每經編輯｜每經記者 葉燕婷 發自深圳    

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中(zhong)國房企(qi)龍頭(tou)萬科公司正在對自(zi)己進行(xing)一場革命(ming)性的顛(dian)覆：以(yi)“小股(gu)操盤”、“互(hu)聯網社區服務”等一系列輕資(zi)產發展(zhan)模式，逐步取代原有(you)的重資(zi)產開發模式。

事實(shi)(shi)上，由“重”轉“輕(qing)”的(de)(de)，還(huan)有(you)為(wei)業(ye)界所熟悉的(de)(de)綠城(cheng)代建(jian)模式。在房(fang)地(di)產行(xing)業(ye)利潤率不斷走低的(de)(de)當(dang)下，地(di)產商為(wei)何要推動輕(qing)資產化？輕(qing)資產化都(dou)有(you)哪些方(fang)向？原有(you)的(de)(de)擴(kuo)體量發展模式是(shi)否(fou)走到了盡頭？眼下還(huan)難以給(gei)出(chu)結論。但是(shi)，近(jin)幾年(nian)來開發商一直嘗試向輕(qing)資產模式“突圍”，事實(shi)(shi)上已經(jing)是(shi)整個房(fang)地(di)產行(xing)業(ye)的(de)(de)大趨勢，房(fang)地(di)產的(de)(de)“工業(ye)革命(ming)”正在集中爆發。

每(mei)經(jing)記者 葉燕婷 發(fa)自(zi)深圳

在萬(wan)(wan)(wan)(wan)科(ke)(ke)年報中，“小股操(cao)盤(pan)(pan)”被賦(fu)予 “輕資(zi)(zi)產運營(ying)模式”的(de)頭銜(xian)，這種(zhong)模式操(cao)盤(pan)(pan)的(de)項(xiang)目中，萬(wan)(wan)(wan)(wan)科(ke)(ke)的(de)身份不再(zai)是(shi)控股方，但項(xiang)目仍然由萬(wan)(wan)(wan)(wan)科(ke)(ke)團隊操(cao)盤(pan)(pan)，使用(yong)萬(wan)(wan)(wan)(wan)科(ke)(ke)品牌和(he)產品體系(xi)，共享萬(wan)(wan)(wan)(wan)科(ke)(ke)的(de)信用(yong)資(zi)(zi)源和(he)采購資(zi)(zi)源。

萬(wan)科管(guan)理層表示(shi)，“小股(gu)操(cao)(cao)盤(pan)”模式下(xia)，萬(wan)科在單個(ge)項目(mu)(mu)中的(de)權益(yi)比例雖然不高，但因(yin)為每個(ge)項目(mu)(mu)所需要的(de)資(zi)金投入不多，所以(yi)公司操(cao)(cao)盤(pan)的(de)項目(mu)(mu)總(zong)數會相(xiang)應增加(jia)，在同等的(de)資(zi)產規模下(xia)可以(yi)支持更(geng)大的(de)經營規模。

至(zhi)于(yu)(yu)具體收益分(fen)配，萬科管(guan)理(li)層(ceng)介紹(shao)，這(zhe)種合(he)作模式下，雙方可(ke)以事先約定。公司認(ren)為，這(zhe)種模式最大(da)的特點在于(yu)(yu)提高操盤一(yi)方的資金利(li)用(yong)效率(lv)。

一(yi)成(cheng)樓(lou)盤(pan)(pan)試(shi)水“小(xiao)股操(cao)盤(pan)(pan)”/

郁亮在上周(zhou)五的年度業(ye)績會上表示，“小股(gu)(gu)操(cao)盤”有助于上市(shi)公司(si)ROE的提(ti)升(sheng)。“我們會學(xue)會使用杠桿做這件(jian)事情，用盡可能(neng)少的股(gu)(gu)東投入，給(gei)股(gu)(gu)東創造更多(duo)回(hui)報，”但他也坦言，從“大股(gu)(gu)操(cao)盤”到“小股(gu)(gu)操(cao)盤”，萬科還有很長的路(lu)要走。

