每經編輯｜每經記(ji)者 區家(jia)彥 發自(zi)廣州    

每經記者 區(qu)家彥 發自廣(guang)州

今年4月起，深圳(zhen)(zhen)開始(shi)落實去年12月30日推(tui)出的(de) 《深圳(zhen)(zhen)市歷史(shi)遺(yi)留違法建(jian)筑(zhu)處理試點實施(shi)辦法》（以(yi)下(xia)簡稱《實施(shi)辦法》），納入首(shou)批試點的(de)包(bao)括寶安區沙井街道共和社區在內的(de)13個試點單位，共計21831棟違法建(jian)筑(zhu)。根據《實施(shi)辦法》，當事人名下(xia)有三棟住宅以(yi)內的(de)歷史(shi)遺(yi)留違法建(jian)筑(zhu)的(de)，可在差異化(hua)的(de)處罰和補繳(jiao)地(di)價款后發放商品性質的(de)房產證。

針對外界所說的(de)深圳(zhen)給(gei)部(bu)分“小產權(quan)房”確權(quan)頒證一事(shi)，深圳(zhen)市規劃(hua)與(yu)國土資源委員(yuan)會(hui)認為(wei)，深圳(zhen)不存(cun)在“小產權(quan)房”概念。小產權(quan)房通常是指在農村(cun)集體土地上建(jian)設，向社(she)會(hui)公眾租(zu)售的(de)房屋。而深圳(zhen)經過1992年、2004年兩(liang)次農村(cun)城市化改造后，農村(cun)集體土地全部(bu)移轉為(wei)國有(you)。

綜合開發研究(jiu)院旅游與地產(chan)研究(jiu)中(zhong)心(xin)主任宋丁對(dui)《每日(ri)經(jing)濟新(xin)聞(wen)》記者表(biao)示，深(shen)圳(zhen)此(ci)次(ci)處置違(wei)法建(jian)筑(zhu)的(de)(de)試點范圍有(you)限，違(wei)法建(jian)筑(zhu)獲得流通(tong)權后(hou)不僅能緩解(jie)目(mu)前商品住(zhu)宅市場(chang)供(gong)求緊張的(de)(de)問(wen)題，還有(you)利(li)于釋放更(geng)多有(you)效用(yong)地，大(da)大(da)緩解(jie)目(mu)前深(shen)圳(zhen)可發展(zhan)(zhan)用(yong)地短缺的(de)(de)弊病，對(dui)推(tui)動深(shen)圳(zhen)特區繼續高速(su)發展(zhan)(zhan)有(you)著(zhu)極其重要的(de)(de)作用(yong)。

部分違法建筑有望確權/

根據(ju)《實施(shi)辦法》，納入首批違(wei)法建(jian)筑確權頒證試(shi)(shi)點(dian)(dian)(dian)(dian)的單位(wei)包括寶(bao)安區(qu)沙井街道共和社(she)區(qu)、公(gong)明街道的下村社(she)區(qu)、觀瀾街道的觀城社(she)區(qu)和茜坑社(she)區(qu)等13個試(shi)(shi)點(dian)(dian)(dian)(dian)單位(wei)，共計21831棟違(wei)法建(jian)筑。據(ju)悉，4月1日，深圳頒布(bu)試(shi)(shi)點(dian)(dian)(dian)(dian)工作方(fang)(fang)案，確定了首批試(shi)(shi)點(dian)(dian)(dian)(dian)和時間表。日前，深圳市政府召(zhao)開關(guan)于深圳市農村城市化歷史遺留違(wei)法建(jian)筑處(chu)理(li)動員大會，會上(shang)宣(xuan)讀了試(shi)(shi)點(dian)(dian)(dian)(dian)工作方(fang)(fang)案。

