每經實習記者 葉燕婷 發自深圳

*ST國商(shang)(shang)（000056.SZ）去年七月在小股東多次抗爭下(xia)，終于將投資(zi)(zi)性(xing)房(fang)地產(chan)后續計(ji)(ji)量(liang)(liang)由成本計(ji)(ji)量(liang)(liang)模式(shi)變(bian)更為公允價值(zhi)計(ji)(ji)量(liang)(liang)模式(shi)，但公司凈資(zi)(zi)產(chan)為負的局面(mian)卻(que)并未如小股東們預期中那(nei)樣(yang)扭(niu)轉。事實上，由于旗下(xia)核心項目皇庭國商(shang)(shang)購物廣場遲(chi)遲(chi)未能(neng)完工，客觀條(tiao)件的不達標直接架(jia)空了公允價值(zhi)計(ji)(ji)量(liang)(liang)的實現，*ST國商(shang)(shang)靠土地和子公司變(bian)賣(mai)勉強實現2012年凈利潤(run)扭(niu)虧，但凈資(zi)(zi)產(chan)卻(que)已連續為負兩年，瀕臨退市的邊緣。

6月(yue)28日，深國商年(nian)(nian)(nian)(nian)度(du)股東(dong)大會上，公(gong)(gong)司再次被(bei)眾股東(dong)逼(bi)問年(nian)(nian)(nian)(nian)內是否能(neng)(neng)實現(xian)皇(huang)廷廣場(chang)公(gong)(gong)允價值(zhi)評估(gu)，公(gong)(gong)司總裁陳小海表示，皇(huang)廷廣場(chang)預計今年(nian)(nian)(nian)(nian)十月(yue)開始部分試營業(ye)，較去年(nian)(nian)(nian)(nian)年(nian)(nian)(nian)(nian)報中披露有所延誤，今年(nian)(nian)(nian)(nian)內皇(huang)庭廣場(chang)五層(ceng)中的(de)三(san)層(ceng)達施工完(wan)成(cheng)結轉后，可(ke)達到(dao)公(gong)(gong)允條件(jian)，評估(gu)才(cai)有可(ke)能(neng)(neng)進行。

皇廷廣場開業再延后

“今年內(nei)，皇(huang)庭廣場開(kai)業是不是定了？”股東問題一(yi)(yi)出(chu)，引(yin)起(qi)一(yi)(yi)陣議論。

“年(nian)年(nian)都定了(le)，年(nian)年(nian)都延誤”，“以前說(shuo)的都一(yi)筆勾銷，陳總(zong)，你再說(shuo)一(yi)遍，我們(men)再信一(yi)次。”話(hua)語(yu)剛落，哄笑聲、掌聲同時爆發(fa)，公(gong)司總(zong)裁(cai)陳小(xiao)海、董(dong)秘(mi)曹(cao)劍、財務總(zong)監(jian)周小(xiao)亮(liang)在(zai)(zai)內的公(gong)司管理層(ceng)坐在(zai)(zai)發(fa)言席(xi)上，面露(lu)尷尬。

皇庭(ting)廣場的開(kai)業(ye)時間(jian)已經(jing)是股(gu)東和(he)公司之間(jian)糾纏多年(nian)(nian)(nian)的老(lao)問(wen)題。2010年(nian)(nian)(nian)年(nian)(nian)(nian)報中(zhong)，公司就曾表示預計(ji)皇庭(ting)廣場2011年(nian)(nian)(nian)起正式開(kai)業(ye)。而一年(nian)(nian)(nian)后(hou)，皇庭(ting)廣場依舊(jiu)處在施工階段。2012年(nian)(nian)(nian)，深國商年(nian)(nian)(nian)報中(zhong)再次(ci)明確，皇庭(ting)國商購物廣場項目正在全(quan)面進行開(kai)業(ye)籌備工作(zuo)，預計(ji)在2013年(nian)(nian)(nian)三季度全(quan)面完(wan)工。公司計(ji)劃于2013年(nian)(nian)(nian)中(zhong)擇機分層實(shi)現開(kai)業(ye)。

如今(jin)第三季(ji)度(du)已至，皇庭廣(guang)場(chang)開業并(bing)無突破(po)，施工(gong)(gong)進度(du)也與半年前(qian)大(da)致相同(tong)。陳小海(hai)在(zai)股東會上表示(shi)，目前(qian)皇庭廣(guang)場(chang)施工(gong)(gong)進度(du)較2012年年報(bao)計(ji)劃有所滯后(hou)，共5層(ceng)(ceng)的廣(guang)場(chang)中(zhong)，現已完成4層(ceng)(ceng)的公共部分裝修(xiu)，首層(ceng)(ceng)還在(zai)裝修(xiu)中(zhong)。