目(mu)(mu)(mu)(mu)(mu)前(qian)，萬(wan)(wan)科(ke)已合(he)作開(kai)(kai)展(zhan)的項目(mu)(mu)(mu)(mu)(mu)占(zhan)比(bi)過(guo)半，但(dan)大(da)多數合(he)作項目(mu)(mu)(mu)(mu)(mu)中，萬(wan)(wan)科(ke)都握(wo)有不低于50%的項目(mu)(mu)(mu)(mu)(mu)股權(quan)。《每日(ri)經濟(ji)新聞》記者根據年報數據統計，截至2013年底，萬(wan)(wan)科(ke)手握(wo)開(kai)(kai)發項目(mu)(mu)(mu)(mu)(mu)共(gong)398個，合(he)作項目(mu)(mu)(mu)(mu)(mu)207個，占(zhan)總開(kai)(kai)發項目(mu)(mu)(mu)(mu)(mu)52%，但(dan)“小股操(cao)盤”項目(mu)(mu)(mu)(mu)(mu)僅42個，占(zhan)所有開(kai)(kai)發項目(mu)(mu)(mu)(mu)(mu)11%左(zuo)右。

而公司今年頭(tou)兩月新增的(de)5個(ge)項(xiang)目(mu)中，4個(ge)為(wei)合(he)作項(xiang)目(mu)，其(qi)中北京(jing)昌平和昆(kun)明(ming)項(xiang)目(mu)中萬(wan)科權益占比最低，均為(wei)50%，其(qi)余(yu)項(xiang)目(mu)仍是(shi)“大股操盤”。

國泰君安分析師侯麗科認為，“小股操(cao)盤(pan)”模(mo)式中，一(yi)方(fang)面操(cao)盤(pan)方(fang)可以首(shou)先提(ti)取管理費，另一(yi)方(fang)面，如果項(xiang)目的收益超(chao)過合作方(fang)合同約定水平，操(cao)盤(pan)方(fang)可以獲(huo)取額外的獎勵提(ti)成，即其利潤(run)分成比例可能超(chao)過其項(xiang)目持股比例。侯麗科指(zhi)出(chu)，在區域(yu)市場景氣度下(xia)降的情況下(xia)，小股操(cao)盤(pan)模(mo)式更具有(you)靈活性。

除(chu)此(ci)之外，“小(xiao)股(gu)操(cao)盤(pan)”仍然面臨著項(xiang)目(mu)質量(liang)和控制權的(de)(de)風險，有投資者質疑，“小(xiao)股(gu)操(cao)盤(pan)”會(hui)不會(hui)演變為(wei)貼牌(pai)，項(xiang)目(mu)質量(liang)難以保(bao)障，最終影(ying)響萬科(ke)品牌(pai)？為(wei)此(ci)，郁亮(liang)在業績會(hui)上多(duo)(duo)次強調這種模(mo)式(shi)的(de)(de)重點在 “操(cao)盤(pan)”，“萬科(ke)靠一雙手賺(zhuan)錢，而不是別(bie)的(de)(de)。‘小(xiao)股(gu)操(cao)盤(pan)’是干(gan)更(geng)多(duo)(duo)活(huo)，賺(zhuan)更(geng)多(duo)(duo)錢。”

同(tong)時，長期(qi)從事房地產投(tou)資(zi)、接(jie)近(jin)萬科(ke)的(de)(de)業內人士向 《每(mei)日經濟新聞》記(ji)者分析，“小(xiao)(xiao)股操盤”模式的(de)(de)關(guan)鍵是保證(zheng)樓(lou)盤的(de)(de)品質按照(zhao)萬科(ke)的(de)(de)水準輸(shu)出(chu)。他表(biao)示，雖然萬科(ke)有強大的(de)(de)品牌(pai)和(he)規模優勢，但仍(reng)較(jiao)難(nan)大范圍(wei)展開，更多(duo)是在(zai)雙方品牌(pai)影響力不對等的(de)(de)情況下，手頭握(wo)有土地，同(tong)時規模較(jiao)小(xiao)(xiao)、經驗不充(chong)足(zu)的(de)(de)小(xiao)(xiao)型開發商，愿(yuan)意接(jie)受萬科(ke)小(xiao)(xiao)股操盤的(de)(de)可(ke)能性(xing)才(cai)比較(jiao)高(gao)。

