每經編(bian)輯｜每經記者 楊羚強(qiang) 發自上海     

每(mei)經記者 楊羚強 發自上(shang)海

嚴格意義上(shang)說(shuo)，萬(wan)科并(bing)不(bu)是第一(yi)家采用輕資產(chan)模式(shi)發展的(de)房地(di)產(chan)企業。早在2010年，綠(lv)城就希望以代建模式(shi)大幅提升市場(chang)份額，提高(gao)凈資產(chan)收益率（ROE）。此后(hou)，濱江地(di)產(chan)、朗詩地(di)產(chan)等(deng)一(yi)批品牌開發商紛紛推出了代建業務(wu)。

世聯地產(chan)(chan)華(hua)東區域總經(jing)理袁(yuan)鴻(hong)昌說，房(fang)地產(chan)(chan)企業輕資(zi)(zi)產(chan)(chan)經(jing)營的(de)根本目標就是為了提(ti)升公司的(de)凈資(zi)(zi)產(chan)(chan)收(shou)益率。那些選擇輕資(zi)(zi)產(chan)(chan)經(jing)營的(de)開發商，ROE沒有(you)一家低(di)于20%。美國鐵獅門以(yi)不到(dao)5%的(de)資(zi)(zi)本投入，就可以(yi)獲(huo)得40%的(de)項目收(shou)益。高額的(de)回報(bao)率顯然讓開發商們(men)垂涎。

轉(zhuan)型(xing)“輕資產”模式尋因(yin)

蘭(lan)德(de)咨(zi)詢總裁宋(song)延慶說，此前開(kai)發商(shang)嘗試重資產發展，卻很少有地產公(gong)司獲(huo)得成功。在這樣的背(bei)景下，開(kai)發商(shang)選擇(ze)輕資產方向運轉(zhuan)幾乎是理所應(ying)當的事。

根據(ju)宋延慶(qing)的(de)說法(fa)，在(zai)(zai)2009、2010年還很多開(kai)(kai)發(fa)商(shang)試圖(tu)向香港(gang)的(de)開(kai)(kai)發(fa)商(shang)學習，使用重(zhong)資(zi)(zi)產的(de)物業(ye)持有(you)方式，以確(que)保在(zai)(zai)住宅(zhai)開(kai)(kai)發(fa)業(ye)務收縮后，仍然能通過投資(zi)(zi)物業(ye)獲得寶貴的(de)現金流。但是，除了萬達(da)、世茂等少數(shu)地產商(shang)，多數(shu)開(kai)(kai)發(fa)商(shang)的(de)重(zhong)資(zi)(zi)產化并沒有(you)獲得成功(gong)。宋延慶(qing)曾計算過包括恒隆地產在(zai)(zai)內的(de)諸多持有(you)商(shang)業(ye)物業(ye)的(de)“重(zhong)資(zi)(zi)產”公司投資(zi)(zi)物業(ye)回報率(lv)，發(fa)現大部分(fen)都沒有(you)超過3%。

因此，開發(fa)商(shang)向(xiang)“輕資產”方(fang)向(xiang)發(fa)展幾乎成為必然。

此(ci)前(qian)，諸多(duo)開(kai)發(fa)商(shang)便是采用(yong)(yong)高周轉(zhuan)的方式(shi)，提升資(zi)金的利用(yong)(yong)率，實現凈(jing)資(zi)產的年化(hua)高收益(yi)。但高周轉(zhuan)模式(shi)的一大(da)(da)缺點在于(yu)，企業為(wei)了持續(xu)發(fa)展，必須持續(xu)銷(xiao)售(shou)和(he)持續(xu)拿(na)地，規(gui)模因(yin)此(ci)不斷擴大(da)(da)，也加重了對資(zi)金的依賴(lai)程度。一旦銀行的融資(zi)環境發(fa)生變化(hua)，開(kai)發(fa)商(shang)就有(you)“斷供”的風險。

與此同(tong)時，房(fang)地(di)產(chan)行業的開(kai)發利潤(run)不斷走低。由(you)于土(tu)地(di)價(jia)格不斷上(shang)漲，以及房(fang)價(jia)受調控影響，過去幾年(nian)房(fang)地(di)產(chan)行業平(ping)均利潤(run)率一(yi)直(zhi)在下降。據宋(song)延慶統(tong)計(ji)，房(fang)地(di)產(chan)行業的凈(jing)利潤(run)率平(ping)均以每年(nian)一(yi)個百分點(dian)的速度下滑。

這使得房地產(chan)龍頭企業的(de)(de)凈資(zi)產(chan)收益率目前普(pu)遍不高，只有10%的(de)(de)公(gong)司年平均(jun)ROE值能達到20%。

睿信(xin)致成管(guan)理咨(zi)詢有限公司董事總(zong)經(jing)理薛迥(jiong)文說，在目前(qian)環境下(xia)，通(tong)過向“輕資(zi)產”模式轉型(xing)，開發商(shang)還能獲(huo)得(de)實(shi)際的收(shou)益。

