每經編(bian)輯(ji)｜文/家彥    

盡管上半年房(fang)地產市場供銷兩旺(wang)，但并非所有房(fang)地產企(qi)業都能從中分(fen)一杯羹(geng)，注重高周轉、財務實力雄(xiong)厚、全(quan)國布局均衡的(de)大(da)型房(fang)企(qi)成(cheng)為(wei)新一輪城鎮(zhen)化浪潮中的(de)受益者，碧桂園(yuan)便是其中的(de)贏家之一。

根據碧桂園（02007，HK）日(ri)前(qian)公(gong)(gong)布(bu)的(de)半年報顯示，公(gong)(gong)司(si)上半年實(shi)現銷售收入269.4億(yi)(yi)元(yuan)（人民幣，下同(tong)），同(tong)比(bi)增(zeng)(zeng)加60.7%，利潤(run)約43.2億(yi)(yi)元(yuan)，同(tong)比(bi)上升(sheng)45%。除此之外(wai)，碧桂園上半年合約銷售額達(da)到336.5億(yi)(yi)元(yuan)，同(tong)比(bi)增(zeng)(zeng)長94%，在上市房地產企業(ye)中(zhong)表現搶眼。

碧(bi)桂(gui)園總(zong)裁(cai)莫斌表(biao)示，公司下半年(nian)將(jiang)推出17個新(xin)盤，鑒于(yu)上半年(nian)強勁的業績表(biao)現，公司將(jiang)根(gen)據三季(ji)度銷售旺季(ji)的實際(ji)情況考慮(lv)是(shi)否調整銷售目標(biao)。摩根(gen)大(da)通更(geng)預計，碧(bi)桂(gui)園今年(nian)合約(yue)銷售或達到700億元，這意味著公司將(jiang)躋身一線龍頭的行列。

今年以(yi)來，與大型房(fang)企紛紛回歸(gui)一二線(xian)城(cheng)市(shi)相比，碧桂園(yuan)在三四(si)線(xian)城(cheng)市(shi)拓(tuo)展(zhan)力度卻(que)有增無減，和許多房(fang)企折戟三四(si)線(xian)城(cheng)市(shi)相比，碧桂園(yuan)卻(que)活得相當“滋潤(run)”。

在莫斌看來，隨著國(guo)家大(da)力(li)推行新型城鎮化，擅長(chang)將(jiang)“荒山野嶺”打造(zao)成“世外桃源”的碧桂園(yuan)必然是獲益者(zhe)之一，快(kuai)(kuai)速周轉、穩健(jian)財務、高效管控正是碧桂園(yuan)實(shi)現快(kuai)(kuai)速增長(chang)的最(zui)有力(li)武(wu)器。

快(kuai)速(su)(su)開(kai)發(fa)、快(kuai)速(su)(su)銷售和(he)快(kuai)速(su)(su)回籠資金/

7月7日，江(jiang)蘇丹陽(yang)，酷暑難耐，在這個(ge)人口僅(jin)百(bai)萬的(de)(de)縣(xian)級市，碧(bi)桂園卻在當地(di)實現了(le)首個(ge)樓盤開(kai)盤單日銷售2000套房、收金20億元的(de)(de)業績，正如(ru)碧(bi)桂園南京區域總裁劉(liu)森峰(feng)所言，公司創(chuang)造了(le)縣(xian)級市的(de)(de)銷售神話。

同樣的故事(shi)在(zai)海南(nan)市場也在(zai)上(shang)演，碧桂(gui)園海南(nan)金沙灘(tan)這個濱海項(xiang)目自3月份(fen)開盤(pan)后，一個月內，碧桂(gui)園組織了2.2萬(wan)名(ming)客戶前往(wang)看盤(pan)，1600多套房子銷售(shou)一空，還有1.8萬(wan)名(ming)報名(ming)看盤(pan)者被排(pai)到7月份(fen)金沙灘(tan)二期(qi)開盤(pan)才(cai)能前往(wang)。

今(jin)年(nian)以來，類似的(de)(de)場景在碧桂園(yuan)旗(qi)下項目不(bu)斷上演。6月15日，江蘇宜興的(de)(de)碧桂園(yuan)剛開盤，3小時(shi)銷(xiao)(xiao)售4億元。一周后的(de)(de)6月22日，南通市的(de)(de)如(ru)東碧桂園(yuan)開盤，3小時(shi)銷(xiao)(xiao)售700套(tao)，成交金(jin)額突破6億，同樣(yang)創下如(ru)東單日成交套(tao)數(shu)、金(jin)額、面積的(de)(de)歷(li)史記錄。

