每經編輯｜白亞靜(jing)發自深(shen)圳    

每經記者 白亞靜 發自深圳

1月9日，長和(he)系實際(ji)控(kong)(kong)制人李嘉誠提出一套重(zhong)(zhong)大重(zhong)(zhong)組計(ji)劃，其旗(qi)下的長江實業（集團）有(you)限公(gong)司（以下簡稱(cheng)長江實業，00001，HK）與和(he)記黃(huang)埔有(you)限公(gong)司 （以下簡稱(cheng)和(he)記黃(huang)埔，00013，HK）將合并、重(zhong)(zhong)組、再分拆，目的是消除控(kong)(kong)股長江實業的股權折讓問題(ti)，為股東釋放價(jia)值。

計劃完成后，李嘉誠的長(chang)(chang)和系將鮮明地分成“長(chang)(chang)地”與“長(chang)(chang)和”。其中，新成立的長(chang)(chang)地集團（全稱為(wei)長(chang)(chang)江實業地產有限公司）將持(chi)有長(chang)(chang)江實業與和記黃(huang)埔(pu)旗下所(suo)有房地產業務(wu)。

諸(zhu)多業內(nei)人士(shi)向 《每日經(jing)濟新聞》記(ji)者表(biao)示，長(chang)江實業與和記(ji)黃埔均(jun)涉足內(nei)地地產(chan)行業，然(ran)而近兩年表(biao)現平平。在中原地產(chan)華南區總裁李(li)耀(yao)智看來，此次(ci)重組有(you)益(yi)于長(chang)和系(xi)在內(nei)地地產(chan)市場(chang)的(de)銷售(shou)，并將助(zhu)力其改變(bian)現有(you)經(jing)營模式。

內地項目總(zong)價(jia)將達352億元

雖然李(li)嘉誠旗下有(you)長江(jiang)實業、和記黃埔兩家同(tong)時(shi)開展內(nei)地地產業務的(de)(de)(de)公司(si)，但獲得廣泛知名度的(de)(de)(de)項目(mu)卻寥(liao)寥(liao)無幾。在多位(wei)業內(nei)人(ren)士(shi)看來，作為港資(zi)房企標(biao)桿的(de)(de)(de)長和系，近(jin)兩年的(de)(de)(de)內(nei)地地產銷(xiao)售成績表現并不好(hao)。

李嘉(jia)誠在2014年(nian)長江實業的董(dong)事會主席(xi)業績報告中(zhong)稱，2014年(nian)上半年(nian)，內(nei)地地產業務(wu)較(jiao)為放緩，銷售收益比(bi)預(yu)期低。

長(chang)江實(shi)業執(zhi)行董(dong)事趙國(guo)雄在接(jie)受香港媒體采訪時也曾透露，2014年(nian)(nian)前8個(ge)月，長(chang)江實(shi)業在香港的(de)合約銷(xiao)(xiao)售(shou)金額已(yi)經逼近200億港元，是公司2013年(nian)(nian)在香港銷(xiao)(xiao)售(shou)額的(de)4倍。然而，公開數據顯示，長(chang)江實(shi)業2014年(nian)(nian)上半(ban)年(nian)(nian)在內地的(de)銷(xiao)(xiao)售(shou)金額僅為30.75億港元，與去年(nian)(nian)同(tong)期(qi)相(xiang)比(bi)，接(jie)近腰斬。

不過，最近(jin)情況(kuang)有了(le)新(xin)變化。針對長(chang)江(jiang)實業的(de)股份被低(di)估(gu)的(de)情況(kuang)，2015年1月9日，李嘉誠(cheng)拋出了(le)對長(chang)江(jiang)實業、和記(ji)黃埔的(de)重組分拆計劃。兩家企業分別發(fa)布公告稱(cheng)，新(xin)成(cheng)(cheng)立(li)的(de)長(chang)地將成(cheng)(cheng)為香港最大的(de)上市房地產公司之(zhi)一。

長和(he)系的財務數據顯(xian)示，截至2014年11月30日，長江實業及(ji)和(he)記黃(huang)埔合計擁有(you)約(yue)1581萬(wan)平(ping)(ping)方米(mi)土(tu)地儲備，其中，約(yue)有(you)1469萬(wan)平(ping)(ping)方米(mi)的土(tu)地儲備位于內地。

