每(mei)經(jing)編輯｜每(mei)經(jing)記者 楊羚強    

◎每經記者 楊羚強

房(fang)價(jia)會不會再度暴漲？這(zhe)(zhe)是近(jin)期(qi)樓市(shi)回暖之后，很多(duo)人的心頭疑問。面對地王(wang)頻出，日光盤再現，買還是不買？這(zhe)(zhe)真(zhen)是一(yi)個(ge)問題。購(gou)房(fang)者的糾結與焦慮，也考驗著(zhu)宏觀調控的定力(li)和走向。本期(qi)房(fang)產周(zhou)刊，我(wo)們以北(bei)上廣深四(si)大一(yi)線城市(shi)為樣(yang)本，為投資者解析這(zhe)(zhe)四(si)個(ge)城市(shi)房(fang)價(jia)上漲背后的邏(luo)輯及未來(lai)趨(qu)勢。

昨日（6月(yue)18日），國家統計(ji)局最新發布(bu)的70大中城(cheng)市住宅銷售價(jia)格變動情況顯示，北上廣深四(si)個(ge)一(yi)線城(cheng)市5月(yue)份房(fang)價(jia)漲幅均比(bi)4月(yue)有所上升，尤(you)其(qi)是深圳和上海呈現快速上漲趨勢。

深圳的(de)(de)表現可謂一(yi)枝(zhi)獨秀(xiu)，5月份深圳新建(jian)商品住宅環(huan)比(bi)漲幅(fu)高(gao)達6.7%，位居70大中(zhong)城(cheng)市(shi)之首，同比(bi)漲幅(fu)7.7%，成為(wei)70大中(zhong)城(cheng)市(shi)中(zhong)唯一(yi)一(yi)個新建(jian)商品住宅同比(bi)上漲的(de)(de)城(cheng)市(shi)。

另一(yi)個一(yi)線城市上海，雖然(ran)房價漲(zhang)幅不如深圳那么強勁(jing)，但5月新建商品住宅環比漲(zhang)幅也達到2.6%，創27個月新高(gao)，已經達到2013年的漲(zhang)幅水平。

德(de)佑鏈家研究(jiu)部總監陸騎麟表示(shi)，如(ru)果(guo)各(ge)地房價繼續(xu)上升，甚(shen)至像2009年那樣(yang)出(chu)現20%以上的漲(zhang)幅，那么未來國家可能會出(chu)臺調(diao)控政策。

但上海中原(yuan)物(wu)業顧(gu)問(wen)有限(xian)公司研究總監宋(song)會雍認為，目前房地產市場的(de)火爆不可(ke)持(chi)續(xu)，如(ru)果后(hou)續(xu)沒有進一步救市政策，房價的(de)上漲極可(ke)能是(shi)曇花一現。

去化壓力仍較大

中原地產研(yan)究部(bu)數據顯(xian)示(shi)，去年(nian)12月(yue)(yue)底(di)，上海新建商品(pin)住宅庫(ku)存(cun)量1413萬(wan)平方(fang)米，而(er)截至5月(yue)(yue)底(di)新建商品(pin)住宅庫(ku)存(cun)量為1327萬(wan)平方(fang)米，庫(ku)存(cun)情況略有好轉。去庫(ku)存(cun)周(zhou)期13個(ge)月(yue)(yue)不到，相比去年(nian)17個(ge)月(yue)(yue)的水平有明(ming)顯(xian)好轉，截至5月(yue)(yue)供(gong)求比已經達到0.8比1，供(gong)應(ying)開始小于需求。

宋會雍指出(chu)，由于今年(nian)上(shang)半(ban)年(nian)房企整體銷(xiao)(xiao)售量(liang)不太理(li)想，下半(ban)年(nian)壓力勢(shi)必增大，因(yin)而會加快銷(xiao)(xiao)售步伐。他估計，下半(ban)年(nian)新增供應面(mian)積將會在(zai)600萬平方米(mi)左右(you)，價格會上(shang)漲5%~10%。

根(gen)據合富輝(hui)煌研(yan)究中心的(de)統計數(shu)據，截(jie)至(zhi)6月初，廣州新房存量面積為(wei)1415萬平(ping)方米，去化周期高(gao)達18.5個月，在一線城市(shi)中位居首位。

北京的(de)情況同樣不容樂觀，住宅庫(ku)存量目前仍(reng)在(zai)增加。

深圳的新房(fang)存(cun)量面積為369萬(wan)平(ping)方米，去(qu)化周期僅為10.4個月。但由于(yu)當地規(gui)土委加快商品住房(fang)預售審批(pi)、加大(da)供應量，目前庫存(cun)已(yi)有所回(hui)升(sheng)。此(ci)外，深圳新開工(gong)面積遠(yuan)大(da)于(yu)竣(jun)工(gong)面積，目前正處于(yu)大(da)規(gui)模供應前夜。

上漲趨勢能否持續？

陸騎麟稱，近期(qi)中高端市場成(cheng)交活躍(yue)，成(cheng)交結構是(shi)導(dao)致房價(jia)上漲的一(yi)個因素(su)。

他表示，以上海為例，土(tu)地(di)市場(chang)非常(chang)(chang)活躍，中環附近土(tu)地(di)樓板價(jia)達3萬(wan)元/平(ping)方米已經是常(chang)(chang)態(tai)，開發企業高(gao)價(jia)拿地(di)的同(tong)時(shi)，一方面刺激了(le)周(zhou)邊房源的成交價(jia)格；另一方面，高(gao)價(jia)拿地(di)之后，要想有(you)獲(huo)利空(kong)間未來只(zhi)能建造精裝修的中高(gao)端產(chan)品(pin)，產(chan)品(pin)定(ding)價(jia)也極有(you)可(ke)能成為區域之最，由此促進房價(jia)上漲(zhang)。

