每經編輯｜每經記(ji)者 李婷 發自(zi)福建    

每經(jing)記者 李婷 發自福建

福(fu)州(zhou)旅游地產市場正(zheng)在(zai)上(shang)演的(de)一場“大躍進”，加劇了業(ye)界對地產泡沫的(de)擔心。

據不完全(quan)統計，目前包括福州市區及其(qi)周邊郊縣(xian)，已經(jing)在建(jian)和準(zhun)備開建(jian)的溫泉旅游地(di)產項(xiang)目已達25個，其(qi)中不少規模都在千畝以上(shang)。

而這(zhe)(zhe)些(xie)跑馬圈地的開發商實(shi)(shi)力(li)參差(cha)不(bu)齊，既有萬科(ke)（000002，SZ）、華僑城（000069，SZ）等(deng)(deng)一線地產(chan)商，也不(bu)乏冠城大通(tong)（600067，SH）等(deng)(deng)本地實(shi)(shi)力(li)企業，甚至還(huan)有從未涉足過(guo)地產(chan)的動(dong)漫(man)公司(si)——福(fu)建時代華奧動(dong)漫(man)有限公司(si)（以下簡稱時代華奧）等(deng)(deng)。盡(jin)管這(zhe)(zhe)些(xie)項(xiang)目有著不(bu)同的主題，但(dan)卻不(bu)約而同都配套了大量(liang)的住宅(zhai)項(xiang)目。業內人(ren)士認為，以目前的市(shi)場需求(qiu)來(lai)看(kan)，消化這(zhe)(zhe)些(xie)項(xiang)目至少(shao)要10年以上。

此(ci)(ci)外，業內稱，不(bu)少開發商(shang)都是以賣住宅的(de)思路在做項目(mu)，而購買者(zhe)也(ye)多是投(tou)資客。當空(kong)置樓盤大量出現，而當地(di)的(de)旅(lv)游經(jing)濟又沒能帶來大量游客，產生預想中的(de)高回報，這些純粹(cui)靠投(tou)資者(zhe)支(zhi)撐(cheng)的(de)項目(mu)會(hui)不(bu)會(hui)拖累當地(di)房地(di)產市場？一(yi)些實力不(bu)濟的(de)開發商(shang)，又會(hui)不(bu)會(hui)留下(xia)“爛尾盤”？《每(mei)日(ri)經(jing)濟新聞》記(ji)者(zhe)對此(ci)(ci)展開調(diao)查。

前(qian)期以住宅銷售為主/

目(mu)前福州旅游地產開(kai)發(fa)遇到的(de)最大威脅是(shi)潛(qian)在的(de)供(gong)應量極為龐大，但項(xiang)目(mu)的(de)綜合開(kai)發(fa)成本卻普(pu)遍偏高(gao)。

據統計，福州市區及周(zhou)邊的(de)旅游地產項目(mu)(mu)達(da)到了(le)25個，其(qi)中(zhong)不(bu)乏(fa)千(qian)畝大盤。如香港融僑集團的(de)閩侯雙龍溫(wen)泉項目(mu)(mu)總(zong)面積為2000畝，預計一期投入18.36億元(yuan)等。即使(shi)是福州五城區內的(de)旅游項目(mu)(mu)，也都有(you)數(shu)百畝的(de)規模。

有業內(nei)人士認為(wei)，福州溫泉旅游(you)投(tou)資(zi)熱是受(shou)(shou)政(zheng)策驅使：不受(shou)(shou)限購政(zheng)策制約(yue)，同時(shi)拿地成本(ben)又較低。

根據(ju)公(gong)開信息，2011年1月4日，晉安區鼓嶺柱里地(di)區三(san)幅地(di)塊掛牌出讓，總面積(ji)約327畝，被福州世(shi)茂置業有限公(gong)司以3.6億(yi)元起始價輕松拿下(xia)。而位(wei)于三(san)江口的2011-19號地(di)塊，亦是由(you)福州新(xin)海岸旅游開發有限公(gong)司以底價4.4億(yi)元競(jing)得，該地(di)塊總面積(ji)為(wei)600畝。名城(cheng)地(di)產今年取得的名城(cheng)永泰(tai)溫泉(quan)項目(mu)一期占地(di)900多畝，地(di)價也僅4.1億(yi)元。

