每經(jing)編(bian)輯｜每經(jing)記者 杜(du)冉樂    

每經記者 杜冉樂

近期，國內多家上市房企(qi)集(ji)中(zhong)公布了(le)近百億元的再(zai)融資預案，雖然成功與否暫無定論(lun)，但這似乎讓狂(kuang)飆突進中(zhong)的房地(di)產(chan)信托迎來一(yi)場大考。

昨日（8月(yue)8日）《每日經濟新聞》記者從(cong)中國信托(tuo)業協會官(guan)網了解(jie)到，截至今年(nian)二季度末(mo)，房地(di)產信托(tuo)占資金信托(tuo)的比(bi)例為9.12%，與去年(nian)底相(xiang)比(bi)，略有(you)下滑。

用(yong)益信(xin)托(tuo)(tuo)工作室分析師(shi)李旸認為(wei)，上市(shi)房(fang)企集中(zhong)再融資(zi)應該對地產信(xin)托(tuo)(tuo)有(you)一定的影響，但仍要觀(guan)察一段時(shi)間(jian)。接(jie)受采(cai)訪的多位信(xin)托(tuo)(tuo)公司負責人(ren)及房(fang)企老板均表示，下(xia)半(ban)年(nian)(nian)市(shi)場(chang)面不如上半(ban)年(nian)(nian)好，不少大型(xing)房(fang)企甚至(zhi)大量的中(zhong)小房(fang)企仍需要信(xin)托(tuo)(tuo)渠道融資(zi)。

上半年(nian)地產信托占比略降

三年前，A股市場出于樓市調控需(xu)要(yao)，果斷(duan)關閉了房企(qi)融(rong)資的閘(zha)門，卻(que)成就了如今“萬億”房地產信托(tuo)的輝煌。

《每日經(jing)濟新聞》記者注(zhu)意到，去年10月底至(zhi)今年4月初，也就是僅半年時間，四川信(xin)托曾(ceng)向云南(nan)經(jing)典地產集團發放過5起信(xin)托貸款，主(zhu)要(yao)用于城中村改造項目，募資(zi)達10億元，預期年化(hua)收益(yi)率9%～11.4%。

在樓(lou)市(shi)(shi)從(cong)嚴調控(kong)下，這僅是一家國內(nei)非知名(ming)房(fang)企地產(chan)信(xin)托融資的(de)縮影。據(ju)相(xiang)關(guan)媒體近(jin)日(ri)報道稱(cheng)，之前(qian)上市(shi)(shi)房(fang)企的(de)融資成本在12%~24%的(de)范圍內(nei)，根(gen)據(ju)每(mei)家公司(si)、項目的(de)條件不同會(hui)有所差異。

李旸表(biao)示，與(yu)銀行借款相比，目(mu)前房(fang)地(di)產信托的平均(jun)融資(zi)成本大概為15%，仍然處(chu)于較高(gao)水(shui)平。一(yi)般房(fang)企(qi)會首選銀行貸款，如(ru)果資(zi)金難貸，才會求助于信托及民間借貸等。

中國信托(tuo)(tuo)業協會官網顯示，截至(zhi)今年(nian)(nian)二季度(du)末，房地(di)產信托(tuo)(tuo)余額接近(jin)8120億(yi)元，相比去(qu)年(nian)(nian)底(di)的6880億(yi)元，同比增幅(fu)近(jin)18%，占資金信托(tuo)(tuo)的比例為9.12%，與(yu)去(qu)年(nian)(nian)底(di)的9.85%相比，略有下滑。

實際上，目(mu)前房地產(chan)信托(tuo)的(de)繁(fan)榮僅是中(zhong)(zhong)國信托(tuo)業(ye)(ye)(ye)的(de)一個(ge)側面，而國內整(zheng)個(ge)信托(tuo)業(ye)(ye)(ye)的(de)資(zi)產(chan)規(gui)(gui)模則(ze)更為(wei)龐大。前不(bu)久，中(zhong)(zhong)國信托(tuo)業(ye)(ye)(ye)協會專家(jia)理事(shi)周(zhou)小明曾撰文公(gong)開指出，截至今年二季度(du)末(mo)，67家(jia)信托(tuo)公(gong)司管理的(de)信托(tuo)資(zi)產(chan)規(gui)(gui)模為(wei)9.45萬億元，相比(bi)去年二季度(du)末(mo)的(de)5.54萬億元，同比(bi)增長(chang)70.7%；絕對規(gui)(gui)模已逼近(jin)10萬億元大關，進一步(bu)鞏固了信托(tuo)業(ye)(ye)(ye)作為(wei)我國第二大金(jin)融業(ye)(ye)(ye)態的(de)地位(wei)。

按(an)照周小明的(de)(de)說法，當前房(fang)地產(chan)已(yi)退居到資金信(xin)托的(de)(de)第(di)五大配置(zhi)領域(yu)，而在2012年以前，一(yi)直是僅次于基礎產(chan)業與工商(shang)企(qi)業的(de)(de)第(di)三大配置(zhi)領域(yu)。今年上半(ban)年，房(fang)地產(chan)信(xin)托的(de)(de)規(gui)模增長與上半(ban)年房(fang)地產(chan)市(shi)場的(de)(de)回暖有關，但占比的(de)(de)繼續下降，表明信(xin)托公司對房(fang)地產(chan)行業持謹慎的(de)(de)態度。