陸騎麟(lin)指出(chu)，目(mu)前上(shang)海的(de)房價已進(jin)入常態(tai)化的(de)上(shang)升(sheng)通道，到今年(nian)底，上(shang)海新房可能(neng)會(hui)有20%左右的(de)漲幅。如果這一情況真(zhen)的(de)發生，那么2016年(nian)政(zheng)府可能(neng)會(hui)出(chu)新的(de)調控政(zheng)策(ce)。

宋(song)會雍則表示，國家還(huan)會出(chu)臺調(diao)控政策(ce)，但應該不(bu)是抑(yi)制需(xu)求，而是鼓勵(li)需(xu)求。目前的市場火(huo)爆(bao)是一系列的政策(ce)利好導致的，不(bu)會持續(xu)下去。要確保(bao)樓市后續(xu)的成交(jiao)增量(liang)，還(huan)需(xu)要進(jin)一步(bu)出(chu)臺鼓勵(li)政策(ce)。

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城市·深圳(zhen)

深圳(zhen)澄(cheng)清“房價沒有(you)大(da)漲”？大(da)規模供應即將到來(lai)

◎每經記者 白亞靜

近期(qi)，深圳(zhen)房(fang)(fang)價上漲引(yin)起各界(jie)關注。有機構稱(cheng)，截至目(mu)前深圳(zhen)房(fang)(fang)價已經上漲了30%至40%。但是，深圳(zhen)房(fang)(fang)地產研究中(zhong)心主任王鋒認為，深圳(zhen)房(fang)(fang)價并沒(mei)有大漲。

這一說法是為平息市(shi)場恐(kong)慌情緒，還(huan)是深圳樓市(shi)成(cheng)交價格被平均以后的真實面目？面對房(fang)價強勁反彈，深圳官方的真實心態是怎(zen)樣的？又有哪些應(ying)對措(cuo)施？

6月第一周供(gong)應(ying)增(zeng)長200%

根據王鋒提供的數據，2013年，中國房(fang)地(di)產(chan)增加值占GDP的比(bi)重為6.1%，同期，深圳房(fang)地(di)產(chan)增加值占GDP比(bi)重高出(chu)全(quan)國3個百分點，達到(dao)9.2%。在此背景下(xia)，當地(di)政府自然(ran)不(bu)愿看到(dao)房(fang)價過快下(xia)跌(die)。

不過，“3·30新政(zheng)(zheng)”之后(hou)的暴漲(zhang)顯然(ran)也(ye)不是(shi)深圳市政(zheng)(zheng)府所(suo)希望(wang)的。5月以來，從加快企業推貨，到穩定市場恐慌情緒，背后(hou)都有當地政(zheng)(zheng)府的身影。

當寶安(an)區一(yi)棟自稱“豪宅(zhai)”的產品標出每平(ping)方米(mi)37.6萬元(yuan)天價(jia)(jia)時，深(shen)圳(zhen)市(shi)規土委(wei)迅(xun)速約談開發商，隨后這一(yi)炒(chao)作價(jia)(jia)格被腰斬(zhan)，“秒變”為每平(ping)方米(mi)17萬元(yuan)。除(chu)此之外(wai)，深(shen)圳(zhen)市(shi)政府還加大(da)了監督開發商故意制造“日光盤”的行為。

有(you)機構稱，深圳房價上(shang)漲(zhang)(zhang)了30%~40%。但(dan)王鋒(feng)稱，深圳樓市(shi)沒(mei)有(you)出(chu)(chu)現大漲(zhang)(zhang)，5月二(er)手房價格(ge)環比僅(jin)上(shang)漲(zhang)(zhang)3.9%，市(shi)場供(gong)應充足，不存(cun)在短缺(que)，此前(qian)一系列(lie)的“上(shang)漲(zhang)(zhang)”系開(kai)發(fa)商或者機構炒作所致。他(ta)以6月第一周(zhou)數據為例指出(chu)(chu)，房地產市(shi)場需(xu)求(qiu)同(tong)比增長16%，而供(gong)應量同(tong)比增長200%，6月初(chu)的深圳房價出(chu)(chu)現小幅回落。

面對(dui)成(cheng)交(jiao)量(liang)猛(meng)增、去化(hua)周期(qi)縮短，深圳市(shi)規土委通(tong)過加快商品住房預(yu)售審批、加大供(gong)應量(liang)等措施，目前庫存(cun)量(liang)已有(you)所回(hui)升(sheng)。據《每日經濟新聞》此前報道，目前深圳新開工面積遠大于(yu)竣(jun)工面積，正處(chu)于(yu)大規模供(gong)應前夜。

部分(fen)利(li)好政策遲遲未落地

在(zai)這一輪房(fang)價大(da)漲中，二套房(fang)杠桿加大(da)被(bei)認(ren)為是主要推手。“3·30新政(zheng)”后，堅持多(duo)年的(de)二套房(fang)首(shou)付(fu)七(qi)成比例(li)降(jiang)至四成，購(gou)房(fang)者一次性支出的(de)現金總額大(da)幅減少。

但(dan)事實(shi)上(shang)，由于(yu)二套(tao)房四(si)成首付政策(ce)，遲遲沒有(you)在深(shen)圳(zhen)實(shi)質(zhi)性落地(di)，在此(ci)前(qian)兩個(ge)月的瘋(feng)狂搶房中，不論是改善性需求人群還是投資客，其(qi)購(gou)房杠桿(gan)并沒有(you)增加(jia)。近日(ri)市(shi)場傳出(chu)的購(gou)買5萬元理財產(chan)品即可(ke)拿(na)到東亞銀行二套(tao)房四(si)成首付的消息也不了了之。

隨(sui)著深(shen)圳樓市火爆，銀行貸款(kuan)利率(lv)也開始上調。中國(guo)銀行已將首套房貸款(kuan)利率(lv)優惠(hui)從9.3折(zhe)提高至9.5折(zhe)，建(jian)設(she)銀行也從9.3折(zhe)提到9.5折(zhe)、9.6折(zhe)。

