每經編輯｜每經記者 白亞靜    

◎每經記者 白亞靜

在杠桿(gan)難以增加(jia)、總房價持續上(shang)漲、貸款政策(ce)收緊等多(duo)重(zhong)合力作用下(xia)，“3·30新政”后(hou)市(shi)場預期遲(chi)(chi)遲(chi)(chi)不能兌現，深圳樓市(shi)的投資需(xu)求開始(shi)轉戰周邊城市(shi)。

端午假期(qi)(qi)，惠州(zhou)樓盤(pan)擠滿(man)了來自深圳的(de)購房(fang)者(zhe)，在他(ta)們看來，只要深圳成為“硅谷”的(de)預(yu)期(qi)(qi)不破，這些(xie)片區遲早會(hui)迎來房(fang)價(jia)上漲的(de)時期(qi)(qi)，對(dui)于(yu)這些(xie)相對(dui)的(de)高收入(ru)者(zhe)而(er)言(yan)，惠州(zhou)的(de)房(fang)價(jia)遠(yuan)談不上貴(gui)，而(er)且還有首付低的(de)優勢，每月還貸也不到2000元(yuan)，壓(ya)力并不大。

深圳成交量下降

前(qian)段時間比較瘋狂的(de)深(shen)圳(zhen)(zhen)樓市開始有了回到正軌的(de)跡(ji)象。“3·30新政”出(chu)臺后，深(shen)圳(zhen)(zhen)房(fang)(fang)(fang)價拉(la)起陡直的(de)“大陽線”，只升不(bu)降。但6月第一周，深(shen)圳(zhen)(zhen)樓市成(cheng)交價格出(chu)現小(xiao)幅(fu)回落(luo)，不(bu)過(guo)這(zhe)并不(bu)意味著同一套房(fang)(fang)(fang)源(yuan)的(de)價格出(chu)現松動(dong)，深(shen)圳(zhen)(zhen)市房(fang)(fang)(fang)地產(chan)研究中(zhong)心(xin)主任王鋒分(fen)析稱，價格回落(luo)主要因為龍崗片區(qu)等(deng)低價房(fang)(fang)(fang)源(yuan)大量入市，拉(la)低了均價。

6月第二周，樓市成(cheng)交(jiao)總量(liang)也出現了下跌。根(gen)據深(shen)圳規土委數據，一手住宅(zhai)成(cheng)交(jiao)1752套(tao)，成(cheng)交(jiao)面積為18萬平方(fang)米，環比下降6%。由于購(gou)房(fang)手續(xu)的時間(jian)差，深(shen)圳規土委數據存(cun)在滯后(hou)性。就目(mu)前來看，第二周入市新盤套(tao)數是611套(tao)，推盤量(liang)有(you)所(suo)下降，而且同期無項目(mu)批售。

推(tui)盤走低與(yu)業(ye)內對市場走向(xiang)的判斷有關。深圳房(fang)地產經紀行業(ye)協會發展研究部總監徐(xu)楓等諸(zhu)多業(ye)內人(ren)士認為，下(xia)半年(nian)，雖然深圳成交價格(ge)不會下(xia)跌(die)，但也不可能繼續(xu)陡直上漲，而且最近(jin)釋放(fang)了大(da)量需求，預計(ji)未來幾個(ge)月(yue)成交量難以維持(chi)瘋(feng)狂(kuang)狀態。

對(dui)于(yu)深(shen)圳(zhen)購房者而(er)言(yan)，在某種意義上，“3·30新政(zheng)”反而(er)成了(le)利空信息。深(shen)圳(zhen)常(chang)住人(ren)口的(de)平均年齡在34歲左右，高(gao)學歷人(ren)群占比較(jiao)高(gao)，且多從(cong)事包(bao)括金融在內的(de)第三產業，對(dui)貨幣政(zheng)策(ce)極為(wei)敏感。

原本“3·30新政”旨在降(jiang)低交易費用和(he)進入(ru)門檻，增加市(shi)場活躍度(du)，因此大(da)量二手房持有者在政策(ce)公布當晚敏(min)銳“反價”，購房者在杠桿提升以及漲(zhang)價預期下恐慌入(ru)市(shi)，由此造就了近兩(liang)個月(yue)的(de)“搶(qiang)房”局面。

