每經編輯｜每經記者李婷 發自 廈門    

每經(jing)記者李婷 發自(zi) 廈門

上周五，福州(zhou)市政府(fu)轉發(fa)了(le)《福州(zhou)市統購(gou)(gou)商品(pin)房和安(an)(an)置房、回購(gou)(gou)安(an)(an)置協議(yi)指導意見(試行)》（以下簡稱“意見”），被業(ye)內(nei)認(ren)為是國內(nei)首個宣(xuan)布政府(fu)統購(gou)(gou)商品(pin)房和安(an)(an)置房的(de)城市，打響了(le)福州(zhou)去庫存的(de)“第(di)一槍(qiang)”。CRIC克而瑞福州(zhou)高級分(fen)析師黃彬認(ren)為，該政策的(de)出臺，將對市場(chang)產生一定(ding)利好(hao)。

政府出資去庫存

根(gen)據意見，福州市將由(you)各區政府(fu)指定一家國有企業(ye)作為統購商品(pin)房和安置房的購買(mai)主體，目的是解決被征收房屋(wu)群眾對(dui)安置現房的需求。

對(dui)于(yu)解(jie)決政(zheng)府(fu)統購商品(pin)房(fang)和安置房(fang)資金(jin)，意見稱，統購房(fang)源所(suo)需(xu)的(de)(de)前期調度資金(jin)由各(ge)區政(zheng)府(fu)統籌解(jie)決，之后根據購房(fang)合同簽訂情況(kuang)和對(dui)接使(shi)用情況(kuang)，由房(fang)源所(suo)對(dui)接安置的(de)(de)征收(shou)項(xiang)目(mu)業主單位及時對(dui)接房(fang)源、撥付訂購房(fang)款，所(suo)需(xu)資金(jin)列入對(dui)應項(xiang)目(mu)的(de)(de)征收(shou)成(cheng)本，由項(xiang)目(mu)業主按實結算(suan)。

而(er)政府購(gou)(gou)買的(de)商品(pin)房條(tiao)(tiao)件:建(jian)筑(zhu)面積在45㎡-135㎡的(de)房型,已(yi)辦(ban)理(li)預售許可證并已(yi)封頂或竣(jun)工(gong);安(an)置(zhi)房條(tiao)(tiao)件:建(jian)筑(zhu)戶型面積在45㎡-135㎡的(de)住房,已(yi)竣(jun)工(gong)并辦(ban)理(li)安(an)置(zhi)結算手續,被征遷戶已(yi)有自用產權(quan)住宅(zhai)外多(duo)余的(de)住宅(zhai)用房,所(suo)有權(quan)人(ren)及共有人(ren)自愿(yuan)出售,尚(shang)未裝(zhuang)修入住。值(zhi)得(de)一提的(de)是，回(hui)(hui)購(gou)(gou)的(de)價(jia)(jia)格(ge)將低(di)(di)于市(shi)(shi)場價(jia)(jia)格(ge)。根據意見(jian)，商品(pin)房的(de)購(gou)(gou)買價(jia)(jia)格(ge)由區(qu)統購(gou)(gou)單(dan)位委(wei)托抽(chou)簽選定的(de)七家(jia)評(ping)(ping)估(gu)(gu)(gu)機構(gou)對(dui)統購(gou)(gou)商品(pin)房進(jin)(jin)行(xing)(xing)(xing)市(shi)(shi)場評(ping)(ping)估(gu)(gu)(gu),去(qu)掉最(zui)高價(jia)(jia)和最(zui)低(di)(di)價(jia)(jia)后進(jin)(jin)行(xing)(xing)(xing)平均,以(yi)平均價(jia)(jia)格(ge)為基數與開發企業(ye)進(jin)(jin)行(xing)(xing)(xing)協商洽談(tan),協商確定的(de)價(jia)(jia)格(ge)原則上低(di)(di)于市(shi)(shi)場評(ping)(ping)估(gu)(gu)(gu)價(jia)(jia)格(ge)15%以(yi)上。安(an)置(zhi)房的(de)購(gou)(gou)買價(jia)(jia)格(ge)由區(qu)統購(gou)(gou)單(dan)位委(wei)托經(jing)抽(chou)簽選定的(de)七家(jia)評(ping)(ping)估(gu)(gu)(gu)機構(gou)對(dui)擬統購(gou)(gou)安(an)置(zhi)房進(jin)(jin)行(xing)(xing)(xing)市(shi)(shi)場評(ping)(ping)估(gu)(gu)(gu),去(qu)掉最(zui)高價(jia)(jia)和最(zui)低(di)(di)價(jia)(jia)后進(jin)(jin)行(xing)(xing)(xing)平均,然后以(yi)平均價(jia)(jia)格(ge)作(zuo)為回(hui)(hui)購(gou)(gou)價(jia)(jia)格(ge)。

黃彬認為，截至目(mu)前(qian)，國內尚未有政府回購(gou)商品房(fang)(fang)和安置房(fang)(fang)先例，福州(zhou)政府此舉一定(ding)意義上被視為間(jian)接救市去庫存之舉。

去年以來福州庫存(cun)上(shang)升幅度較(jiao)大(da)，數(shu)據(ju)顯示，2014年12月份，35個城(cheng)市中，有29個城(cheng)市庫存(cun)出現了同(tong)比增(zeng)長。其中福州庫存(cun)上(shang)升幅度較(jiao)大(da)，同(tong)比增(zeng)幅高達到(dao)77.8%。

黃彬認(ren)為(wei)，近兩年福(fu)州將有(you)(you)大量舊城改(gai)造項目(mu)，對于(yu)拆遷安置現房將有(you)(you)大量需求(qiu)，另一方面普通市民可以通過(guo)此(ci)舉盤(pan)活手中的(de)多余房源(yuan)，同時對于(yu)有(you)(you)銷售資金壓力的(de)開發(fa)商也(ye)可以通過(guo)此(ci)舉實現去庫存(cun)。

統購價格低于市場15%

據黃彬透露，實際上在2014年下半年，福州(zhou)一些品牌(pai)開發商就已有出(chu)售(shou)商品房項(xiang)目(mu)給(gei)政(zheng)府作為安置(zhi)房的(de)(de)(de)案例，而銷售(shou)的(de)(de)(de)項(xiang)目(mu)大(da)都位于2～3環的(de)(de)(de)位置(zhi)，定位屬于介于剛需至改(gai)善型之間(jian)的(de)(de)(de)項(xiang)目(mu)，由政(zheng)府出(chu)資一次(ci)性購買一整棟物業，而價格也較福州(zhou)市目(mu)前的(de)(de)(de)均價低15%左(zuo)右(you)，大(da)約12000～13000元／平方米。

不(bu)過，黃(huang)彬表示(shi)，此類政府統購商品房的案例(li)目(mu)(mu)前(qian)也只(zhi)是少數的幾例(li)，并不(bu)多，因而(er)對目(mu)(mu)前(qian)市場的影響不(bu)是很大。

而此次(ci)出臺(tai)的(de)意(yi)(yi)見同(tong)時將(jiang)針對(dui)普通市民，至于究竟會(hui)有多少房源愿意(yi)(yi)賣給政府眼下還難以預估(gu)，政策未來將(jiang)對(dui)福(fu)州樓市產生多大層面的(de)影響(xiang)也需進一步觀望。但對(dui)于開發商和普通市民而言(yan)，至少是多了一個(ge)去(qu)庫存的(de)渠道，從這(zhe)個(ge)角度而言(yan)是利好市場的(de)。