每經記(ji)者 胡健 發自(zi)北京

28日(ri)(ri)，天津宣(xuan)布推(tui)出“一(yi)成首付”購房優惠(hui)政(zheng)策，被理解為(wei)曲線“救市(shi)”；29日(ri)(ri)，南寧傳(chuan)出調(diao)整(zheng)限(xian)購政(zheng)策，被解讀為(wei)由(you)官方正式發文打響(xiang)的“救市(shi)”第一(yi)槍。加上(shang)此前溫(wen)州、長(chang)沙、杭州等多城市(shi)傳(chuan)出醞釀松綁限(xian)購，樓(lou)市(shi)調(diao)控放(fang)松的傳(chuan)聞四起。

在(zai)此背景下，中國社(she)(she)科(ke)院城(cheng)市發展(zhan)與環(huan)境研究所與社(she)(she)科(ke)文獻出版(ban)社(she)(she)29日聯合發布的(de)房地(di)產(chan)藍皮(pi)書 《中國房地(di)產(chan)發展(zhan)報告（2014）》（以下簡稱藍皮(pi)書）卻有不同的(de)看法。藍皮(pi)書認為(wei)，盡(jin)管2014年(nian)初全(quan)國月(yue)度房產(chan)交(jiao)易(yi)呈萎縮態勢，部分城(cheng)市的(de)個別樓盤出現了降價現象，但經歷一(yi)段(duan)時間的(de)市場醞釀和政策(ce)觀望后，2014年(nian)房產(chan)市場交(jiao)易(yi)熱度仍(reng)將延續，全(quan)年(nian)全(quan)國房產(chan)交(jiao)易(yi)總量仍(reng)可(ke)能與上年(nian)持平(ping)甚至(zhi)略有增(zeng)長(chang)，成交(jiao)價也可(ke)能保持小幅(fu)增(zeng)長(chang)。

《每日經濟新聞》記(ji)者注意到，藍皮(pi)書還(huan)預計，房地產(chan)領域稅(shui)(shui)費優化改革有(you)(you)望(wang)(wang)推(tui)進，在(zai)重(zhong)慶、上海等城市房產(chan)稅(shui)(shui)試點基礎(chu)上，以包括普通存量(liang)住(zhu)房為征稅(shui)(shui)對象的過(guo)量(liang)住(zhu)房持有(you)(you)稅(shui)(shui)有(you)(you)望(wang)(wang)在(zai)重(zhong)點城市開征。

政策圍繞城鎮化展開

藍皮書(shu)稱，經歷(li)近幾年特別是2013年房(fang)(fang)價(jia)快速(su)增長(chang)，房(fang)(fang)地(di)產(chan)市場矛盾(dun)進一(yi)步累(lei)積(ji)，2014年調控難度(du)進一(yi)步增大。中(zhong)國社科院城(cheng)市發展與環境研究(jiu)所(suo)研究(jiu)員(yuan)李景國告訴《每日經濟新聞》記者，在房(fang)(fang)價(jia)高位運行和經濟增速(su)放緩的雙重背景下(xia)，放任房(fang)(fang)價(jia)繼續高增長(chang)，必將進一(yi)步累(lei)積(ji)泡沫化風險。“房(fang)(fang)價(jia)下(xia)跌可能對房(fang)(fang)地(di)產(chan)行業構成顛(dian)覆性的贏利(li)虧(kui)損影(ying)響，必然緊縮房(fang)(fang)地(di)產(chan)及相關領(ling)域投(tou)資，也必將惡化前期(qi)深度(du)參與的金(jin)融(rong)機構資金(jin)風險，引發金(jin)融(rong)風險。”

藍皮書認(ren)為，調(diao)控(kong)政策(ce)取向可能(neng)(neng)以(yi)維持房地(di)產(chan)市(shi)場(chang)穩定為目標，既要防止房價(jia)過(guo)快增長，也要防止房價(jia)下跌震(zhen)蕩。李景國表(biao)示，隨著十八大后一(yi)系列(lie)經濟制度改革的推(tui)進，有可能(neng)(neng)迎(ying)來(lai)居住城(cheng)鎮(zhen)化(hua)高(gao)潮(chao)，預計房地(di)產(chan)調(diao)控(kong)方向也將圍(wei)繞(rao)居住城(cheng)鎮(zhen)化(hua)這一(yi)主題展開。

藍(lan)皮(pi)書認為(wei)，農業轉移人口在日常(chang)工作和居住的(de)城(cheng)市以外(wai)異(yi)地置業，可(ke)以說是一種農業轉移人口住房(fang)需求(qiu)的(de)異(yi)地釋(shi)放，也(ye)是一種將自住性需求(qiu)扭曲為(wei)異(yi)地投資需求(qiu)的(de)不合(he)理現象。

“這無疑造成(cheng)了土地(di)及(ji)住(zhu)房資(zi)源的(de)(de)浪費(fei)，也增加了部分中小(xiao)城(cheng)(cheng)(cheng)鎮的(de)(de)房地(di)產(chan)(chan)市場風險，是(shi)房地(di)產(chan)(chan)市場亟須解決的(de)(de)問題(ti)。”李(li)景國(guo)說，城(cheng)(cheng)(cheng)城(cheng)(cheng)(cheng)之間、區(qu)(qu)域之間居住(zhu)吸引力差異的(de)(de)變(bian)化，必將對(dui)城(cheng)(cheng)(cheng)城(cheng)(cheng)(cheng)之間、區(qu)(qu)域之間房產(chan)(chan)特別是(shi)住(zhu)房需(xu)求(qiu)格局產(chan)(chan)生重要影響。