金(jin)融工具最全的開發商/

在地(di)產開發模式的(de)(de)探(tan)索上，對于(yu)萬(wan)科(ke)的(de)(de)出海，郁亮明確表示，不是(shi)(shi)奔(ben)著海外(wai)抄(chao)底，而(er)是(shi)(shi)有(you)三個原因(yin)：借鑒經驗(yan)、請進機構，以及為(wei)中國投(tou)資者(zhe)提供一個海外(wai)置業渠道。萬(wan)科(ke)董秘譚杰(jie)華曾多次(ci)表示，“小(xiao)股操盤(pan)”就(jiu)是(shi)(shi)向萬(wan)科(ke)的(de)(de)海外(wai)合作(zuo)伙伴之(zhi)一的(de)(de)鐵(tie)獅門（SpeyerProperties）學習(xi)的(de)(de)。事實(shi)上，鐵(tie)獅門除了(le)項(xiang)目(mu)運營模式值得借鑒以外(wai)，做輕(qing)地(di)產項(xiang)目(mu)資本的(de)(de)手法同(tong)樣是(shi)(shi)萬(wan)科(ke)研究(jiu)目(mu)標(biao)之(zhi)一。

金(jin)融分(fen)析家、北(bei)京貝塔咨詢中(zhong)心合伙人杜麗虹分(fen)析，鐵獅(shi)門(men)模(mo)式的(de)風險(xian)在(zai)于(yu)，它(ta)的(de)激(ji)勵模(mo)式偏(pian)向(xiang)高杠(gang)桿(gan)下的(de)高資(zi)(zi)產(chan)收(shou)益(yi)，并強(qiang)調規模(mo)擴張和總(zong)收(shou)益(yi)率，鐵獅(shi)門(men)以(yi)股(gu)權資(zi)(zi)本投入的(de)同時，使用大量的(de)借貸資(zi)(zi)金(jin)，以(yi)提高股(gu)權資(zi)(zi)金(jin)的(de)投資(zi)(zi)回報(bao)率，這種(zhong)模(mo)式在(zai)房價下行時難以(yi)為繼。

杜麗(li)虹(hong)分(fen)析，相對而(er)言(yan)，新加坡凱(kai)德置(zhi)地(di)的(de)業績提(ti)(ti)成(cheng)約定是“每年凈物業收(shou)入（經營(ying)收(shou)入-運營(ying)支出）的(de)4%”，而(er)非總收(shou)益的(de)提(ti)(ti)成(cheng)，從而(er)剔除了短期物業升值對管(guan)理團隊的(de)激勵影(ying)響，減少了整個資產鏈上的(de)泡沫化(hua)程度。

萬科似乎(hu)更鐘情這(zhe)種(zhong)風(feng)險相(xiang)對較低的(de)模(mo)式。

蘭德咨(zi)詢機構總裁宋延慶則稱萬科為 “使用(yong)金融(rong)(rong)(rong)工具最全的開發商”。包括(kuo)供(gong)應鏈融(rong)(rong)(rong)資、地(di)產(chan)基金等多項金融(rong)(rong)(rong)工具在內，目前行(xing)業(ye)內的房(fang)地(di)產(chan)融(rong)(rong)(rong)資渠道，萬科都有涉足(zu)。

除了(le)對輕資(zi)(zi)產(chan)探索外，萬(wan)(wan)科在(zai)融資(zi)(zi)渠道上(shang)也在(zai)逐(zhu)步變革(ge)，根(gen)據2013年(nian)(nian)萬(wan)(wan)科年(nian)(nian)報披露，公司“一(yi)年(nian)(nian)內到(dao)期(qi)的(de)長(chang)期(qi)借款(kuan)”中，銀行貸(dai)(dai)(dai)款(kuan)比(bi)例已由(you)90.1%銳減至(zhi)29%，而(er)在(zai)今年(nian)(nian)的(de)“金額前(qian)五名(ming)的(de)一(yi)年(nian)(nian)內到(dao)期(qi)的(de)長(chang)期(qi)借款(kuan)”中，信(xin)托占據所有名(ming)額，而(er)2012年(nian)(nian)則是銀行四席(xi)，信(xin)托一(yi)席(xi)位，可見萬(wan)(wan)科已經(jing)減少對銀行貸(dai)(dai)(dai)款(kuan)的(de)依賴，信(xin)托貸(dai)(dai)(dai)款(kuan)比(bi)例不斷上(shang)升。

