今年(nian)(nian)7月，萬科(ke)總裁郁亮(liang)提出(chu)了最多十年(nian)(nian)房(fang)地產(chan)行(xing)(xing)業(ye)(ye)就要出(chu)現天(tian)花(hua)板的(de)觀(guan)點，被(bei)行(xing)(xing)業(ye)(ye)很多人(ren)士所接(jie)受。中金公司房(fang)地產(chan)行(xing)(xing)業(ye)(ye)研究(jiu)員寧(ning)靜鞭說，未來(lai)的(de)十年(nian)(nian)其實是結(jie)構(gou)的(de)十年(nian)(nian)。2010年(nian)(nian)的(de)人(ren)口普(pu)查得出(chu)的(de)人(ren)口結(jie)構(gou)數據，可以(yi)預測未來(lai)三到(dao)五年(nian)(nian)全國的(de)住宅需求將(jiang)(jiang)快速向下(xia)降，每(mei)年(nian)(nian)的(de)幅(fu)度在(zai)2%~4%。在(zai)這樣一個背景(jing)下(xia)，不出(chu)10年(nian)(nian)房(fang)地產(chan)業(ye)(ye)銷售額的(de)天(tian)花(hua)板便(bian)顯而易見。在(zai)這樣的(de)情況下(xia)，萬科(ke)提出(chu)了轉型(xing)城市服(fu)務配套商的(de)角色(se)定(ding)位，為即將(jiang)(jiang)到(dao)來(lai)的(de)營業(ye)(ye)收入結(jie)構(gou)革命，作好了準備。

事(shi)實上，察覺到行業即將出(chu)(chu)現天花板的并不(bu)只萬科。吳亞軍談到龍湖所以(yi)會出(chu)(chu)現“V”型增速下滑，認(ren)為更(geng)多(duo)地(di)是為了(le)公司股(gu)東的利(li)潤、股(gu)價、融資(zi)成(cheng)本和資(zi)金量所作的主(zhu)動調(diao)整，因此未(wei)能(neng)完(wan)全(quan)迎合資(zi)本市場對于(yu)業績成(cheng)長(chang)的漂亮曲線要求，而是更(geng)為務實地(di)從股(gu)東利(li)益角(jiao)度提前作出(chu)(chu)的戰略性調(diao)整。

有業內人士分析：龍湖的(de)(de)“V”型增速下滑，并不僅僅是短期(qi)調(diao)整(zheng)的(de)(de)需要，恰好也可以更好地(di)應對在十年內將(jiang)出現的(de)(de)行(xing)業天(tian)花(hua)(hua)板(ban)。此(ci)前(qian)，萬(wan)科總裁郁亮認為(wei)，住宅(zhai)開發的(de)(de)行(xing)業天(tian)花(hua)(hua)板(ban)將(jiang)在十年內出現，企(qi)業必須(xu)提(ti)前(qian)轉型。龍湖選擇向已完成(cheng)轉型的(de)(de)香港房企(qi)，通過(guo)持有部(bu)分商業物業，獲(huo)得穩定租金(jin)收入，提(ti)前(qian)準備(bei)應對將(jiang)要出現的(de)(de)行(xing)業天(tian)花(hua)(hua)板(ban)。

龍湖增速放緩(huan)：帶來的收(shou)益

上市(shi)(shi)以(yi)(yi)來，人們看到(dao)的是(shi)一個(ge)堅持有(you)質量增長的龍湖(hu)。的確(que)在過去三(san)年間(jian)，龍湖(hu)可以(yi)(yi)說是(shi)在負債(zhai)率控制、融(rong)資成本以(yi)(yi)及土地(di)市(shi)(shi)場“抄底(di)”三(san)個(ge)領(ling)域(yu)表(biao)現卓越。

去年9月，龍湖地(di)產(chan)在當(dang)年度內房股(gu)(gu)(gu)企業需和港資(zi)太(tai)古集團需要股(gu)(gu)(gu)價(jia)大幅折讓(rang)才能順利配股(gu)(gu)(gu)的背(bei)景(jing)下，以較低的股(gu)(gu)(gu)價(jia)折扣，成功(gong)融資(zi)30.89億元港幣，成功(gong)將凈負債率調整至(zhi)50%以下。

去年10月份，龍(long)湖又憑借(jie)著(zhu)低負債(zhai)率(lv)的優勢以(yi)僅僅6.875%融資成本發行了4億美(mei)元優先(xian)票據。