兩種模式的比較

說(shuo)到輕資產模式(shi)的(de)發展(zhan)，最為業(ye)界所熟(shu)悉的(de)，無疑是綠(lv)城(cheng)的(de)代建模式(shi)。然而，對(dui)綠(lv)城(cheng)來說(shuo)，無論是代建業(ye)務還是電商業(ye)務，目前占(zhan)集團總收入的(de)比(bi)重并不高。

相比之下，業界人士(shi)更看好萬(wan)(wan)科“小股(gu)操盤(pan)”的盈利(li)(li)前景(jing)。袁鴻昌告訴《每(mei)日(ri)經(jing)濟新聞》記者，萬(wan)(wan)科“小股(gu)操盤(pan)”模(mo)式(shi)的盈利(li)(li)點遠(yuan)(yuan)多于代建。萬(wan)(wan)科不僅可以收取項目(mu)管理費，還可以參(can)與項目(mu)利(li)(li)潤分成，獲取投資(zi)回(hui)報，凈資(zi)產收益(yi)率會遠(yuan)(yuan)超(chao)過代建模(mo)式(shi)，并有機會因房價上漲(zhang)獲得超(chao)額(e)利(li)(li)潤。

“房價(jia)上漲時，‘小(xiao)股(gu)操盤’收(shou)益更(geng)高；房價(jia)下跌時，代建模(mo)式的收(shou)益更(geng)穩定些。”在(zai)比較代建和“小(xiao)股(gu)操盤”的收(shou)益差異時，袁鴻昌這樣認為。

但是，“小股(gu)操盤”在業內(nei)的推廣，卻可能(neng)比(bi)(bi)不過代建模式。宋延慶說，相比(bi)(bi)于代建，“小股(gu)操盤”對內(nei)部的控制(zhi)要求遠(yuan)遠(yuan)超過代建。這使得其他房企要想效仿萬科(ke)的 “小股(gu)操盤”，難度會很(hen)大(da)。

另(ling)一方面，很多房(fang)企(qi)與萬(wan)科(ke)合(he)作(zuo)“小(xiao)股操盤”的(de)(de)目(mu)的(de)(de)，是想從(cong)萬(wan)科(ke)那里學到東西。但(dan)萬(wan)科(ke)對核心的(de)(de)工(gong)藝、管理流程(cheng)和技術嚴加(jia)保密，同(tong)行很難從(cong)萬(wan)科(ke)學到太多本事。這也大(da)(da)大(da)(da)影響了中(zhong)小(xiao)房(fang)企(qi)和萬(wan)科(ke)合(he)作(zuo)的(de)(de)意愿(yuan)，影響了萬(wan)科(ke)這一開發模(mo)式(shi)的(de)(de)推廣速(su)度。

不單如(ru)此，萬科的(de)“小股操盤”，需要合(he)作伙(huo)伴也使用萬科的(de)供應(ying)鏈。而綠城的(de)代建(jian)和電商對此均沒有(you)強制性(xing)的(de)要求。

變革成為行業風潮

“小(xiao)股操盤”、“代建”、“建材電(dian)商”等(deng)，不過(guo)是開發商輕(qing)資產化的(de)一種方向。今(jin)年2月份，綠城(cheng)董事長宋衛平提出向“生活(huo)服務商”升級的(de)想(xiang)法(fa)，而(er)在(zai)此(ci)之前，世茂的(de)“云平臺”、花樣年的(de)“彩生活(huo)”等(deng)社區服務業務已經在(zai)悄悄實踐。

與(yu)此(ci)同時(shi)，資產(chan)管理(li)業(ye)(ye)務從去(qu)年開始(shi)也被屢屢提及，無論(lun)是龍湖的(de)“金(jin)蘋果計(ji)劃(hua)”，還是嘉(jia)凱城的(de)體驗(yan)式消費型城鎮(zhen)商(shang)業(ye)(ye)資產(chan)管理(li)，都(dou)成為(wei)開發(fa)商(shang)為(wei)業(ye)(ye)主提供服務的(de)新平(ping)臺。除此(ci)之(zhi)外，開發(fa)商(shang)還涉(she)足(zu)地產(chan)基金(jin)的(de)設計(ji)和管理(li)等金(jin)融領域的(de)業(ye)(ye)務。

宋延慶說(shuo)，理論(lun)上這些業(ye)務都可以看作(zuo)開發商輕(qing)資產轉型的一部(bu)分，但如果(guo)從(cong)行業(ye)變(bian)革(ge)的角度看，“輕(qing)資產化”僅(jin)是房(fang)地產開發“工業(ye)革(ge)命(ming)”的一個部(bu)分。

類(lei)似(si)的(de)變(bian)革還(huan)有很(hen)多(duo)，模(mo)式變(bian)革、業(ye)務變(bian)革、技術(shu)變(bian)革……這些不(bu)同(tong)領(ling)域的(de)變(bian)革，正在構建房地產(chan)“工業(ye)革命”的(de)全貌。