而關于深圳取(qu)消“限(xian)外”的傳聞，多位深圳官方(fang)人士表(biao)示，取(qu)消“限(xian)外”不(bu)包括住宅類。有觀點稱，取(qu)消“限(xian)外”的范圍應(ying)該是商業地產，目(mu)的是吸引外資進入。

美(mei)聯(lian)物(wu)業研(yan)究中心(xin)主任(ren)何倩茹曾指出，相較全(quan)國，深圳市場的買賣雙方(fang)有一些特質，比如對與(yu)購房有關的融(rong)資(zi)成本很敏感(gan)，往往只要政策給(gei)出一個信號，哪怕沒有實質落地(di)，房價也會上漲。

深(shen)圳(zhen)(zhen)樓(lou)市相關利(li)好政策遲(chi)(chi)遲(chi)(chi)不落地，已打破市場預期，對反應靈敏的(de)深(shen)圳(zhen)(zhen)市場而言，一(yi)旦短期供需(xu)得到改(gai)善，也許會真如業內所預料(liao)的(de)那樣——6月(yue)開始，房價(jia)將進入一(yi)段平穩期。

A股走牛或推動(dong)樓市(shi)需求

某種意義上，深(shen)圳對房價暴(bao)漲的(de)態度，可以看(kan)作全國房地產(chan)市場對未來房價態度的(de)一個風向標。

原(yuan)因之(zhi)一在(zai)于，深圳的(de)(de)經(jing)濟(ji)(ji)剛從(cong)產(chan)(chan)業(ye)(ye)升級中走(zou)出不久，2014年(nian)第(di)三產(chan)(chan)業(ye)(ye)占GDP的(de)(de)比重達(da)56.5%，包括(kuo)互聯網產(chan)(chan)業(ye)(ye)在(zai)內的(de)(de)不少產(chan)(chan)業(ye)(ye)呈(cheng)現(xian)兩(liang)位數以(yi)上增長，正逐漸代(dai)替房地(di)產(chan)(chan)投資來拉動經(jing)濟(ji)(ji)的(de)(de)模(mo)式(shi)，而(er)這些發展(zhan)暗合國家(jia)層面(mian)“轉變經(jing)濟(ji)(ji)發展(zhan)方(fang)式(shi)”、“調整經(jing)濟(ji)(ji)結構”的(de)(de)方(fang)向。

深(shen)圳市政府(fu)對(dui)樓市的(de)態度也可從一(yi)個小(xiao)案例中窺見一(yi)斑(ban)。一(yi)名英國海歸博士(shi)向(xiang)《每(mei)日(ri)經濟新聞》記者表(biao)示，他(ta)回國創業后，深(shen)圳市政府(fu)為(wei)他(ta)支付了100萬元的(de)房(fang)補。

另(ling)以珠海(hai)橫琴(qin)特區和深圳前(qian)海(hai)自貿區為(wei)例，不少開發(fa)商在(zai)橫琴(qin)有大量(liang)土地儲備(bei)，雖然該片(pian)區尚顯荒涼，但一名房(fang)企高管(guan)表(biao)示(shi)，其(qi)公司(si)在(zai)該片(pian)區的住宅預期(qi)房(fang)價是每平方米4萬多(duo)。深圳前(qian)海(hai)自貿區成立后，出讓的十多(duo)宗土地中，沒有一宗是純住宅用地，目前(qian)市(shi)場所(suo)熱炒的前(qian)海(hai)概念類新盤，并不位于前(qian)海(hai)管(guan)理局(ju)轄區內(nei)。

此前有(you)報道稱，有(you)相當(dang)數量的深圳股(gu)民在(zai)股(gu)市(shi)(shi)獲利后開始減倉，將資(zi)金投(tou)入到樓(lou)市(shi)(shi)。于是(shi)，有(you)投(tou)資(zi)擔心(xin)房價過(guo)快上漲(zhang)會從(cong)股(gu)市(shi)(shi)中“抽(chou)水”，從(cong)而(er)影響A股(gu)牛市(shi)(shi)。

這一擔(dan)心恐怕是多余(yu)的。

中(zhong)原地產研(yan)究(jiu)總監(jian)劉淵撰文指(zhi)(zhi)出，2014年5月到(dao)9月，上(shang)(shang)證指(zhi)(zhi)數開(kai)始上(shang)(shang)漲(zhang)(zhang)(zhang)，而房(fang)價(jia)(jia)短暫下(xia)跌了5個月。隨后，從2014年10月至今，A股(gu)和房(fang)價(jia)(jia)又進入(ru)同步(bu)上(shang)(shang)漲(zhang)(zhang)(zhang)周期。過(guo)去10年中(zhong)，有超過(guo)6年時(shi)(shi)間房(fang)價(jia)(jia)和股(gu)價(jia)(jia)是同步(bu)變化的，每(mei)次股(gu)市上(shang)(shang)漲(zhang)(zhang)(zhang)，都會帶動(dong)房(fang)價(jia)(jia)上(shang)(shang)漲(zhang)(zhang)(zhang)，當房(fang)價(jia)(jia)下(xia)跌時(shi)(shi)，股(gu)市也經(jing)常出現下(xia)跌。但反過(guo)來則不成立，房(fang)價(jia)(jia)上(shang)(shang)漲(zhang)(zhang)(zhang)時(shi)(shi)，股(gu)市不一(yi)定漲(zhang)(zhang)(zhang)；而股(gu)市下(xia)跌時(shi)(shi)，房(fang)價(jia)(jia)也不一(yi)定下(xia)跌。

上(shang)述(shu)文(wen)章指出，股市畢竟不是影響房(fang)價的(de)決定(ding)因素，市場(chang)基本(ben)供(gong)求關系和房(fang)地產政策對樓(lou)市的(de)影響更直(zhi)接(jie)。