公司半年報顯示，今年上(shang)(shang)半年碧桂園實現(xian)合約銷售336.5億元(yuan)，銷售面積507萬平(ping)方(fang)米，同比(bi)分(fen)別增長94%與(yu)78%，如此增速(su)在上(shang)(shang)市(shi)房地產企業(ye)中表(biao)現(xian)搶眼。

"從開工到預(yu)售(shou)只需(xu)6~8個月(yue)，集中(zhong)精(jing)力做主流住宅(zhai)，加速資金周轉(zhuan)，碧桂(gui)園與萬科堪稱快速周轉(zhuan)型企業的代表"，一位長期關注(zhu)碧桂(gui)園的分析師表示，正是因為堅持“快速開發、快速銷售(shou)和快速回籠資金”的原則，碧桂(gui)園才得以確保持續穩健而出(chu)色的財務(wu)表現(xian)。

“快(kuai)字訣”深入碧(bi)桂園(yuan)(yuan)(yuan)所(suo)(suo)有項目的(de)(de)每一(yi)個環(huan)節，以(yi)銷(xiao)(xiao)售(shou)(shou)(shou)為例，碧(bi)桂園(yuan)(yuan)(yuan)總裁莫斌透露，公司對所(suo)(suo)有新盤的(de)(de)產(chan)品去化(hua)(hua)率有基本線(xian)的(de)(de)規(gui)(gui)定，就(jiu)是(shi)新盤開售(shou)(shou)(shou)的(de)(de)“789原則”：希望樓盤第一(yi)次(ci)推出和開盤的(de)(de)時候，有提供(gong)80%的(de)(de)貨(huo)量（當然(ran)是(shi)指小地塊），一(yi)周(zhou)之內(nei)(nei)去化(hua)(hua)率達到70%，一(yi)個月達到90%，這是(shi)內(nei)(nei)部(bu)的(de)(de)規(gui)(gui)定，基本的(de)(de)底線(xian)是(shi)60%，這是(shi)碧(bi)桂園(yuan)(yuan)(yuan)一(yi)貫的(de)(de)做法，快(kuai)速(su)開發(fa)和快(kuai)速(su)銷(xiao)(xiao)售(shou)(shou)(shou)。

廣州世(shi)聯地(di)產董事(shi)長黎振偉(wei)認為，近年來追(zhui)求(qiu)快(kuai)速周轉的房地(di)產企(qi)業(ye)不在(zai)少數，但是能真正做(zuo)好的企(qi)業(ye)卻屈指可(ke)(ke)數，歸根到底是因(yin)為快(kuai)速周轉對于企(qi)業(ye)在(zai)發掘(jue)需(xu)求(qiu)、管理監控、投資開發等各方面有(you)極高要(yao)求(qiu)，任何一(yi)個環節出(chu)差錯都有(you)可(ke)(ke)能出(chu)現滿盤皆輸的局面。

為了滿足快(kuai)速(su)周(zhou)轉所帶來(lai)(lai)的(de)規模擴張需要，碧桂(gui)園持(chi)續提(ti)升(sheng)公司的(de)管理運營體系。最為人熟(shu)悉的(de)是(shi)，今年(nian)碧桂(gui)園的(de)董事會(hui)擴容(rong)以(yi)提(ti)升(sheng)高管的(de)“造血”能(neng)力(li)，成員達到空(kong)前的(de)21人，新增加的(de)4位執行董事都是(shi)在工(gong)程(cheng)、營銷、設(she)計、開發等領域有(you)著多年(nian)從業經驗(yan)的(de)職業經理人。最引人注(zhu)目的(de)莫過(guo)于將素有(you)“清華神(shen)童(tong)”之(zhi)稱(cheng)的(de)富力(li)地產(chan)副(fu)總裁朱榮斌延攬(lan)進來(lai)(lai)，委任為聯席總裁，主要負責投資、商業及產(chan)品設(she)計方(fang)面的(de)管理工(gong)作。

受益新型城鎮化/

今年以來，大(da)型房企陸(lu)續回(hui)歸一二線經濟(ji)發(fa)達城市(shi)，萬科、保利、恒大(da)等龍(long)頭企業更(geng)是大(da)手筆(bi)在(zai)一線城市(shi)搶地，但(dan)與之相(xiang)對，碧桂園在(zai)拓展三(san)四線城市(shi)的道路上走得相(xiang)當(dang)堅決。

“最近(jin)有(you)不(bu)(bu)少同行在(zai)全(quan)國戰略(lve)布(bu)局上作出(chu)調整，很多人關心我們是否會跟隨，我認為(wei)每一家(jia)房地產企(qi)(qi)業(ye)都應該有(you)自己的策略(lve)和方(fang)向(xiang)，是否放棄三四線城市不(bu)(bu)是重點，關鍵是企(qi)(qi)業(ye)要健(jian)康運行”，莫斌表示(shi)。

