每(mei)經編輯｜每(mei)經實習記者 白亞靜 發自(zi)深圳    

每經實習(xi)記者 白亞靜 發自深圳

現(xian)在的中國正在興(xing)起一場 “摩(mo)天大(da)樓熱(re)”。

一(yi)方(fang)面，一(yi)線城(cheng)市(shi)核心區域地(di)塊資源日(ri)益稀缺，大量房企(qi)寄望“舊城(cheng)改造(zao)”騰出(chu)土地(di)；另一(yi)方(fang)面，伴隨著(zhu)產業(ye)轉(zhuan)型，一(yi)線城(cheng)市(shi)的商業(ye)租金已(yi)連續5年上(shang)漲。

在此背景下，中(zhong)國各大城市再次(ci)興起(qi)一場向天(tian)空突破(po)的競賽。9月17日(ri)，天(tian)津117大廈第84層混凝土澆(jiao)筑完成，達到416.91米(mi)，成為中(zhong)國北方最高(gao)樓。此前(qian)稍早(zao)，南京、武漢、廣(guang)州(zhou)、上海和深圳等地的天(tian)際線也被(bei)陸續刷(shua)新，如廣(guang)州(zhou)東塔的530米(mi)，上海中(zhong)心大廈的632米(mi)、深圳平安(an)金融(rong)中(zhong)心的660米(mi)……

數據顯示，全(quan)球300米以(yi)上(shang)的(de)(de)超高(gao)層建(jian)筑目前(qian)在建(jian)的(de)(de)有(you)125座(zuo)，其(qi)中78座(zuo)在中國，占(zhan)比(bi)達到62.4%。《每日(ri)經(jing)濟新聞》記者(zhe)(zhe)注意(yi)到，對于(yu)這場“摩天大樓熱”的(de)(de)主(zhu)導者(zhe)(zhe)地方(fang)政府而言，增(zeng)加稅收或是其(qi)推動建(jian)設的(de)(de)初衷。而主(zhu)要參(can)與(yu)者(zhe)(zhe)——成(cheng)熟的(de)(de)開發商將收獲業(ye)內聲(sheng)望、低廉(lian)的(de)(de)土地以(yi)及便(bian)捷的(de)(de)高(gao)額(e)融(rong)資(zi)。

在建高樓多在二、三線城市

城市(shi)天際(ji)線正在不斷(duan)被拔(ba)高(gao)。

9月17日，在建的(de)天津(jin)117大廈達到416.91米，超越415.2米高(gao)的(de)天津(jin)廣播電(dian)視塔，成為中(zhong)國北方第一高(gao)樓(lou)。

9月12日，綠地集團邀請多家媒體參觀在建的(de)(de)成都綠地中心，該(gai)項目預(yu)計2017年完工(gong)，468米的(de)(de)高度將助其(qi)成為西(xi)部第(di)一高樓。

6月22日(ri)，339米的重(zhong)慶第一高(gao)樓，因直入云霄，當地市民誤把烏云視(shi)作濃煙，鬧出(chu)一場虛驚。

5月20日(ri)，南京方面傳出(chu)消息，規(gui)劃中(zhong)的(de)魚嘴核(he)心區將(jiang)樹起兩座超高層建筑，一座600米，一座500米，遠超目(mu)前南京最高樓450米的(de)紫峰大(da)廈。

隨(sui)著城市天際(ji)線不(bu)斷刷新，關(guan)于摩天大樓(lou)的高(gao)度(du)標準也(ye)水漲(zhang)船高(gao)。1985年(nian)，高(gao)達160米的深圳國貿大廈(sha)竣工，成為(wei)當時中國最高(gao)樓(lou)。1995年(nian)，384米的地王(wang)大廈(sha)竣工，成為(wei)當時亞洲(zhou)最高(gao)樓(lou)。然而，到了2011年(nian)，京(jing)基100以441.8米取代(dai)地王(wang)大廈(sha)成為(wei)深圳新一代(dai)地標時，卻僅是國內第五(wu)高(gao)樓(lou)。

