每經編輯｜每經記者 區家彥 發自廣州    

每經記者 區家彥 發自廣州

9月，國務院印發了《關于加快發展養老服務業的若干意見》（國發〔2013〕35號，以下簡稱《意見》）。

《意見》提出，未來新建城區和新建居住（小）區要按人均用地不少于0.1平方米的標準配套建設養老服務設施，與住宅同步規劃、同步建設、同步驗收、同步交付使用，老城區和已建成居住（小）區要限期通過購置、置換、租賃等方式開辟養老服務設施。

消息一出，各方躁動不已，有券商隨即發表研報，稱養老地產發展步入快車道。

然而，對大多數地產商來說，養老地產盡管前景美妙，但卻是一個難啃的骨頭。在9月初，同策咨詢機構召開的“養老運營模式之中國化路徑”系列沙龍上，多家地產商抱怨，因為沒有成熟的運營服務機構，養老地產目前還處于試驗階段，無法迅速推廣。

同策咨詢機構研究總監張宏偉說，養老地產不單單涉及房地產項目開發、改建等問題，還與政府政策、開發商運營服務經驗、周邊配套、養老服務相關產業等關系密切。在政策尚待進一步研究、開發商運營服務經驗尚缺乏的背景下，養老地產目前尚不適宜粗放式開發。

現實：多以養老噱頭賣地產/

研究數據顯示，截至2011年底，我國60歲以上的老年人口已達到1.85億，占總人口數的13.7%，已提前進入老齡化社會。預計到2015年，60歲以上老年人口將達到2.16億，約占總人口數的16.7%。

同策咨詢研究中心數據顯示，綜合預計2015年全國城市商業化養老機構的潛在需求為自理老人床位數174萬~185萬左右，需要護理老人床位數30萬~32萬張左右。按照一個項目最優化床位數為400張計算，未來三年市場上將需要至少4500個項目。

在這樣的背景下，以萬科、綠城、保利為代表的房地產企業已經開始涉足養老地產，泰康人壽、中國平安、合眾人壽等保險公司也砸下重金布局。更值得關注的是，多家央企最近大手筆“試水”該領域。據不完全統計，上述三類企業在 養老地產上的投資額已逾千億元。

但在盛富資本和協縱國際總裁黃立沖看來，現階段中國的養老地產，近95%都是地產商打著養老的噱頭拿地賣地產，賣概念大于實際服務。

位于杭州良渚文化村的萬科隨園嘉樹可謂是經典案例。據媒體報道，作為萬科集團在高端養老地產領域的試點，該項目于今年8月首度發售即售罄。但與萬科設想不同的是，一群40歲左右的少壯派成為這個項目的主要消費人群。

“中國現在的養老地產實際上還是忽悠的多。”遠洋地產總裁李明認為，目前市面上做養老地產的就兩種類型，一種是打著養老的旗號做地產，如只是與一些養老機構合作經營，增加針對老年人的服務；還有一種是“候鳥式”養老，比如說寒冷的冬天到海南三亞、廣東珠海等地方避寒休養，這種形式更傾向于旅游，并不針對老年人提供適齡服務。

以位于西塘古鎮的保利·西塘越為例，盡管其配置了約9000平方米國際護理中心等養生配套，但項目依然以銷售別墅和電梯小高層公寓為主，開發形式與傳統地產并無太大差異。

英國最大地產商邦瑞集團中國區總裁白兮直言，全球范圍內從來沒有養老地產這個業態，中國版養老地產或許更多只是一個概念。

難題：回報周期過于漫長/

“真正的養老地產，應該稱為養老產業，其核心內容并非開發，而是服務。”黃立沖告訴記者，養老產業的服務營運涉及與醫療機構無縫對接，配套設施應契合老人需求，這對于向來追求“高周轉、短平快”的房地產企業而言是一大難題。

“高品質服務、快速反應、低成本營銷一直是開發商的短板，尤其對于大多數中小型開發商而言，它們不具備向客戶提供服務和產品的內部組織結構和能力。”黃立沖認為，開發商的主要盈利點還是獲取廉價土地，通過一定時間的持有，等待土地的升值，而在概念設計、規劃設計、建筑工程、營銷、銷售等環節都可長期采用外包模式，全程的分段外包不利于開發商建立和磨合運營能力。

《每日經濟新聞》記者發現，部分大型房地產企業正在設立自由的養老產業管理機構以提高服務營運能力。

保利地產在2012年與北京安平投資有限公司共同出資2000萬元成立了北京保利安平養老投資管理有限公司，致力于為養老市場提供高端養老護理、醫療康復、老年會所等健康產業的服務、產品及養老生活社區建設。但是，大部分參與養老地產開發的中小地產商并沒有足夠的資金實力來搭建上述模式。

與此同時，養老地產漫長的投資回收周期也令很多開發商頭疼。黃立沖認為，要確保高水平的管理、經營和服務，房地產企業必須長期持有物業，這意味著養老地產必須通過租賃而不是出售實現盈利。

黃立沖表示，在養老地產并沒有明確政策優惠的情況下，依靠租賃實現盈利幾無可能。

以保利地產首個自持經營的養老地產項目保利安平·北京市和熹會老年公寓為例，該項目負責人表示，該項目預計需要30年才能收回成本。

在黃立沖看來，在目前國內房地產價值高企的環境下，純粹的養老地產通過租賃與服務實現盈利幾無可能，銷售也就成了實現盈利的唯一出路。