在莫斌看來(lai)，碧桂園需要(yao)堅持自身特色，而非(fei)隨(sui)波逐(zhu)流(liu)。“我們的(de)(de)策略不變(bian)，仍然是關注一、二線城市(shi)(shi)近郊，三、四線城市(shi)(shi)為主，甚至有(you)可能(neng)深(shen)入到四、五線城市(shi)(shi)。只要(yao)有(you)市(shi)(shi)場(chang)(chang)需求的(de)(de)地(di)(di)方，就應該有(you)市(shi)(shi)場(chang)(chang)，市(shi)(shi)場(chang)(chang)如(ru)何抓(zhua)住，要(yao)看我們的(de)(de)產品系列(lie)和房屋(wu)的(de)(de)性價比，是否符合(he)當地(di)(di)的(de)(de)需求，只要(yao)符合(he)的(de)(de)話，有(you)這樣的(de)(de)市(shi)(shi)場(chang)(chang)，我們都(dou)不會放棄”。

隨著國家(jia)將(jiang) “新(xin)型城(cheng)(cheng)(cheng)鎮化”的(de)戰略(lve)提(ti)升到了一個新(xin)的(de)高度，城(cheng)(cheng)(cheng)鎮化將(jiang)成為(wei)未(wei)來(lai)房(fang)地產行(xing)業(ye)發展的(de)重要機遇(yu)，二三(san)線城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)(shi)將(jiang)成為(wei)房(fang)企(qi)爭奪(duo)的(de)重點(dian)，提(ti)前布局二三(san)線城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)(shi)的(de)碧桂(gui)園顯然(ran)是新(xin)型城(cheng)(cheng)(cheng)鎮化的(de)受益(yi)者(zhe)。

反(fan)映在(zai)業(ye)績上(shang)(shang)，碧(bi)桂園(yuan)在(zai)大(da)本營廣東(dong)省以(yi)外項(xiang)目的(de)銷(xiao)售金(jin)額占(zhan)比(bi)從2008年(nian)的(de)24%大(da)幅提高至2013年(nian)上(shang)(shang)半(ban)年(nian)的(de)45%。與此同時，在(zai)碧(bi)桂園(yuan)上(shang)(shang)半(ban)年(nian)銷(xiao)售情況不錯的(de)樓(lou)盤中，大(da)部分(fen)均位于二三線城市(shi)，與不少房(fang)企折戟二三線城市(shi)相(xiang)比(bi)，碧(bi)桂園(yuan)卻活(huo)得相(xiang)當“滋潤”。

“碧桂(gui)園(yuan)能(neng)在經濟欠發(fa)達地區生存并發(fa)展，最重要的(de)是它很善于發(fa)掘當(dang)地需求，能(neng)根據(ju)當(dang)地的(de)人情文(wen)化不斷進行產品創新以滿足客戶需求”，黎(li)振偉表示(shi)，例如在廣東的(de)三線城(cheng)市江門，碧桂(gui)園(yuan)前前后后總共開(kai)發(fa)了(le)十八個(ge)樓盤(pan)，這樣(yang)的(de)深(shen)耕(geng)能(neng)力確實在內地房(fang)地產市場獨樹一幟(zhi)。

事實上，碧桂園(yuan)一直在(zai)踐行董(dong)事局主席楊國強所制定的發(fa)展戰略，楊曾經表示，中國要發(fa)展不能只把(ba)眼光放在(zai)大城市，除了(le)北(bei)上廣深，還有很多(duo)的縣(xian)城也要發(fa)展，加(jia)快(kuai)當地的城鎮(zhen)化速度，提(ti)供更多(duo)人買(mai)得起的好(hao)房子，才是(shi)碧桂園(yuan)的生存之(zhi)道，這(zhe)恰恰與國家的新(xin)型(xing)城鎮(zhen)化戰略不謀而合(he)。

在莫(mo)斌看來(lai)，對于(yu)擅長將“荒山(shan)野嶺”變成“世外(wai)桃源(yuan)”的(de)碧桂(gui)園而(er)言，新(xin)型(xing)城鎮(zhen)化必然(ran)是(shi)機會大于(yu)挑戰，目(mu)前碧桂(gui)園已經與多個地方政府(fu)(fu)就(jiu)新(xin)型(xing)城鎮(zhen)化做嘗試(shi)性探討，未來(lai)一旦實施，碧桂(gui)園必然(ran)是(shi)地方政府(fu)(fu)首(shou)選(xuan)的(de)合作伙伴(ban)之一。