以前在中(zhong)(zhong)(zhong)(zhong)國(guo)(guo)只要超(chao)(chao)過100米就算超(chao)(chao)高層，然而(er)根據目前世(shi)界超(chao)(chao)高層建(jian)(jian)筑(zhu)學會的(de)新(xin)標準規定(ding)，300米以上才能列為超(chao)(chao)高層建(jian)(jian)筑(zhu)。“根據這個標準，目前全球有79座超(chao)(chao)高層建(jian)(jian)筑(zhu)，其(qi)中(zhong)(zhong)(zhong)(zhong)25座在中(zhong)(zhong)(zhong)(zhong)國(guo)(guo)，占(zhan)比(bi)31.6%；全球在建(jian)(jian)的(de)有125座，78座在中(zhong)(zhong)(zhong)(zhong)國(guo)(guo)，占(zhan)比(bi)62.4%”，世(shi)邦魏理(li)仕(shi)中(zhong)(zhong)(zhong)(zhong)國(guo)(guo)區資(zi)產服務部資(zi)深董事吳沂城稱。世(shi)邦魏理(li)仕(shi)的(de)報告顯示，目前超(chao)(chao)高層建(jian)(jian)筑(zhu)主(zhu)要集中(zhong)(zhong)(zhong)(zhong)在中(zhong)(zhong)(zhong)(zhong)國(guo)(guo)、美國(guo)(guo)、中(zhong)(zhong)(zhong)(zhong)東，其(qi)中(zhong)(zhong)(zhong)(zhong)又(you)以中(zhong)(zhong)(zhong)(zhong)國(guo)(guo)為首。

城市天際線被拔高(gao)之(zhi)時，高(gao)層建筑的(de)(de)更(geng)迭速度(du)(du)也愈來愈快。在深圳，超(chao)(chao)越(yue)160米的(de)(de)深圳國貿大(da)廈(sha)，用(yong)(yong)了(le)10年，但(dan)超(chao)(chao)越(yue)441.8米的(de)(de)京基100，僅用(yong)(yong)了(le)3年。今年7月(yue)14日，尚(shang)未竣工的(de)(de)平安金融中心大(da)廈(sha)主(zhu)體(ti)高(gao)度(du)(du)已(yi)達到448.3米，正式(shi)超(chao)(chao)過(guo)京基100。該項目預計(ji)在2016年竣工，屆時主(zhu)樓118層，塔尖高(gao)度(du)(du)660米。竣工后，將(jiang)超(chao)(chao)過(guo)上海中心大(da)廈(sha)，成(cheng)為中國第一高(gao)樓。

在世邦魏理仕策略(lve)顧(gu)問部(bu)董事黃易里(li)看來，超高(gao)層(ceng)(ceng)建筑多(duo)出現在區域中(zhong)心(xin)城(cheng)市，當這(zhe)些城(cheng)市的經濟發展到(dao)一(yi)定程度后，一(yi)方面(mian)核心(xin)區域的土(tu)地日漸稀缺(que)、寫字樓租金不斷上漲，另一(yi)方面(mian)開發商經過多(duo)年建設普(pu)通(tong)高(gao)層(ceng)(ceng)，積累了大量經驗(yan)和資源，這(zhe)時上馬超高(gao)層(ceng)(ceng)建筑項目便水到(dao)渠(qu)成。

2014年9月17日，《每日經濟新(xin)聞》記(ji)者在深圳平安金融中(zhong)心大廈工地看到，該(gai)項目所在地——福田中(zhong)心區(qu)已(yi)高(gao)樓林(lin)立，似無空置地塊(kuai)。吳沂城(cheng)向記(ji)者表(biao)示，對(dui)于一線城(cheng)市而言，土(tu)地供應不足也是政府規劃建設超高(gao)層建筑的原因之一。