但事實上(shang)，拿(na)地成(cheng)本只是(shi)前期(qi)開(kai)發(fa)中占比很小的(de)一(yi)部分。一(yi)般(ban)這(zhe)種大型旅(lv)游地產項目都是(shi)一(yi)二級聯(lian)動開(kai)發(fa)，開(kai)發(fa)商同時還要承擔前期(qi)的(de)拆遷成(cheng)本以及各項綜合費用(yong)。

“實際開(kai)(kai)盤(pan)售(shou)(shou)價(jia)至(zhi)少(shao)要(yao)在萬元以上。”福州某上市(shi)地產(chan)公(gong)司有(you)關人士告訴《每日經(jing)濟新(xin)聞》記(ji)者，溫泉(quan)旅(lv)游地產(chan)中可銷(xiao)售(shou)(shou)物(wu)業(ye)和自持(chi)(chi)物(wu)業(ye)是(shi)(shi)有(you)一(yi)定比例的(de)。有(you)的(de)觀點認(ren)為合理的(de)比例，住宅只(zhi)占30%，而(er)這相當考(kao)驗一(yi)貫以高杠(gang)桿高周轉運作的(de)開(kai)(kai)發(fa)商的(de)資金實力和盈利能力，同時一(yi)般(ban)旅(lv)游地產(chan)前(qian)期(qi)會先推(tui)出(chu)大(da)量(liang)住宅銷(xiao)售(shou)(shou)以獲得后期(qi)持(chi)(chi)續開(kai)(kai)發(fa)所需資金，因而(er)旅(lv)游地產(chan)項(xiang)目前(qian)期(qi)主要(yao)都是(shi)(shi)以銷(xiao)售(shou)(shou)住宅為主。

上述業內人士認為(wei)，一(yi)般(ban)溫泉旅(lv)游地產都處在城郊(jiao)和新區，這(zhe)意味著(zhu)相關配套(tao)設(she)施遠落后于市區，幾年內的(de)投資(zi)回報(bao)率都難達到市區普(pu)通住宅水平，所(suo)以一(yi)旦銷售價格過高，就會影響銷售速度。“這(zhe)也(ye)是不少開發商雖然已經簽訂了(le)協議，但(dan)還是遲遲未(wei)真正(zheng)開始項目(mu)建設(she)的(de)原因。”

部(bu)分項目(mu)“掛羊頭賣狗(gou)肉”/

在這一(yi)波的福州旅(lv)游地(di)(di)產(chan)投資(zi)熱潮下，除了地(di)(di)產(chan)開(kai)發商(shang)外，還有(you)各種非地(di)(di)產(chan)公司。如同樣位于連江貴(gui)安溫(wen)泉(quan)旅(lv)游景(jing)區內，時代(dai)華奧所投資(zi)開(kai)發的海峽(xia)文化創(chuang)意(yi)產(chan)業基(ji)地(di)(di)。該項目規劃(hua)總面(mian)積(ji)超過1000畝(mu)，建筑總面(mian)積(ji)約80萬平方米(mi)，總投資(zi)30億(yi)元。卻被業內披露(lu)實際(ji)就是(shi)在做房(fang)地(di)(di)產(chan)開(kai)發。

雖然是打著文(wen)化創(chuang)意產業(ye)(ye)基地的名(ming)(ming)頭，但福州地產業(ye)(ye)界還是將此(ci)項(xiang)目列為溫泉旅游地產項(xiang)目之一(yi)。據(ju)業(ye)(ye)內人士黃(huang)先生(sheng)介紹，目前該項(xiang)目正(zheng)在(zai)公開售(shou)賣(mai)別墅，“項(xiang)目名(ming)(ming)稱(cheng)雖然不同，但也(ye)是在(zai)溫泉景(jing)區資(zi)(zi)源范(fan)圍內，以投資(zi)(zi)方的實力(li)來(lai)看，要撬(qiao)動如此(ci)大的項(xiang)目也(ye)只能依靠(kao)賣(mai)住宅來(lai)獲得后續開發資(zi)(zi)金(jin)。”

而此前有媒體披露，時代華奧(ao)的項(xiang)目開(kai)發實力(li)存疑，其目前僅(jin)僅(jin)開(kai)工(gong)興(xing)建部(bu)分別(bie)墅，還(huan)經常拖欠農民工(gong)工(gong)資(zi)及(ji)工(gong)程款。記者查閱公開(kai)資(zi)料發現，時代華奧(ao)注冊資(zi)本僅(jin)有1億元。

