每經(jing)編輯｜每經(jing)記(ji)者 查道坤 發自江蘇(su)    

每經記者 查道坤 發自江蘇(su)

有(you)著“秋褲樓”之(zhi)稱(cheng)的蘇州東方之(zhi)門項目，因開(kai)發商乾寧置業(ye)的資(zi)金鏈問(wen)題，建(jian)了(le)10年仍未(wei)建(jian)成。有(you)業(ye)內人(ren)士(shi)戲稱(cheng)，蘇州人(ren)民想(xiang)了(le)10年的“秋褲”都(dou)沒有(you)穿(chuan)上身(shen)。

不過，“秋(qiu)褲(ku)樓(lou)”昨日（12月(yue)29日）迎來轉機，金鷹(ying)商貿集團（03308，HK）公(gong)布，公(gong)司全資附屬公(gong)司金鷹(ying)（中國）將(jiang)以12.86億元(yuan)購入蘇州乾寧置業51%股(gu)權(quan)。這(zhe)也意(yi)味(wei)著(zhu)，備(bei)受關注(zhu)的“秋(qiu)褲(ku)樓(lou)”正式(shi)易(yi)主。

對于收購東方之(zhi)門(men)項(xiang)目(mu)，金鷹(ying)商貿(mao)集團表示，賣方的(de)(de)70億元銷售收益(yi)擔保，保障(zhang)了東方之(zhi)門(men)項(xiang)目(mu)公司的(de)(de)現(xian)金，也實(shi)現(xian)了其(qi)希望靠低成本拓展城(cheng)市商業(ye)物業(ye)的(de)(de)目(mu)的(de)(de)。

項目屢次推遲交付

據了解，東(dong)方之門項(xiang)目位(wei)于蘇州新加(jia)坡工業園區中央(yang)商務區，總建筑面積約45.5萬平方米，為(wei)大型商業綜合體物(wu)業開發(fa)項(xiang)目。

公(gong)開資料顯示，作為東方(fang)(fang)之門的開發(fa)商，乾(qian)寧(ning)置業(ye)在(zai)2004年2月以約4億元競得東方(fang)(fang)之門所在(zai)地塊，折合1104萬元/畝，創下當時蘇州工業(ye)園(yuan)區經營性用地出(chu)讓單(dan)價紀錄。

2004年東方(fang)之門(men)舉行完奠基儀式(shi)后，直到2008年才(cai)真(zhen)正開工，截(jie)至目(mu)前仍沒有建成(cheng)。項(xiang)目(mu)交付時間幾經推遲，最(zui)新規劃是2015年初(chu)交付，項(xiang)目(mu)也(ye)一度成(cheng)為關注焦點(dian)。

對于屢次(ci)推遲交付時間，乾(qian)寧置業(ye)稱，一是由于東方之(zhi)門(men)的建(jian)筑(zhu)(zhu)設計(ji)及施(shi)工難度(du)大，國內外(wai)均(jun)無同(tong)(tong)類建(jian)筑(zhu)(zhu)可(ke)以借鑒(jian)，為保證安全可(ke)靠，還需要(yao)進行多輪次(ci)、多專(zhuan)業(ye)的專(zhuan)家研討(tao)與評審；二是由于東方之(zhi)門(men)地處(chu)蘇(su)州工業(ye)園區CBD核心(xin)區域，周邊配套(tao)項目及市政工程多，相互(hu)之(zhi)間關系密(mi)切(qie)，必須協調同(tong)(tong)步，在道路交通、施(shi)工場(chang)地、材料設備運輸、市政管線接入等多方面對東方之(zhi)門(men)的工程建(jian)設產生了(le)重大影響。

但(dan)據(ju)《每日經濟新聞》記者了解(jie)，項目建(jian)設(she)10年都沒(mei)完(wan)成，一(yi)個(ge)重要原因是開發商(shang)資(zi)金鏈出(chu)現(xian)問(wen)題。2003年至2008年期間，乾寧(ning)置業股權幾經轉讓(rang)，新的投資(zi)方不斷(duan)入股又撤(che)出(chu)，顯示(shi)公司(si)資(zi)金層(ceng)面遇到(dao)考驗(yan)。

乾(qian)寧置(zhi)業成立之(zhi)初的注冊資本為(wei)1億元，公(gong)司(si)(si)發(fa)起人為(wei)南(nan)京(jing)天地房地產開發(fa)有(you)限公(gong)司(si)(si)、南(nan)京(jing)東(dong)方投資集團有(you)限公(gong)司(si)(si)（以下簡稱(cheng)南(nan)京(jing)東(dong)方）、蘇州太湖(hu)之(zhi)星開發(fa)建設有(you)限公(gong)司(si)(si)以及蘇州東(dong)方之(zhi)星置(zhi)業有(you)限公(gong)司(si)(si)，分別(bie)持有(you)公(gong)司(si)(si)35%、30%、30%以及5%股(gu)份(fen)。4家股(gu)東(dong)公(gong)司(si)(si)的法定(ding)代(dai)表(biao)人均為(wei)楊(yang)休。

項目(mu)拿(na)地就花(hua)費了4億(yi)元，建設資金(jin)需要45億(yi)元，這對于注冊資本(ben)僅1億(yi)元的乾寧置業(ye)來說(shuo)，難度可想而知。

