每經(jing)編(bian)輯(ji)｜每經(jing)記者(zhe) 謝(xie)振宇(yu) 發自成(cheng)都    

每經記者 謝(xie)振宇 發自成都

2013年至今(jin)，成(cheng)都(dou)高端住宅(zhai)市場競爭(zheng)步入“戰國時代”。以成(cheng)都(dou)萬科等為代表的品牌房企紛(fen)紛(fen)發(fa)力，老牌高端住宅(zhai)“專業戶”似乎(hu)也不甘(gan)寂寞(mo)，如萬華投資打造的“麓湖”銷售重回一線陣營。

成都(dou)(dou)萬華投資集團(tuan)董事、總裁羅立平，去年底至(zhi)今數次接受(shou)《每(mei)日(ri)經(jing)濟(ji)新聞》記者采訪時(shi)強調，2014年“麓湖”欲奪回成都(dou)(dou)高端(duan)住宅銷售的“桂冠”，而2013年其(qi)銷售額已達到23億元，排名(ming)前(qian)列。

成都(dou)作為(wei)國(guo)內1.5線(xian)城(cheng)(cheng)市(shi)之首，市(shi)場需求巨大，高端(duan)住宅市(shi)場的(de)發(fa)展正呈現主(zhu)城(cheng)(cheng)高端(duan)住宅漸次“上位”的(de)趨勢。然而(er)，2013年(nian)成都(dou)主(zhu)城(cheng)(cheng)區各區位大平(ping)層(ceng)（150平(ping)方米以上）成交均價為(wei)12989元/平(ping)方米，有業內人(ren)士稱，這一價格指標在國(guo)內9個(ge)1.5線(xian)城(cheng)(cheng)市(shi)中排名過(guo)于靠后，與成都(dou)的(de)城(cheng)(cheng)市(shi)地位、經濟(ji)總量及發(fa)展潛力(li)不(bu)匹(pi)配。

成交量集體看漲/

與以往高端住宅“扎堆”城(cheng)郊(jiao)區(qu)域不同，成(cheng)都(dou)高端住宅已(yi)開始向(xiang)城(cheng)市(shi)回流。“改善向(xiang)內(nei)，剛需向(xiang)外(wai)。”熟知成(cheng)都(dou)房(fang)地產(chan)市(shi)場發展狀況(kuang)的中原地產(chan)華西區(qu)總經理莊澤寶如是總結這一(yi)現(xian)象。

4月25日，莊澤寶在(zai)接受(shou)《每(mei)日經濟新(xin)聞》記者采(cai)訪時表示，高(gao)端住宅向市區發(fa)展，主要由于市區土地(di)的(de)稀缺性，城(cheng)市高(gao)端住宅的(de)比例正明顯增(zeng)加(jia)，改善(shan)型(xing)需求(qiu)對(dui)于面積的(de)需求(qiu)更大。

高端住(zhu)(zhu)宅(zhai)漸次(ci)向主(zhu)城(cheng)區(qu)集(ji)中(zhong)是(shi)樓市(shi)發展(zhan)的(de)趨勢之一。由成(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)都知(zhi)名代(dai)理機(ji)構吉(ji)信行發布的(de) 《2013年(nian)成(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)都高端市(shi)場分析(xi)》（以下(xia)簡稱《分析(xi)》）報告指(zhi)出(chu)，2008年(nian)至今，成(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)都各區(qu)域(yu)商(shang)品(pin)(pin)住(zhu)(zhu)宅(zhai)成(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)交(jiao)單(dan)套面積逐(zhu)年(nian)接近，其中(zhong)主(zhu)城(cheng)區(qu)商(shang)品(pin)(pin)住(zhu)(zhu)宅(zhai)成(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)交(jiao)平(ping)均面積連年(nian)擴大，近郊住(zhu)(zhu)宅(zhai)成(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)交(jiao)平(ping)均面積逐(zhu)年(nian)減小，剛需(xu)客群逐(zhu)漸流向郊縣，主(zhu)城(cheng)區(qu)主(zhu)要(yao)以改善類住(zhu)(zhu)房為主(zhu)。

“主(zhu)城(cheng)區由(you)于地價、配套等多(duo)方面因(yin)素(su)，產品類(lei)型逐漸(jian)轉(zhuan)向(xiang)改善類(lei)或中高(gao)端(duan)類(lei)偏移。”該報(bao)告總結稱。

與(yu)此同時，一些位(wei)于成都主城區(qu)的高端住宅區(qu)域，也(ye)更(geng)受開發商和(he)購(gou)房者的追捧，代表為東二環的天府(fu)門廊(lang)。

