每經編輯｜每經記者(zhe) 王雅潔 發自北京(jing)    

每(mei)經記者(zhe) 王雅潔 發自北京

歷(li)史似乎(hu)總在(zai)不斷(duan)地(di)重演。

縱觀中國房(fang)地(di)產行業的(de)發(fa)展路徑，每一(yi)次行業出(chu)現(xian)(xian)泡(pao)沫的(de)標(biao)志性事件之一(yi)，就是(shi)“地(di)王(wang)”頻頻出(chu)現(xian)(xian)。但歷史絕不會簡單地(di)重復，如(ru)果說十(shi)幾二(er)十(shi)年前的(de)房(fang)地(di)產市(shi)場還(huan)(huan)有巨(ju)大(da)的(de)市(shi)場空(kong)間(jian)，房(fang)價也(ye)還(huan)(huan)有足(zu)夠的(de)上漲動力，那么，到(dao)了目(mu)前，一(yi)些三、四線(xian)城市(shi)因空(kong)置率居高(gao)不下，風(feng)險已在漸漸積聚，于(yu)是(shi)更多(duo)的(de)開(kai)發(fa)商(shang)將重點重新(xin)轉(zhuan)回一(yi)、二(er)線(xian)城市(shi)——即使屢(lv)經調控，這里的(de)“絕版地(di)段”依然引來眾多(duo)開(kai)發(fa)商(shang)拼(pin)搶。那么，“地(di)王(wang)”頻出(chu)的(de)背后，到(dao)底隱藏著什么樣的(de)商(shang)業邏(luo)輯？中國樓市(shi)是(shi)否(fou)還(huan)(huan)能迎來一(yi)段黃金時期(qi)？

近期，“地(di)王”屢屢亮相，已經(jing)引發市場各方的(de)高度關注。而《每日經(jing)濟新聞(wen)》記者梳理2003年(nian)到(dao)2013年(nian)的(de)房地(di)產調控政(zheng)策后發現(xian)，每一次與樓(lou)市相關的(de)宏觀調控政(zheng)策出(chu)臺后，多地(di)房價均(jun)出(chu)現(xian)了不同程度的(de)攀升。

延(yan)續(xu)到今年9月初(chu)，短短兩(liang)天之內(nei)接連誕生了四個(ge)地王(wang)，地域范圍包括北京、上海、杭(hang)州、蘇州。有(you)觀(guan)點指(zhi)出，這一(yi)舉動似乎正在(zai)進(jin)入一(yi)個(ge)“迷途”：樓市(shi)陷入了越(yue)調控“地王(wang)”越(yue)多的怪圈。

“地(di)方政府執行宏觀調控的動力(li)不足。”日(ri)前，一名(ming)地(di)方發改委人士(shi)對記者直言。

與此(ci)同(tong)時，房企業績的持續(xu)飆紅(hong)，正在倒逼土地市(shi)場長效調控(kong)機(ji)制的出臺。9月(yue)14日，有消息稱(cheng)，日前，已有7城市(shi)被住(zhu)建部約談，年(nian)內應該會有相應動作。

房企(qi)爭(zheng)相布(bu)局一二線(xian)城(cheng)市/

9月4日(ri)(ri)，北(bei)京朝(chao)陽(yang)區農展館地(di)(di)塊(kuai)被融(rong)創集團以21億元拿(na)下；9月5日(ri)(ri)，上海(hai)、杭州、蘇州賣(mai)地(di)(di)收金401.7億元，一日(ri)(ri)誕生三(san)個地(di)(di)王。

記者注意到(dao)，在今(jin)年北(bei)京(jing)(jing)歷次的土(tu)地(di)拍賣(mai)中，多數企業在北(bei)京(jing)(jing)土(tu)地(di)市場上并非“熟客”，有些(xie)甚至是外地(di)房企，但即(ji)便(bian)少了“主場”的優勢，激烈程度(du)也絲(si)毫未(wei)打折扣。

