每經編輯｜每經記者 查道坤 發自南京    

每經記者 查道坤 發自南京

招商地產（000024，SZ）今年3月19日披露的2012年年報顯示，公司將旗下的南京招商瑞盛房地產有限公司根據可變現凈值低于賬面價值的金額對南京招商瓏原項目計提存貨跌價準備7200萬元。除了南京招商瓏原項目（雍華府）作了計提存貨跌價準備之外，上海佘山瓏原項目也作了計提存貨跌價準備。

讓人奇怪的是，目前該項目并未正式開盤銷售。房子未賣卻先預計虧損？招商地產的葫蘆里賣的什么藥？

招商地產董事會秘書劉寧昨日就雍華府的跌價準備的原因對 《每日經濟新聞》記者回應稱，按照會計準則，市值低于賬面價值，不管是否已銷售，應需計提其減值部分予以披露。

計提7200萬跌價準備/

公開信息顯示，南京招商雍華府原為招商地產南京瓏原項目，該項目位于南京泰山路與怡康街交匯處，主力戶型在90~220平方米，項目于4月13日開盤。

它的前身是G54地塊，2010年12月24日，招商地產經過33輪競價，最終以18.6億元競得該地塊，樓面價達到12789元/平方米。

招商地產年報顯示，這一項目的計容積率面積僅為14.54萬平方米，但預計總投資卻高達31.5億元。這意味著每平方米計劃投入成本將達到2.17萬元。值得注意的是，上述投資并不包括稅收支出。

銷售人員介紹說，南京雍華府的預計售價為26800元/平方米，其中裝修標準達到3000元/平方米。而根據南京市“12366”的介紹，開發商在銷售項目時僅營業稅及附加就要支付總房價的5.6%，還要按總房價的萬分之五征繳印花稅，另外還要2%預繳土地增值稅。上述費用還不包括項目的營銷和推廣費用。

“招商當年拿地的樓面價曾經刷新了河西紀錄，所以對于招商雍華府來說，計提7200萬元存貨跌價準備的很大一部分原因，在于拿地價格過高。”南京房地產行業一位業內人士對《每日經濟新聞》記者說。

裝修標準有待兌現/

在售樓現場看房的劉先生告訴 《每日經濟新聞》記者說，“周邊的毛坯房價格也就只有2萬~2.2萬元每平方米，雖然開發商是精裝修交付，但是價格還是比較高。”

4月14日，該項目售樓部一位售樓人員對《每日經濟新聞》記者說，“開發商并未告知裝修標準是多少，但是我們估計大概在每平方米3000元以上。

“現在來看，開發商想要盈利，只有從裝修方面下手。”一位業內人士對《每日經濟新聞》記者說，“壓縮裝修標準或是開發商唯一能從項目中實現盈利的手段。”

“精裝修之后的價格26800元/平方米，開發商想要盈利恐怕比較困難。”一位房地產行業的業內人士對《每日經濟新聞》記者說,“如果開發商按照3000元/平方米的標準裝修，加上前期的銷售費用，開發商幾乎沒有盈利的空間，所以開發商想要盈利，很有可能壓縮裝修標準。”

對此，《每日經濟新聞》記者采訪公司方面，會不會通過降低實際的住宅裝修投入，來提高項目的收益？此前公司計劃的每平方米2.17萬元的投入，是否包括了精裝修部分？招商地產董事會秘書劉寧回應稱，公司不會因為市場價格短期波動而影響自身對質量的追求與定位。

但上述精裝修的投入是否與銷售人員的陳述一致，還有待招商地產的最終兌現。

提升利潤率有難度/

值得注意的是，除了南京招商雍華府之外，招商地產上海瓏原項目也作了計提存貨跌價準備。

《每日經濟新聞》記者此前曾報道，早在去年3月就取得預售許可證的上海招商瓏原項目，去年的預售比例僅為2%，該項目以六折的價格對外虧本銷售，但是降價銷售之后不僅沒有讓上海瓏原項目的銷售出現起色，還使整個項目陷入虧損。

招商地產2012年年報顯示，子公司上海靜園房地產開發有限公司根據可變現凈值低于賬面價值的金額對上海佘山瓏原項目計提存貨跌價準備20649.3萬元。

除此之外，年報顯示，佛山招商瓏原房地產有限公司也因為增資擴股，引入了新股東，從而令招商地產失去了控股權。

招商地產2012年年報顯示，去年公司實現了363億元的銷售業績，而在日前舉行的招商地產股東大會上，公司提出了2013年400億元的銷售目標。招商地產的董事總經理表示，今年不僅要完成銷售目標，還要提升利潤率。

“諸如南京瓏原（雍華府）和上海瓏原這樣的高價項目都做了計提存貨跌價準備，如何解決這些高價地王項目出現虧本，是招商地產不得不面對的問題，所以招商地產想要在2013年提升利潤率恐怕較為困難。”一家房地產行業協會的負責人對《每日經濟新聞》記者說。

和南京瓏原項目一樣，上海佘山瓏原項目也是“地王”。瓏原樓面價達到16378元/平方米，遠遠高出同一時期在周邊拿地的龍湖項目10750元/平方米和華潤項目11502元/平方米的樓面價。

大量的高價拿地項目，讓招商的存貨中大戶型的高端產品超過了1/3，也大大提高了招商的銷售壓力。招商地產的董事總經理表示，今年不僅要銷售完成，還要提升利潤率。但是在業內人士看來，諸如南京瓏原、上海瓏原這樣的高價地王項目出現虧本的問題，今年招商地產想要提高盈利恐怕并非易事。