作為成都主城區最大規模的成熟用地(di)(di)(di)，天(tian)(tian)府門廊板塊如今聚集了6家內(nei)地(di)(di)(di)龍頭房(fang)企(qi)、4家港(gang)資(zi)實力(li)運營商、3家外資(zi)巨(ju)型企(qi)業(ye)，包括(kuo)新(xin)鴻基(ji)、九龍倉(cang)、恒基(ji)兆業(ye)、仁恒置地(di)(di)(di)、吉寶置業(ye)、綠地(di)(di)(di)集團、樂天(tian)(tian)集團、合景(jing)泰(tai)富、香(xiang)港(gang)置地(di)(di)(di)、通用地(di)(di)(di)產……

“東大街、南延線(xian)，有些整片供應(ying)的改造土(tu)地，是傳統的城(cheng)市核心(xin)區域，地段突(tu)出，自是十分稀缺。”莊澤(ze)寶認為(wei)。

城市核心區域(yu)(yu)的(de)(de)土地(di)(di)供應(ying)，適(shi)合發(fa)展為高(gao)端(duan)住(zhu)宅(zhai)集中區域(yu)(yu)的(de)(de)更是(shi)“鳳毛(mao)麟角”。公(gong)司代理(li)(li)多個高(gao)端(duan)項目的(de)(de)吉信行董(dong)事總經(jing)理(li)(li)潘海(hai)認為，“從地(di)(di)產專業的(de)(de)角度而言，高(gao)端(duan)物業未來的(de)(de)趨勢(shi)就是(shi)低密化、城市化、稀(xi)缺性，其實這(zhe)三(san)者是(shi)矛盾的(de)(de)。”在目前的(de)(de)市場背景下(xia)，城市的(de)(de)規劃指標已經(jing)很難低密度，要實現低密度，基(ji)本(ben)都是(shi)要遠離城市，也就意味(wei)著，在任何(he)城市區域(yu)(yu)，符(fu)合這(zhe)些條(tiao)件的(de)(de)高(gao)端(duan)物業，都是(shi)鳳毛(mao)麟角。

毋庸置疑，在國家(jia)日漸嚴苛的(de)土地政(zheng)策下，城市(shi)土地成為真正意義上的(de)寸土寸金。所幸，城市(shi)一(yi)些(xie)舊城區(qu)域的(de)改造以(yi)及城市(shi)擴(kuo)圍，重新(xin)給(gei)予高端住宅新(xin)機會。

近(jin)兩年，中海、保利、綠地、萬科、龍湖(hu)等(deng)品牌房企積極推出高端(duan)物業(ye)(ye)，成(cheng)都(dou)高端(duan)物業(ye)(ye)的市場(chang)格局在(zai)悄然改變中，也迎(ying)來了(le)成(cheng)交量的集(ji)體看漲(zhang)，有了(le)品牌開發商的紛紛加碼，也讓成(cheng)都(dou)高端(duan)住宅顯得“舉足輕重(zhong)”。

市場格局生變/

如果說(shuo)，幾年前(qian)成(cheng)都真正的(de)高(gao)端物業代表還屈指可數的(de)話，那么如今成(cheng)都高(gao)端住宅市場已步(bu)入 “百花(hua)齊放”的(de)時代。

細數成(cheng)都(dou)前幾年的一(yi)(yi)線高(gao)端住宅項(xiang)目(mu)，中(zhong)海城(cheng)(cheng)南(nan)一(yi)(yi)號(hao)、譽峰、麓(lu)山國際社區(qu)“炙手可熱”。進入(ru)2013年以來，中(zhong)海城(cheng)(cheng)南(nan)華府、仁(ren)恒(heng)濱河灣(wan)、綠地錦天府、成(cheng)都(dou)ICC天曜、凌云峰閣、保利康橋等，一(yi)(yi)大批(pi)代表高(gao)端物業開發水平的明(ming)星項(xiang)目(mu)入(ru)市。

不難發現，萬科、保(bao)利、龍湖等(deng)開發商(shang)紛(fen)紛(fen)推(tui)出(chu)高(gao)端項目，成都高(gao)端市場的格局正悄然發生改變。

作為最(zui)早進入成(cheng)都(dou)市場的(de)一線(xian)品牌開(kai)(kai)發(fa)商，成(cheng)都(dou)萬(wan)科近(jin)兩年(nian)明顯在高端市場“開(kai)(kai)足馬(ma)力(li)”。繼城北的(de)“五(wu)龍山”項目后，去(qu)年(nian)下半年(nian)以來，萬(wan)科公園(yuan)5號(hao)、天逸相繼推出，角逐高端市場。

今年(nian)初，成都萬科(ke)營(ying)銷策(ce)劃部相關負責(ze)人(ren)曾(ceng)向《每日(ri)經濟新聞(wen)》記(ji)者表(biao)示，除主流住宅(zhai)外，成都萬科(ke)正(zheng)加(jia)碼高端(duan)系列產(chan)品的推出。