值得(de)注(zhu)意的是，2013年(nian)(nian)萬科金額(e)前五名的一(yi)年(nian)(nian)內(nei)到(dao)(dao)期的長期借款中，信托利率在6.16%~10.6%之間，較2012年(nian)(nian)信托成(cheng)本(ben)明顯降低，中國房(fang)地產財稅咨詢網總(zong)經理任偉分析，國內(nei)信托基本(ben)無法做到(dao)(dao)12%以(yi)下(xia)，萬科的信托利率能低至6.16%，極可(ke)能是通過(guo)海外(wai)機(ji)構獲得(de)信托，這(zhe)也許是萬科出海后(hou)，成(cheng)功引(yin)進海外(wai)機(ji)構的表現(xian)。

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溯因

輕資(zi)產變革(ge)遠景：ROE平均值將(jiang)超20%

每經記者 楊羚強 發(fa)自上海

嚴格意義(yi)上說，萬科并不是第一家采用輕資(zi)產(chan)(chan)(chan)模式發展的房地(di)產(chan)(chan)(chan)企業。早(zao)在2010年，綠(lv)城就(jiu)希(xi)望以代建模式大幅提(ti)升市場份(fen)額(e)，提(ti)高凈資(zi)產(chan)(chan)(chan)收益率（ROE）。此后，濱江地(di)產(chan)(chan)(chan)、朗詩地(di)產(chan)(chan)(chan)等一批品牌開發商紛(fen)紛(fen)推(tui)出了代建業務。

世(shi)聯地產(chan)(chan)華東區域總經理袁鴻(hong)昌說，房地產(chan)(chan)企(qi)業輕(qing)資產(chan)(chan)經營的根本目標就(jiu)是為(wei)了提升公司的凈資產(chan)(chan)收益(yi)率(lv)。那些(xie)選擇輕(qing)資產(chan)(chan)經營的開發商，ROE沒有一家低于20%。美(mei)國鐵獅門以不到5%的資本投入，就(jiu)可(ke)以獲得40%的項(xiang)目收益(yi)。高額的回報率(lv)顯(xian)然讓(rang)開發商們(men)垂(chui)涎(xian)。

轉型“輕(qing)資產”模式尋(xun)因

蘭德咨詢總裁宋(song)延慶說，此前開發商嘗試重資(zi)產(chan)發展，卻很少有地產(chan)公司獲得成(cheng)功。在這樣的背景下(xia)，開發商選擇輕(qing)資(zi)產(chan)方向(xiang)運轉幾乎是理所應當的事。

根據宋延慶的說法，在(zai)2009、2010年還很(hen)多開發商試圖向香港的開發商學(xue)習，使用重(zhong)資(zi)(zi)(zi)產的物(wu)業(ye)持有(you)(you)(you)方(fang)式，以確(que)保在(zai)住(zhu)宅開發業(ye)務收縮后，仍然(ran)能通(tong)過(guo)投(tou)資(zi)(zi)(zi)物(wu)業(ye)獲得寶貴的現金流。但是，除了萬達、世茂等少數(shu)地產商，多數(shu)開發商的重(zhong)資(zi)(zi)(zi)產化并沒有(you)(you)(you)獲得成功。宋延慶曾計算過(guo)包括恒隆地產在(zai)內的諸多持有(you)(you)(you)商業(ye)物(wu)業(ye)的“重(zhong)資(zi)(zi)(zi)產”公司投(tou)資(zi)(zi)(zi)物(wu)業(ye)回報率，發現大部分(fen)都沒有(you)(you)(you)超過(guo)3%。

