每經(jing)編輯｜每經(jing)記(ji)者 周(zhou)程程    

◎每經記者 周程程

年初一般(ban)是(shi)樓市淡季，但今年的商品房銷售卻實現了“開門紅”，帶動房地產投資轉暖(nuan)。

3月12日，國家統計局數據(ju)顯示，1~ 2月份，商品(pin)房銷售面積11235萬(wan)平方米，同比(bi)增長28.2%，增速比(bi)去年全年提高21.7個百分(fen)點。

這(zhe)使得房地產(chan)(chan)開發企(qi)業投資(zi)信心有所恢復(fu)，國家統(tong)計(ji)局數據(ju)顯示，2016年1~2月份，全國房地產(chan)(chan)開發投資(zi)9052億元，同比(bi)(bi)名(ming)義增長3%，增速(su)比(bi)(bi)去年全年提(ti)高2個百分(fen)點。

這也是房地(di)產開發投資增(zeng)速時(shi)隔兩年首次回升。《每日經濟(ji)新聞(wen)》記者注(zhu)意到(dao)，盡管目前商品房銷售加(jia)快，但去(qu)庫(ku)存(cun)壓力仍(reng)大。數據顯(xian)示，2月末，商品房待(dai)售面積73931萬平(ping)方米，比去(qu)年末增(zeng)加(jia)2077萬平(ping)方米，同比增(zeng)長15.7%，其中住宅庫(ku)存(cun)貢獻超過三分(fen)之二。

房企投資信心恢復

對于(yu)前兩個月商(shang)品房銷售(shou)明顯加快的原因(yin)(yin)，國家統計局投資司高級統計師李(li)皎分析出兩大(da)原因(yin)(yin)：一是(shi)政策效果累積(ji)顯現，前期需求(qiu)集中釋放；二是(shi)居民(min)住(zhu)(zhu)房消(xiao)費升(sheng)級，改善性住(zhu)(zhu)宅成(cheng)為(wei)拉動增長的主要動力(li)。

此(ci)外，基數低也是重要原因。數據顯示，去年(nian)1~2月份銷售面積下(xia)降(jiang)16.3%，是2014年(nian)初房地(di)產市場調整以(yi)來(lai)的最大降(jiang)幅，總(zong)量8764萬平方米，為2012年(nian)一季度以(yi)來(lai)的最低。

在政(zheng)策(ce)方面，去年(nian)以來，中(zhong)央陸續(xu)出(chu)臺了降(jiang)息、降(jiang)低首(shou)付比例、公(gong)積金(jin)政(zheng)策(ce)調整等一系列政(zheng)策(ce)，部分(fen)需求結束觀望入市(shi)，一線城市(shi)市(shi)場升溫明顯，部分(fen)二(er)線熱點(dian)城市(shi)銷售翻番。

中(zhong)原(yuan)地(di)產的數據顯(xian)示，截至目(mu)前，共有17家(jia)房(fang)企公布2月銷(xiao)售(shou)(shou)業績，這17家(jia)房(fang)企2月合計實現銷(xiao)售(shou)(shou)額高達789.58億元，同比增(zeng)幅高達118%，與此(ci)同時(shi)，銷(xiao)售(shou)(shou)均價也明顯(xian)上行。

例如，保利地(di)產(chan)已于1月(yue)份銷售139.78億元，創下了歷(li)年(nian)一(yi)季(ji)度(du)中的(de)單月(yue)銷售紀(ji)錄(lu)，超出(chu)市場預期。1~2月(yue)，保利地(di)產(chan)實現簽(qian)(qian)約(yue)面(mian)積177.69萬平方米，同比增(zeng)長88.52%；實現簽(qian)(qian)約(yue)金額228.91億元，同比增(zeng)長90.46%。

與此同(tong)(tong)時(shi)，一線城市房(fang)價大漲。例如，3月1日，深(shen)圳(zhen)市規劃和(he)國土(tu)資源委員會（下稱深(shen)圳(zhen)規土(tu)委）發布(bu)的2月樓(lou)市數據顯示(shi)，新(xin)(xin)房(fang)成交均價再創新(xin)(xin)高(gao)，每平(ping)方米(mi)48095元(yuan)，同(tong)(tong)比(bi)增長(chang)72.12%、環比(bi)增長(chang)3.40%。在此之前，深(shen)圳(zhen)官方公布(bu)的2015年本地房(fang)價平(ping)均漲幅近50%。

值得注意的是，在全國商品房銷(xiao)售結構方面(mian)，1~2月份，住宅對全部商品房銷(xiao)售面(mian)積增長的貢(gong)獻(xian)率達95.0%；其(qi)中，90平方米以上(shang)的大(da)中戶型住宅的貢(gong)獻(xian)率為76.6%。