隨著房(fang)(fang)(fang)地產(chan)黃(huang)金十年的(de)結束，人均居住條(tiao)件已有(you)很(hen)大改善(shan)，未(wei)來(lai)成(cheng)交量和價(jia)格(ge)大幅(fu)增長(chang)的(de)空間比8年前小(xiao)了(le)很(hen)多。而一(yi)線(xian)以外的(de)眾多二(er)(er)三四(si)線(xian)城(cheng)市(shi)，供(gong)應(ying)壓(ya)力依然較大，需求也遠(yuan)不如(ru)一(yi)線(xian)城(cheng)市(shi)穩定，樓市(shi)的(de)回升很(hen)難一(yi)蹴而就。而政策方(fang)面，雖然二(er)(er)套房(fang)(fang)(fang)首付比例、房(fang)(fang)(fang)貸利率不斷松(song)動(dong)，“3·30新政”后(hou)二(er)(er)手房(fang)(fang)(fang)營業稅下調(diao)更(geng)是對一(yi)線(xian)城(cheng)市(shi)利好，但同時限購(gou)仍在，只(zhi)要確保執(zhi)行不放(fang)松(song)，仍將對一(yi)線(xian)城(cheng)市(shi)房(fang)(fang)(fang)價(jia)的(de)漲幅(fu)有(you)所限制。

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城(cheng)市·北京

去化周期(qi)一(yi)年(nian)有余北京樓市沒有全面漲價(jia)土壤

◎每經記者 王杰

中(zhong)原地產研究(jiu)部提供的(de)統計數(shu)據(ju)顯示，6月上(shang)半月，北京(jing)新房、二(er)手房成交量(liang)繼續明顯上(shang)漲，其中(zhong)二(er)手房住(zhu)宅簽(qian)約(yue)套數(shu)達到了8974套，創2013年(nian)3月以來的(de)新高(gao)，環比(bi)(bi)上(shang)漲19.3%，同(tong)比(bi)(bi)上(shang)漲數(shu)倍，新建住(zhu)宅同(tong)比(bi)(bi)、環比(bi)(bi)也(ye)明顯上(shang)漲。

北(bei)(bei)京樓市快速升溫的(de)(de)(de)勢頭能(neng)否持續？這得先從供求結(jie)構談起。據(ju)人(ren)民網(wang)報道，目(mu)前北(bei)(bei)京房地產市場(chang)庫存(cun)充裕，并無開發商所傳言(yan)的(de)(de)(de)庫存(cun)不足問(wen)題(ti)。據(ju)北(bei)(bei)京市統計局等機(ji)構發布的(de)(de)(de)數(shu)據(ju)，北(bei)(bei)京住宅市場(chang)存(cun)量在短期回(hui)(hui)落至7萬余套之后，又重新站回(hui)(hui)8萬套的(de)(de)(de)關口。

另據亞豪(hao)機構數(shu)據，截(jie)至5月18日，北(bei)京商品住宅(zhai)存(cun)量套數(shu)為80550套，按照4月份市(shi)場回暖后(hou)的成(cheng)交(jiao)速度計算，去化周(zhou)期(qi)也需一年有余。而(er)在(zai)這其中，現房(fang)住宅(zhai)的存(cun)量甚至比期(qi)房(fang)還高出(chu)8116套，項目(mu)滯(zhi)銷的程(cheng)度由(you)此可以(yi)見一斑(ban)。

政策利好促樓市量價齊升

“股市太不穩定，長久來看，我覺得(de)還是(shi)買個房子屯著比較合適”，從(cong)股市套現出(chu)來的老徐告訴《每日(ri)經濟(ji)新聞》記者。

資金從(cong)股(gu)市搬家，被認為是(shi)最近樓市被炒(chao)熱的(de)一大原因(yin)。但在多位業內人(ren)士看來(lai)，政策(ce)利好仍(reng)是(shi)最大促因(yin)。

央行年內二次(ci)降(jiang)息后(hou)，北(bei)京(jing)房貸市場咨詢(xun)和成交(jiao)量(liang)迎來雙重(zhong)上漲。據偉(wei)嘉安捷統計數據顯示，5月(yue)北(bei)京(jing)個貸市場成交(jiao)量(liang)環比上漲12%左右(you)，貸款(kuan)咨詢(xun)量(liang)也比上月(yue)增長20%左右(you)。

偉嘉(jia)安捷(jie)企劃經理(li)吳昊指出，5月(yue)央(yang)行二次降息，在減輕購(gou)房人月(yue)供(gong)壓力的(de)同時也與此前(qian)“3·30新(xin)政”等政策釋放的(de)利好效應疊加，形成(cheng)較為寬松的(de)信貸(dai)環境(jing)，使得具(ju)有購(gou)房需求的(de)人群(qun)在多重政策利好的(de)刺激下持(chi)續(xu)入市(shi)，促進房貸(dai)市(shi)場咨詢量(liang)和(he)成(cheng)交量(liang)的(de)雙重活躍(yue)。

據偉嘉安捷從各(ge)大(da)(da)銀行(xing)(xing)了(le)(le)解，央行(xing)(xing)在5月降息后，88折占據了(le)(le)首套(tao)(tao)房(fang)貸(dai)(dai)款(kuan)利(li)率(lv)(lv)的主流(liu)，大(da)(da)部分銀行(xing)(xing)的首套(tao)(tao)房(fang)利(li)率(lv)(lv)依然延續(xu)下行(xing)(xing)趨勢，這也提(ti)振了(le)(le)不少購房(fang)人的信(xin)心，促使(shi)貸(dai)(dai)款(kuan)的成交量小幅(fu)上漲。此外，二套(tao)(tao)房(fang)的貸(dai)(dai)款(kuan)利(li)率(lv)(lv)未出現明顯松動，仍然為基準利(li)率(lv)(lv)上浮10%。

