每經編輯(ji)｜每經記者 區家彥    

◎每經記者 區家彥

就在房地產企(qi)業(ye)大(da)舉介入(ru)金(jin)融行業(ye)之際，背后隱藏的(de)風險也引發(fa)了業(ye)界的(de)擔憂。

《每日經濟(ji)新聞(wen)》記者注意到，近年(nian)來大型房(fang)(fang)企紛紛搭建金融平臺，保(bao)險成(cheng)為最熱門的(de)拓展方向。恒大地(di)產、泰禾(he)集團(tuan)、陽光(guang)城(cheng)等(deng)上(shang)市企業紛紛籌(chou)建保(bao)險公司，具有房(fang)(fang)地(di)產公司背景的(de)前(qian)海(hai)人(ren)壽(shou)、生命(ming)人(ren)壽(shou)成(cheng)為資本市場兇(xiong)猛(meng)的(de)狩獵者，金融實(shi)力(li)逐漸成(cheng)為房(fang)(fang)企征戰下半場最重(zhong)要的(de)武器。

但金(jin)融作為高風險行業(ye)，無論(lun)壞賬還(huan)是各種系統性風險，對房(fang)企而(er)言，是一(yi)道難以逾越的(de)(de)障(zhang)礙。上世紀90年代，我國銀行業(ye)面臨危機、保(bao)險業(ye)利(li)差損失的(de)(de)慘痛景象依(yi)然歷歷在目，在利(li)用(yong)金(jin)融壯大地產主業(ye)的(de)(de)同時，房(fang)企又該如何做(zuo)好風險控制？

行業下行危機

在房企搭建金融平(ping)臺的(de)(de)過程中，相對于(yu)資本(ben)投(tou)入(ru)巨大、政策(ce)監(jian)管嚴厲的(de)(de)銀行業，現(xian)金流強勁、更容易提供資金便利的(de)(de)保險業成(cheng)為(wei)房企最熱衷的(de)(de)方向。

根據《保險資(zi)(zi)金投資(zi)(zi)不(bu)動產(chan)(chan)暫行辦法》規定，保險資(zi)(zi)金可投資(zi)(zi)基礎設施類不(bu)動產(chan)(chan)、非基礎設施類不(bu)動產(chan)(chan)及(ji)不(bu)動產(chan)(chan)相關金融產(chan)(chan)品，不(bu)能(neng)投資(zi)(zi)商(shang)業住宅，不(bu)能(neng)直接參與房(fang)地產(chan)(chan)開發或投資(zi)(zi)設立房(fang)地產(chan)(chan)企(qi)業。

國金(jin)證券香港(gang)董(dong)事總經理黃立沖向《每日(ri)經濟新(xin)聞》記(ji)者(zhe)表(biao)示，雖然監(jian)管部門對于金(jin)融機構(gou)投(tou)資(zi)(zi)(zi)房地產制(zhi)定了監(jian)管措施，但(dan)這些(xie)措施沒法細到堵住所有(you)漏洞。以(yi)保險公(gong)司為(wei)例，在保監(jian)會允(yun)許投(tou)資(zi)(zi)(zi)的(de)(de)(de)范(fan)圍與(yu)比例以(yi)外，保險公(gong)司還可以(yi)通(tong)過委托(tuo)信托(tuo)、券商(shang)等機構(gou)，向其相關(guan)的(de)(de)(de)房地產商(shang)的(de)(de)(de)下屬(shu)公(gong)司提供貸款或者(zhe)直接投(tou)資(zi)(zi)(zi)，表(biao)面上(shang)(shang)保險公(gong)司投(tou)資(zi)(zi)(zi)的(de)(de)(de)只是一個多用途的(de)(de)(de)基金(jin)產品(pin)或者(zhe)資(zi)(zi)(zi)管計劃，但(dan)實(shi)際上(shang)(shang)是把錢投(tou)向了房地產。

然(ran)而，隨著房(fang)(fang)(fang)地(di)產暴利(li)時(shi)代的結束，加(jia)上經濟(ji)下行的壓力，大量(liang)(liang)投(tou)(tou)資(zi)房(fang)(fang)(fang)地(di)產背后的風(feng)(feng)險不(bu)言而喻。國際金(jin)融投(tou)(tou)資(zi)家(jia)聯合(he)會執行主席(xi)、經濟(ji)學家(jia)孫飛向(xiang)記者表(biao)示，隨著房(fang)(fang)(fang)地(di)產進入“去庫存”時(shi)代，大多數城市面(mian)臨嚴峻的供求關系，保險資(zi)金(jin)在(zai)這個時(shi)候(hou)大量(liang)(liang)投(tou)(tou)資(zi)房(fang)(fang)(fang)地(di)產的風(feng)(feng)險顯然(ran)更高(gao)。在(zai)這樣(yang)的情況下，挑選項目尤(you)為(wei)重要(yao)，但保險機(ji)構對于房(fang)(fang)(fang)地(di)產項目的調(diao)研與風(feng)(feng)控(kong)能(neng)力是(shi)(shi)否(fou)足(zu)夠，仍是(shi)(shi)疑(yi)問。

對于許多(duo)新興(xing)的保(bao)險(xian)機(ji)構而(er)言(yan)，他們大多(duo)以(yi)(yi)(yi)高成本、短期限、保(bao)障低的理(li)財型保(bao)險(xian)產(chan)品(pin)開路以(yi)(yi)(yi)做大規模(mo)，部分產(chan)品(pin)的承(cheng)保(bao)成本在(zai)8%以(yi)(yi)(yi)上。在(zai)房地(di)產(chan)的黃金時(shi)代，這樣的融(rong)資成本自然不成問題(ti)。一旦房地(di)產(chan)項目受到(dao)市場波動影響利潤大幅減(jian)少，保(bao)險(xian)產(chan)品(pin)的投資收(shou)益無法(fa)覆蓋(gai)成本，甚至變成虧損，從而(er)產(chan)生兌付(fu)危機(ji)，將會對保(bao)險(xian)公(gong)司的經營狀況帶來重大影響。