今(jin)年(nian)，龍湖更(geng)是(shi)融資動(dong)作頻頻。先是(shi)1月份以(yi)6.75%的(de)息(xi)率(lv)發(fa)行了(le)(le)5億美元票(piao)據，7月更(geng)是(shi)從13家境(jing)外銀行，以(yi)3.8%的(de)超低(di)貸款(kuan)利率(lv)獲得(de)了(le)(le)近77億元港(gang)幣的(de)銀團貸款(kuan)。

龍湖之所(suo)以能在(zai)資本(ben)市場不斷獲(huo)得大量低成本(ben)的融資，根本(ben)原因就(jiu)是龍湖的發展足夠穩健和安全。

大(da)量的(de)低(di)成本(ben)融資(zi)(zi)給了(le)(le)龍湖(hu)(hu)(hu)在(zai)土(tu)(tu)地(di)(di)(di)市(shi)場抄底的(de)機會(hui)。懂得土(tu)(tu)地(di)(di)(di)市(shi)場過(guo)去(qu)一兩年(nian)(nian)(nian)(nian)(nian)價(jia)格趨勢的(de)投資(zi)(zi)者可能會(hui)知道，這(zhe)意味(wei)著(zhu)龍湖(hu)(hu)(hu)未(wei)來三(san)(san)五年(nian)(nian)(nian)(nian)(nian)可能帶(dai)給股東(dong)的(de)收益和(he)回報將會(hui)十分可觀。大(da)量的(de)在(zai)手(shou)現(xian)金(jin)不(bu)僅確保了(le)(le)龍湖(hu)(hu)(hu)在(zai)2011年(nian)(nian)(nian)(nian)(nian)市(shi)場最冷的(de)時候資(zi)(zi)金(jin)無虞(yu)，還(huan)讓龍湖(hu)(hu)(hu)在(zai)2011年(nian)(nian)(nian)(nian)(nian)下半(ban)年(nian)(nian)(nian)(nian)(nian)到2012年(nian)(nian)(nian)(nian)(nian)上半(ban)年(nian)(nian)(nian)(nian)(nian)這(zhe)個土(tu)(tu)地(di)(di)(di)市(shi)場連續出現(xian)流標(biao)的(de)年(nian)(nian)(nian)(nian)(nian)份里，成功低(di)價(jia)抄底，購買了(le)(le)不(bu)少(shao)更靠近城區的(de)優質地(di)(di)(di)塊(kuai)，在(zai)短短一年(nian)(nian)(nian)(nian)(nian)時間完成土(tu)(tu)地(di)(di)(di)換倉。比如去(qu)年(nian)(nian)(nian)(nian)(nian)8月(yue)(yue)以底價(jia)摘得的(de)杭州(zhou)春江(jiang)彼岸項(xiang)(xiang)(xiang)(xiang)目，樓面價(jia)為9504元/平方米，而兩個月(yue)(yue)后中海隔(ge)江(jiang)摘得的(de)三(san)(san)堡地(di)(di)(di)塊(kuai)，扣(kou)除配建(jian)的(de)保障房面積，折算到可售(shou)部分的(de)樓面價(jia)約為28000元/平方米。項(xiang)(xiang)(xiang)(xiang)目今年(nian)(nian)(nian)(nian)(nian)6月(yue)(yue)首次開(kai)盤(pan)推出784套，兩小時去(qu)化率逾90%，創(chuang)當地(di)(di)(di)近3年(nian)(nian)(nian)(nian)(nian)單項(xiang)(xiang)(xiang)(xiang)目開(kai)盤(pan)銷售(shou)金(jin)額、套數(shu)及面積三(san)(san)項(xiang)(xiang)(xiang)(xiang)紀錄。截至當月(yue)(yue)底，該項(xiang)(xiang)(xiang)(xiang)目累計實現(xian)認購逾20億元，而這(zhe)正是龍湖(hu)(hu)(hu)“近城區、控規模、高周轉(zhuan)”策略(lve)的(de)驗證。

