每經編輯｜每經實習記者 吳若凡    

◎每經實習記者 吳若凡

今年上半年，利好政策的出臺讓樓市回暖提速，與此同時，滬指沖擊5000點后震蕩加劇，一些投資者選擇獲利了結并轉投樓市。

數據顯示，今年前4月，上海單套成交總價大于1000萬元的豪宅成交套數為1261套，同比增長73%，遠高于新房總體成交套數9%的增幅。而從股市指數看，今年1~4月，上證指數上漲37%，中小板指上漲60%，創業板指更是大漲94%。股市與豪宅市場的表現相關性明顯。

那么，除了豪宅市場，今年上半年股市資金是否大量流入樓市，近期股市調整又是否會讓下半年的樓市表現更靚麗？

從去年下半年至今，上證綜指漲幅最高達到154%，與此同時，樓市也從冰點快速回暖。從今年一季度末開始，房地產市場銷售情況逐步好轉，呈量價齊升局面。坊間認為，股市走強是促成這一輪樓市火爆的誘因。

那么，股市與樓市之間究竟是不是正相關關系？《每日經濟新聞》房地產研究小組以“股市與樓市關系”為關鍵詞，為您揭示真相。

股市樓市同漲因素：大環境+流動性

繼去年底開啟降息周期之后，2015年上半年又經歷了三次降息、兩次降準，受此影響，房地產市場成交量提升，股指在5月前也一路上揚。

中原地產的數據顯示，今年全國商品房銷售量累計同比跌幅逐月收窄，1~5月商品房銷售額同比實現正增長，其中住宅銷售額增幅達5.1%，重點城市住宅成交表現突出，其中以深圳為首的一線城市，在5月房價漲幅更是創下歷史新高。

對此，中原集團研究總監劉淵向《每日經濟新聞》記者表示，這樣的局面，表明當前經濟增速放緩且面臨轉型之際，房地產行業的支柱作用再次被強化。“330新政”是上半年成交走勢的一個分水嶺。尤其是針對二手住宅轉讓的營業稅免征年限從5年縮短至2年，促使大批存量房提前入市，進而提升了市場活躍度。在一大批政策的提振和略為寬松的貨幣環境下，下半年樓市將繼續穩步回升。

從宏觀上看，樓市和股市都是整體經濟的反映。股市被稱為宏觀經濟的“晴雨表”，樓市則是社會總財富的反映。

劉淵表示，宏觀上的流動性增強，加上股市上漲帶來的財富效應，都會投射到樓市上。但劉淵進一步表示，股市對樓市的影響其實并不直接，主要原因是參與交易的人群不同。股市一般是投資類人群，樓市目前以自住類人群為主，兩類人群進入市場的訴求不同，因而聯動性不強。但從長期來看，當群眾的總體財富增加，就會反映在購房需求上。

中原地產研究總監宋會雍向《每日經濟新聞》記者表示，樓市的提振是受政策刺激剛需，以及改善型需求對未來市場上行的預期所導致的。簡言之，房市和股市同步上漲純屬巧合。

至于坊間流傳的股市獲利資金大量涌向樓市的說法，宋會雍表示，從中原地產部分門店的實際成交看，這類資金的比例很低。房地產市場需求的釋放，并沒有伴隨投資客數量增長。從數據上看，2007年樓市投資客占到了30%~40%，如今則不足5%。

對于6月28日的央行“雙降”政策，宋會雍認為，這主要是刺激投資進而釋放流動性，但當前樓市投資類資金并不占主體，因此該政策對樓市作用有限。

由此可以看出，過去十年股市、樓市的增長是建立在中國經濟持續增長的基礎之上，此外，貨幣的流動性也對這兩個市場有直接影響。當整體流動性提高時，社會投資意愿增強，對股市和樓市都有正面影響，反之亦然。

下半年：高端項目成交繼續活躍

政策的支持不僅利好股市，也將成為樓市復蘇節奏延續的重要基礎。

股市及樓市作為資金流入的兩大主要領域，一榮俱榮的走勢已經在上半年上演，今年下半場的表現會怎樣？

首先，單價10萬元以上的豪宅成交情況值得分析。

以上海為例，自今年初以來，上海千萬以上價格的豪宅表現搶眼，增幅跑贏整體市場。數據顯示，2015年前4月，上海單套成交總價大于1000萬元的豪宅成交套數為1261套，同比增長73%，遠高于新房總體成交套數9%的增幅。而從股市指數看，今年1~4月，上證指數上漲37%，中小板指上漲60%，創業板指更是大漲94%。股市與豪宅市場的表現正相關明顯。

中原地產數據顯示，6月1日到6月7日，上海單價10萬元以上的豪宅成交10套；6月8日到15日，成交22套；6月15日到6月22日，成交19套；6月22日到7月1日，成交套數猛增至44套。

6月中旬開始，上證指數出現調整，而6月22日當周是臨界點，該周的豪宅成交量大漲，說明股市越是調整，資金抽離越多。其中部分大資金的去處是高端物業，而非剛需盤或二手住宅。

其次，中原地產數據顯示，2015年前5月，北京、上海、廣州和深圳90平方米以下的二手住宅成交套數，占二手住宅總成交套數的比例，分別為48%、58%、58%和65%。除北京與去年持平外，其余城市小戶型比重較去年均有不同程度的下降，其中上海降幅最大。由此可見，中小戶型剛需性產品仍為市場成交主力，但改善型產品成交占比有所上升。

宋會雍預計下半年貨幣政策將繼續保持相對寬松，目前政策利好的效應還沒有釋放殆盡，一線城市房價仍然處在上行通道，買方心態樂觀。他進一步表示，預計七、八月樓市成交量會出現下滑，九、十月重新向上拉升，中間可能有一定的停滯期。

劉淵向《每日經濟新聞》記者表示，下半年房市將延續目前的活躍行情，但不排除地方政府出臺微調政策避免市場過熱。比如6月底，深圳四大國有銀行已上調首套房貸利率。他預計，今年全年一線城市房價相較年初會有10%的上漲，整體成交量相比去年增加20%。

另外，雖然一線城市仍然執行限購政策，但隨著利好政策的持續出臺，一線城市二手房市場持續升溫，投資性資本有回歸勢頭，而中高端大戶型產品則是需求較為集中的物業，下半年成交將持續活躍。