香港(gang)樓市迎來(lai)“寒冬”。中原地產(chan)統(tong)計，1月(yue)份(fen)香港(gang)物業(ye)成交約(yue)3500宗，這是1991年(nian)(nian)1月(yue)以來(lai)的最低數。去年(nian)(nian)四(si)季(ji)度(du)(du)以來(lai)，數位地產(chan)大亨對香港(gang)經濟前景擔憂，半(ban)山豪(hao)宅折讓(rang)掛盤、大宗工商(shang)物業(ye)低價“拋售”頻(pin)頻(pin)發生(sheng)。另外，2003年(nian)(nian)以來(lai)連續(xu)飆漲(zhang)12年(nian)(nian)、漲(zhang)幅(fu)達到3.7倍的房(fang)價似乎也要(yao)掉頭向下了，私人(ren)住(zhu)宅價格指數在2015年(nian)(nian)9月(yue)份(fen)達到頂(ding)點后(hou)，四(si)季(ji)度(du)(du)下跌了8%。

樓價(jia)下跌，香港(gang)股市和匯(hui)(hui)市同(tong)時(shi)受(shou)挫。開(kai)年(nian)以來短(duan)短(duan)15個交易日，恒指(zhi)累計下跌3500多點，創兩年(nian)來新(xin)低；港(gang)幣對美(mei)元也(ye)突然轉(zhuan)弱，一度(du)逼(bi)近7.75-7.85的(de)法定港(gang)匯(hui)(hui)波動區間(jian)上限，港(gang)元也(ye)跌至2007年(nian)以來的(de)新(xin)低。

全球經濟和金融(rong)(rong)市場風雨飄搖，背靠的(de)祖國(guo)(guo)大陸正處在“穩增長”和“調(diao)結構”的(de)艱難平衡中，香港不會貿然放棄聯系匯率(lv)制度。擁有1.6萬億(yi)港元銀行資金、3500億(yi)美元的(de)豐厚外匯儲備(bei)，港府像1997年那(nei)樣(yang)誓死捍衛(wei)港元匯率(lv)是(shi)毫無疑問的(de)。但(dan)是(shi)，金融(rong)(rong)危機后，美國(guo)(guo)率(lv)先復蘇并加息(xi)，兩地勞動生產率(lv)的(de)差距擴大，聯系匯率(lv)制度下(xia)貨幣(bi)政(zheng)策(ce)不獨立(li)的(de)弊病暴露(lu)。

既然(ran)貨幣之(zhi)間相對(dui)價格(ge)(ge)無法調整，就只能通過資(zi)(zi)產(chan)價格(ge)(ge)“通縮”來實現，1997年(nian)香(xiang)港(gang)(gang)樓價、股(gu)價齊跌就是(shi)這樣的。因此，此輪股(gu)市和(he)(he)樓價調整在預期之(zhi)中(zhong)。而(er)且，2014年(nian)以(yi)來，“滬港(gang)(gang)通”和(he)(he)A股(gu)泡(pao)沫已讓香(xiang)港(gang)(gang)基礎貨幣飆升，而(er)近期沽空人民(min)幣的資(zi)(zi)金(jin)(jin)紛(fen)紛(fen)借道香(xiang)港(gang)(gang)，但遭到中(zhong)國央行(xing)狙(ju)擊后(hou)開始(shi)退出。因此，不能不承認資(zi)(zi)金(jin)(jin)流出香(xiang)港(gang)(gang)，短(duan)期拆息上升也是(shi)必然(ran)的，銀行(xing)、地產(chan)等(deng)對(dui)資(zi)(zi)金(jin)(jin)和(he)(he)利(li)率(lv)非常敏感的板塊(kuai)將預期下行(xing)。

1997年(nian)金融風暴后，恒(heng)指和香(xiang)港(gang)房(fang)(fang)價(jia)(jia)一直到2003年(nian)4月和8月才觸底，如果參照1997年(nian)，房(fang)(fang)價(jia)(jia)下跌(die)(die)或許(xu)剛(gang)剛(gang)開始。而且，隨著自由(you)行收緊，全球經(jing)濟動(dong)蕩，美聯儲加息，過去12年(nian)推動(dong)香(xiang)港(gang)房(fang)(fang)價(jia)(jia)上漲的(de)一系列動(dong)力，如大(da)陸(lu)買家、超低利(li)率(lv)等(deng)因(yin)素將(jiang)不(bu)復存在(zai)，樓市為悲觀(guan)籠罩或許(xu)不(bu)是短期的(de)。瑞銀證券、里(li)昂(ang)國際等(deng)研究機構預測，2016年(nian)香(xiang)港(gang)房(fang)(fang)價(jia)(jia)會下跌(die)(die)10%左右(you)，而到2017年(nian)，香(xiang)港(gang)房(fang)(fang)價(jia)(jia)將(jiang)下跌(die)(die)27%。