若按照和記黃埔2013年的內(nei)地土地儲備平(ping)(ping)均成本(ben)2400元/平(ping)(ping)方米計(ji)算，僅內(nei)地項目的總價值(zhi)就將達到約352億元人民(min)幣。

長(chang)和系(xi)方面表示(shi)，長(chang)江實(shi)業及和記(ji)黃埔(pu)的(de)(de)所有土地儲備都將注入新成立的(de)(de)長(chang)地集(ji)(ji)團(tuan)中。除此之外，長(chang)地集(ji)(ji)團(tuan)還將獲得建筑面積(ji)約158萬(wan)平方米的(de)(de)出(chu)租物業，成為(wei)香(xiang)港房(fang)(fang)地產中第二大的(de)(de)香(xiang)港出(chu)租物業組(zu)合。并獲得約1.47萬(wan)間酒店(dian)房(fang)(fang)間，成為(wei)香(xiang)港最大的(de)(de)酒店(dian)業主(zhu)營商。

美(mei)聯(lian)物(wu)業全國研究中心經(jing)(jing)理何倩茹向《每日經(jing)(jing)濟新聞(wen)》記者介紹，長和系是港資中進(jin)入較早(zao)的(de)，而且名氣很大，不過在(zai)深圳似乎沒有多少能(neng)受到關注的(de)項目。

深圳房(fang)地(di)產經紀(ji)行(xing)(xing)業(ye)協會行(xing)(xing)業(ye)研究部(bu)部(bu)長徐楓認為，長和(he)系的產品同(tong)內地(di)企業(ye)相比，只能算是中等(deng)水平(ping)。

長(chang)和系在內地地產業(ye)務(wu)放緩

那么在此次重組分(fen)拆后(hou)，集(ji)合了(le)長(chang)(chang)江實(shi)業及和記(ji)黃埔地(di)(di)產業務的(de)長(chang)(chang)地(di)(di)集(ji)團，能否掃除長(chang)(chang)和系在內地(di)(di)地(di)(di)產銷售中的(de)頹勢(shi)？

李(li)耀智向《每日經濟新(xin)聞》記者表示(shi)，此(ci)次合并(bing)，對(dui)于(yu)其內(nei)地市場銷售而(er)言(yan)(yan)，將產生諸多利(li)好。一是(shi)以前長和系在(zai)內(nei)地有長江實業、和記黃埔(pu)兩個品牌，對(dui)普通消費者而(er)言(yan)(yan)難以分辨，合并(bing)后在(zai)戰(zhan)略層面更(geng)(geng)加統一；二是(shi)兩家(jia)的人力等資(zi)源更(geng)(geng)加統一；三(san)是(shi)合并(bing)后的長地可以更(geng)(geng)加專注于(yu)住(zhu)宅地產。

不過，徐楓對此有(you)不同意見。在(zai)她看(kan)來(lai)，資產(chan)重組只是企業發展的手段之一，可能不會(hui)產(chan)生什么特別的影(ying)響，反倒是合(he)并后可能存(cun)在(zai)一定的風(feng)險，影(ying)響原有(you)的成熟(shu)品牌。

據記者(zhe)了(le)解，長和系在內地(di)的地(di)產業務放緩，除了(le)與(yu)市場大(da)環(huan)境有關，還與(yu)其開發(fa)速度(du)較慢有關。

在(zai)李(li)耀智看來(lai)，速度慢(man)有(you)3個原因(yin)，一是(shi)(shi)以前更多(duo)是(shi)(shi)以協議方式(shi)拿地(di)(di)(di)，港資企(qi)業(ye)比不過內(nei)地(di)(di)(di)房企(qi)；二是(shi)(shi)港資企(qi)業(ye)在(zai)內(nei)地(di)(di)(di)的融資渠道受限，多(duo)依(yi)靠外(wai)匯，要經(jing)過外(wai)匯局拿到批文；三(san)是(shi)(shi)對內(nei)地(di)(di)(di)的了解比不過內(nei)地(di)(di)(di)房企(qi)，雖然進(jin)入內(nei)地(di)(di)(di)，但總體還是(shi)(shi)以香港為基地(di)(di)(di)，決策(ce)時會比較慢(man)。