國(guo)家統計局投(tou)資(zi)司高(gao)級統計師李皎(jiao)表示，2015年開(kai)(kai)始，商品房(fang)銷(xiao)售逐步回(hui)(hui)暖，至今年1~2月份，更(geng)出現了銷(xiao)售旺盛(sheng)局面(mian)(mian)，使房(fang)地(di)產(chan)開(kai)(kai)發企業投(tou)資(zi)信心(xin)有所(suo)恢復，房(fang)屋新(xin)開(kai)(kai)工面(mian)(mian)積迅猛回(hui)(hui)升，土(tu)地(di)購置面(mian)(mian)積降幅(fu)大(da)幅(fu)收(shou)窄，房(fang)地(di)產(chan)開(kai)(kai)發投(tou)資(zi)增速時隔兩年首次(ci)回(hui)(hui)升。

基礎仍薄弱

盡管商(shang)(shang)品房銷(xiao)售加(jia)快，但(dan)李皎指出，目前(qian)商(shang)(shang)品房銷(xiao)量持續走高的基(ji)礎還(huan)比較薄(bo)弱。

數(shu)據(ju)顯示，2月末，商(shang)品(pin)房(fang)待售面(mian)積73931萬平方米，比去年末增加2077萬平方米，同比增長(chang)15.7%，其中住宅(zhai)待售面(mian)積增加1387萬平方米，庫(ku)存貢獻(xian)超過(guo)三分之二。

住宅(zhai)庫存高企影響了住宅(zhai)投(tou)資(zi)(zi)增速。數據(ju)顯示(shi)，住宅(zhai)投(tou)資(zi)(zi)僅增長(chang)1.8%。非住宅(zhai)業態對房地產開(kai)發(fa)投(tou)資(zi)(zi)的支(zhi)撐作用(yong)不斷顯現，如辦公(gong)樓開(kai)發(fa)投(tou)資(zi)(zi)增速超過16%。

與此同時，房(fang)地產市(shi)場總(zong)量過剩，區域分化(hua)。數據顯示，今年2月底，北(bei)京、上海、深圳等(deng)全國15個(ge)主要的一二線城市(shi)合(he)計(ji)住(zhu)宅庫存(cun)面積為1.09億平方米(mi)，較1月底的1.13億平方米(mi)環比下降3.54%，較去年同期下降18.9%。

中國(guo)人民銀(yin)行(xing)副行(xing)長兼(jian)國(guo)家外匯管理局局長潘功(gong)勝指出，目前7.2億平方米的(de)庫存房中，70%分(fen)布(bu)在三四(si)線城市，因(yin)此住房信貸政策(ce)(ce)必須(xu)(xu)與全國(guo)房地產的(de)形勢(shi)相匹配，央行(xing)將因(yin)地施策(ce)(ce)，如去年(nian)以(yi)來北(bei)京、上海幾個一線城市必須(xu)(xu)執行(xing)原(yuan)有的(de)政策(ce)(ce)；加強(qiang)市場自(zi)律(lv)，由商業銀(yin)行(xing)自(zi)主決(jue)策(ce)(ce)；住房金(jin)融采取宏觀審慎管理。

李皎(jiao)認(ren)為，受竣工面積(ji)大幅增(zeng)長影響(xiang)，商品房待售面積(ji)還在增(zeng)加，三四線城市去庫存難度不(bu)減等因素影響(xiang)，商品房銷量(liang)難以(yi)持續走高。

3月6日，發改(gai)委主任徐紹史表示，當前一、二線城市房(fang)價上漲(zhang)速度較(jiao)快，幅(fu)度較(jiao)大(da)，需通過加快推進(jin)保障房(fang)建設和棚改(gai)，增加住房(fang)供給(gei)，采(cai)取諸如限購等行政(zheng)措施以及(ji)經濟政(zheng)策等，抑制不合(he)理的投機性需求，限制房(fang)價過快上漲(zhang)。

中國(guo)人民大學國(guo)家發(fa)展(zhan)與戰略研究院執行院長劉元春也對《每日經濟新聞(wen)》記者表(biao)示，一二(er)線城(cheng)市(shi)而言，房地產擴大供給(gei)是(shi)核心。需要擴大土(tu)地供給(gei)，增(zeng)加土(tu)地開發(fa)投(tou)資，以穩(wen)定市(shi)場預(yu)期。

全國人大(da)(da)代表、清(qing)華大(da)(da)學政(zheng)治(zhi)經濟學研究中心(xin)主任蔡繼(ji)明(ming)直言，一(yi)邊是2.7億農民工因(yin)買(mai)不(bu)(bu)起(qi)房而不(bu)(bu)能(neng)(neng)進城落戶(hu)，另一(yi)邊是大(da)(da)量(liang)(liang)的(de)存量(liang)(liang)房價格高不(bu)(bu)可攀(pan)。只有(you)改變現(xian)行房地產(chan)市場(chang)的(de)游戲(xi)規則，對房地產(chan)市場(chang)的(de)供給側進行結(jie)(jie)構性改革，重(zhong)新(xin)塑造房地產(chan)價格形成機制，實(shi)現(xian)房地產(chan)市場(chang)從(cong)結(jie)(jie)構到功(gong)能(neng)(neng)的(de)根本轉變，才能(neng)(neng)使房地產(chan)行業(ye)擺脫(tuo)長期低迷的(de)困境。