下跌。開發商和購房者均不看好當地(di)市場，去庫存(cun)(cun)壓力較大(da)(da)，以(yi)黑龍(long)江(jiang)、遼寧、吉林、內蒙古較為典型。受人口外流、經濟結構(gou)轉(zhuan)型緩慢、民營經濟占比較低等因素影響，這類地(di)區房地(di)產市場已(yi)經很高的庫存(cun)(cun)本來就難以(yi)迅速(su)消化(hua)，房地(di)產市場無疑將面臨較大(da)(da)困境(jing)。