每經編輯｜每經記者(zhe) 區家彥 發自廣州    

每經(jing)記(ji)者 區家彥 發自(zi)廣州

面(mian)對(dui)屢創新高的房價，香(xiang)港(gang)特區政府(fu)決定增加市場供應。

1月14日(ri)，香港特區(qu)政(zheng)府(fu)行政(zheng)長官梁(liang)振英發布的(de)(de)最(zui)新一期施政(zheng)報告(gao)顯示(shi)，未來十年(nian)(nian)(nian)特區(qu)政(zheng)府(fu)將(jiang)(jiang)興(xing)建48萬(wan)個公私(si)營住宅 （包括商(shang)品(pin)住房(fang)(fang)與(yu)保障房(fang)(fang)），通過(guo)加(jia)大(da)和加(jia)快土地供(gong)應以解決香港的(de)(de)住房(fang)(fang)問題。預計在未來五(wu)年(nian)(nian)(nian)，商(shang)品(pin)房(fang)(fang)年(nian)(nian)(nian)均供(gong)應量將(jiang)(jiang)較(jiao)前五(wu)年(nian)(nian)(nian)增加(jia)30%。梁(liang)振英表示(shi)，本屆特區(qu)政(zheng)府(fu)有決心(xin)、有信(xin)心(xin)、有能(neng)力逐步扭轉供(gong)求失衡的(de)(de)問題。

多位業內人士對 《每(mei)日(ri)經濟新聞》記(ji)者表示，過(guo)去(qu)十年，土地供(gong)應(ying)并(bing)不是造成香港房(fang)價瘋(feng)漲(zhang)的(de)唯一原因。隨著土地供(gong)應(ying)增加以及美聯儲退(tui)出QE（量化寬松政策），過(guo)去(qu)數(shu)年支撐香港樓市上漲(zhang)的(de)兩大基本因素均出現逆(ni)轉，市場調整的(de)概率正在增加。

新房供應量大增

上述施政報告顯示，為了達到未來十(shi)年(nian)內(nei)興(xing)建48萬個(ge)公私營住宅的目(mu)標，香港(gang)特(te)區政府已在全港(gang)尋找到約(yue)150宗(zong)用地，并加速進行(xing)更(geng)改土地用途及增加容積率的工作。

梁振英指出，2014~2015財(cai)政(zheng)年(nian)度，香港住(zhu)宅土地供應量預計可用于建設超2萬(wan)套(tao)住(zhu)宅，將(jiang)創(chuang)下自2010年(nian)特區(qu)政(zheng)府(fu)引(yin)入私人房(fang)屋土地供應目標以來的新高。他預計，2015年(nian)~2019年(nian)還(huan)將(jiang)有(you)約7.7萬(wan)套(tao)公(gong)屋落成，其中約2.3萬(wan)套(tao)將(jiang)于2015~2016財(cai)政(zheng)年(nian)度完工。

過去十(shi)多年(nian)，香港新增(zeng)土(tu)地供應不足一(yi)直受到外界質疑。《每(mei)日經濟新聞(wen)》記者了(le)解到，1999年(nian)~2012年(nian)，香港特區(qu)政(zheng)府(fu)實行(xing)勾(gou)地制(zhi)度(du)，即單位或個人對具體宗地有使用意向的，可提出申請(qing)，并承諾愿(yuan)支(zhi)付的價格，該制(zhi)度(du)意在防(fang)止土(tu)地流(liu)拍和賤賣(mai)。但在此(ci)期(qi)間，開(kai)發(fa)商拿(na)地并不積極(ji)，導致土(tu)地供應連(lian)年(nian)下跌。統計數據顯示，在勾(gou)地制(zhi)度(du)推行(xing)的14年(nian)間，特區(qu)政(zheng)府(fu)僅出讓58幅土(tu)地，2003年(nian)“非典”期(qi)間及2008年(nian)金融風暴后，更(geng)曾(ceng)兩次停止出讓。