“值得擔憂的(de)是，如果這些項(xiang)目沒(mei)能夠(gou)控制好住宅比重，導致過量的(de)住宅項(xiang)目投(tou)入(ru)市場，最終將引發爛尾(wei)。”黃先(xian)生認為，未來或現(xian)“鬼城”現(xian)象(xiang)。

回報率遠低(di)于市區房產/

世紀金源投(tou)資開發的(de)貴安新天地(di)是福州較早開工建設的(de)溫泉(quan)旅游(you)地(di)產項目。該項目占(zhan)地(di)超過7000畝，建筑(zhu)面積150萬平方(fang)米。

在福州最近(jin)一兩年(nian)的住宅樓(lou)(lou)盤(pan)銷售(shou)(shou)榜單之(zhi)上，貴安新天(tian)地備受(shou)矚(zhu)目(mu)，該樓(lou)(lou)盤(pan)號稱2013年(nian)上半年(nian)大福州樓(lou)(lou)盤(pan)銷售(shou)(shou)冠軍。

數據顯(xian)示，其(qi)今年上半年銷售簽(qian)約備案(an)金額為68.58億元、面積106.84萬平方米(mi)、套數10151套。

同樣(yang)該樓盤在2012年大福州樓盤銷售(shou)排名中同樣(yang)獲得銷售(shou)冠軍稱號，其(qi)銷售(shou)金額為50.48億(yi)，銷售(shou)套數近8000套。該項目普通住宅的(de)市(shi)場均價約6000元(yuan)／平(ping)(ping)方米，相比福州市(shi)區超過15000元(yuan)／平(ping)(ping)方米的(de)價格，吸引了(le)不少投資者的(de)目光(guang)。

“世(shi)紀金源的(de)(de)開發實力(li)比較強，相關的(de)(de)配套(tao)設施建設速度也很快(kuai)，在本地(di)和周(zhou)邊擁(yong)有較強的(de)(de)客戶(hu)群(qun)。”黃(huang)先(xian)生告訴《每日經濟新聞》記(ji)者，由于貴安新天地(di)相關的(de)(de)交通配套(tao)和基礎設施配套(tao)已經基本成型，特(te)別是在交通上，有直(zhi)達福州市區公交車(che)，而相對的(de)(de)樓(lou)盤(pan)單價(jia)(jia)和總價(jia)(jia)都比較低，又不(bu)存(cun)在限購問題，所(suo)以吸引(yin)了(le)不(bu)少投資者。

代理貴安地產(chan)項(xiang)目的(de)福州璞一天(tian)知地產(chan)營銷總經(jing)理王峰也(ye)表示，貴安新天(tian)地目前的(de)旅游地產(chan)項(xiang)目約有7成的(de)購買者(zhe)都是出自(zi)投資(zi)性(xing)需要。“其(qi)中(zhong)投資(zi)型的(de)酒店(dian)式公寓很受歡迎。”

不(bu)過(guo)，《每日經濟新聞》記者(zhe)發現，貴安新天地在(zai)2011年開始啟動銷(xiao)售之初，售價就達到(dao)5800元／平方米(mi)，至(zhi)今均價也不(bu)過(guo)在(zai)6200元／平方米(mi)左右(you)，近(jin)兩年的漲幅約6.9%。

而根據中國指(zhi)數研究(jiu)院的數據，僅(jin)今年前(qian)8月，福(fu)州一手房價格(ge)相比(bi)(bi)今年1月份(fen)，已(yi)經上(shang)漲(zhang)(zhang)1527元/平方米(mi)，漲(zhang)(zhang)幅(fu)11.2%。而相比(bi)(bi)去年8月份(fen)的12914元/平方米(mi)，福(fu)州一手房價格(ge)上(shang)漲(zhang)(zhang)了2207元/平方米(mi)，同(tong)比(bi)(bi)上(shang)漲(zhang)(zhang)17.1%。就回報率來看，貴安(an)旅游地產遠低于市區普通住宅。