同時，公積金新政出臺半(ban)個月后，市(shi)場成(cheng)交量初現暖意。

吳昊告訴(su)《每日經濟新聞(wen)》記者(zhe)，6月(yue)上(shang)半月(yue)公積金貸款成交量上(shang)漲20%，新政出(chu)臺半個(ge)月(yue)后，購房人入市積極性明顯增強。公積金貸款以“認貸不認房”作為首(shou)(shou)套和二(er)套房的判(pan)定標準，使(shi)得(de)很(hen)(hen)多(duo)原先被政策打成“二(er)套”的人群(qun)得(de)以解禁。在(zai)首(shou)(shou)付比例方面(mian)，首(shou)(shou)套房與二(er)套房的首(shou)(shou)付比例分別(bie)調(diao)整為20%和30%，減小了很(hen)(hen)多(duo)購房人的首(shou)(shou)付支出(chu)。

吳昊表示(shi)，首(shou)套房(fang)(fang)(fang)90平方米與二套房(fang)(fang)(fang)人(ren)(ren)均住房(fang)(fang)(fang)面積31.3平方米限制(zhi)的(de)取消也為很多不(bu)能買(mai)(mai)房(fang)(fang)(fang)的(de)人(ren)(ren)群開了(le)綠燈，促使很多購(gou)房(fang)(fang)(fang)人(ren)(ren)趁(chen)著政(zheng)策的(de)“東風”出手買(mai)(mai)房(fang)(fang)(fang)，造(zao)成(cheng)(cheng)成(cheng)(cheng)交量小幅上(shang)漲。

普通住宅改善性項目挑(tiao)大梁(liang)

據(ju)亞豪機構統(tong)計數據(ju)顯示，6月第(di)二周北京(jing)商(shang)品住宅(zhai)(zhai)成(cheng)交(jiao)(jiao)(jiao)1587套(tao)，成(cheng)交(jiao)(jiao)(jiao)面積20.06萬平方米(mi)(mi)，環比之(zhi)前一周成(cheng)交(jiao)(jiao)(jiao)套(tao)數下滑15%，成(cheng)交(jiao)(jiao)(jiao)面積反而上漲1%。而扣除(chu)保障房與(yu)自住房的影響之(zhi)后(hou)，成(cheng)交(jiao)(jiao)(jiao)量則基本與(yu)之(zhi)前一周持平。與(yu)此同時，上周北京(jing)商(shang)品住宅(zhai)(zhai)成(cheng)交(jiao)(jiao)(jiao)均(jun)價為(wei)29173元/平方米(mi)(mi)，環比之(zhi)前一周上漲7%。

從普(pu)宅(zhai)市場成交排行來(lai)看，前三位的項目(mu)均為改善性樓(lou)盤的代表(biao)。

亞(ya)豪(hao)機構市場(chang)總監郭(guo)毅表示，目前普(pu)宅市場(chang)去(qu)化較快的項(xiang)目多(duo)具備以(yi)下(xia)幾(ji)個特點：一是定(ding)位(wei)改善性(xing)需(xu)求(qiu)，售(shou)(shou)價多(duo)在30000元/平方米左右，戶型以(yi)舒適型兩到三居(ju)為主；二(er)是位(wei)置(zhi)不(bu)能太偏遠(yuan)，從(cong)目前的市場(chang)狀況來(lai)看，六環外成為剛需(xu)的主戰場(chang)，而改善性(xing)需(xu)求(qiu)多(duo)青睞(lai)五環以(yi)內(nei)的項(xiang)目房源；三是價格調整(zheng)幅(fu)度不(bu)能過(guo)大。近期入市項(xiang)目只要具備了以(yi)上三點，多(duo)能夠取得不(bu)錯銷售(shou)(shou)業績(ji)。

吳昊說，北(bei)京樓市已(yi)經達(da)到高(gao)點，大漲的可能(neng)性(xing)幾(ji)乎不存(cun)在。

偉業(ye)我(wo)愛(ai)我(wo)家集團副總(zong)裁胡景暉(hui)告訴《每日經濟新聞》記者,北京二手房方面，價(jia)格變化(hua)也不是很明顯，如果(guo)看前5個月的均價(jia)，比去年前5個月還跌(die)了。目前整體(ti)市(shi)場情況是個量增價(jia)穩(wen)的形態，高總(zong)價(jia)大戶型(xing)產(chan)品的市(shi)場需求(qiu)畢竟有限。

胡景暉認為，年內新房(fang)有去庫存的壓力(li)，交(jiao)易量肯(ken)定比去年要放大(da)，價格會整體(ti)比較平穩。

一位(wei)上市(shi)房企的北京(jing)營(ying)銷(xiao)總監預測，今年(nian)(nian)的市(shi)場(chang)形勢比去年(nian)(nian)要好，預計整體(ti)市(shi)場(chang)態勢是(shi)微漲保(bao)量，他們(men)會根據(ju)市(shi)場(chang)情(qing)況有節(jie)奏推(tui)盤(pan)。

但郭毅(yi)指出，今年以(yi)來，北(bei)京(jing)商品住宅(zhai)庫(ku)存(cun)(cun)曾一(yi)度跌破8萬套大關，之后(hou)又(you)開(kai)始持(chi)續增加，在北(bei)京(jing)庫(ku)存(cun)(cun)量短期難(nan)以(yi)大幅減少的(de)背(bei)景(jing)下，部分庫(ku)存(cun)(cun)較(jiao)高區域的(de)在售項目尚不具(ju)備漲價(jia)條件。

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城市·廣州

廣(guang)州(zhou)一二手房成交(jiao)同(tong)時(shi)回暖(nuan) 開發(fa)商(shang)慎談漲價(jia)

◎每經記者 區家彥

“我們也沒想到(dao)客(ke)戶那(nei)么(me)多，現在(zai)銷(xiao)售員都(dou)忙著負責接待(dai)，公(gong)司很多后(hou)臺人員也在(zai)支援簽約工作”，在(zai)廣州(zhou)萬(wan)達(da)文化旅游城銷(xiao)售中心，一(yi)位營(ying)銷(xiao)顧問告訴《每日經(jing)濟新聞》記者。

