8月10日，在《每日經濟新聞》等主辦的2012博鰲房地產論壇上，住建部政策研究中心主任秦虹發表了主題為《政策預期：調控強周期中的房地產》的演講。

以下為秦虹演講實錄：

大家上午好，會議給我指定了一個題目是調控強周期中的房地產，會議顯然認為現在在房地產的調控強周期中。應該說，這一輪的房地產調控與之前的幾輪有很大的不同。從1998年住房制度改革之后，中國的房地產市場真正形成，房地產調控從2003年開始調控，調到今天，這一輪的調控和之前的調控我認為有不同，不同在哪里？就是在2009年之前的房地產調控，基本上都是在發揮房地產的經濟功能。2003-2007年是中國經濟高速增長最好的五年時期，城鎮化率最快的五年時期，人們收入增長最快的五年時期。但是，2003-2007年的經濟增長始終面臨一個重大的問題，什么問題呢？就是所謂的資源環境壓力過大。所以，在這一輪里，國家宏觀經濟調控采取的主要策略是有保有壓。壓哪些行業？主要是壓固定資產投資速度過快，外匯占用量過大的行業，信貸占用量過大的行業，恰恰鋼鐵、房地產都屬于這些行業。所以，房地產業在這個時候服從了一個大局，這個大局就是要防止國民經濟從偏熱走向過熱，有保有壓，壓的行業就是壓房地產。那么，采取了縮緊銀根、地根兩大措施，直接制約了房地產的供給，上一輪房價上漲是不可避免的。

但大家可以看看，在2005-2007年期間，國家也出臺了抑制房價上漲的政策，但所有的政策只有一個重點，就是調結構，不通過增加供給而通過調結構的方式來調控房價，我想是當時不得以而為之。因為，如果要增加供應就要增加固定資產投資，就需要信貸，就需要土地，就需要大量資金的占用。所以，2007年的房地產調控是為了服從大局。

2008年至今，房地產調控又服從了一個大局，即保增長。2008年，國家十大保增長的措施，第一條就是房地產。當然，從2003年-2009年，所有的調控政策都在服從一個大局，都發揮了房地產在國民經濟中的一個平衡作用，也就是我所說的經濟功能。那么，實施到今年的房地產調控，更重要的是發揮房地產的社會功能，房地產的社會功能是什么？房地產的社會功能不再突出地強調和利用它來推動經濟增長和防止經濟過熱中發揮作用，更重要的是要讓房地產業提供更多的、大量的居住產品，來滿足人們對住房的需求，體現在以下兩個方面。

第一個方面，通過建立完善的保障性住房政策，“十二五”期間新建3600萬套保障性住房，來滿足低收入家庭、城鎮新增低收入家庭的住房需求。這樣一個保障房供應政策，在“十二五”之前如此大規模的政策是沒有的，體現了惠民生，滿足居住需求，是通過保障房政策來實現的。

第二個方面，在住房市場上抑制住房的投機和投資性需求。采取了三項措施，一是差別化的信貸和稅收政策；二是現時段的限購措施；三是滿足合理住房需求。從去年的經濟工作會議到今年歷次的國務院常務會都提出來，要增加普通商品房的供應。那么，增加普通商品房供應給誰呢？是滿足合理住房需求。抑制投資、投機需求，是為了抑制房價上漲，讓真正有住房需求的人有機會、有條件來滿足需求。

所以，這樣一輪政策，發揮房地產的社會功能來提供居住產品，來滿足城鎮化過程中大量的新增住房需求政策，這是一套完整的政策，這套政策和過去單純地把房地產作為經濟調整工具，來滿足經濟發展，平衡發展社會的大局是不同的，應該說現在的調控政策取得了明顯的成效，特別是差別化的信貸政策，在這次調控政策效果中發揮的作用是最大的。

大家知道，過去對投資和投機性需求控制的力度是不夠大的，投機炒房的秘密在哪里呢？關鍵是用銀行的杠桿。而這次，恰恰是在全國范圍內城鎮家庭購買第三套房的杠桿去掉了，把外地人在本地沒有納稅，沒有工作，沒有社保的人，購房貸款給停止了。所以，我們把投資、投機性需求控制之后，剩下的市場主體，目前是自住性需求。那么，這就還原了整個房地產，特別是住宅產品的社會功能。

現在，很多人在批評這個政策，比如說手段不對，應該用更好的政策，用更好的長效機制來調控；也有人在質疑調控的效果，說效果短期可以看到，長期很難看到，說房價終究還要大漲，怎么采用更加嚴厲的調控政策來繼續控制呢？