乾(qian)寧置(zhi)業(ye)財務(wu)報(bao)表顯示，截至(zhi)2012年底，乾(qian)寧置(zhi)業(ye)資產負債(zhai)率高達86%，2013年11月(yue)底升(sheng)至(zhi)89%。“出(chu)現資金鏈(lian)問(wen)題是不可避免的(de)，開發(fa)商拿(na)地之初(chu)就應(ying)該想(xiang)到會有資金的(de)問(wen)題。”張建(jian)初(chu)說。

賣方擔(dan)保項(xiang)目收益70億

昨日金鷹(ying)商貿(mao)集團(tuan)發(fa)布(bu)的(de)公(gong)告稱，此次出售(shou)乾寧置業(ye)51%股(gu)權(quan)的(de)賣方(fang)，正是楊休、胡玉(yu)玲以及楊休控制(zhi)的(de)南(nan)京東(dong)方(fang)及江(jiang)蘇天(tian)地實業(ye)投資集團(tuan)有限公(gong)司（以下簡稱江(jiang)蘇天(tian)地）。

按照協議，金鷹（中國）將協助乾寧置(zhi)業(ye)獲得30億元的(de)(de)新銀行融資(zi)，以償付其于(yu)2014年(nian)11月30日約23.67億元的(de)(de)現有債(zhai)務以及(ji)向賣方解(jie)除北京融普唐(tang)投(tou)資(zi)中心持有的(de)(de)已抵(di)押(ya)的(de)(de)乾寧置(zhi)業(ye)50%股權。

據了解，乾寧置業(ye)目前的(de)股(gu)(gu)東(dong)結(jie)構為(wei)北(bei)京(jing)融普唐投資中心持(chi)股(gu)(gu)50%，楊(yang)休、胡玉(yu)玲(ling)以及(ji)楊(yang)休控制的(de)南京(jing)東(dong)方(fang)及(ji)江(jiang)蘇天地(di)共持(chi)股(gu)(gu)50%。楊(yang)休、胡玉(yu)玲(ling)、南京(jing)東(dong)方(fang)及(ji)江(jiang)蘇天地(di)負(fu)責將乾寧置業(ye)注冊資本從(cong)12億元減少至6億元后，再將其(qi)(qi)51%股(gu)(gu)權轉讓給(gei)金鷹(ying)（中國）。交易完成后，金鷹(ying)（中國）將擁有乾寧置業(ye)51%權益，并委任4名董事加入(ru)董事會(hui)(hui)，并會(hui)(hui)以權益法將其(qi)(qi)財(cai)務業(ye)績(ji)入(ru)賬，不會(hui)(hui)與集團的(de)財(cai)務業(ye)績(ji)綜合(he)入(ru)賬。

金鷹商(shang)貿集團接手東方之門，還為保證項目(mu)的現金流設(she)了道保障墻。根據協議擔保要求，楊(yang)休、胡玉玲、南京(jing)東方及(ji)江(jiang)蘇天地作為賣(mai)方，保證東方之門出售(shou)可銷售(shou)面(mian)積(ji)約(yue)20萬平(ping)方米的收益不低于70億元，反之賣(mai)方將(jiang)補償收益，于2020年1月31日前完(wan)成(cheng)差額(e)補足。

據(ju)記者了解，東(dong)方(fang)之(zhi)門(men)的總(zong)建筑面積約45.5萬(wan)平(ping)方(fang)米(mi)，包(bao)括住宅(zhai)公(gong)寓、寫字(zi)樓、商業(ye)及設(she)(she)施(shi)、酒店以及1880個(ge)停車位。其中可銷售(shou)面積20萬(wan)平(ping)方(fang)米(mi)的組成(cheng)包(bao)括住宅(zhai)及公(gong)寓約14.1萬(wan)平(ping)方(fang)米(mi)、寫字(zi)樓約2.6萬(wan)平(ping)方(fang)米(mi)以及商業(ye)及設(she)(she)施(shi)約3.3萬(wan)平(ping)方(fang)米(mi)。按照70億元(yuan)銷售(shou)收(shou)益(yi)計算，東(dong)方(fang)之(zhi)門(men)整體銷售(shou)均價必須(xu)達到35000元(yuan)/平(ping)方(fang)米(mi)。

此外，賣方還進一步保證(zheng)，在2015年(nian)(nian)1月1日至2018年(nian)(nian)6月30日期間，東(dong)方之門(men)的銷售面積將(jiang)不少(shao)于(yu)(yu)10.9萬平(ping)方米且銷售收益不低(di)于(yu)(yu)40億元。如未達預期，賣方將(jiang)補償收益于(yu)(yu)2018年(nian)(nian)7月31日前完成(cheng)差額補足。

這也意(yi)味著，金(jin)鷹商貿集團收購東方(fang)之門51%股權后，并不為其銷售(shou)收益買(mai)單，僅持有除(chu)銷售(shou)部分外(wai)的(de)25.5萬(wan)平(ping)方(fang)米(mi)物業，包括10萬(wan)平(ping)方(fang)米(mi)的(de)購物中心、約5萬(wan)平(ping)方(fang)米(mi)的(de)酒店及1880個(ge)停車位(wei)用作自有物業經營。

對此(ci)(ci)，張建初對《每(mei)日經濟新聞(wen)》記者說，“此(ci)(ci)次(ci)轉讓51%的(de)股(gu)權(quan)后，金鷹(ying)商貿集團(tuan)解除了(le)乾寧置業的(de)債務問題(ti)，同時也(ye)解決(jue)了(le)后續的(de)開發資金問題(ti)，這也(ye)意(yi)味(wei)著(zhu)‘秋(qiu)褲樓’將很快重新動工。”