不(bu)過(guo)，并不(bu)是只(zhi)有一線城(cheng)市在(zai)建超(chao)高層建筑(zhu)(zhu)，二線城(cheng)市的熱情同樣不(bu)可小覷(qu)，如南(nan)京紫(zi)峰大(da)廈(sha)450米(mi)(mi)，武(wu)漢綠地中(zhong)心606米(mi)(mi)，天津(jin)117大(da)廈(sha)597米(mi)(mi)，蘇(su)州中(zhong)南(nan)中(zhong)心729米(mi)(mi)。在(zai)今年某論壇上，吳(wu)沂城(cheng)曾(ceng)表示，中(zhong)國(guo)在(zai)建的78座超(chao)高層建筑(zhu)(zhu)分布在(zai)全國(guo)29個城(cheng)市，一半以上在(zai)二、三線城(cheng)市。

地方政府成主要推手

對于地(di)方政府而言，建設高樓雖有政績(ji)因素的考量(liang)，但又不止于此。多位業內(nei)人士表示，這(zhe)更像是一(yi)場政府放長線釣(diao)大魚(yu)的好戲。

黃易里表(biao)示，為了吸引優質開發商前(qian)來(lai)建(jian)設(she)超高層建(jian)筑，當地政府往往會在出(chu)讓土地的價(jia)格上讓步，這意味(wei)著土地出(chu)讓金并不是(shi)政府的目標，或許(xu)稅收(shou)、區(qu)域形象(xiang)和招商引資(zi)等其他因素才是(shi)。

黃(huang)易里估算稱，如(ru)果建(jian)(jian)(jian)設100米高的(de)建(jian)(jian)(jian)筑，建(jian)(jian)(jian)筑面積(ji)一般(ban)在5萬(wan)平方(fang)米左右；如(ru)果建(jian)(jian)(jian)設300米高的(de)建(jian)(jian)(jian)筑，建(jian)(jian)(jian)筑面積(ji)至少將達(da)到15萬(wan)~20萬(wan)平方(fang)米。

在她(ta)看(kan)來，建設超高層建筑，一(yi)方面提(ti)升了核(he)心區域(yu)的土地(di)使用率，增加了納稅(shui)企(qi)業(ye)數(shu)量；另一(yi)方面，地(di)區的區域(yu)形(xing)象(xiang)得到大幅提(ti)升，更有利于(yu)吸(xi)引(yin)優質企(qi)業(ye)將總部遷移至(zhi)該地(di)，這些都將給當地(di)政府帶來豐厚的稅(shui)收。

在業內人士看來(lai)，中國近年的(de)(de)高樓熱(re)，離不(bu)開地(di)方(fang)政(zheng)府、開發商(shang)和租賃客戶(hu)三方(fang)基于自身需求的(de)(de)推(tui)動(dong)。不(bu)過，黃(huang)易里認為，地(di)方(fang)政(zheng)府始終是主導因素，建設(she)超高層建筑多由地(di)方(fang)政(zheng)府的(de)(de)城市(shi)規劃所決定(ding)，往(wang)往(wang)在出讓土地(di)時就已規定(ding)好最低建設(she)高度。

除此之外，超高層建筑還將直(zhi)接(jie)拉(la)抬當地招商引(yin)資的金額，給(gei)一(yi)些城(cheng)市直(zhi)接(jie)帶(dai)來至少30億(yi)元(yuan)(yuan)~50億(yi)元(yuan)(yuan)的投資，黃易里(li)保守估計道(dao)。

但是(shi)，能否(fou)順利收獲(huo)豐厚的(de)稅(shui)收，還與當地的(de)產業狀(zhuang)況、經(jing)濟(ji)發展程度相關。吳沂城曾(ceng)表示，目(mu)前(qian)超(chao)過六成的(de)超(chao)高層建筑集中在二、三(san)線(xian)城市，比如(ru)重慶、南寧等地，而當地已出(chu)現供過于求的(de)問題(ti)，超(chao)高層建筑的(de)出(chu)租率堪憂。