警惕(ti)旅(lv)游(you)地(di)產(chan)虛假(jia)繁(fan)榮/

業內人士認為，25個(ge)旅游(you)地產項目(mu)的(de)住宅(zhai)全部放(fang)量的(de)話(hua)，千畝項目(mu)住宅(zhai)數將達(da)數萬套(tao)，百畝項目(mu)至少也有數千套(tao)，以(yi)目(mu)前福州市場需求(qiu)情況來看，至少要(yao)10年以(yi)上(shang)才能(neng)消化。《每日經濟(ji)新聞(wen)》記者發現，這些位于郊縣的(de)旅游(you)地產項目(mu)幾乎都配套(tao)有度(du)假酒(jiu)店(dian)、星級酒(jiu)店(dian)等(deng)。

“旅(lv)游地產三(san)大(da)投資法寶(bao)是高爾夫、主(zhu)題樂園(yuan)、酒店(dian)。”華美酒店(dian)顧問機構(gou)首席知(zhi)識官、高級(ji)經(jing)濟(ji)師(shi)趙煥焱告訴(su)《每(mei)日經(jing)濟(ji)新聞(wen)》記(ji)者，已審批的(de)12個國家旅(lv)游度(du)假區(qu)中，多數沒有按(an)旅(lv)游度(du)假區(qu)的(de)功能去(qu)建設，很多出現(xian)了畸(ji)形發(fa)展(zhan)，形成了以房地產項目為重點(dian)的(de)發(fa)展(zhan)模式(shi)，有些甚至失去(qu)了度(du)假區(qu)的(de)功能。

他表示福州這(zhe)一(yi)波的旅游地產開發熱(re)跟全國其他地區(qu)都一(yi)樣(yang)，開發商幾乎都是因為受(shou)到(dao)政策吸引，一(yi)窩蜂(feng)地涌入。

據(ju)介(jie)紹，目(mu)(mu)前(qian)福州對于旅游(you)地產開發(fa)提供了較多(duo)的(de)(de)政(zheng)策支(zhi)持，如對重點旅游(you)項目(mu)(mu)給(gei)(gei)予(yu)(yu)政(zheng)策扶(fu)持，負責協(xie)調解決好項目(mu)(mu)規劃用地、征租地手續以及(ji)拆遷安置(zhi)等(deng)問(wen)題；溫泉(quan)重點旅游(you)項目(mu)(mu)，其(qi)溫泉(quan)采礦(kuang)權有償使用費、礦(kuang)產資源補(bu)償費地方(fang)分(fen)成部(bu)分(fen)減半(ban)征收，采礦(kuang)權價款(kuan)地方(fang)分(fen)成部(bu)分(fen)按(an)50%給(gei)(gei)予(yu)(yu)補(bu)助；福州市財政(zheng)每年安排專(zhuan)項資金(jin)，對非財政(zheng)投入的(de)(de)重點旅游(you)項目(mu)(mu)給(gei)(gei)予(yu)(yu)不超(chao)過(guo)3年的(de)(de)貸款(kuan)貼息(xi)支(zhi)持等(deng)等(deng)。

相關(guan)數據顯示(shi)，福(fu)(fu)州市2012年接待游客(ke)3192.55萬人次，同(tong)比增長15.8%，實(shi)(shi)現旅游總收入550.12億元(yuan)(yuan)人民幣。福(fu)(fu)州五星級(ji)酒店在2013年一季度平(ping)均房價(jia)為661.41元(yuan)(yuan)、平(ping)均出(chu)租率64.70%、RevPAR（實(shi)(shi)際平(ping)均房價(jia)）為427.93元(yuan)(yuan)，二(er)季度平(ping)均房價(jia)721.65元(yuan)(yuan)、平(ping)均出(chu)租率64.63%、RevPAR為466.40元(yuan)(yuan)。

趙煥焱(yan)表示(shi)，目前(qian)這樣(yang)的(de)情況相對于全(quan)國(guo)算比較好的(de)，但是如果(guo)接(jie)下去的(de)20多個(ge)項(xiang)目紛紛上(shang)馬，新酒(jiu)(jiu)店頻開，恐怕將會出現供應過量，而酒(jiu)(jiu)店的(de)營收也將難以確保。

他表(biao)示，“在日美等國房地(di)(di)產泡沫最后階段都(dou)表(biao)現為旅(lv)游(you)地(di)(di)產市(shi)場的(de)虛假繁榮。旅(lv)游(you)地(di)(di)產發展也(ye)不能搞‘大躍進’，因為需求(qiu)不可能一下子大幅提高。”