對(dui)于香(xiang)港過去的(de)土地(di)政策，恒隆地(di)產董事長陳啟宗(zong)曾直言：“十幾年(nian)來香(xiang)港沒有(you)怎么推(tui)地(di)，如(ru)果說(shuo)前6年(nian)在(zai)亞洲金融風暴(bao)的(de)影響下為恢(hui)復市場信心是可(ke)以理解(jie)的(de)，但是后(hou)來幾年(nian)就不可(ke)理解(jie)了(le)，政府不增加(jia)土地(di)供應等于市場沒有(you)新(xin)房供應。”

上述(shu)施政報告的統(tong)計(ji)(ji)數據顯示(shi)，在過去5年(nian)(nian)，私人住宅(zhai)平(ping)均每(mei)年(nian)(nian)的供(gong)應量(liang)(liang)(liang)約(yue)11400套，預計(ji)(ji)在未(wei)來五年(nian)(nian)內，私人住宅(zhai)平(ping)均每(mei)年(nian)(nian)供(gong)應量(liang)(liang)(liang)將(jiang)增(zeng)至14600套，增(zeng)長約(yue)30%。如果加(jia)上年(nian)(nian)均15400套公屋陸續入(ru)市，預計(ji)(ji)未(wei)來五年(nian)(nian)的住宅(zhai)供(gong)應量(liang)(liang)(liang)將(jiang)較以(yi)往出現大幅增(zeng)長。

房價調整概率增加

長期以(yi)來的供求(qiu)關系失衡，導致香港(gang)樓市出現(xian)“越調(diao)越漲”狀況。盡管香港(gang)特區政府(fu)出臺“雙辣招”試圖平抑房價，但效果并不明顯。

最新(xin)公布的中(zhong)原城市領先(xian)指(zhi)(zhi)數(shu)（CCL）顯示，該指(zhi)(zhi)數(shu)于(yu)2014年末收報于(yu)132.69點，這(zhe)意味著香港二手(shou)房價同(tong)比漲幅達(da)到12%，再創歷史新(xin)高。如果把時間跨度進一(yi)(yi)步拉(la)長，中(zhong)原城市領先(xian)指(zhi)(zhi)數(shu)從2003年末的30點大(da)(da)幅上漲至(zhi)2014年末的132點，開啟了一(yi)(yi)波大(da)(da)牛市。

“過去(qu)數年新增供應嚴重偏低，是(shi)導(dao)致香(xiang)港(gang)(gang)房(fang)價大幅上(shang)漲的重要(yao)原因。”中原地產創始人施永青在接受《每日(ri)經濟(ji)新聞》記者(zhe)采訪時表示，香(xiang)港(gang)(gang)每年新建住宅供應量(liang)要(yao)達到2萬套(tao)以上(shang)，才(cai)能對(dui)平(ping)抑房(fang)價產生(sheng)明顯(xian)(xian)作用。雖然(ran)特區政府難(nan)以在短期內提(ti)高到該水(shui)平(ping)，但(dan)增加供應的意(yi)向(xiang)十(shi)分清晰。自2014年起，香(xiang)港(gang)(gang)地產開發商在拿地方面均顯(xian)(xian)得相對(dui)保守(shou)，很大程度(du)上(shang)是(shi)他們(men)預計未來供求(qiu)關系會發生(sheng)改變。

美(mei)(mei)聯物業首席市場分析(xi)師劉嘉輝也認(ren)為(wei)，目前(qian)市場尚未(wei)感受到供應提升所帶(dai)來的影響，但(dan)隨著(zhu)美(mei)(mei)國退出量化寬松政策(ce)，一旦加(jia)息預期(qi)落(luo)實，二手(shou)業主放盤(pan)意欲將增加(jia)，加(jia)上新房(fang)供應量明顯提加(jia)，房(fang)價調整概率增加(jia)，因此2015年(nian)不應對樓市過度樂(le)觀。