有(you)著同樣工作(zuo)狀(zhuang)態(tai)的(de)樓(lou)(lou)盤(pan)還(huan)包括(kuo)越(yue)秀·濱海悅城、萬(wan)科黃埔倉(cang)等項目，他(ta)們的(de)共同特點(dian)是當日(ri)開盤(pan)即(ji)售罄(qing)。自5月份(fen)起，廣州(zhou)樓(lou)(lou)市(shi)(shi)成交(jiao)突然放量暴漲，單(dan)月新(xin)房成交(jiao)套數創下近5年同期(qi)新(xin)高(gao)，久違的(de)“日(ri)光盤(pan)”也屢次出(chu)現(xian)。沉寂(ji)了大半年的(de)廣州(zhou)樓(lou)(lou)市(shi)(shi)，呈現(xian)出(chu)“熱追”深(shen)圳樓(lou)(lou)市(shi)(shi)的(de)勢頭(tou)。

但記者(zhe)經(jing)過(guo)多方采訪發現(xian)，目前廣州新房去(qu)化周期依然高達18個(ge)月(yue)，在(zai)沉重的庫存壓力下，開發商慎(shen)談漲價(jia)，即便(bian)在(zai)公積(ji)金(jin)新政等(deng)政策利好刺激(ji)下，廣州房價(jia)上(shang)行依然壓力重重。

5月新房均價環比下跌(die)

6月13日上午，32度高溫，酷熱的天氣(qi)也沒(mei)法澆滅購(gou)房者的熱情(qing)。

在(zai)廣州(zhou)市花都(dou)區，萬達(da)董事長王(wang)健林(lin)號稱斥資500億巨(ju)資打造(zao)的廣州(zhou)萬達(da)文化旅游城再度推出新貨，當天推出約450套(tao)Loft，在(zai)開盤1小時內(nei)，所(suo)有的戶(hu)型就(jiu)被搶(qiang)購一空，一位來自溫州(zhou)的買家一口氣購買6層合計150套(tao)。據了解，該項(xiang)目在(zai)最近半個(ge)月共推出925套(tao)公寓，都(dou)在(zai)1小時內(nei)售(shou)罄，項(xiang)目也因此被戲稱為“時光盤”。

在深圳樓市率先(xian)回暖后，向來(lai)反應緩(huan)慢的廣州(zhou)樓市也終于呈(cheng)現(xian)復蘇勢頭。網易房產數據中心(xin)統(tong)計顯示(shi)，今年5月廣州(zhou)新房成交(jiao)網簽量達到9313套，環比增加28%，不(bu)僅創(chuang)下今年以來(lai)成交(jiao)新高(gao)，同(tong)時還是(shi)自2010年以來(lai)同(tong)期(qi)最高(gao)成交(jiao)水平(ping)。

二(er)手房(fang)市場(chang)同樣火(huo)熱，根據(ju)合富(fu)置(zhi)業的統計數據(ju)顯示，5月份廣州全市二(er)手房(fang)簽約4259套，同比(bi)大增121%，網簽量也為(wei)近兩年來的次高峰。

“市(shi)場最大(da)的變化是增加了許多(duo)‘賣一(yi)買一(yi)’的買家(jia)”，雅居樂地產一(yi)位內(nei)部(bu)人士向《每日經濟(ji)新(xin)聞》記者表(biao)示，在(zai)“3·30新(xin)政”后(hou)(hou)，個(ge)人出(chu)售二手(shou)(shou)房(fang)免征營(ying)業稅的期限由5年縮減(jian)為2年，加上首(shou)套房(fang)貸結(jie)清后(hou)(hou)，再買二套房(fang)視同“首(shou)套”標準，很多(duo)希望改善居住環境的買家(jia)都傾向于“賣舊買新(xin)”，帶動一(yi)二手(shou)(shou)市(shi)場成交同時回(hui)暖(nuan)。以產品(pin)結(jie)構為例(li)，5月份90~120平方米的改善性三房(fang)成為新(xin)房(fang)市(shi)場的成交主(zhu)力。

但(dan)與深圳樓(lou)(lou)市“量價(jia)齊漲(zhang)”不同，在廣(guang)州樓(lou)(lou)市成交(jiao)暴漲(zhang)的背后(hou)，房價(jia)卻依然(ran)在底(di)部(bu)徘徊。克而(er)瑞的統計(ji)顯示(shi)，5月份廣(guang)州新(xin)房成交(jiao)均(jun)價(jia)為(wei)14328元(yuan)/平(ping)方米，環比下降1.02%，同比降幅更(geng)達到(dao)12.93%。從(cong)今年(nian)1~5月來看，只有南沙的成交(jiao)均(jun)價(jia)升幅較為(wei)明(ming)顯，從(cong)9985元(yuan)/平(ping)方米上(shang)漲(zhang)至10423元(yuan)/平(ping)方米。

去化周期高達(da)18個月

合富(fu)輝煌首席市(shi)(shi)場(chang)分析(xi)師(shi)黎文江(jiang)向《每日經濟新聞》記者表示，盡管市(shi)(shi)場(chang)成(cheng)交開始放(fang)量，但除(chu)了中(zhong)心(xin)城區的(de)部分優質項目，以及受到自貿(mao)區利好(hao)帶動的(de)南(nan)沙(sha)區外(wai)，多(duo)數樓盤并沒有漲價的(de)底氣(qi)，房價上漲的(de)勢頭弱于深圳(zhen)，最重要的(de)原因在于庫存壓力依(yi)然嚴峻。

根據合(he)富輝(hui)煌研究中(zhong)心的統計顯示，截至(zhi)6月初，廣州新房存(cun)量(liang)面積(ji)為(wei)1415萬平方(fang)米，去化(hua)周期(qi)高達(da)18.5個月，在一線城市(shi)中(zhong)位居首位。與之相(xiang)對(dui)，深圳(zhen)的新房存(cun)量(liang)面積(ji)為(wei)369萬平方(fang)米，去化(hua)周期(qi)僅為(wei)10.4個月。