工(gong)(gong)程滯后(hou)的原(yuan)因(yin)，陳小海表示，主(zhu)要是因(yin)為股東大會通過的7億元貸款(kuan)本應(ying)去年11月(yue)應(ying)該到賬(zhang)，一直(zhi)等到今年5月(yue)下(xia)旬才開(kai)始陸(lu)續(xu)放款(kuan)，上(shang)半(ban)年大股東雖然也對(dui)公司有資(zi)金(jin)上(shang)的支持，但資(zi)金(jin)鏈還是比較緊，工(gong)(gong)程款(kuan)滯后(hou)造成工(gong)(gong)期延誤。

公(gong)司預計，今年8月(yue)(yue)能完成(cheng)公(gong)共(gong)部(bu)分(fen)的裝修(xiu)(xiu)，今年10月(yue)(yue)可(ke)能會依據招商和品牌(pai)門(men)(men)店裝修(xiu)(xiu)情況，對皇庭廣(guang)場(chang)部(bu)分(fen)層進(jin)行試(shi)營業(ye)。業(ye)內人(ren)士表示，公(gong)共(gong)區域裝修(xiu)(xiu)結(jie)束后還需等待門(men)(men)店裝修(xiu)(xiu)，一般服裝類門(men)(men)店需1~2個月(yue)(yue)，餐飲類需要(yao)2~3個月(yue)(yue)，院線(xian)類則需要(yao)4~6個月(yue)(yue)，皇庭廣(guang)場(chang)離全面開業(ye)還有(you)一定(ding)差距。

定位高端：奢侈品層七成暫無商家入駐

此前(qian)(qian)，公司曾(ceng)多次對外表示，作為核心項目的皇(huang)庭國商購物廣場處(chu)于(yu)深(shen)圳(zhen)中心區核心地(di)段，具(ju)有較強(qiang)突(tu)出的地(di)域優勢，定位高端。但是(shi)，目前(qian)(qian)該(gai)項目的奢侈品招商情(qing)況(kuang)并不樂觀。

陳小海坦言，目(mu)前奢(she)(she)侈品(pin)(pin)(pin)層的招(zhao)(zhao)商率僅三(san)成左右，不過(guo)他強調，隨著工程進度不斷(duan)加(jia)快(kuai)，該層的招(zhao)(zhao)商工作也在推進中，出(chu)于與品(pin)(pin)(pin)牌方的保密約定，目(mu)前無法透露具體洽談中的奢(she)(she)侈品(pin)(pin)(pin)牌。

公開(kai)資(zi)料顯示(shi)，皇廷國商(shang)購(gou)物廣場總建(jian)筑面(mian)(mian)積近13.6萬平(ping)方米,商(shang)業面(mian)(mian)積8.08萬平(ping)方米。陳小海表示(shi)，截(jie)至6月底，已出租商(shang)鋪的面(mian)(mian)積達(da)到總面(mian)(mian)積的73.8%，43個商(shang)家(jia)已經進行收鋪，陸(lu)續在進行裝修。

公(gong)司在股東大會上透露，目前皇庭廣場的(de)按(an)建筑(zhu)面積來(lai)算租(zu)(zu)(zu)金為(wei)300~350元/平(ping)米，已經接近(jin)萬象城開業(ye)兩年后的(de)租(zu)(zu)(zu)金水平(ping)。廣場實用(yong)率為(wei)55%。如果(guo)按(an)實用(yong)面積計算，每平(ping)方(fang)米達到(dao)600元左右。陳(chen)小海表(biao)示(shi)，租(zu)(zu)(zu)金用(yong)三(san)種(zhong)方(fang)式(shi)與商家簽署，一(yi)(yi)種(zhong)是(shi)每年遞增的(de)租(zu)(zu)(zu)金方(fang)式(shi)，一(yi)(yi)個是(shi)保底租(zu)(zu)(zu)金加營業(ye)額(e)扣(kou)點的(de)方(fang)式(shi)，一(yi)(yi)種(zhong)是(shi)純扣(kou)點的(de)方(fang)式(shi)。