因此(ci)，開發(fa)商(shang)向“輕資產”方向發(fa)展幾乎(hu)成為必然。

此前，諸多開發(fa)商(shang)便是(shi)采用(yong)高周轉(zhuan)的(de)方(fang)式，提升資金(jin)的(de)利(li)用(yong)率，實現凈資產的(de)年化(hua)高收益。但(dan)高周轉(zhuan)模式的(de)一大缺點在于，企業(ye)為了持續(xu)發(fa)展，必須(xu)持續(xu)銷售和持續(xu)拿地，規模因此不斷擴大，也加重了對資金(jin)的(de)依(yi)賴程度。一旦銀行的(de)融資環境發(fa)生變化(hua)，開發(fa)商(shang)就有“斷供(gong)”的(de)風險。

與此同時(shi)，房(fang)地(di)產(chan)行(xing)業的開發利(li)潤(run)不斷(duan)走低。由于土地(di)價格不斷(duan)上(shang)漲(zhang)，以(yi)及房(fang)價受調控影響，過(guo)去幾年房(fang)地(di)產(chan)行(xing)業平均利(li)潤(run)率一直在下降。據(ju)宋延慶統計，房(fang)地(di)產(chan)行(xing)業的凈利(li)潤(run)率平均以(yi)每年一個百分(fen)點的速(su)度下滑。

這使得房地產龍頭企(qi)業的凈資產收(shou)益率目(mu)前普(pu)遍不(bu)高，只有10%的公司年平(ping)均(jun)ROE值能達到20%。

睿信致(zhi)成管理咨詢有限公司董(dong)事總經(jing)理薛(xue)迥文說，在目前環(huan)境(jing)下，通過(guo)向“輕資產”模式轉(zhuan)型，開發商還能獲得實(shi)際的收益。

兩種模式的比較

說到輕(qing)資產模(mo)(mo)式的(de)發展(zhan)，最為業界所熟悉的(de)，無(wu)疑是(shi)綠城的(de)代(dai)建模(mo)(mo)式。然而(er)，對綠城來(lai)說，無(wu)論是(shi)代(dai)建業務(wu)還是(shi)電商業務(wu)，目前(qian)占集團(tuan)總收(shou)入的(de)比重并不(bu)高。

相比(bi)之下，業界人士更看好萬科(ke)“小股操盤”的盈(ying)利前(qian)景。袁鴻(hong)昌告訴(su)《每(mei)日經濟(ji)新聞》記者，萬科(ke)“小股操盤”模式(shi)的盈(ying)利點遠多于代建。萬科(ke)不僅可(ke)以收取(qu)項目管理費，還可(ke)以參與項目利潤(run)(run)分(fen)成，獲(huo)取(qu)投資回報，凈資產(chan)收益率會遠超過代建模式(shi)，并(bing)有(you)機會因房價上漲獲(huo)得(de)超額利潤(run)(run)。

“房價上漲時，‘小(xiao)股操盤’收(shou)(shou)益更高；房價下跌時，代(dai)建(jian)模(mo)式(shi)的(de)收(shou)(shou)益更穩定(ding)些。”在(zai)比較代(dai)建(jian)和“小(xiao)股操盤”的(de)收(shou)(shou)益差異時，袁鴻(hong)昌這樣認為(wei)。

但是，“小(xiao)(xiao)股操盤”在業內的推廣，卻可能比不過代建模(mo)式(shi)。宋延慶(qing)說，相比于代建，“小(xiao)(xiao)股操盤”對內部的控制要求遠遠超過代建。這使得其他(ta)房企(qi)要想效仿萬科的 “小(xiao)(xiao)股操盤”，難度會很大。

另一(yi)方面，很(hen)多房(fang)企(qi)與萬(wan)(wan)科(ke)合(he)作(zuo)“小股操盤”的(de)目的(de)，是(shi)想從萬(wan)(wan)科(ke)那里學到東西。但萬(wan)(wan)科(ke)對(dui)核心的(de)工藝、管理流程和技術嚴加保(bao)密，同行(xing)很(hen)難從萬(wan)(wan)科(ke)學到太(tai)多本事。這(zhe)也大大影響(xiang)了(le)中(zhong)小房(fang)企(qi)和萬(wan)(wan)科(ke)合(he)作(zuo)的(de)意(yi)愿，影響(xiang)了(le)萬(wan)(wan)科(ke)這(zhe)一(yi)開(kai)發模式的(de)推(tui)廣(guang)速度(du)。