黎(li)文江(jiang)認為(wei)，由于深圳(zhen)長期的土(tu)地存(cun)量也(ye)已接近枯竭，可開發土(tu)地面積極(ji)少，只(zhi)能依(yi)靠舊(jiu)城(cheng)改造與(yu)外圍擴張，導致(zhi)近年來(lai)土(tu)地供應量處于一線城(cheng)市的絕(jue)對低位，引發深圳(zhen)購房(fang)者對未來(lai)新房(fang)供應緊缺(que)形成強烈(lie)預期。但(dan)廣(guang)州的土(tu)地供應量歷年充(chong)足，在新房(fang)未來(lai)供應量有保證的情(qing)況下，購房(fang)者要相對理性許(xu)多(duo)。

購房需求被分流

在需(xu)求(qiu)端，廣州(zhou)面臨的壓(ya)力(li)也并(bing)不小。龍轅資本研究(jiu)總監朱欣苑認為(wei)(wei)，深圳背(bei)靠金融市場，近年來成為(wei)(wei)創業者的天(tian)堂，股市大熱造就了巨大的財(cai)富效應，推動購房需(xu)求(qiu)上(shang)升(sheng)。與(yu)之相對，廣州(zhou)經濟(ji)結構以傳統產(chan)業為(wei)(wei)主，金融產(chan)業基(ji)礎較薄弱，導致人口吸納能(neng)力(li)弱于深圳。

更有(you)甚者，隨著(zhu)廣州(zhou)(zhou)與(yu)佛(fo)山近年來積(ji)極推動“廣佛(fo)同(tong)城化”，自4月30日(ri)佛(fo)山解除限購后，大(da)量(liang)本地住房需求被(bei)分流到(dao)佛(fo)山市(shi)場。合富輝煌的(de)統計(ji)數據顯示，今年5月佛(fo)山市(shi)新(xin)房成交(jiao)網簽量(liang)達到(dao)16138套，創下同(tong)期的(de)歷史新(xin)高。“隨著(zhu)廣佛(fo)兩城的(de)交(jiao)通條件(jian)不斷完善(shan)，佛(fo)山樓盤受到(dao)大(da)量(liang)廣州(zhou)(zhou)客源的(de)追捧，尤(you)其在廣佛(fo)交(jiao)界的(de)金沙洲等區域，一(yi)路之隔的(de)佛(fo)山盤與(yu)廣州(zhou)(zhou)盤價(jia)格差距超過1/3，這導(dao)致廣州(zhou)(zhou)樓市(shi)在需求端面臨(lin)更大(da)的(de)壓(ya)力”，黎文(wen)江(jiang)認為(wei)。

正(zheng)因如此，中原地產(chan)項(xiang)目(mu)部(bu)總經理黃韜(tao)認(ren)為，在(zai)5月份廣(guang)州樓市(shi)成交出(chu)現井噴后，預計在(zai)6~8月市(shi)場成交會(hui)出(chu)現回落(luo)，在(zai)巨大的(de)(de)供應壓力(li)下(xia)，房價(jia)上行壓力(li)重重，“去庫存(cun)”依然是市(shi)場的(de)(de)主題。預計最快(kuai)要到“金九銀十”，庫存(cun)壓力(li)才(cai)會(hui)明顯下(xia)降，開發商才(cai)敢用漲價(jia)試探市(shi)場。

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城(cheng)市(shi)·上海

5月均價(jia)創5年新高(gao)上海房價(jia)還能(neng)漲多久

◎每經實習記者 吳若凡

6月份，上(shang)海多個樓盤出現熱銷景象(xiang)。

根(gen)據克(ke)而瑞研(yan)究(jiu)中心的(de)監測數(shu)據，上(shang)(shang)(shang)海(hai)樓市(shi)成(cheng)交熱度持(chi)續攀(pan)升，5月(yue)上(shang)(shang)(shang)海(hai)市(shi)商(shang)品(pin)住(zhu)宅成(cheng)交面積(ji)142.28萬平方米(mi)，環比(bi)上(shang)(shang)(shang)漲(zhang)(zhang)14.51%，較去年同期上(shang)(shang)(shang)漲(zhang)(zhang)138.92%。5月(yue)上(shang)(shang)(shang)海(hai)商(shang)品(pin)住(zhu)宅成(cheng)交均價為31871元/平方米(mi)，環比(bi)上(shang)(shang)(shang)漲(zhang)(zhang)8.57%，同比(bi)上(shang)(shang)(shang)漲(zhang)(zhang)15.47%，為近5年來房價新高(gao)。

業(ye)內人士(shi)分析，一線城(cheng)市(shi)(shi)的住(zhu)宅用(yong)地供應減少使一線城(cheng)市(shi)(shi)在本(ben)輪市(shi)(shi)場(chang)復蘇中(zhong)成為領頭羊(yang)。

政策疊加效應明顯

在“9·30”“3·30”以及后續系(xi)列降息(xi)等政策影(ying)響之(zhi)下，資金(jin)開始涌入新房(fang)(fang)市場，同(tong)時一部分股市資金(jin)的回流也拉動了新房(fang)(fang)市場的成(cheng)交量呈現(xian)上升趨勢(shi)。

在這一(yi)(yi)輪行情中，上海(hai)豪宅(zhai)市場的表現最(zui)為搶眼(yan)。據德(de)佑鏈家研究部數據顯示，截至6月15日上海(hai)成交均價超過10萬元/平方米以上的一(yi)(yi)手(shou)豪宅(zhai)今年(nian)共成交137套，有望超過2012年(nian)全年(nian)149套的交易(yi)峰值。