“地王”的產生(sheng)，折射出了目前中國房地產發展的現狀。

“一線(xian)城(cheng)(cheng)市供不(bu)應求，三、四(si)(si)線(xian)城(cheng)(cheng)市積(ji)壓嚴重。”近日，國務院發(fa)展(zhan)研究中心金(jin)融所副所長巴曙松在介紹(shao)目前房地產(chan)市場的(de)基本(ben)現(xian)狀時表示。由此，很多開(kai)發(fa)商已經提出回歸一、二(er)線(xian)城(cheng)(cheng)市的(de)口號(hao)，有的(de)更(geng)將(jiang)“致(zhi)力于中國三、四(si)(si)線(xian)城(cheng)(cheng)市的(de)房地產(chan)開(kai)發(fa)”從企業的(de)經營(ying)范圍內劃掉。

對此(ci)，同策咨(zi)詢研究(jiu)部總監(jian)張宏偉認為，從土地(di)市(shi)場(chang)發展趨勢來看(kan)，開發企業(ye)出于戰略布局(ju)考慮，積極(ji)布局(ju)一、二線城市(shi)房地(di)產市(shi)場(chang)。同時，土地(di)市(shi)場(chang)由去年下半年以(yi)來的溢價較(jiao)高轉為樓板(ban)價的實際上漲。

不僅僅是今年(nian)，《每日經濟新聞》記者還(huan)發現，2007年(nian)，有關(guan)(guan)部門(men)曾(ceng)出臺《關(guan)(guan)于(yu)加強商(shang)業性房地產信貸(dai)管理的補(bu)充通知》及《關(guan)(guan)于(yu)加大閑置土(tu)地處置力度的通知》等，試圖(tu)促使房地產市場(chang)步入健康運行的軌道(dao)。

但(dan)是，事與(yu)愿違，2007年，是無(wu)數開發商為之瘋(feng)狂(kuang)的(de)一(yi)年，房(fang)價飆升，四處搶購，地王頻現……

僅以北(bei)京為例，2007年12月(yue)29日，北(bei)京甄氏房地產開(kai)發集團有限公司經過(guo)189輪(lun)的激烈競(jing)價，以2.6億元競(jing)得順義(yi)區北(bei)小營中心鎮住宅項(xiang)目(mu)用地。

3年之后(hou)，號(hao)稱“史(shi)上(shang)最嚴厲”的房(fang)地(di)產調控政策——《國務院關(guan)于堅決遏制部分城(cheng)市房(fang)價過快上(shang)漲(zhang)的通知》及各地(di)限購政策出爐，同(tong)時推出上(shang)海和重(zhong)慶(qing)的房(fang)地(di)產稅試點。

仍以北京為例(li)，2010年3月15日(ri)，北京土地(di)(di)競拍(pai)現(xian)場，世博宏業(ye)以17.6億元拍(pai)得海淀(dian)區東升鄉居住、商(shang)業(ye)項目地(di)(di)塊(kuai)，中(zhong)信地(di)(di)產以52.4億元拿下(xia)亦莊地(di)(di)塊(kuai)。

“地方(fang)政府(fu)執行宏觀(guan)調(diao)控的動力不足(zu)。”一名地方(fang)發改委人(ren)士表示，地方(fang)財(cai)政就是土(tu)地財(cai)政，所以執行調(diao)控的動力有限(xian)，直接導致調(diao)控短效(xiao)。

除了基層的執行阻力，“這(zhe)么多年來(lai)，影響房價(jia)的關鍵因素是信貸，這(zhe)也是房價(jia)一(yi)直上漲的主要原因。”中原地產研究總監張大偉認為。