此(ci)外(wai)，2011年8月(yue)，龍湖在上(shang)海拍得的虹橋(qiao)商(shang)務區(qu)核心區(qu)一期05號地(di)塊(kuai)，當時底價(jia)(jia)僅30.54億元，折合(he)樓(lou)面價(jia)(jia)僅10503元/平(ping)方米。而今年1月(yue)同(tong)一區(qu)域出(chu)讓(rang)的同(tong)一性(xing)質地(di)塊(kuai)，樓(lou)面價(jia)(jia)卻突破2萬(wan)(wan)元。再比如去(qu)年9月(yue)，龍湖獲得北京孫河(he)雙瓏(long)原著的樓(lou)板(ban)價(jia)(jia)僅為(wei)20100元/平(ping)方米，而同(tong)區(qu)域今年最新成交的土地(di)，再扣除保障(zhang)房面積(ji)外(wai)，樓(lou)板(ban)價(jia)(jia)高達48400萬(wan)(wan)元/平(ping)方米。此(ci)前，旭輝集團行政總裁林峰(feng)曾認為(wei)，土地(di)價(jia)(jia)格(ge)的上(shang)漲(zhang)，意味著房價(jia)(jia)的進一步上(shang)漲(zhang)。這(zhe)也可以看(kan)出(chu)，僅這(zhe)三(san)地(di)塊(kuai)未來兩(liang)三(san)年內(nei)將給龍湖帶來的收益會(hui)有(you)多可觀。

根據年報，截至2012年底，龍湖(hu)地(di)產土地(di)儲(chu)備合計3952萬(wan)(wan)平方(fang)(fang)米(mi)(mi)，權(quan)益面積為3582萬(wan)(wan)平方(fang)(fang)米(mi)(mi)。截至2010年12月(yue)31日,龍湖(hu)地(di)產土地(di)儲(chu)備合計3161萬(wan)(wan)平方(fang)(fang)米(mi)(mi),權(quan)益面積則為2824萬(wan)(wan)平方(fang)(fang)米(mi)(mi)。

戰略調整：提(ti)前(qian)至天花板出(chu)現前(qian)的10年

按照寧靜(jing)鞭的觀點(dian)，未(wei)來10年(nian)房地產行(xing)業(ye)必然會高(gao)度集中，整(zheng)(zheng)個行(xing)業(ye)將進入(ru)整(zheng)(zheng)合時代。而在未(wei)來的三到(dao)五年(nian)里，這種趨勢將非常明顯地表現出來。未(wei)來住(zhu)宅市(shi)場(chang)將可能出現香港那樣，由十(shi)家企業(ye)壟(long)斷整(zheng)(zheng)個住(zhu)宅市(shi)場(chang)的所有份額。

如果這種局(ju)面一旦(dan)出現(xian)，那(nei)么(me)商業(ye)地產地位的重(zhong)要性將勢必顯現(xian)。香(xiang)港的“四(si)大地產巨頭”——長和、新鴻基、新世界、九龍(long)倉幾(ji)乎每一家的投資類物業(ye)租金收益都要占到其銷(xiao)售(shou)總(zong)收入的接近(jin)一半。

正(zheng)是因為(wei)這(zhe)種穩定的租金收益比重，讓香(xiang)港(gang)地產商熬過了(le)金融海嘯，也能輕松應對市場天花板。

事實上，在過(guo)去的(de)(de)數年(nian)時間里，龍(long)湖(hu)一直在向香港(gang)地(di)產商(shang)(shang)學習，不斷提高收(shou)入(ru)(ru)的(de)(de)穩定性(xing)。根據此前(qian)媒體的(de)(de)報道，龍(long)湖(hu)每年(nian)會將至多10%銷售(shou)回款(kuan)(kuan)投入(ru)(ru)到商(shang)(shang)業(ye)地(di)產發展，這個數據既保(bao)證了商(shang)(shang)業(ye)戰略(lve)的(de)(de)穩步推進又不至于沉淀大量現金(jin)流。而巧合的(de)(de)是，龍(long)湖(hu)的(de)(de)銷售(shou)回款(kuan)(kuan)率正好優于行業(ye)10%以上，因此，僅(jin)靠優于行業(ye)的(de)(de)回款(kuan)(kuan)管理，就(jiu)可(ke)以對沖商(shang)(shang)業(ye)投入(ru)(ru)的(de)(de)現金(jin)壓力。

按照龍湖的計劃(hua)，大約在(zai)十五至二(er)十年以后，龍湖的租金收(shou)入(ru)將達到(dao)其營業總收(shou)入(ru)的20%。如果(guo)這個目標最終實現，那(nei)么(me)龍湖在(zai)遇到(dao)行業天花板時，股東(dong)也不需要擔心業績會出現下滑。

龍(long)湖(hu)高達82%的(de)客戶忠誠度(du)，確保(bao)了(le)其在住(zhu)宅(zhai)市場(chang)的(de)競(jing)爭力(li)和行(xing)業份(fen)額(e)。而商業地產(chan)的(de)租金(jin)大幅增(zeng)長，則可減輕(qing)整(zheng)個住(zhu)宅(zhai)市場(chang)需求(qiu)下滑后(hou)龍(long)湖(hu)的(de)業績(ji)壓力(li)。