樓高租金不見得高

超高(gao)(gao)層建筑(zhu)帶給開發商的(de)，不(bu)一定是(shi)高(gao)(gao)額租金。

對于多數參(can)與(yu)進來(lai)的(de)開發商(shang)而(er)言，預期收益是推(tui)動(dong)(dong)其(qi)建(jian)設超高(gao)層建(jian)筑(zhu)的(de)動(dong)(dong)力。因為(wei)整體來(lai)看，建(jian)筑(zhu)的(de)樓(lou)層越高(gao)，租(zu)金越高(gao)。世邦(bang)魏理(li)仕報告顯(xian)示，超高(gao)層寫字樓(lou)在(zai)(zai)第一(yi)輪(lun)租(zu)金調整結(jie)束之后(hou)，會比周邊甲級寫字樓(lou)獲取更高(gao)的(de)租(zu)金，溢價一(yi)般在(zai)(zai)10%~40%。

吳沂城(cheng)表示(shi)，高度并非影響(xiang)租金漲落的(de)核心要素。他(ta)舉例道，雖然北(bei)京(jing)、廣(guang)州是最高的(de)建筑租金最貴，但是上海、深圳等(deng)地就不是。在他(ta)看(kan)來，影響(xiang)租金的(de)關鍵(jian)因素有(you)三：建筑本身的(de)地理位置以(yi)及所提(ti)供的(de)功能、開發商和物業的(de)品牌、高層(ceng)建筑的(de)管理服務。

不同性質的企(qi)業對(dui)建筑功能(neng)有不同需(xu)求。以(yi)(yi)占甲級寫字樓市場主力客戶(hu)——金融(rong)(rong)企(qi)業所需(xu)服(fu)務為例，直(zhi)接(jie)負責運(yun)營高(gao)層建筑的廣(guang)州國際金融(rong)(rong)中心項目(mu)招商(shang)總(zong)監石堅濤曾表示，以(yi)(yi)前銀行(xing)辦(ban)公室(shi)不需(xu)要配備金庫，但現在辦(ban)公室(shi)也一(yi)定(ding)要配備，而且金庫的承重(zhong)甚至(zhi)達到2噸，所以(yi)(yi)需(xu)要不斷更新(xin)硬件(jian)服(fu)務。

9月17日，《每日經(jing)濟新聞》記者來到羅湖中(zhong)心地(di)帶，曾經(jing)的深圳地(di)標建(jian)筑地(di)王(wang)大(da)廈(sha)、京(jing)基100相(xiang)去不遠，地(di)王(wang)大(da)廈(sha)內部購物空間(jian)不足，裝(zhuang)飾雖然豪(hao)華但(dan)略(lve)顯老舊。與福田中(zhong)心區金(jin)融(rong)、貿易(yi)等企業扎堆(dui)的濃(nong)厚商務氛圍相(xiang)比(bi)，地(di)王(wang)大(da)廈(sha)和(he)京(jing)基100周邊(bian)似乎更有生活(huo)氣(qi)息(xi)。

吳沂城告訴記(ji)者，目前地王大(da)廈的租(zu)金偏低，月租(zu)金在每平(ping)(ping)(ping)方(fang)米(mi)(mi)(mi)(mi)120元(yuan)(yuan)(yuan)~150元(yuan)(yuan)(yuan)之間(jian)，京基100的月租(zu)金為(wei)(wei)每平(ping)(ping)(ping)方(fang)米(mi)(mi)(mi)(mi)200元(yuan)(yuan)(yuan)左右(you)。而從未成為(wei)(wei)深圳最高樓的嘉里建設廣場平(ping)(ping)(ping)均(jun)月租(zu)金為(wei)(wei)每平(ping)(ping)(ping)方(fang)米(mi)(mi)(mi)(mi)380元(yuan)(yuan)(yuan)，最高要(yao)價甚至達到每平(ping)(ping)(ping)方(fang)米(mi)(mi)(mi)(mi)400元(yuan)(yuan)(yuan)。

高額租(zu)金(jin)是由供需情況決定的(de)(de)。一(yi)線城市有(you)限(xian)的(de)(de)甲(jia)級(ji)寫字樓市場(chang)供應(ying)，以(yi)及不斷增加的(de)(de)第三(san)產業企業數量，推動了近年(nian)租(zu)金(jin)不斷上(shang)漲。仲(zhong)量聯行深圳(zhen)董事總經(jing)理夏(xia)春(chun)毅就曾表(biao)示，2014年(nian)深圳(zhen)甲(jia)級(ji)寫字樓的(de)(de)租(zu)金(jin)將同比(bi)上(shang)升(sheng)8%~10%。