中原地產(chan)研究部數據顯示(shi)，截至6月16日，單(dan)價5萬元/平(ping)方米以上(shang)的新建商品(pin)住宅成交66.79萬平(ping)方米，同比增(zeng)長(chang)135.09%，累計成交金額465億元。

中原(yuan)地產研(yan)究咨詢部經理(li)盧(lu)文曦認為(wei)，從中高(gao)端市(shi)場(chang)的反(fan)應來看，今年前5個月(yue)銷售量增加明顯，這主要是(shi)因為(wei)去年景象極(ji)為(wei)慘淡，導致今年一(yi)開始的成交基數(shu)低。去年市(shi)場(chang)是(shi)以剛需為(wei)主，而改善性(xing)比例偏低，現在市(shi)場(chang)整(zheng)體走高(gao)。

數據顯示，從(cong)今年1到5月成交數據來看，單價2.5萬元(yuan)/平方米以下的剛需占比53.9%，同比降低(di)9.6個百分(fen)點(dian)，2.5萬~5萬元(yuan)占比為(wei)34.1%，同比增加5.2個百分(fen)點(dian)，5萬元(yuan)以上占比為(wei)12.0%，同比增加4.4個百分(fen)點(dian)。

從成(cheng)交(jiao)面積來(lai)看，90平(ping)方(fang)米(mi)以內的剛(gang)需占比為(wei)18.7%，同(tong)(tong)(tong)比減少5.2%，90~140平(ping)方(fang)米(mi)占比為(wei)43.2%，同(tong)(tong)(tong)比增加2.4個百分點(dian)，140平(ping)方(fang)米(mi)以上大戶型(xing)占比38.1%，同(tong)(tong)(tong)比增加2.8個百分點(dian)。

盧(lu)文曦還表示，一般中高端樓盤在銷售(shou)前通常會有2至(zhi)3個月的(de)蓄客期，“很(hen)多地方都是一套(tao)房子(zi)幾個人搶，對賣家(jia)也造成一定的(de)心理壓力。”

業內人士(shi)分析，公積金最高(gao)120萬元(yuan)的貸(dai)款額度影響了需求人群數量。由于二套(tao)房首付降(jiang)至四成，使得消(xiao)費者(zhe)實際(ji)支(zhi)付成本降(jiang)低(di)，對(dui)市(shi)場購房者(zhe)入市(shi)的積極性(xing)有明(ming)顯提高(gao)，并將持續影響6月市(shi)場繼續高(gao)位運行。

600萬m2新增供應

中原(yuan)地產研究(jiu)部數據(ju)顯示，去(qu)年(nian)12月(yue)(yue)底，上(shang)海(hai)新建(jian)商品住(zhu)宅(zhai)庫存(cun)量1413萬平方米，而截至5月(yue)(yue)底新建(jian)商品住(zhu)宅(zhai)庫存(cun)量1327萬平方米，庫存(cun)情(qing)況略有好(hao)轉。截至6月(yue)(yue)15日，2015年(nian)去(qu)庫存(cun)周(zhou)期13個月(yue)(yue)不(bu)到，同比去(qu)年(nian)17個月(yue)(yue)有明顯好(hao)轉。截至5月(yue)(yue)供(gong)求比0.8∶1，表(biao)明市場呈現供(gong)小于(yu)求態勢。

但中(zhong)原地(di)產研究總監宋會(hui)(hui)(hui)雍指出，由于今年上半(ban)(ban)年房(fang)企整體銷(xiao)售量不太(tai)理想，下半(ban)(ban)年壓力(li)勢必(bi)增大，因而會(hui)(hui)(hui)加快銷(xiao)售步伐。他估計，下半(ban)(ban)年新增供應面(mian)積將(jiang)會(hui)(hui)(hui)在(zai)600萬平方(fang)米左(zuo)右，價格會(hui)(hui)(hui)上漲5%~10%。從產品類(lei)型(xing)來看(kan)，剛需樓(lou)盤將(jiang)適度(du)減少，改善性占比會(hui)(hui)(hui)逐步提升(sheng)。宋會(hui)(hui)(hui)雍表示，從區域(yu)看(kan)主要還是在(zai)集(ji)中(zhong)在(zai)外郊環區域(yu)，比如松江、嘉定(ding)、金山等新城仍然還會(hui)(hui)(hui)是剛需的重(zhong)點區域(yu)，而改善性集(ji)中(zhong)區域(yu)仍舊集(ji)中(zhong)在(zai)中(zhong)環部分地(di)區。

但宋會(hui)雍強調，從7樓市(shi)發展(zhan)的(de)規律上(shang)看，6、7月(yue)份將會(hui)進入(ru)傳統的(de)調整期，基于(yu)(yu)此，成(cheng)交量不可避免地會(hui)出現回調。從目前(qian)趨勢看，下半年整體成(cheng)交量會(hui)好于(yu)(yu)上(shang)半年，新房接近2013年的(de)高(gao)度。按(an)照最(zui)近的(de)銷售速度差不多9.1個月(yue)賣(mai)完。

在盧文曦(xi)看來，雖(sui)然樓市(shi)(shi)(shi)進入6月，近(jin)期成(cheng)交也(ye)出現回(hui)調(diao)，但(dan)市(shi)(shi)(shi)場(chang)情緒并未(wei)受(shou)太大影響(xiang)，市(shi)(shi)(shi)場(chang)不乏看高一(yi)線者。在這股慣性(xing)下一(yi)線城市(shi)(shi)(shi)還有(you)上行動能，不過基于淡季來臨(lin)，上行速度(du)或將趨(qu)緩。盧文曦(xi)表示，一(yi)方面開發商(shang)在整(zheng)個市(shi)(shi)(shi)場(chang)剛(gang)回(hui)暖時比較保守，但(dan)隨(sui)著市(shi)(shi)(shi)場(chang)購買熱情被持續釋(shi)放(fang)，開發商(shang)會適(shi)度(du)加快推盤節奏(zou)，預計9、10月份將是集中供應爆發點。