房企主要融資渠道(dao)仍是信托

近期，包括新(xin)湖(hu)中寶、海印股份(fen)、宋都股份(fen)、冠城大通等部分上市房(fang)企擬重啟(qi)近百億元規模(mo)的(de)(de)再(zai)融資(zi)(zi)計(ji)劃。據《每日(ri)經濟新(xin)聞(wen)》記(ji)者所采訪到的(de)(de)多家(jia)暫未公布再(zai)融資(zi)(zi)方案的(de)(de)上市房(fang)企內部人(ren)士也表示(shi)，只要(yao)條件成熟，他們很有可(ke)能會再(zai)融資(zi)(zi)。

值得注意(yi)的(de)是(shi)，2013年將會(hui)有巨額的(de)房地產信(xin)(xin)托(tuo)到期。來自中金公(gong)司的(de)房地產信(xin)(xin)托(tuo)研報顯示，今年預(yu)計到期信(xin)(xin)托(tuo)規模2816億元(yuan)，總還款額約3100億元(yuan)，總體而言，信(xin)(xin)托(tuo)展(zhan)期將使系統性風險(xian)延遲釋放，上市公(gong)司龍頭企業信(xin)(xin)托(tuo)參與度較(jiao)低(di)或者占比(bi)較(jiao)低(di)，而參與信(xin)(xin)托(tuo)較(jiao)多的(de)中小開發商將面臨較(jiao)大(da)風險(xian)。

實際上，今(jin)年上半年已有(you)多起房地產信托出現逾期(qi)(qi)違約事件，甚至發生司法糾紛。例(li)如(ru)，中信信托三峽全通(tong)信托計劃(hua)成立于2011年底，募集資金逾13億元(yuan)，信托期(qi)(qi)限18個月，還款期(qi)(qi)限為今(jin)年初。然(ran)而，截至到期(qi)(qi)日，三峽全通(tong)公司仍未能如(ru)期(qi)(qi)兌現，應付本(ben)息一拖(tuo)再拖(tuo)。

此外，像上市房(fang)企ST珠(zhu)江向重慶信(xin)托(tuo)的(de)相關信(xin)托(tuo)借款出現逾(yu)期事件，山東舒斯貝爾置業在中信(xin)信(xin)托(tuo)的(de)信(xin)托(tuo)計劃上，也遭遇了兌付風(feng)險(xian)。

長三角地區一家信(xin)托公司的(de)(de)高級經理(li)在(zai)接受(shou)《每日經濟新聞(wen)》記者采訪時表(biao)示，在(zai)今年(nian)上(shang)半年(nian)宏(hong)觀(guan)(guan)面(mian)繼續(xu)加(jia)強樓市調控與資金面(mian)出現“錢(qian)荒”的(de)(de)背景(jing)下，下半年(nian)的(de)(de)宏(hong)觀(guan)(guan)面(mian)與資金面(mian)的(de)(de)仍難改緊張(zhang)局面(mian)，市場面(mian)上(shang)的(de)(de)景(jing)氣度也(ye)不如上(shang)半年(nian)，這對房企(qi)的(de)(de)項目銷售影響較大(da)，信(xin)托收益率也(ye)可能(neng)會(hui)下降。

用(yong)益(yi)信(xin)托網數據顯示，今(jin)(jin)年7月至今(jin)(jin)，房地產類集(ji)合信(xin)托資(zi)產規模(mo)接近262億元，平均收益(yi)率為9.45%，僅微漲了0.21%。

中國房(fang)地(di)產(chan)學會(hui)副會(hui)長(chang)陳國強向《每(mei)日經濟新聞(wen)》記者表示，由于目(mu)前只有(you)少數房(fang)地(di)產(chan)企(qi)(qi)業(ye)提(ti)出再(zai)融資申請，且成功獲(huo)批企(qi)(qi)業(ye)極(ji)少，再(zai)融資開閘對房(fang)地(di)產(chan)企(qi)(qi)業(ye)選(xuan)擇以信(xin)托方式融資的(de)影響有(you)限。此外，對于今(jin)年(nian)迎來的(de)信(xin)托兌付高峰期，信(xin)托融資存(cun)在的(de)風險與企(qi)(qi)業(ye)相關(guan)項目(mu)的(de)表現情況緊密(mi)相關(guan)，若項目(mu)存(cun)在銷(xiao)售(shou)業(ye)績不佳等問題，就可能(neng)會(hui)產(chan)生兌付風險。

在李(li)旸(yang)看來，上半年僅是極個(ge)別信托計劃(hua)出(chu)(chu)現兌付(fu)風險(xian)，但未引發地產信托的系統(tong)性風險(xian)，如果樓市(shi)持續(xu)向(xiang)好，下半年應(ying)該不會出(chu)(chu)現大的兌付(fu)問題。

對于房(fang)(fang)企融(rong)資趨勢，浙(zhe)江某中型房(fang)(fang)企老板表示，在(zai)當前(qian)國內融(rong)資環境(jing)仍(reng)(reng)未改(gai)善的(de)情況下，目前(qian)大量的(de)中小(xiao)房(fang)(fang)企仍(reng)(reng)難以上(shang)市融(rong)資，信托仍(reng)(reng)是(shi)未來(lai)中小(xiao)房(fang)(fang)企的(de)主要融(rong)資渠道之一。

（實習生(sheng)李紅瑾對本文亦(yi)有貢(gong)獻）