何(he)倩茹稱，港資房(fang)企在內(nei)地的投資規模較小，自身可(ke)能也并不(bu)習慣內(nei)地的開(kai)發速度。

另外，長(chang)和系的(de)投資策略轉變，或也是最近在內(nei)地地產銷(xiao)售中(zhong)表現不(bu)好(hao)的(de)原因之一。2013年以來，李嘉誠(cheng)不(bu)斷拋(pao)售包括地產項目在內(nei)的(de)內(nei)地資產，并(bing)將目光轉向歐洲市場(chang)。

2013年2月，對商業地(di)產(chan)(chan)向來只租不售的(de)李嘉(jia)誠，罕見地(di)將位于深(shen)圳(zhen)核心區的(de)世紀匯廣場的(de)27個(ge)樓層作(zuo)價近30億元賣出。2014年，又逐漸遣(qian)散和(he)記黃(huang)(huang)埔(pu)與中國航(hang)空技(ji)術深(shen)圳(zhen)有(you)限公司的(de)合資企業——深(shen)圳(zhen)和(he)記黃(huang)(huang)埔(pu)中航(hang)地(di)產(chan)(chan)有(you)限公司的(de)員工(gong)。不少業內人士認為(wei)，長和(he)系撤出深(shen)圳(zhen)的(de)意愿明顯。

何倩茹表示，十幾(ji)年(nian)前(qian)長和(he)系在投(tou)資(zi)內(nei)地(di)(di)地(di)(di)產(chan)項目(mu)時很(hen)踴躍(yue)，與(yu)近幾(ji)年(nian)的(de)情況正相反。她舉(ju)例說(shuo)，近幾(ji)年(nian)，深圳(zhen)一(yi)(yi)直希望吸引港企進來投(tou)資(zi)，也曾因為前(qian)海(hai)的(de)部分地(di)(di)塊找過李嘉(jia)誠，但是(shi)并沒有成功，一(yi)(yi)方面內(nei)地(di)(di)地(di)(di)塊普遍較貴，壓縮(suo)了房企的(de)利潤(run)空間；另一(yi)(yi)方面港企非常看(kan)重投(tou)資(zi)回(hui)報(bao)率(lv)，低于一(yi)(yi)定(ding)水平就不會考慮。

徐楓稱，港(gang)資(zi)房企在香港(gang)有(you)很多(duo)投資(zi)機(ji)會，如今內地地產行業(ye)的成本已經不(bu)低(di)，不(bu)是進入(ru)的最好時機(ji)。

李耀智也(ye)(ye)認為，未(wei)(wei)來長(chang)和系(xi)的(de)主要業務可能(neng)會更(geng)多地(di)放(fang)在(zai)(zai)(zai)香港(gang)，逐漸(jian)減少對內地(di)的(de)投資(zi)，但(dan)不會完全退出。在(zai)(zai)(zai)他看來，未(wei)(wei)來長(chang)和系(xi)在(zai)(zai)(zai)內地(di)地(di)產(chan)的(de)經營(ying)模(mo)式(shi)(shi)也(ye)(ye)將改(gai)變，以(yi)前長(chang)和系(xi)的(de)操作多是低價拿地(di)，等待(dai)有更(geng)高的(de)溢價后(hou)再(zai)賣(mai)出，然(ran)而，現(xian)在(zai)(zai)(zai)內地(di)地(di)價已經不低，這種模(mo)式(shi)(shi)無法繼續復制。因此，在(zai)(zai)(zai)合并了(le)地(di)產(chan)業務后(hou)，長(chang)地(di)集(ji)團(tuan)在(zai)(zai)(zai)內地(di)的(de)經營(ying)模(mo)式(shi)(shi)，可能(neng)變成“高買高賣(mai)、高周(zhou)轉”，通過調整定位等方(fang)式(shi)(shi)加大(da)附(fu)加值，更(geng)多關(guan)注一線城市。