短期或現政(zheng)策收緊跡象/

記(ji)者了(le)解到(dao)，日(ri)前(qian)，已經有(you)7個城市被(bei)住(zhu)建部約談。據(ju)一名內(nei)部人士透露，該(gai)部委近期會繼續到(dao)地方(fang)督查，政(zheng)策方(fang)面預計會比前(qian)段時期緊一點(dian)。年(nian)內(nei)政(zheng)策的著(zhu)力點(dian)應該(gai)主要還是(shi)在地方(fang)政(zheng)府身(shen)上，住(zhu)建部以(yi)及其他(ta)相(xiang)關部門(men)的調控(kong)問責(ze)會從嚴。

國務院發(fa)展研(yan)究中心一位負責人也(ye)表示，接下(xia)來(lai)，在影響市場的各方面，如(ru)信貸、融資、地方審批等，預計都能看到(dao)調控(kong)收緊的跡(ji)象。

同時，記(ji)者(zhe)從國土資源部多年前的(de)(de)一場土地形勢分析座談會公開信(xin)息中(zhong)獲悉，有(you)專家一度(du)指出，“天(tian)價地”現象的(de)(de)形成(cheng)，從表面上(shang)看是土地問題，但實(shi)質(zhi)上(shang)是信(xin)貸問題的(de)(de)反映。

張(zhang)宏偉認為(wei)，要想從根本上解(jie)決地(di)(di)價過快上漲的(de)局面，應(ying)該(gai)從控(kong)制市場流動性、增加土(tu)(tu)地(di)(di)供應(ying)、盤活(huo)存量土(tu)(tu)地(di)(di)、改變(bian)城(cheng)鄉(xiang)二元土(tu)(tu)地(di)(di)結構、土(tu)(tu)地(di)(di)集約化利(li)用等出發，也應(ying)該(gai)建立起土(tu)(tu)地(di)(di)市場的(de)長(chang)效性調(diao)控(kong)機制，穩定土(tu)(tu)地(di)(di)市場價格持(chi)續上漲的(de)預期(qi)。

對于重點(dian)城(cheng)市(shi)，尤其是一線城(cheng)市(shi)，張宏偉預(yu)估，有(you)關部門可能(neng)會(hui)推廣(guang)短期內遏制地價過(guo)快(kuai)上漲(zhang)的具體措施，比(bi)如“限房(fang)價競(jing)地價”、“限房(fang)價競(jing)配(pei)建”等。

從(cong)地區推廣(guang)的(de)角度來說，“限房(fang)價競地價”適合在房(fang)價上漲比較快的(de)城(cheng)市(shi)的(de)重(zhong)點地塊進(jin)行推廣(guang)，比如(ru)在一線城(cheng)市(shi)比較容易產生高溢(yi)價的(de)地塊，通過這種措施可以在短期內(nei)抑制房(fang)價過快上漲。

但從宏觀經濟發展背景、房地(di)產市場基本面走勢、各地(di)供(gong)地(di)計劃(hua)等來(lai)看，控制市場流動性、增加土(tu)(tu)地(di)供(gong)應、盤活存量(liang)土(tu)(tu)地(di)等措施(shi)不(bu)一定可(ke)以快速地(di)有效執行，尤其是在(zai)一線城市，“人多(duo)地(di)少”的現狀(zhuang)不(bu)可(ke)能在(zai)短期內得到(dao)改(gai)變。

我國目前的土地(di)市(shi)場發(fa)展亟需長(chang)效性調控(kong)機制的出臺(tai)，從中長(chang)期來講(jiang)，既(ji)可以(yi)改變地(di)方政(zheng)府對土地(di)財政(zheng)的依賴，又可以(yi)合理(li)調節土地(di)市(shi)場的供求(qiu)關系與遏制地(di)價過快上漲的預期。

“盡管住建(jian)(jian)部和業內各方一直表示將出臺樓(lou)市調(diao)控的(de)長效機制，但從目(mu)前的(de)情況看，長效機制即(ji)使建(jian)(jian)立(li)，也(ye)難以立(li)即(ji)見效。而土地、資金(jin)、信貸等關鍵方面政策(ce)調(diao)整的(de)空(kong)間已經很小(xiao)，出臺新政的(de)可能性不大。”業內分析人士表示。