超高建筑回報期較長

開發商建(jian)設超高(gao)(gao)層(ceng)建(jian)筑的收益，要從(cong)兩(liang)方面考慮：產出(chu)和投入(ru)。在黃易(yi)里看(kan)來，雖然(ran)建(jian)筑高(gao)(gao)度不(bu)一定能帶來高(gao)(gao)租金回(hui)報，但是往往帶來更低廉的土(tu)地(di)以及(ji)更便捷的高(gao)(gao)額融資。

黃易里表示，建設超高(gao)(gao)層(ceng)建筑的(de)風險(xian)并(bing)不一定會(hui)大(da)于普通建筑，關鍵在(zai)于拿(na)地成本和(he)融資(zi)(zi)能力。一方面(mian)(mian)，能夠建設超高(gao)(gao)層(ceng)建筑的(de)開發商，往(wang)往(wang)會(hui)從政(zheng)府手中獲(huo)得(de)較(jiao)為(wei)低(di)廉的(de)土地；另一方面(mian)(mian)，開發商的(de)啟動(dong)(dong)資(zi)(zi)金達(da)到投資(zi)(zi)額(e)的(de)35%就可撬動(dong)(dong)項目，在(zai)建設后期，因為(wei)超高(gao)(gao)層(ceng)建筑的(de)估值高(gao)(gao)，開發商還可通過抵押等方式獲(huo)得(de)便(bian)利(li)的(de)高(gao)(gao)額(e)融資(zi)(zi)，利(li)用(yong)滾動(dong)(dong)開發提(ti)供現(xian)金流。

以建(jian)設武漢綠(lv)地中心、大連(lian)綠(lv)地中心等超高層建(jian)筑(zhu)的(de)綠(lv)地集團為例。據《瞭望東方周刊》報道(dao)，2009年，南(nan)昌市政府、濟(ji)南(nan)市政府都曾為吸引綠(lv)地集團在當地建(jian)設超高層，捆(kun)綁低價住宅(zhai)用(yong)地。此外，有綠(lv)地項(xiang)目(mu)之地便有眾多(duo)銀行組成的(de)銀行團身(shen)影。在業(ye)內人士看來，正是綠(lv)地的(de)超高層建(jian)筑(zhu)，使得其拿地成本(ben)低、融資(zi)能力強。

不(bu)過，風險低只是對(dui)(dui)相對(dui)(dui)成(cheng)熟開(kai)發(fa)商而(er)言(yan)，超高層(ceng)建筑的回報周期(qi)一(yi)般(ban)較長(chang)。世邦魏理仕資深董事林天春曾表示，對(dui)(dui)于超高層(ceng)建筑的開(kai)發(fa)商而(er)言(yan)，回報期(qi)基本(ben)在10年左右(you)，如果(guo)市場處于供大于求狀況，開(kai)發(fa)商還需深耕(geng)品牌，周期(qi)將進一(yi)步(bu)拉長(chang)。

不(bu)同(tong)的(de)企業(ye)(ye)對回(hui)報期有不(bu)同(tong)要(yao)求。黃易(yi)里表示，一般而言(yan)，資(zi)金充沛(pei)的(de)開發商多(duo)選擇長期持有物業(ye)(ye)，通過租賃及增值來實(shi)現投(tou)資(zi)回(hui)報，反之(zhi)，則多(duo)選擇持有部(bu)分核心物業(ye)(ye)，而通過銷售快速(su)收(shou)回(hui)投(tou)資(zi)，縮短回(hui)報周(zhou)期。對于自持的(de)資(zi)產部(bu)分，據高力(li)國(guo)際市(shi)場研究與項目咨詢(xun)部(bu)董事陳厚橋介(jie)紹，有多(duo)種運(yun)營模式，既可自己組建(jian)物業(ye)(ye)經(jing)(jing)營，又可委托(tuo)管理(li)，也可引入專業(ye)(ye)管理(li)團隊合(he)作經(jing)(jing)營。