《每日(ri)經(jing)濟(ji)新聞》記者了解到，此次納(na)入試點的(de)(de)(de)以(yi)(yi)(yi)原(yuan)特區(qu)外房(fang)屋(wu)為主，住宅(zhai)類違法建筑(zhu)將“適(shi)當(dang)照顧原(yuan)村民和(he)原(yuan)農村集體(ti)經(jing)濟(ji)組(zu)織(zhi)的(de)(de)(de)利益”。其中(zhong)，原(yuan)村民符合“一(yi)戶(hu)一(yi)棟”原(yuan)則(ze)私房(fang)，建筑(zhu)面(mian)積在(zai)480平方米以(yi)(yi)(yi)內，按申請補繳(jiao)對應公告基準地價(jia)的(de)(de)(de)10%即可(ke)轉為商品性質的(de)(de)(de)房(fang)產(chan)證。在(zai)“一(yi)戶(hu)一(yi)棟”之外“多棟中(zhong)的(de)(de)(de)兩棟”符合規劃的(de)(de)(de)，在(zai)補繳(jiao)20%和(he)25%地價(jia)款以(yi)(yi)(yi)及不同程度的(de)(de)(de)罰款后，也(ye)可(ke)發放商品性質的(de)(de)(de)房(fang)產(chan)證。

克而瑞研(yan)究(jiu)中心研(yan)究(jiu)經理(li)楊科(ke)偉告(gao)訴記者，本次深圳違法建筑(zhu)試(shi)點方案只針對原村民，是(shi)有條件限制(zhi)的(de)(de)，即指只有本地村民的(de)(de)住(zhu)房可以(yi)確權后(hou)給予正式的(de)(de)入市資(zi)格；外來建房行為仍屬(shu)于違法，將嚴厲處罰(fa)。

此外，商業(ye)、辦公、生產經營(ying)性歷史遺留違法建筑，也可按照不同標(biao)準補足地(di)價(jia)后轉(zhuan)為(wei)商品房性質。但(dan)對于新增的(de)“違法建筑”，政府仍舊采取“堅決遏制”的(de)態度。為(wei)此，深(shen)圳建立(li)了三級巡查機制和責任網絡，并(bing)設立(li)了以(yi)衛星遙(yao)感為(wei)主(zhu)要手(shou)段的(de)立(li)體監控機制以(yi)及專門的(de)舉報熱線。 宋丁向《每日經濟新聞》記者表示，本次深(shen)圳違法建筑試點(dian)確(que)權條件(jian)有所放寬，打破原(yuan)有的(de)原(yuan)農村(cun)非建設用地(di)紅線100平(ping)方米/戶的(de)標(biao)準，原(yuan)村(cun)民(min)除了一戶一棟外，還可以(yi)確(que)權“多(duo)棟中的(de)兩(liang)棟”，可謂是一個比較大(da)的(de)突破。

“根據我們的(de)測算，首(shou)批(pi)納入(ru)試點的(de)13個試點單位(wei)違法(fa)建(jian)筑的(de)建(jian)筑面積(ji)接近2000萬平方(fang)米，這其中(zhong)大概有10%、約200萬平方(fang)米的(de)違法(fa)建(jian)筑有望獲得流通資(zi)格”，宋丁表(biao)示。

此次(ci)有(you)望獲得確權資格的(de)住宅類(lei)違法建筑主要為原(yuan)村(cun)民自建房，大量由當地村(cun)民集資或與(yu)開發(fa)商合作建成(cheng)、質量可(ke)與(yu)正規商品房媲美的(de)統建房并(bing)不納入此次(ci)的(de)試點(dian)范圍。

新(xin)增用地緊張有望緩(huan)解/

“部分違法建筑(zhu)的確權對于(yu)商(shang)品房市場(chang)的沖(chong)擊(ji)不言而喻”，宋丁認(ren)為，2013年深圳市累計銷(xiao)售新(xin)建商(shang)品住宅441.75萬平方米(mi)，這次(ci)僅試點有可能釋放(fang)的違法建筑(zhu)面積便(bian)達到200萬平方米(mi)，隨(sui)著(zhu)未來試點范圍的擴大，供應量(liang)的增加會緩解一手住宅市場(chang)的壓力。