“成都(dou)高端(duan)市場供(gong)應(ying)在2013年(nian)較往(wang)年(nian)有很(hen)明顯的(de)變化(hua)，眾(zhong)多(duo)一線品牌開(kai)發商將(jiang)(jiang)其旗下(xia)的(de)高端(duan)產品線帶(dai)到成都(dou)，豐富(fu)了市場物業形態(tai)。同時高端(duan)市場供(gong)應(ying)增(zeng)多(duo)，加大了競(jing)爭，也將(jiang)(jiang)成都(dou)高端(duan)物業開(kai)發、管理水平(ping)向更高層次推進，帶(dai)動了整個行(xing)業的(de)發展(zhan)。”潘海認為(wei)。

“房地產市場(chang)(chang)逐漸走向壟(long)斷、集中，或出現寡頭，企(qi)業做(zuo)大做(zuo)強，在(zai)產品布(bu)局和產品線上更加豐(feng)富，做(zuo)到(dao)全(quan)產品線。大型房企(qi)在(zai)全(quan)產品線上的布(bu)局更加豐(feng)富，已(yi)更多(duo)加盟高端住宅市場(chang)(chang)。”成都(dou)家慈地產總經理張猛認為(wei)。

不(bu)限于國內外知名品牌開發商(shang)的進(jin)駐(zhu)，成都“老(lao)牌”高(gao)端住宅開發商(shang)也(ye)不(bu)甘寂寞，萬華即是(shi)其中代表。

這一成(cheng)(cheng)功塑造“麓(lu)(lu)山(shan)國際社區(qu)”成(cheng)(cheng)為成(cheng)(cheng)都高端(duan)“標桿”的房企，如(ru)今正憑借“麓(lu)(lu)湖(hu)生(sheng)態城”的銷售，在短暫告別(bie)成(cheng)(cheng)都高端(duan)住(zhu)宅銷售一線陣營后“卷土重來”。

“大(da)概應該(gai)在下(xia)半年(nian)發力(li)，我們推盤(pan)力(li)度(du)就會(hui)大(da)幅度(du)上去。”今年(nian)2月，羅立平接受《每日經(jing)濟新聞》記者采訪時表示，此(ci)前受制于一些原因，“麓湖(hu)”推盤(pan)量并不(bu)大(da)，但即便如此(ci)，去年(nian)“我們簽(qian)約銷售額有23億”。

去(qu)年底(di)，羅立平(ping)也曾表示，盡管去(qu)年的(de)簽約銷售額已排名(ming)前列，2014年欲奪回成都(dou)高端住宅銷售的(de)“桂冠”。

在莊澤寶看來(lai)，支撐一線(xian)開發商紛(fen)紛(fen)加碼高端住(zhu)宅市場(chang)的原因(yin)還在于，成都不乏位(wei)于金字塔尖的強勁購買力，以及輻射西南的市場(chang)影響(xiang)力。

成(cheng)都高端物業成(cheng)價格洼地(di)/

“輻(fu)射(she)川內(nei)二、三線(xian)(xian)城(cheng)市以及整個大西(xi)南，購買力強勁！”這一概(gai)述常是業內(nei)人士(shi)乃至全國性(xing)的(de)知名專家們(men)對(dui)成(cheng)都房地產(chan)市場(chang)的(de)總結之一。成(cheng)都作為1.5線(xian)(xian)城(cheng)市之首，市場(chang)需求巨大。業內(nei)認(ren)為，成(cheng)都高端住宅已經具備(bei)一線(xian)(xian)高端住宅條件(jian)，卻(que)仍然堅(jian)持著“成(cheng)都價(jia)格(ge)”。

今年(nian)3月發(fa)布(bu)的(de)萊坊 《財富報(bao)告》研究顯(xian)示，在2012年(nian)的(de)短暫停滯后，中(zhong)國主要城市房地(di)產(chan)市場在2013年(nian)進入(ru)了一個顯(xian)著恢復(fu)期。北京高(gao)端(duan)物業價(jia)(jia)格(ge)(ge)上漲(zhang)(zhang)(zhang)了17%，大大高(gao)于2012年(nian)2.3%的(de)漲(zhang)(zhang)(zhang)幅，廣州也有14%的(de)上漲(zhang)(zhang)(zhang)幅度，上海(hai)的(de)高(gao)端(duan)住(zhu)宅物業價(jia)(jia)格(ge)(ge)上漲(zhang)(zhang)(zhang)了7.3%。北京高(gao)端(duan)住(zhu)宅價(jia)(jia)格(ge)(ge)達到(dao)(dao)每平方米17100美元，上海(hai)高(gao)端(duan)住(zhu)宅價(jia)(jia)格(ge)(ge)達到(dao)(dao)每平方米19500美元。