17項目入市(shi)助力全(quan)年銷售/

按(an)照今年(nian)(nian)(nian)年(nian)(nian)(nian)初制定的620億銷(xiao)(xiao)售目(mu)(mu)標計算，上半年(nian)(nian)(nian)碧桂(gui)園(yuan)銷(xiao)(xiao)售完成(cheng)率已經(jing)達到54%，完成(cheng)全年(nian)(nian)(nian)目(mu)(mu)標壓力不大。隨著下半年(nian)(nian)(nian)17個全新項目(mu)(mu)入市，碧桂(gui)園(yuan)全年(nian)(nian)(nian)突破(po)620億銷(xiao)(xiao)售目(mu)(mu)標的可(ke)能(neng)性很大。

據莫斌(bin)透露，下(xia)半年碧桂(gui)園計劃(hua)推出17個新盤(pan)，并首度進(jin)軍甘肅省和福建省，進(jin)一步(bu)深(shen)化碧桂(gui)園全國(guo)性(xing)步(bu)伐。除了新盤(pan)之外，已開盤(pan)的項(xiang)目陸續有新貨量推出。

在(zai)眾多(duo)新盤(pan)中，最(zui)受關注(zhu)的莫過于(yu)馬來(lai)(lai)西(xi)亞新項(xiang)目。據莫斌介(jie)紹(shao)，碧桂園馬來(lai)(lai)西(xi)亞新山(shan)項(xiang)目的會所(suo)、售(shou)樓部和樣板房，以(yi)及整(zheng)個展(zhan)示區(qu)的公建、配(pei)套、商業街、海(hai)灘、游(you)泳(yong)池和園林綠化，已經正(zheng)(zheng)式開放，市(shi)場反響非常強(qiang)烈，項(xiang)目8月6日起開始正(zheng)(zheng)式對外(wai)銷售(shou)。加上(shang)吉(ji)隆(long)坡的項(xiang)目，兩個項(xiang)目的可(ke)售(shou)貨量達160億元左右(you)。

“我們預(yu)計(ji)馬來(lai)西亞項目(mu)內地買家占比將達(da)到50%”，莫斌(bin)表示，有(you)(you)信心這(zhe)兩個項目(mu)將帶來(lai)非常可(ke)觀的銷(xiao)(xiao)售業績(ji)，并(bing)有(you)(you)可(ke)能(neng)成為今年碧桂園的銷(xiao)(xiao)售亮點。

瑞士信貸(dai)預(yu)計，馬來西亞(ya)項(xiang)目下(xia)半年可為(wei)碧桂(gui)園(yuan)(yuan)貢獻超過80億(yi)元人民幣合約銷(xiao)售(shou)額。摩根(gen)大(da)通更(geng)認為(wei)，碧桂(gui)園(yuan)(yuan)在今年前7個(ge)月已經實現全年銷(xiao)售(shou)目標(biao)的(de)65%，隨著下(xia)半年更(geng)多(duo)項(xiang)目入市，相信集團已內部提高了(le)2013年全年的(de)銷(xiao)售(shou)目標(biao)。在同(tong)一銷(xiao)售(shou)率的(de)目標(biao)下(xia)，這意味(wei)著合約銷(xiao)售(shou)總額將達到(dao)700億(yi)元人民幣。

對于(yu)下半年(nian)會(hui)否上(shang)調全年(nian)銷售目標，莫斌并不太在乎，在他看來，企業發展(zhan)就如在大海中(zhong)航行，不僅要快，更要穩。尤(you)其(qi)在國內外流(liu)動性收緊的(de)大背景下，穩健的(de)財(cai)務能(neng)力是碧(bi)桂園持續發展(zhan)的(de)關鍵。

半(ban)年報顯示，碧桂園的現(xian)金(jin)及銀行存款(kuan)(kuan)(包(bao)括受限制(zhi)現(xian)金(jin))共約215.1億元(yuan)，總(zong)借貸余額(e)約456.4億元(yuan)，其中銀行及其他借款(kuan)(kuan)約269.1億元(yuan)和優(you)先票據約187.3億元(yuan)，負(fu)債率(lv)為60.1%，盡管較去年有所上升，但依然處在(zai)安全(quan)范圍。

“我們一直(zhi)很注重(zhong)現金流管理(li)，因為資金管理(li)是企(qi)業生存(cun)發展的命脈，公司與四大銀(yin)行始終保持著(zhu)良好(hao)的合(he)作(zuo)關系，融資渠(qu)道(dao)暢通(tong)，不(bu)管外面風吹雨(yu)打，碧(bi)桂(gui)園都不(bu)存(cun)在資金壓力”，莫(mo)斌表示。

（文/家彥）