“對(dui)(dui)于房(fang)地產而(er)言，一個項(xiang)目(mu)虧錢，還可以用(yong)其他項(xiang)目(mu)的盈利來(lai)補救，但對(dui)(dui)于金(jin)融(rong)業(ye)而(er)言，銀行和保(bao)險都屬于高杠桿行業(ye)，一個項(xiang)目(mu)的虧損很可能會對(dui)(dui)全盤(pan)經營帶(dai)來(lai)系統性風險。由此(ci)可見，金(jin)融(rong)業(ye)的風險比房(fang)地產要(yao)高得多(duo)”，新城控股高級副總裁歐陽捷認(ren)為(wei)。

產業整合降低風險

在多位業(ye)內人(ren)士(shi)看來，要降低金控平臺所隱藏的系統性風險，房(fang)企不能再將其簡單地視之為(wei)資(zi)金融通的工(gong)具，而是在滿足(zu)金融業(ye)監管政策的前提下，尋求產(chan)業(ye)整(zheng)合，發揮房(fang)地產(chan)金融化的最大優勢(shi)。

泰禾(he)集團董事會秘書洪再春(chun)向《每日經(jing)濟新聞(wen)》記(ji)者表示，雖然泰禾(he)在銀行、保險(xian)、券商(shang)等金融板塊(kuai)都有投資，但更多的(de)是(shi)出于(yu)戰略投資的(de)目的(de)，獲取資金并(bing)非主要(yao)目的(de)。

“泰禾(he)雖然參股了福建農(nong)村商業銀(yin)行、東(dong)興(xing)證券，但(dan)持股的比例(li)并不高，沒有絕對話語權，和(he)福建農(nong)村商業銀(yin)行的貸(dai)款比例(li)很(hen)低，和(he)東(dong)興(xing)證券的合作更多只是(shi)投(tou)行業務”，洪再春表示，泰禾(he)自身(shen)擁有多元(yuan)化(hua)的融(rong)資平臺，像(xiang)2015年的公司債發行就超過(guo)150億元(yuan)，金融(rong)板塊更多只是(shi)一個補充作用。

對于金控平臺(tai)與地產業務的整(zheng)合(he)(he)(he)，洪再(zai)春并不否認未來會(hui)(hui)進(jin)一步加強(qiang)合(he)(he)(he)作(zuo)(zuo)，但他(ta)認為，合(he)(he)(he)作(zuo)(zuo)的前提是遵循市場化原(yuan)則，即在(zai)(zai)和(he)金控平臺(tai)上(shang)的金融機構合(he)(he)(he)作(zuo)(zuo)的時候，雙方(fang)都(dou)應該對合(he)(he)(he)作(zuo)(zuo)項目進(jin)行(xing)市場化調研，在(zai)(zai)符(fu)合(he)(he)(he)銀監(jian)(jian)會(hui)(hui)、保監(jian)(jian)會(hui)(hui)等管理部門規定的前提下，制(zhi)定各自的風(feng)控措施，才能保證雙方(fang)股東的利益，實(shi)現良(liang)好的風(feng)險把(ba)控。

歐(ou)陽捷也認為(wei)，要想降(jiang)低(di)金(jin)(jin)融(rong)(rong)(rong)風(feng)險(xian)(xian)，房企打造金(jin)(jin)控平臺不能(neng)(neng)只出于(yu)(yu)融(rong)(rong)(rong)資目的，而是為(wei)了尋(xun)找新的增(zeng)長(chang)點。“對于(yu)(yu)很多大型上市房企而言，光(guang)發公司債(zhai)就可(ke)以融(rong)(rong)(rong)資數百(bai)億，而且成本在5%以下(xia)，明顯低(di)于(yu)(yu)保險(xian)(xian)資金(jin)(jin)的成本，因此布局(ju)金(jin)(jin)融(rong)(rong)(rong)更多是出于(yu)(yu)與房地產主業之間的互補性，比如(ru)說社區金(jin)(jin)融(rong)(rong)(rong)、供應鏈金(jin)(jin)融(rong)(rong)(rong)、社區醫療保險(xian)(xian)產品等(deng)，只有實現良(liang)好的協同(tong)效應，才能(neng)(neng)更好地降(jiang)低(di)金(jin)(jin)融(rong)(rong)(rong)風(feng)險(xian)(xian)。”

對(dui)于(yu)部(bu)分(fen)非上(shang)市房企熱衷通(tong)過保險公(gong)(gong)司(si)(si)獲取融資(zi)便利，孫飛認(ren)為，所有(you)的保險公(gong)(gong)司(si)(si)都必(bi)須遵守保險法的規定(ding)，接受保監會監管。雖然上(shang)市公(gong)(gong)司(si)(si)沒(mei)有(you)義(yi)務(wu)對(dui)外披露，但如果存在變通(tong)手(shou)段(duan)向房地產(chan)違規輸送(song)資(zi)金(jin)，管理部(bu)門應該加強類似的監管。由于(yu)“萬寶之爭”事件的發生，不排除接下來保監會會對(dui)險資(zi)的激(ji)進投資(zi)行為作(zuo)出(chu)約束。