政(zheng)府手中有足夠的手段來(lai)刺激樓市，香(xiang)港政(zheng)府只要把2012年—2013年間推出(chu)的多項“辣(la)招(zhao)”(15%的買家印花稅、20%的超額印花稅)取消后，來(lai)自(zi)大陸(lu)的海量買家和(he)避險資(zi)金(jin)自(zi)然會把香(xiang)港房(fang)價抬上去。目(mu)前，從(cong)控制資(zi)產過度“通(tong)縮”和(he)捍衛聯系匯率(lv)制度來(lai)說，未(wei)來(lai)有必要托底(di)港股和(he)樓市等資(zi)產，但近(jin)期梁振英政(zheng)府已經明確表(biao)示，“辣(la)招(zhao)”把外來(lai)需求、炒家和(he)投機者擋在外面，政(zheng)府無意(yi)撤 “辣(la)招(zhao)”。

未來，即(ji)便(bian)房價繼續下滑(hua)，筆者(zhe)預計港(gang)府撤(che) “辣招”的(de)可能性也不大，主要在于近年來，香(xiang)港(gang)居(ju)民(min)對于政府在住(zhu)(zhu)(zhu)房、收入等民(min)生上抱怨有(you)加。香(xiang)港(gang)人(ren)(ren)均(jun)(jun)住(zhu)(zhu)(zhu)房面(mian)積(ji)僅(jin)(jin)16平(ping)方米(mi)，為全(quan)亞洲乃至世界人(ren)(ren)均(jun)(jun)居(ju)住(zhu)(zhu)(zhu)面(mian)積(ji)最小的(de)城市(shi)，超過一半的(de)私人(ren)(ren)住(zhu)(zhu)(zhu)宅(zhai)面(mian)積(ji)少于50平(ping)方米(mi)，甚至還有(you)20萬人(ren)(ren)居(ju)住(zhu)(zhu)(zhu)在“劏房”(相當于內(nei)地的(de)“隔(ge)斷房”)，人(ren)(ren)均(jun)(jun)面(mian)積(ji)僅(jin)(jin)7.5平(ping)方米(mi)，只比香(xiang)港(gang)懲教署監獄囚倉的(de)人(ren)(ren)均(jun)(jun)標準高27%。

國際(ji)調查機構Demographia的數(shu)據顯示，香港樓(lou)價中(zhong)位數(shu)相(xiang)當于(yu)港人每年收入中(zhong)位數(shu)的19倍(港人俗稱“痛苦(ku)指數(shu)”)，這是(shi)該調查11年以(yi)來的最高值。

過去(qu)十幾年(nian)，對(dui)香港樓市而(er)言，確實有多重利好，如背靠(kao)大陸、人民幣升(sheng)值，而(er)全球量化(hua)寬松導致流動性進入(ru)東(dong)亞等新興經濟體，借(jie)助(zhu)香港這(zhe)(zhe)(zhe)個中轉站進入(ru)內地(di)是(shi)常規途徑。但現在看，這(zhe)(zhe)(zhe)些(xie)利好都褪(tun)去(qu)甚(shen)至逆轉了，香港房(fang)(fang)價或許(xu)要(yao)擠掉一(yi)(yi)些(xie)泡沫(mo)，這(zhe)(zhe)(zhe)對(dui)金融(rong)機構來說是(shi)危險的，但底層民眾無尊(zun)嚴(yan)的住房(fang)(fang)現實及強烈訴求則倒逼(bi)港府(fu)要(yao)讓房(fang)(fang)價跌(die)一(yi)(yi)跌(die)。對(dui)待樓市上，未來港府(fu)或者就(jiu)陷入(ru)這(zhe)(zhe)(zhe)樣左(zuo)右為難(nan)的囧境(jing)中。