楊科偉預計(ji)，很多原村民都擁有幾套(tao)(tao)這樣(yang)的(de)違建房(fang)屋，在確(que)權后選擇部分套(tao)(tao)現(xian)的(de)可能性極高，由于深圳(zhen)違法建筑集中在寶安(an)與龍崗，這兩個關外區域(yu)的(de)中低端商品房(fang)市場將(jiang)面臨(lin)沖(chong)擊。

隨著(zhu)深圳(zhen)城市的(de)高(gao)速發展(zhan)，目前的(de)土地(di)(di)可利用空間較為匱(kui)乏。克而(er)瑞的(de)研究報告顯示(shi)，深圳(zhen)市新增(zeng)土地(di)(di)量(liang)已難以為繼，剩余可建(jian)設用地(di)(di)分布(bu)零(ling)散，有57%的(de)土地(di)(di)是(shi)單幅地(di)(di)塊(kuai)面積不(bu)足1000平(ping)(ping)方米的(de)畸零(ling)地(di)(di)塊(kuai)。在未(wei)來(lai)10年(nian)，深圳(zhen)建(jian)設用地(di)(di)指標只(zhi)有967平(ping)(ping)方公(gong)里，每年(nian)新增(zeng)建(jian)設用地(di)(di)規(gui)模僅為58平(ping)(ping)方公(gong)里。

記者發現，深圳(zhen)(zhen)土地(di)(di)短缺(que)問(wen)題由(you)來已久，與其(qi)他(ta)城(cheng)市相比更能反映深圳(zhen)(zhen)每年(nian)出讓的(de)土地(di)(di)量的(de)稀少。在(zai)一線城(cheng)市中(zhong)，深圳(zhen)(zhen)與其(qi)他(ta)三大城(cheng)市的(de)土地(di)(di)供(gong)(gong)應(ying)量懸殊，深圳(zhen)(zhen)歷年(nian)的(de)供(gong)(gong)應(ying)量單位(wei)以百萬(wan)平(ping)(ping)方(fang)米(mi)計算(suan)，從2009年(nian)~2012年(nian)，深圳(zhen)(zhen)歷年(nian)的(de)土地(di)(di)供(gong)(gong)應(ying)量基本(ben)不超(chao)過500萬(wan)平(ping)(ping)方(fang)米(mi)，而北上廣的(de)供(gong)(gong)應(ying)量則普遍在(zai)兩千(qian)萬(wan)平(ping)(ping)方(fang)米(mi)左(zuo)右，幾乎是(shi)深圳(zhen)(zhen)的(de)4倍。

宋丁認為，在建(jian)設用地短缺的情(qing)況下，如果能對(dui)違法建(jian)筑(zhu)盤(pan)活利用，深圳城市可利用空(kong)間將進一(yi)步(bu)升級。

但是，深(shen)(shen)圳部分違法建筑確權試點落地(di)(di)，并不意味著全國(guo)松(song)綁。原深(shen)(shen)圳市原規劃局(ju)規劃處(chu)(chu)副處(chu)(chu)長(chang)賀承軍(jun)接(jie)受財(cai)經網采訪(fang)時評價(jia)說，這個松(song)口應(ying)該(gai)是比較穩(wen)定，也是應(ying)該(gai)的，因為(wei)讓土地(di)(di)資產的產權更明確化，符合一個理(li)性(xing)的方向，處(chu)(chu)理(li)這種分類，從不同的層次，有一個穩(wen)定的結構，并且不是太冒進。

深圳(zhen)(zhen)市(shi)土地(di)監察局數據顯示，深圳(zhen)(zhen)市(shi)2009年6月2日以前產生的各類歷史遺留違法建(jian)筑總計37.94萬棟，占全市(shi)建(jian)筑物總量的半數以上。這也是深圳(zhen)(zhen)與其他城市(shi)的不同(tong)之處，正是深圳(zhen)(zhen)此次試點之所以推行的關鍵。