每經記者 沙斐 發自上海

第一太平洋戴維斯近日發布第三季度世界級城市報告稱，包括上海、香港、莫斯科及孟買等在內的新興經濟體，由于租金回報率遠低于國債收益率，意味著房價必定大跌，在租金收益率提升之前，房價維持高增長的可能性極低。

過去五年中，一些世界級城市住宅價格增長較快，新興經濟體城市表現尤為明顯，自2008年以來，其住宅價格平均增長率達58%。其中，上海普通住宅價格漲幅高達70%。

第一太平洋戴維斯全球研究部觀點認為，問題不在于房價上漲多少，而在于這種漲幅是否具有持續性。一些住宅的價格增幅超過其租金漲幅，這意味著可能存在樓市投資泡沫，投資需求膨脹已造成收入比不上房價的現象。

上海：房價、租金不平衡

雖然政府年初出臺“國五條”政策用以調控市場，但上海住宅市場表現依舊強勢。即使住宅價格增速自2009年達到峰值后已放緩，然而2013年上半年，在經濟增長放緩、高首付比例要求以及二套房購買受限的背景下，上海住宅市場指標依然呈上升態勢，半年內住宅價格增長2.1%。

與強勢的房價相比，上海住宅的租金回報卻不盡如人意。第一太平洋戴維斯全球研究部，通過比較租金和價格進行對比，自2005年以來，盡管上海住宅價格已經上漲了148%，但此期間內的租金水平卻只提升了15%，租金回報率僅為2.4%，從而使得上海住宅價格與租金之間產生了嚴重落差。

與普通住宅相比，高端住宅租賃市場的表現更弱。當前跨國公司傾向收緊高管的住房預算，導致高端市場租金增長乏力。

上海成為未來金融中心的預期，顯然已經在房產價格中有所體現。由于投資渠道匱乏，上海住宅已成為國內富裕群體重要的投資流向地，強勁的需求持續推動市場上揚。

隨著上海金融行業迅猛發展，不斷夯實的人口基礎與企業大客戶租賃需求使得未來租金增長預期明顯。然而若要租金增幅與價格增幅匹配，則還需要很長一段時間。

第一太平洋戴維斯觀點認為，上海房價與租金的再平衡過程并不平坦，尤其考慮到投資者傾向于空置新建房屋以避免產生“新車效應”，即任何新建住宅居住后將造成貶值，類似情況將扭曲市場供應。

而在東京、紐約、巴黎、倫敦等成熟經濟體世界級城市，住宅租金回報率高出債券收益率約2.5%，這些城市的租金和房價漲幅基本保持同步。

德佑地產研究主任陸騎麟表示，住宅類物業其投資屬性相比商業辦公類物業會弱一些，因此商業地產從租金回報率來衡量相比住宅更具有參考意義。如果從上海住宅的租金回報率來看，投資房產根本是不合算的。實際上目前購房的人，最主要還是看重的房產本身的升值。