醞釀新定位

驅車從北京CBD向東南方向行駛不到二十分鐘，便來到了通州區臺湖鎮。如果說通州環球影城項目的落地吸引了各方投資目光的話，那么此次京津冀協同發展的推進便讓臺湖有了更高的區域定位。

“京津冀協同發展的概念下，臺湖過去的定位可能會顯得小氣了一點。臺湖雖然是一個小鎮，但是有特殊的區位優勢。”北京市通州區臺湖鎮黨委書記倪德才告訴中國證券報記者，在京津冀協同發展的背景下，臺湖的定位也將提高，目前正在研究制定區域規劃升級。

從地理位置上看，臺湖鎮位于北京市東南產業發展帶，鎮域北與通州新城比鄰，南與亦莊新城接壤，并緊鄰規劃建設中的環球影視城。區域內有京哈高速等三條道路交匯貫通，并設有亦莊火車站等站點。同時，規劃中的連接首都機場和首都第二機場的S6線，連接昌平未來科技城、CBD和通州的R2線，都從鎮內經過并設站。

按照現有規劃定位，通州區將建設成為北京市副中心，而位于通州區西南部的臺湖鎮則確定了三大產業發展平臺。據臺湖鎮鎮長曹東波介紹，臺湖鎮擁有環渤海高端總部基地等三大產業基地。其中，環渤海高端總部基地大力發展新興產業和現代服務業；光機電一體化產業基地發展總部基地和現代制造業，打造首都經濟發展的拓展基地；星湖科技(600866)園則發展服務外包和總部經濟，打造產城一體、生態宜居的特色生態小鎮。

“因為臺湖正好處于京津冀發展的中心點，所以在京津冀三地融合發展中更具有戰略性的地位。”倪德才透露，北京市有關領導近期將到通州進行調研，主要目的是加快通州城市副中心的建設、落實京津冀協同發展的戰略。

倪德才還表示，目前北京市已將通州區臺湖鎮和宋莊鎮定為北京集體建設用地試點，市規劃院和農研中心已開始研究規劃，今年作為第一年已開始啟動。

開發商提前布局

曾經默默無聞的臺湖鎮，2013年已成為北京市土地市場的一大黑馬。目前已有包括萬科、首開、泰禾、世紀鴻等多家房企進入臺湖布局，區域土地價格出現明顯提升。

根據臺湖鎮相關人士披露的數據，近年來臺湖鎮投資約300億元，完成了23平方公里的土地一級開發。目前全鎮共擁有可出讓土地約760公頃，規劃建筑面積約2000萬平方米。2014年全鎮共計劃出讓土地總規劃建筑面積約223萬平方米。

“土地市場三連跳。”倪德才這樣形容臺湖鎮的地價變化。根據臺湖鎮統計，當前區域內的住宅樓面地價已經上漲到約15000元/平方米，產業用地地價則達到10000元/平方米。

房企的拿地金額直接詮釋了地價的快速上漲。北京市土地整理儲備中心數據顯示，2011年，臺湖鎮共掛牌出讓了兩宗地塊，其中，北京碩日新宇投資有限公司以8.24億元的價格拿下一宗居住用地，折合地價約5630元/平方米；2012年年底，萬科、首開等品牌房企開始進入臺湖區域，其中萬科首開聯合體在同一日連拿臺湖鎮兩宗住宅用地，此時折合樓面地價已經約10000元/平方米；2013年，臺湖鎮的土地市場隨著泰禾集團(000732)等房企的入駐而掀起高潮，當年臺湖鎮共出讓了六宗地塊，總規劃建筑面積達到86萬平方米，其中，泰禾分別在4月和5月斬獲兩宗地塊，成交金額分別為19.3億元和11.25億元，據業內測算，其中一宗地塊在剔除保障房面積后，樓面價已達到19000元/平方米。

地價之所以快速攀升，除了環球影城落地的帶動外，臺湖的地理位置也讓一些企業看到了商機。“臺湖鎮離北京CBD不足30公里的距離，又輻射到環渤海地區，可以說是京津冀協同發展的橋頭堡。”北京蘭格加華置業有限公司董事長劉長慶表示，公司兩年前開始進駐臺湖，目前推出了經略天則北京臺湖總部基地的項目。

據了解，該項目總規劃面積32萬平方米，共分三期建設，一期已經全部封頂。項目規劃除獨棟辦公、配套公寓、大型酒店外，還包括體育設施和近90畝的商業廣場。整個園區建成后，約容納1萬人。

可以看到，地價的快速攀升已拉動臺湖區域房價上漲。目前臺湖鎮在售的代表性樓盤為碩日新宇開發的東亞印象臺湖。據克而瑞統計，東亞印象臺湖酒店式公寓的銷售均價約為20000元/平方米，距離其周邊五公里的潤楓領尚的普通住宅項目銷售均價為26000元/平方米。而在2012年年底時，東亞印象臺湖的銷售均價僅在1萬元出頭。