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◎每經記者 區家彥

“西方不亮東方亮”，隨著美聯儲退出QE，過去數年備受房企追捧的海外融資渠道出現一定程度的緊縮，而房企在國內的融資環境卻大幅改善。在海外上市的開發商，紛紛“回家”找錢。

在房企轉型和鼓勵金融創新的時代背景下，互聯網金融業風生水起。龍頭房企紛紛開拓新型融資渠道，眾籌、理財產品、房地產信托基金（以下簡稱為REITs）等應運而生。

新城控股高級副總裁歐陽捷向記者表示，融資環境的好轉，直接受益的是大型房企，它們不僅能通過增強資金實力加快行業并購，像眾籌等新興融資模式也能更好地協助它們去庫存，進一步鞏固“大魚吃小魚”的行業格局。

房企扎堆境內“找錢”

今年上半年，房地產市場環境并未完全轉暖，但主流房企的融資力度卻不降反增。根據克而瑞的研究報告顯示，其監測的108家房企在今年前5月的融資總規模達到3685億元，同比大增70%。

克而瑞研究中心分析師朱一鳴向《每日經濟新聞》記者表示，自去年9月份上市房企融資放寬，獲準發行中票之后，典型房企陸續啟動發行中期票據的計劃。此外，央行接連降準和降息，帶動融資成本降低也是提升企業融資熱情的動因之一。

在這其中，今年前5月108家監測房企的海外融資金額占融資總額的27%，而這一數據在去年同期為43%，這意味著過去數年房企依賴的海外融資渠道正在收縮。

在香港粵海證券投資銀行董事黃立沖看來，房企海外融資大幅下降主要有以下原因：一是受累于佳兆業債務違約事件影響，海外融資難度增加；二是人民幣走勢和美國退出QE的影響，弱化了境外融資的成本優勢；三是境內融資渠道大開，房企不必過分強求海外融資。

值得注意的是，自2010年國務院發布“10號文”以來，A股上市房企再融資就一直受到限制。但在今年1月16日，證監會對上市房企股權再融資實施松綁，帶動股權融資出現爆炸性增長。截至5月15日，今年A股市場已有24家房企宣布1166億元定增計劃，已是去年全年的2.43倍，呈爆發態勢。

在香港上市的內房股回內地融資也獲得重大突破。恒大地產于6月中成功發行5年期50億元的公司債，5.38%的利率遠低于公司的海外發債成本。富力地產更于日前發布回歸A股的預案，成為最近5年內首家申請回歸A股的內房股。

創新金融產品涌現

除了傳統的融資渠道，在房地產轉型與國家大力鼓勵金融創新的背景下，龍頭房企紛紛開拓新興的融資渠道。

時下最熱門的當屬眾籌建房。平安好房與萬科、綠地、萬通等數十家房地產企業共同發起中國房地產眾籌聯盟，首個項目將由平安與碧桂園合作推出，用于碧桂園首次在上海所拿的嘉定徐行鎮地塊上。

平安好房CEO莊諾向《每日經濟新聞》記者表示，該項目會以每平方米為單位，針對該項目感興趣的投資者或購房者進行資金募集，在樓盤完工后，投資者擁有該套樓房整體或者部分權益。之后，投資者可以選擇眾籌權利轉為產權，直接擁有該套住房，或者是委托開發商賣房后轉成收益權。

眾籌的試水者還有萬達，這位商業地產巨頭聯手快錢發起互聯網金融產品“穩賺1號”，又被業內稱之為“Pre-REITs”，投資門檻僅為1000元，最高認籌100萬元，除了每年6%租金收益，產品還有一個7年150%的回購條款來自物業增值，預計年化收益13%。

按照王健林的說法，輕資產模式之下的萬達，未來一年最多可以開到100個萬達廣場，到2025年，計劃開業1000個萬達廣場，以每個萬達廣場10億元投資計算，這些萬達廣場投入的資金將達到萬億。若都采用“眾籌”的手段進行募集，則能聚集小投資者的閑散資金用于持有，將精力更多地集中在如何經營上，不再依靠住宅銷售補充現金流。

除此之外，備受期待的REITs也在今年上半年正式破冰。萬科聯手鵬華發行鵬華前海萬科REITs封閉式混合型，成為國內首只獲批的公募REITs基金。本次進行資產證券化的對象為萬科前海企業公館的租金收入，可能但不限于會議中心以及寫字樓租戶，還有從其它固定收益資產投資中獲得收益。而在退出機制設置上，將在投資期屆滿，由萬科深圳分公司或其關聯方回購項目公司股權。

不可否認，類似眾籌、REITs等金融產品的誕生，大大降低了地產商的資金壓力，推動其向輕資產模式轉型，但背后的風險也不容忽視。一位不愿具名的分析師向記者表示，盡管政府鼓勵從間接融資向直接融資轉型，但房地產屬于高風險投資項目，對于項目如何實現盡職調查、控制風險是關鍵。但無論是眾籌還是REITs，相關的監管政策依然是空白，這需要監管部門盡快推出相應的法律法規，才能保障投資者的權益。