國(guo)家(jia)統計局發(fa)布(bu)的(de)數據(ju)顯(xian)示，5月份(fen)深圳(zhen)漲(zhang)幅居全國(guo)之(zhi)首，達到(dao)6.7%，創下(xia)單(dan)月房價環比漲(zhang)幅的(de)歷史紀錄。

但事實上(shang)(shang)，政策出臺(tai)80多天后，杠桿并沒有(you)提(ti)升，二(er)套房貸(dai)款(kuan)首付(fu)仍為7成，再加(jia)上(shang)(shang)總房價的上(shang)(shang)漲，進入門檻反而上(shang)(shang)升了。由于樓市火爆，按揭額度緊張(zhang)，深(shen)圳多家(jia)銀行上(shang)(shang)調貸(dai)款(kuan)利(li)率。以風(feng)向(xiang)標國(guo)有(you)四大行的首套房貸(dai)款(kuan)利(li)率為例，中國(guo)銀行上(shang)(shang)調0.2折(zhe)，建設銀行上(shang)(shang)調0.2折(zhe)到0.3折(zhe)。

資金外溢到周邊

在這(zhe)一背(bei)景下，不少(shao)樓市資金(jin)外溢到(dao)惠州、東(dong)莞。

端午假(jia)期，《每日(ri)經濟新聞》記者(zhe)在惠(hui)州多(duo)個(ge)樓盤(pan)現(xian)場看到不少掛著深(shen)(shen)圳(zhen)(zhen)牌照的汽車。某上市(shi)公司高管告(gao)訴(su)記者(zhe)，在傳出深(shen)(shen)圳(zhen)(zhen)將升級為(wei)直轄市(shi)的消息后(hou)，該公司在深(shen)(shen)圳(zhen)(zhen)周邊的一個(ge)樓盤(pan)銷售量(liang)猛(meng)增，曾(ceng)有客人一次性購入40套。

總價低、杠桿高是(shi)這些房(fang)源的(de)共同(tong)特征。以惠州龍光(guang)城(cheng)項(xiang)目為例，一(yi)套70平(ping)方米左右(you)的(de)房(fang)子，均(jun)價從(cong)每平(ping)方米5000元(yuan)左右(you)上漲至(zhi)6000元(yuan)左右(you)后，總房(fang)價不(bu)(bu)過40余萬(wan)元(yuan)，雖然與其他三(san)四線城(cheng)市相比并不(bu)(bu)算便宜(yi)，但與深圳動(dong)輒數百萬(wan)元(yuan)的(de)房(fang)子相比，簡(jian)直(zhi)就是(shi)小巫見大巫。同(tong)期，與之一(yi)路之隔的(de)坪山新區房(fang)源均(jun)價在1萬(wan)元(yuan)以上。

除(chu)了二套(tao)房首付(fu)4成政策在惠州(zhou)地區落地之(zhi)外(wai)，惠州(zhou)的開發商(shang)還給出(chu)了房價優(you)惠、降低首付(fu)等相關的刺激購買方案(an)。

深圳寶安一(yi)名購房(fang)者稱，她剛(gang)在(zai)惠(hui)州買了一(yi)套緊(jin)鄰深圳的房(fang)子，在(zai)二套房(fang)4成首付政(zheng)策下，一(yi)次性(xing)拿出(chu)15萬元，每月還款1000元左右，“還款壓力不大，就當存定期了”。

惠州樓(lou)市開始升(sheng)溫(wen)，根(gen)據中指院數據，5月惠州成交(jiao)(jiao)了2597套(tao)，成交(jiao)(jiao)面積環(huan)比上漲40.45%。

除了惠州，東莞(guan)(guan)鳳崗鎮的樓市也在升溫。深(shen)圳行政地(di)圖(tu)呈狹長狀，兩邊(bian)寬、中間(jian)窄(zhai)，在地(di)圖(tu)上東莞(guan)(guan)鳳崗鎮好像插入深(shen)圳一樣，其(qi)距(ju)離深(shen)圳福田(tian)、羅湖等(deng)中心(xin)區的距(ju)離甚至小于深(shen)圳某些邊(bian)緣片區。