不單(dan)如此，萬(wan)科(ke)的(de)“小股操盤”，需要(yao)合(he)作伙(huo)伴也使用萬(wan)科(ke)的(de)供應鏈。而綠城(cheng)的(de)代建和電商(shang)對(dui)此均沒(mei)有(you)強制(zhi)性的(de)要(yao)求。

變革成為行業風潮

“小(xiao)股(gu)操(cao)盤”、“代建”、“建材電商”等，不過是開(kai)發商輕資(zi)產化(hua)的(de)一種方(fang)向。今年(nian)(nian)2月(yue)份(fen)，綠城董事長宋衛平提出向“生活服務商”升級的(de)想(xiang)法，而(er)在(zai)此之前(qian)，世茂(mao)的(de)“云平臺”、花樣年(nian)(nian)的(de)“彩生活”等社區服務業(ye)務已經在(zai)悄悄實踐。

與此(ci)同時(shi)，資產管(guan)理業(ye)務(wu)從去年開始也被屢(lv)屢(lv)提及，無論(lun)是(shi)龍湖(hu)的(de)“金蘋果計劃”，還(huan)是(shi)嘉(jia)凱城的(de)體(ti)驗式(shi)消費型城鎮(zhen)商業(ye)資產管(guan)理，都成(cheng)為(wei)開發商為(wei)業(ye)主提供服務(wu)的(de)新平(ping)臺(tai)。除此(ci)之外，開發商還(huan)涉足地產基金的(de)設(she)計和管(guan)理等(deng)金融領域(yu)的(de)業(ye)務(wu)。

宋延(yan)慶說，理論(lun)上這些(xie)業務(wu)都(dou)可(ke)以看作開(kai)發商輕資(zi)產轉(zhuan)型的一部分(fen)，但如果從(cong)行業變革的角(jiao)度看，“輕資(zi)產化(hua)”僅是(shi)房地(di)產開(kai)發“工(gong)業革命”的一個部分(fen)。

類(lei)似的(de)(de)變(bian)革還(huan)有很(hen)多，模(mo)式(shi)變(bian)革、業務變(bian)革、技術變(bian)革……這些不(bu)同領域的(de)(de)變(bian)革，正在(zai)構建房地產(chan)“工業革命”的(de)(de)全(quan)貌。

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對手

輕資產(chan)VS擴(kuo)體量 “小股操盤”難(nan)保萬科“老大”地位

每經記者 沙(sha)斐 發自上海(hai)

2013年，萬科憑借(jie)1709億元的(de)(de)(de)銷售額(e)再次坐上了國內房企(qi)“老大”的(de)(de)(de)寶座，而之前(qian)還排在第七位的(de)(de)(de)綠(lv)地集團，去年卻以1625億元一(yi)躍(yue)成(cheng)為亞軍(jun)，與“老大”萬科只有84億元的(de)(de)(de)差(cha)(cha)距，用綠(lv)地董事長張(zhang)玉良的(de)(de)(de)話來說，“也就是幾個項目的(de)(de)(de)差(cha)(cha)距。”

2014年，張(zhang)玉良給綠(lv)地定下了2400億元的銷售額指(zhi)標，已有反超萬科(ke)(ke)“老(lao)(lao)大”之勢。雖然萬科(ke)(ke)總裁郁亮公(gong)開表(biao)示，自己真的不(bu)在乎 “老(lao)(lao)大”地位，并(bing)指(zhi)出公(gong)司不(bu)爭規模，重視上市公(gong)司ROE提升(sheng)以滿足股東的需求。但(dan)是，“小股操盤”的模式，無疑再為(wei)綠(lv)地和萬科(ke)(ke)“老(lao)(lao)大”之爭平添(tian)新(xin)的懸念：“小股操盤”能否保住萬科(ke)(ke)老(lao)(lao)大的位置？

