每經(jing)編(bian)輯｜每經(jing)記者 吳(wu)若(ruo)凡    

◎每經記者 吳若凡

2015年，成功(gong)搭(da)建(jian)金控平臺的泰禾(he)集(ji)團借助業(ye)務布局和產品(pin)優勢(shi)，連續(xu)3年實現業(ye)績超越(yue)發展(zhan)。克而瑞統計數據顯示，2015年，泰禾(he)集(ji)團實現全年銷售額(e)323.3億元(yuan)，居房企(qi)銷售排行榜(bang)第(di)二十(shi)二位。

在(zai)銷售規(gui)模變大的(de)背后，泰(tai)禾(he)集團(tuan)相繼布(bu)局了福州農商(shang)行、東興(xing)證(zheng)(zheng)券，參與發起設立(li)海峽(xia)人壽，借此涉足銀(yin)行、券商(shang)、保險等領域，泰(tai)禾(he)大金控版圖漸次浮出水面。其中(zhong)，東興(xing)證(zheng)(zheng)券已經(jing)為(wei)泰(tai)禾(he)的(de)融資承(cheng)擔過承(cheng)銷商(shang)的(de)角色。隨(sui)著泰(tai)禾(he)未來發展規(gui)模的(de)進一步擴大，金控平臺的(de)作(zuo)用(yong)會越來越大。

金控平臺雛形漸顯

身處資(zi)金密集(ji)型行(xing)業，泰(tai)禾(he)近(jin)年(nian)來的(de)快速擴(kuo)張離不開財務杠桿的(de)運用(yong)。此前，泰(tai)禾(he)就已利用(yong)信托融(rong)資(zi)實現了(le)快速擴(kuo)張，借助(zhu)較高(gao)的(de)資(zi)金杠桿實現了(le)高(gao)額的(de)凈資(zi)產回報。近(jin)年(nian)來，泰(tai)禾(he)的(de)高(gao)杠桿率一直(zhi)為外(wai)界所(suo)詬病，而進入金融(rong)領域布(bu)局，泰(tai)禾(he)金控(kong)平臺將進一步降(jiang)低融(rong)資(zi)成本(ben)。

通(tong)過一系列財務(wu)投(tou)資，泰禾擁有(you)(you)了福(fu)州(zhou)農商行、東興證券的部分(fen)股(gu)權，同時還(huan)持有(you)(you)三明進出(chu)口報關公司、福(fu)建海峽銀行的股(gu)權。

2015年以來(lai)，泰(tai)禾先(xian)后通過(guo)發(fa)行中期票據、公司(si)債(zhai)券、股票等多(duo)種融(rong)資(zi)(zi)手段，累計募集資(zi)(zi)金155億(yi)(yi)元(yuan)，其(qi)中已經到位的(de)資(zi)(zi)金有80億(yi)(yi)元(yuan)的(de)公司(si)債(zhai)，票面利率(lv)不高于8%，而剩下(xia)的(de)75億(yi)(yi)元(yuan)資(zi)(zi)金也在推進中。根據泰(tai)禾集團2015年三季報(bao)，公司(si)資(zi)(zi)產負(fu)債(zhai)率(lv)為85.92%。

《每日(ri)經濟新(xin)聞》記者注意到，在這(zhe)些(xie)資金(jin)的募集過(guo)程中，泰禾早(zao)些(xie)時間入股(gu)的東(dong)興證券(quan)已多次作(zuo)為承銷商的角色進入人們的視野，這(zhe)也(ye)表(biao)明，泰禾金(jin)控(kong)平(ping)臺的作(zuo)用(yong)初顯。

對此，泰禾董秘洪再春向記者表示，目前公司(si)還是以房地產為主營業務(wu)，涉足大金融是基于戰略和財務(wu)投(tou)資的需要(yao)。目前金融并未成為泰禾的利潤支撐點。

業內人士分析，泰禾設立(li)金控(kong)平臺的(de)目的(de)，就是想進一(yi)步借力資本市場，以股權融資、債務融資、資產(chan)證券化等(deng)方式組建金控(kong)平臺，幫助公司進一(yi)步擴大業務規(gui)模(mo)，實(shi)現企業在(zai)房地產(chan)行(xing)(xing)業的(de)發(fa)展戰(zhan)略目標(biao)。由(you)于泰禾在(zai)保險、銀行(xing)(xing)、券商已經搶占了(le)先機，未來不排(pai)除在(zai)此平臺上設立(li)金融資產(chan)交易中心，為私(si)募股權眾籌融資產(chan)品(pin)提供流(liu)動性的(de)交易平臺。

讓重資產變輕

五(wu)牛基金(jin)高級投資(zi)副(fu)總裁陳(chen)國華(hua)表示，企業對金(jin)控平(ping)臺的(de)需要，不僅(jin)僅(jin)是(shi)為了(le)簡單(dan)的(de)融資(zi)，更是(shi)為未(wei)來以投資(zi)為主導，企業多元化戰略(lve)搭建平(ping)臺。尤其(qi)是(shi)對于(yu)經營持(chi)有(you)性物業的(de)房企來說，有(you)金(jin)融平(ping)臺的(de)配合，可以通過資(zi)產(chan)證券(quan)化等(deng)方(fang)法順利實(shi)現輕資(zi)產(chan)模式。