某種意義上(shang)，龍湖(hu)(hu)的(de)“V型增(zeng)速下(xia)滑(hua)”，也(ye)與吳亞(ya)軍的(de)未雨綢繆有關(guan)。從2011年(nian)開始，龍湖(hu)(hu)在(zai)商業(ye)地產(chan)領域(yu)加快了動(dong)作，相繼(ji)在(zai)北京、上(shang)海競得(de)多(duo)幅商業(ye)或(huo)綜合(he)開發地塊。來自商業(ye)地產(chan)的(de)銷售收入，對集團的(de)業(ye)績貢獻的(de)比重也(ye)不斷增(zeng)大。

應(ying)對十年(nian)后的行業(ye)天花板，龍湖可能是投入(ru)最多的一(yi)家公司。其他房企雖然也預(yu)計到未來(lai)將出現這一(yi)趨勢，作出一(yi)些新的嘗試，但(dan)轉型方向尚不清晰。

充足貨量(liang)應戰“枯水期”

從今年(nian)上半年(nian)開(kai)始，北京(jing)、上海、福建(jian)、杭州、南京(jing)等(deng)一些地區，出現(xian)(xian)了(le)供(gong)應緊張的(de)現(xian)(xian)象。由于受到市場(chang)調(diao)整影響，2011年(nian)和(he)2012年(nian)上半年(nian)房企的(de)開(kai)發(fa)增速放緩，一些地區的(de)供(gong)應出現(xian)(xian)了(le)暫時性的(de)緊缺，日(ri)光盤不斷出現(xian)(xian)。

有(you)機構(gou)在研究一(yi)些(xie)企(qi)業(ye)七八月份(fen)的(de)銷售時，就曾分析，這些(xie)企(qi)業(ye)的(de)業(ye)績有(you)可能出現大幅下滑(hua)，原因之一(yi)就是土地供應的(de)青黃不接。

此前，2011年(nian)(nian)到2012年(nian)(nian)上半(ban)年(nian)(nian)，土(tu)地(di)市場成交低(di)迷，很多地(di)塊未(wei)能成功出(chu)售(shou)。而2012年(nian)(nian)下半(ban)年(nian)(nian)到今(jin)年(nian)(nian)上半(ban)年(nian)(nian)，土(tu)地(di)價格又大幅走高，房企往往需要以非常(chang)高的溢(yi)價率才能買到地(di)。

在這(zhe)樣一個背景下，一些企業因為在這(zhe)兩(liang)年間(jian)極少出手買地(di)，可以(yi)開發的(de)(de)項目資源(yuan)已近(jin)枯竭(jie)。有機(ji)構就曾預測(ce)杭州一家房企的(de)(de)土(tu)地(di)儲備(bei)說(shuo)，如再不(bu)拿(na)地(di)，到2015年這(zhe)家公司的(de)(de)業績將難再保證。

另外一些企業則開(kai)始放(fang)慢自己的(de)銷售節(jie)奏，不愿意低價賤賣(mai)項目。比如(ru)，融(rong)創(chuang)中(zhong)國董事長孫(sun)宏斌(bin)就曾(ceng)向媒體公開(kai)透露(lu)，暫時停(ting)掉了(le)被他認(ren)為賣(mai)虧了(le)的(de)無錫(xi)綠城融(rong)創(chuang)合作項目。在銷售目標(biao)實現無憂，暫無因新增(zeng)土地而需要大量資(zi)金需求(qiu)的(de)背景下，融(rong)創(chuang)選(xuan)擇了(le)放(fang)慢節(jie)奏。

但是在行業供應的枯水(shui)期(qi)，龍(long)湖卻有充足可售的貨量(liang)可以銷售。根據(ju)龍(long)湖此前公(gong)布的數據(ju)，下半年，沈(shen)陽(yang)唐寧ONE、大連(lian)滟瀾山、上(shang)海(hai)紫都(dou)城、昆明水(shui)晶酈城等(deng)位于7個城市近10個新項(xiang)目將(jiang)陸(lu)續入市，屆時，龍(long)湖在售項(xiang)目將(jiang)超過50個。

對于投資者來說(shuo)，龍(long)湖未(wei)來幾(ji)年的(de)發(fa)展增速曲線，也(ye)許在(zai)同行中(zhong)會是(shi)最(zui)漂(piao)亮的(de)幾(ji)家公司之一。

文/楊涵茗