每經編輯｜每經記者 沙斐 發自上海    

每經記者 沙斐 發自上海

《每日經濟新聞》此前報道明發集團（00846，HK）上海項目未獲施工許可且已停工后，明發集團近期公布的2012年年度業績公告又一次披露，該集團位于上海嘉定區的地塊簽訂土地出讓合同超過2年，但截至目前仍然沒有證據顯示其獲得土地使用證。根據此前的閑置土地辦法，如果土地超過約定開工時間一年，就可以收取20%的閑置費，超過兩年就將被沒收。

上海市杜躍平律師事務所主任律師杜躍平說，一般情況下，只要付清土地出讓金和相關稅費，就可以獲得土地使用證、規劃建設施工許可證等。上海四方律師事務所專攻房地產方向的吳瓊律師認為，如果明發至今未獲得土地使用證，最大的可能是沒有付清相關稅費。

年報未顯示獲得土地使用證/

2011年1月，明發集團以38700萬元競得上海嘉定區高臺路以南、滬宜公路以西地塊（C13-3、C13-6）。據悉，當時是明發第一次在上海拿地，該地塊位于嘉定新城中心區的核心位置，擬建成一個集特色五星級酒店、高檔商業中心、甲級寫字樓等于一體的高端商業綜合體。

上述地塊出讓條件中規定，該地塊建設必須包含一個特色五星級酒店，因此對開發商的資金、實力、品牌等綜合能力提出很高要求。當時明發集團上海公司相關負責人表示，此類地塊符合明發集團致力于城市商業綜合體的發展方向，也符合集團整體高端定位的品牌形象。

盡管有著美好的設想，但兩年時間了，明發并沒有在上海嘉定區完成其城市商業綜合體的發展遠景。

明發集團年報披露，北京和上海的兩個明發商業廣場簽署了土地出讓合同，但沒有證據顯示已獲得土地使用許可證。根據有關規定，土地使用證是用地者取得土地使用權的唯一合法憑證。以出讓方式取得土地使用權證書的一般程序為：簽訂國有土地使用權出讓合同，受讓人按出讓合同約定繳納土地出讓金和有關稅費，然后申領國有土地使用證。以劃撥方式取得土地使用權的，只需持有政府劃撥土地的批文，即可辦理國有土地使用證。

北京市國土資源局大興分局的資料顯示，北京明發商業廣場是在2013年的1月24日才獲得土地使用許可證的。那么，已經停工的上海項目是否獲得了許可證呢？

為此《每日經濟新聞》記者聯系了明發集團，但被告知相關負責人正在出差無法回答。隨后記者又致函上海市嘉定區規土局，希望了解明發是否辦理土地使用證等問題，但嘉定規土局也以相關發言人忙碌為由未作回復。

短期債務還債壓力大/

從年報披露的情況來看，截至去年年底，上海明發商業廣場尚沒有獲得土地使用證。

上海四方律師事務所專攻房地產方向的吳瓊律師認為，長期未獲得土地使用證最大的可能就是沒有付清相關稅費。

吳瓊認為，在沒有取得土地使用證的情況下開工建設，應該是明發為了避免土地被沒收而采取的無奈之舉，但項目要繼續建設會涉及大規模的資金，開發商如果資金不足，要么選擇融資，要么選擇停工。

《每日經濟新聞》記者咨詢各大商業銀行了解到，如果明發上海嘉定項目沒有獲得土地使用證，想要申請到貸款幾乎是不可能的事，除非使用其他資產作為抵押。

根據明發集團2012年年報，明發集團抵押給銀行的受限制現金和現金等價物總額僅有11.38億元，但需要償還的短期債務總額卻高達149億元，相比2011年末增加了43億元，各類流動負債占總負債的近八成。

銀行信貸業內人士向繼宗對此表示，很多銀行在給房地產發放貸款之前都要求開發商的自有資金不能少于貸款總額的30%，而明發當前的財務狀況顯然有些吃力。