將出房地(di)產稅立法(fa)草(cao)案

備受社會各界(jie)關(guan)注的房地(di)產稅(shui)(shui)立法工作在低調(diao)推進中。據新華社報(bao)道，全國人大(da)和財政部、國稅(shui)(shui)總局(ju)等(deng)國務院職能(neng)部門(men)正在密集調(diao)研(yan)，醞釀年(nian)內拿出一份初擬的房地(di)產稅(shui)(shui)立法草案。

藍皮(pi)書稱，中國當前房地產稅費(fei)調控具有明(ming)顯的(de)(de)重交易、輕持有特點(dian)，具有濃厚行政(zheng)特色(se)的(de)(de)費(fei)、金占(zhan)比較高，而發揮市場(chang)機制作用的(de)(de)稅占(zhan)比較低。

黨(dang)的(de)十八(ba)大(da)以來，深化(hua)改(gai)革力度不斷增大(da)，優(you)化(hua)房地產稅(shui)費的(de)諸多制(zhi)度障礙(ai)正在(zai)逐步消除，如不動產登記制(zhi)度等正在(zai)逐步展開(kai)。

藍皮書預期，2014年(nian)房(fang)地產領域稅費優化改革(ge)有(you)(you)望推進，在(zai)(zai)重慶、上海等城市房(fang)產稅試(shi)點基礎上，以包括普通存量住房(fang)為(wei)征(zheng)稅對象(xiang)的過(guo)量住房(fang)持有(you)(you)稅有(you)(you)望在(zai)(zai)重點城市開征(zheng)。同時，一些(xie)不利于優化住房(fang)資源配置的房(fang)產交易稅也可能逐步取(qu)締或淡化。

但這一過程仍將十分漫長(chang)。財政部財科所所長(chang)賈康曾對《每(mei)日經(jing)濟新聞》記者表示，目(mu)前(qian)官方(fang)表述是“加快立法”，但要看(kan)到結果，最(zui)快也要一年時間。

限購“一刀切”謀變

南(nan)寧市(shi)房(fang)管局(ju)近日發文(wen)稱：根據有關規定(ding)，從2014年4月25日起，廣西北(bei)部灣經濟區內的北(bei)海、防城港、欽(qin)州、玉林、崇左市(shi)戶籍(ji)居民家庭(ting)可參(can)照南(nan)寧市(shi)戶籍(ji)居民家庭(ting)政(zheng)(zheng)策在南(nan)寧市(shi)購房(fang)。這(zhe)是首個地方(fang)政(zheng)(zheng)府(fu)明確提出(chu)將放松限購的政(zheng)(zheng)策。中國社科院副院長李揚在昨天的發布會上也談及此事。他認為，住房(fang)政(zheng)(zheng)策的區域性問題，不(bu)宜從中央到地方(fang)都是同一個政(zheng)(zheng)策。

至3月末，我國商品房(fang)待(dai)售面積52163萬平(ping)方(fang)(fang)(fang)米(mi)，比2月末增(zeng)加766萬平(ping)方(fang)(fang)(fang)米(mi)。其中(zhong)(zhong)，住宅(zhai)待(dai)售面積增(zeng)加492萬平(ping)方(fang)(fang)(fang)米(mi)。中(zhong)(zhong)國房(fang)地(di)產業協會(hui)副會(hui)長朱(zhu)中(zhong)(zhong)一(yi)認為，在目前(qian)房(fang)價(jia)仍處于(yu)高位的(de)(de)時候，信貸不(bu)能寬松，但(dan)是(shi)維持現(xian)在的(de)(de)中(zhong)(zhong)性偏緊可(ke)能加速房(fang)價(jia)下行，可(ke)以考慮取消一(yi)些地(di)方(fang)(fang)(fang)對高價(jia)房(fang)的(de)(de)上市(shi)門檻(jian)，在明顯供大于(yu)求的(de)(de)城市(shi)，取消或(huo)放寬限購措施。他告訴《每日經濟新聞》記者(zhe)，房(fang)價(jia)是(shi)不(bu)是(shi)下行根本(ben)取決于(yu)供求關系，是(shi)市(shi)場的(de)(de)力(li)量所致，但(dan)房(fang)價(jia)的(de)(de)“快跌”會(hui)給經濟運行造成(cheng)風險，是(shi)應(ying)該盡量避(bi)免的(de)(de)。“我認為目前(qian)政(zheng)策(ce)調整根本(ben)在于(yu)，應(ying)該讓地(di)方(fang)(fang)(fang)政(zheng)府自己去決定究竟是(shi)否取消限購。”

賈康分析(xi)說，房(fang)地產(chan)(chan)市(shi)場區域分化的(de)趨勢(shi)已經很明顯，而住房(fang)信息聯網登記，也(ye)一定會擠出部分官員手中的(de)存量房(fang)，給房(fang)地產(chan)(chan)市(shi)場帶來一定變化。

藍皮(pi)書判(pan)斷，特大城(cheng)市特別是超大城(cheng)市限購限貸政策必將延續，“對城(cheng)市人口增長實施(shi)適(shi)當限制成(cheng)為大城(cheng)市的必然選擇，而住(zhu)房(fang)限購限貸是對居住(zhu)城(cheng)鎮化的最有效調控。”