從區(qu)(qu)域來看，成(cheng)都高端住宅位城市(shi)(shi)核心(xin)區(qu)(qu)單價超過15000元/平(ping)方米，非城市(shi)(shi)核心(xin)區(qu)(qu)單價超過12000元/平(ping)方米。

前述(shu)吉信行發布的(de)《分(fen)(fen)析》則顯(xian)示，2013年成(cheng)都(dou)主城(cheng)區各區位(wei)大(da)平(ping)層 （150平(ping)方米(mi)以上(shang)）成(cheng)交均(jun)價為(wei)12989元/平(ping)方米(mi)。如(ru)果相比同處1.5線(xian)行列的(de)蘇州、南京等城(cheng)市，成(cheng)都(dou)高端住宅物業(ye)整體均(jun)價僅為(wei)上(shang)述(shu)城(cheng)市的(de)二分(fen)(fen)之(zhi)一(yi)(yi)(yi)或三分(fen)(fen)之(zhi)一(yi)(yi)(yi)。一(yi)(yi)(yi)位(wei)業(ye)內(nei)人士(shi)曾分(fen)(fen)析表示，這一(yi)(yi)(yi)價格指標(biao)在國(guo)內(nei)9個1.5線(xian)城(cheng)市中排名過于靠后，與成(cheng)都(dou)的(de)城(cheng)市地位(wei)、經濟總量及發展潛力均(jun)不匹配。

今年4月初(chu)，成都(dou)市(shi)(shi)統計局發布的《2013年成都(dou)市(shi)(shi)“國(guo)(guo)際(ji)(ji)化水平”統計監測報告》指出，從全年數據(ju)監測結果看，18項檢測指標中(zhong)(zhong)達(da)到(dao)國(guo)(guo)際(ji)(ji)化城(cheng)市(shi)(shi)標準的指標有5項，分別是人(ren)均地區(qu)生產總值(zhi)(zhi)、外(wai)貿依存度(du)、落戶本(ben)市(shi)(shi)世(shi)界500強企(qi)業、舉辦(ban)國(guo)(guo)際(ji)(ji)會議次數和人(ren)均住房建筑面積，比2012年增加了(le)兩項。其中(zhong)(zhong)，人(ren)均地區(qu)生產總值(zhi)(zhi)達(da)到(dao)了(le)10330美元/人(ren)，首次突破(po)10000美元，而按照世(shi)界銀(yin)行(xing)的標準，人(ren)均GDP超(chao)過(guo)10000美元是公認的從發展(zhan)中(zhong)(zhong)狀態進入發達(da)狀態的標線。

“本地(di)的(de)經濟(ji)實力，外來人口的(de)聚集度(du)以及落戶(hu)的(de)世(shi)界(jie)500強企業數量(liang)，都(dou)(dou)是成都(dou)(dou)房地(di)產市(shi)場(chang)發展的(de)基礎，以及購買力強勁的(de)體現，輻射川內(nei)以及整個(ge)西南。”莊(zhuang)澤(ze)寶指出(chu)。

“成都平均房價(jia)低(di)，此前的(de)政策壓抑了(le)一些(xie)改善型(xing)購買力，成都高端物業將迎來好的(de)銷(xiao)售形勢(shi)，會以平穩(wen)的(de)態勢(shi)發展。”張猛認為，近(jin)期出(chu)現的(de)一些(xie)高端樓盤(pan)降價(jia)行為僅是“個(ge)案范疇”，對高端樓市的(de)總體影響或較小。

“成都(dou)樓市(shi)的(de)發(fa)展空(kong)間(jian)很大。”知名(ming)經濟學家(jia)易憲容也曾表示(shi)，這(zhe)(zhe)主要表現在(zai)(zai)幾個方面：第(di)(di)一(yi)，市(shi)場容量大，不(bu)僅吸引了全國(guo)一(yi)線城(cheng)市(shi)的(de)買家(jia)，也吸引周(zhou)邊(bian)城(cheng)市(shi)以及四川二(er)級城(cheng)市(shi)的(de)購(gou)房者。第(di)(di)二(er)，品(pin)牌(pai)企業多(duo)，這(zhe)(zhe)些企業的(de)進入迅速提(ti)升了樓盤品(pin)質，他們在(zai)(zai)激(ji)烈的(de)競爭環(huan)境下(xia)給購(gou)房者提(ti)供了豐(feng)富的(de)選擇，也在(zai)(zai)一(yi)定(ding)程度上(shang)抑制了一(yi)家(jia)獨大的(de)溢價行情。第(di)(di)三，成都(dou)樓市(shi)的(de)政(zheng)策環(huan)境相(xiang)對寬松(song)，價格走勢(shi)也比(bi)較平穩(wen)，這(zhe)(zhe)也一(yi)定(ding)程度上(shang)構建了平穩(wen)的(de)市(shi)場。