對此，在蘭德(de)咨詢總(zong)裁宋延慶看(kan)來，從目前萬科制定(ding)的(de)(de)戰略看(kan)，今年綠(lv)地銷售額(e)領跑全行(xing)業已經是板(ban)上釘釘的(de)(de)事(shi)，而萬科在強調ROE的(de)(de)同時，也需要面對利潤(run)率不斷下滑的(de)(de)現實。

“輕資(zi)產”叫板“擴體(ti)量”

萬科新出(chu)爐(lu)的(de)(de)年報(bao)顯示，2013年公司實現(xian)開(kai)工面積2131萬平方米，竣工面積1303萬平方米，較2012年分別增長(chang)48.7%和33.1%，分別完(wan)成年初(chu)計(ji)劃的(de)(de)128.9%和101.0%。但從去(qu)年下半年開(kai)始(shi)，公司開(kai)始(shi)回籠(long)現(xian)金(jin)流(liu)，采用現(xian)金(jin)為(wei)王策(ce)略(lve)。與上述(shu)策(ce)略(lve)配套的(de)(de)，是萬科發(fa)明(ming)的(de)(de)一(yi)個(ge)新操作模式，其年報(bao)顯示，在(zai)新獲(huo)取項目中，進一(yi)步(bu)深化合作開(kai)發(fa)，探索“小股操盤”的(de)(de)輕資產運(yun)營模式。

3月7日(ri)，萬科總裁郁亮現身萬科2013年度業績發布會，親(qin)自解釋這(zhe)一新模式為何物。

郁亮(liang)稱(cheng)，自己真的(de)不在乎 “老大”地位，不爭規(gui)模(mo)，不博高利(li)潤率，重(zhong)視上市公司(si)ROE，并認為“小股操盤”的(de)方式有利(li)于提升(sheng)公司(si)ROE。

面對萬科轉變策略，綠(lv)地方面表示，“轉型(xing)、升(sheng)級”仍是(shi)綠(lv)地擴(kuo)大競爭(zheng)優勢的核心動力，綠(lv)地將繼續在轉型(xing)、升(sheng)級中實現“擴(kuo)體量、提質量、增(zeng)能量”。

房地產業利潤率下降

一(yi)邊(bian)是輕資產，一(yi)邊(bian)是擴體量，與綠地加速實(shi)現從(cong)(cong)單一(yi)開(kai)發(fa)到(dao)綜合開(kai)發(fa)、從(cong)(cong)國內開(kai)發(fa)到(dao)國際開(kai)發(fa)、從(cong)(cong)單純開(kai)發(fa)到(dao)開(kai)發(fa)運營并重(zhong)的轉(zhuan)型不(bu)同，萬科(ke)通過(guo)小股操盤瓦解規模意識，此舉是否真的會對其強調的提高ROE產生實(shi)質性影(ying)響呢？

蘭(lan)德咨詢總(zong)裁宋延慶接受(shou)《每日經濟新聞》記者采(cai)訪時表示，萬科凈資產(chan)投入減(jian)少(shao)，肯定(ding)有(you)助(zhu)于ROE提升，但不見(jian)得會有(you)立竿見(jian)影的作用。

郁亮認為(wei)，房(fang)地(di)產(chan)利(li)潤(run)率下降，符(fu)合調控時代對房(fang)地(di)產(chan)行業(ye)的(de)總體要(yao)(yao)求，從政(zheng)府到老(lao)百姓(xing)都(dou)樂于(yu)見到房(fang)企利(li)潤(run)率下降，但萬科的(de)凈(jing)資產(chan)收益率自(zi)1993年以來不(bu)斷(duan)提(ti)高，2103年為(wei)19.66%，符(fu)合股東的(de)要(yao)(yao)求。

另一方面，近年(nian)來，綠(lv)(lv)地(di)雖(sui)然一直在(zai)(zai)走大舉擴(kuo)張(zhang)的道路，但其(qi)憑借“高(gao)周轉”、“走出去(qu)”等策(ce)略，其(qi)贏利能(neng)力一直被外界(jie)看好。據《東方早報》報道，綠(lv)(lv)地(di)董事長張(zhang)玉良年(nian)初透露，綠(lv)(lv)地(di)目前的ROE水平保持在(zai)(zai)20%左右，似(si)乎與(yu)萬科不相上下(xia)。