入駐品牌(pai)餐(can)飲之一的(de)惟(wei)膳集團內部(bu)人士向《每日經濟新聞(wen)》記者表示，皇庭(ting)廣(guang)場(chang)對(dui)于優秀品牌(pai)有一定優惠，租金在500元(yuan)/平方米左右，相(xiang)對(dui)于臨(lin)近(jin)Coco Park的(de)800~1000元(yuan)/平米的(de)月(yue)租金來說(shuo)，相(xiang)對(dui)便宜不少。目前(qian)皇庭(ting)廣(guang)場(chang)2、3線品牌(pai)入主率不錯，但奢侈品牌(pai)商方面暫未聽說(shuo)有進展。

公允價值評估被架空 面臨退市風險

股東們對(dui)開(kai)業時間(jian)的(de)(de)關注的(de)(de)另一個(ge)原因在于，只有在皇庭廣(guang)場(chang)開(kai)始營(ying)業的(de)(de)前(qian)提下(xia)，才能使用(yong)公允(yun)價值方式(shi)對(dui)該項目進行評(ping)估。

一旦使用改評估(gu)方式，意(yi)味著非經常性損益能在(zai)(zai)收益部(bu)分體現，皇庭廣場隱藏的(de)價值也(ye)能在(zai)(zai)賬面上更直觀的(de)顯現。于是，即使現金流沒有任何變化，對(dui)公司的(de)經營也(ye)沒有影響，但從報表上看，凈利潤增加了(le)。

對于(yu)*ST國商而言，根據(ju)去年6月公司委托中介(jie)機構進行的(de)(de)(de)評估(gu)顯示，采(cai)用公允價(jia)值計量投資(zi)性房地產后，在假設皇庭廣場(chang)運營的(de)(de)(de)狀態下(xia)，截至2012年3月31日該項目的(de)(de)(de)市(shi)場(chang)價(jia)值約為59.7億元(yuan)(yuan)，預計完工(gong)后的(de)(de)(de)成本價(jia)約15.5億元(yuan)(yuan)，將增加(jia)公司2012年度凈利潤33.15億元(yuan)(yuan)，增加(jia)歸屬于(yu)母公司凈利潤19.89億元(yuan)(yuan)，不過亦(yi)會(hui)增加(jia)“遞延所得稅”負債11.05億元(yuan)(yuan)。

去年(nian)6月15日，深國(guo)商發布(bu)公告稱(cheng)，決定從2012年(nian)1月1日起將(jiang)投資性房(fang)地產后續計量模式由(you)成本計量模式變更為公允價值計量模式。公告一出，*ST國(guo)商連(lian)續4日漲停。

但是，由于皇廷廣場開業一拖再拖，公(gong)允(yun)價(jia)值評(ping)估方法也一直(zhi)未(wei)能實現。根據(ju)2012年(nian)(nian)年(nian)(nian)報顯示，依靠變賣深(shen)圳市(shi)(shi)(shi)深(shen)國商商業管理有限公(gong)司和(he)深(shen)圳市(shi)(shi)(shi)龍崗國商企(qi)業有限公(gong)司股權(quan)兩個子(zi)公(gong)司獲得(de)為1.2億元，凈(jing)利潤勉強扭虧，達1818.63萬(wan)元，但公(gong)司凈(jing)資(zi)產已(yi)連續兩年(nian)(nian)為負(fu)，2011年(nian)(nian)、2012年(nian)(nian)分別(bie)為-9824.71萬(wan)元以及-8388.81萬(wan)元。根據(ju)退(tui)市(shi)(shi)(shi)規則(ze)，若連續3年(nian)(nian)凈(jing)資(zi)產為負(fu)者應終(zhong)止上市(shi)(shi)(shi)，已(yi)經披星戴月的(de)*ST國商仍處于退(tui)市(shi)(shi)(shi)風險中。

公司表示，在皇廷廣場進行(xing)試營(ying)業后，公司會(hui)考(kao)慮對于營(ying)業部(bu)分(fen)采取(qu)公允價值方法(fa)進行(xing)評估(gu)，在會(hui)計準則上來說，部(bu)分(fen)結(jie)轉是行(xing)得通的。

盛(sheng)富資本國際(ji)公(gong)司和從事商業地產的(de)協(xie)縱國際(ji)總裁黃立沖表(biao)示，公(gong)允價值評估(gu)只是改變了賬(zhang)面表(biao)現，機構投資者并不看重，對股(gu)價的(de)影響不會(hui)長遠。另外，由于項目本身價值較高，在三年凈資產為負的(de)情況下，公(gong)司依然可能通過向證監會(hui)申請暫(zan)緩(huan)退市(shi)。至于未來(lai)*ST國商能否被(bei)市(shi)場(chang)看好，還是取(qu)決于皇庭廣場(chang)能否開(kai)業及具(ju)體(ti)經營狀況。