旭輝集團董事長林中也曾(ceng)表示，房地(di)產行(xing)業未來(lai)要(yao)(yao)發展得好，其中很重要(yao)(yao)的(de)能力，第(di)(di)(di)一是要(yao)(yao)具備金融(rong)(rong)思維，第(di)(di)(di)二要(yao)(yao)駕馭金融(rong)(rong)工具，第(di)(di)(di)三是有適(shi)度(du)的(de)金融(rong)(rong)平臺(tai)。

因此，房企與(yu)金融(rong)機構(gou)合(he)作可以(yi)看(kan)做是“各取所需”。陳國華表(biao)示(shi)，通過發(fa)行股票、債券(quan)的直接融(rong)資(zi)成本太高，而與(yu)金融(rong)機構(gou)聯(lian)合(he)，可以(yi)有效降低(di)交易成本。在平臺上，房企可以(yi)選擇成立基金公司、信托、資(zi)管(guan)等(deng)。未來，開發(fa)商可以(yi)由間接融(rong)資(zi)為主(zhu)轉向(xiang)以(yi)直接融(rong)資(zi)為主(zhu)。

陳國華告訴記者，房(fang)地產(chan)的(de)資(zi)(zi)金(jin)需求量很大，往往時間跨(kua)度不同，主要分前(qian)(qian)期拿地階(jie)段和拿地之后(hou)。在(zai)前(qian)(qian)期過程中，銀(yin)行(xing)不能直接進入(ru)交(jiao)易過程，前(qian)(qian)期需要房(fang)企通過資(zi)(zi)管設立信(xin)托基金(jin)拿地。后(hou)期尋(xun)求銀(yin)行(xing)融(rong)資(zi)(zi)，通過銀(yin)行(xing)授信(xin)額(e)度來(lai)償還之前(qian)(qian)所(suo)欠債務。資(zi)(zi)金(jin)的(de)需求會逐漸減少，因此，前(qian)(qian)期的(de)融(rong)資(zi)(zi)和后(hou)期的(de)退出(chu)就顯得尤為關(guan)鍵(jian)。對于房(fang)企來(lai)說，有銀(yin)行(xing)兜(dou)底，房(fang)企可以實現資(zi)(zi)金(jin)的(de)快速(su)配置進而達(da)到高周轉的(de)需求。

業(ye)內人士表示，金(jin)(jin)(jin)融對于地產輸血是一(yi)方(fang)面，最大的(de)目(mu)的(de)是跨界(jie)金(jin)(jin)(jin)融之后，讓(rang)金(jin)(jin)(jin)融界(jie)里地產的(de)資(zi)源和上下游產業(ye)鏈(lian)的(de)資(zi)源結合。通(tong)過該金(jin)(jin)(jin)控平臺的(de)運作(zuo)，最終使得資(zi)金(jin)(jin)(jin)流向開發商所在的(de)項目(mu)本身。無(wu)論是金(jin)(jin)(jin)融延伸業(ye)務還(huan)是金(jin)(jin)(jin)融衍生(sheng)業(ye)務，都對提升房地產主業(ye)的(de)盈利能(neng)力會有很大幫助。

發展金控平臺之難

業(ye)內人(ren)士表示，對于房企來(lai)說，要找到合適的金融機構聯(lian)姻(yin)，難度也著(zhu)實不小。此外(wai)，金融市(shi)場門檻高(gao)、資本金數量需求(qiu)大，成(cheng)立金控平臺需要足(zu)夠資金來(lai)支(zhi)撐，同時還要熟悉游戲(xi)規則(ze)的人(ren)才來(lai)匹(pi)配。

陳(chen)國華(hua)告(gao)訴記者，一般而(er)言(yan)，入股大銀行的成(cheng)本非常之高，動輒就要上億元(yuan)資金(jin)，即使(shi)成(cheng)功(gong)參股，也只是(shi)小股份。這對房企(qi)來說(shuo)，沒有幾百(bai)億元(yuan)是(shi)難以實(shi)現的。房企(qi)參股銀行的初衷(zhong)是(shi)為了在授信過(guo)程(cheng)種獲得便利，并(bing)不是(shi)要背上負擔(dan)。

房企若要入(ru)股證券(quan)公司，難度也非常大。這(zhe)主要是由(you)于(yu)中(zhong)型和大型券(quan)商(shang)的股東(dong)名額受限制(zhi)，還需要繁瑣的審(shen)核(he)(he)程序(xu)。陳(chen)國華告(gao)訴記者，券(quan)商(shang)的核(he)(he)心能力是對外(wai)募(mu)集能力，房企更(geng)看重(zhong)通道。

市場上津(jin)津(jin)樂道的(de)保險行業，就(jiu)更難進(jin)入了，這(zhe)主要是由于險資(zi)成本低，放出去(qu)的(de)杠桿就(jiu)大。險資(zi)收益相對穩定，中(zhong)長期(qi)的(de)保險資(zi)金更是市場追逐的(de)對象，進(jin)入難度可想而知(zhi)。