我個人認為，房價的上漲，房地產市場這樣一個起起伏伏的變化，實際上在背后有很多非房地產因素導致了這樣一個結果，房價只不過是一個表現，我們要建立長效機制，應該從大處著眼才能建立房地產業健康發展的長效機制，而不是從房地產業本身出什么政策解決長效機制問題，要解決房地產市場平穩、持續、健康發展的長效機制在哪里？在房地產市場之外。

為什么現在住房保障壓力巨大？要建3600萬套，是不是能夠真正滿足城鎮新增住房家庭困難的問題呢？未來還有3億農民進城，3600萬套能夠解決嗎？我們只不過是把保障房限定在城鎮戶口家庭，這當然是可以的。但是，不能忽視大量的，已經在城鎮里務工、經商的農民工。大家也知道，農民工的住房在農村，現在農村宅基地是城市住宅用地的4.8倍。那么，農民的住房在農村，農民的住房需求在城鎮，農民赤手空拳居住在城市最緊迫的環境之中。如果我們不能夠把農民在農村的宅基地變成財富，讓他背著財富進城落戶的話。那么，中國保障性住房的壓力將持續加大，永遠無法滿足中國農民工進城的住房問題。

所以，農村的宅基地，農村的集體土地，如何實現它的財產功能，這是最重要的。城鎮的房子是財產，農民的房子就不是財產？這是一個更大的問題，這和房地產有關系嗎？很顯然沒有太大的關系。但是，你要是解決了這個問題，對中國保障性住房的發展就是一個良性的積淀。

為什么社會大眾要投資、投機房地產呢？很顯然，不是房地產本身的原因。更重要的原因是，現在貨幣發行量很大，今年的廣義貨幣是92萬億，在去年的廣義貨幣是42萬億，貨幣多是事實，但不投到房地產又投到哪個行業呢？最近，我們在做民間資本的調研，跑了很多民間資本聚集的地方，民間資金持有者反復問我們的一個問題是，我們不投房地產又投什么？非壟斷的實體經濟投資能賺錢嗎？投股市，股市有前景嗎？大量的錢放到銀行貶值嗎？現在可以不投房地產，錢可以暫時存在銀行，所以銀行存款大幅度增加。但是，這些錢總要投出去，投到哪里？如果將來投資渠道不能解決，貨幣發行量增長不能解決的話，房產投資需求性的壓力仍然不能解決。

還有很多人提出了更現實的問題，中國社會保障是不是水平過低？我要靠自我保障，自我保障的機制是什么？買一套房子收租金就是對社會保障不足的一個重要補充。我想，投資渠道的問題，資金發行的問題，社會保障的問題，顯然都不是房地產自身的問題。

為什么特大城市房價上漲難以控制？大城市房價高，住房難是世界性難題，我們不需要回避，這是沒有問題的。但是，問題是中國大城市不僅房價高，而且漲得快。為什么漲得快？是因為中國大中小城市發展的不均衡。雖然，我們有600多個城市，但中國整體城市發展狀況是大城市數量少，中小城市數量多，規模小，人口大量的向公共服務非常優質的大城市集中。所以，2010年第六次人口普查的數據告訴我們，北京、上海在過去十年，每年平均新增常住人口60萬，像深圳、成都、廣州這些城市，過去十年平均每年新增常住人口30萬。像青島等副省級城市，每年新增常住人口超過20萬。在這樣一個人口大規模集聚、需求量如此增加的情況下，你想控制房價上漲的幅度，靠目前這些簡單的政策能夠控制住嗎？所以，如果我們不能調整城市發展的結構，解決大城市數量小，中小城市規模小的問題。那么，中國房地產市場的需求壓力所導致的房價上漲的壓力仍然是巨大的。

為什么初次置業購房壓力特別大？大家說房價漲得快，收入跟不上，這是一個肯定的事實。但是，在中國是怎么支持初次置業購房的？主要是讓商業銀行通過打折利率優惠來幫助他，支持他購買第一套住房。但是，我想，中國的現實和未來將面臨大量的初次置業的家庭，對于他們的真正支持就應該建立起一套有財政支持的政策性住房金融機制，來給予他們實實在在的支持，而不是依靠一些具有自身利益的商業銀行。

如果財政體制、稅收體制、土地體制不能得到根本性解決的話，那房地產市場的問題就很難得到徹底的解決。為什么地價、房價相互推動，輪番上漲？是不是和地方政府的土地財政、事權、財權不統一有直接關系呢？地方政府可以大規模、低地價出讓工業用地，但是住宅市場的土地供應量很少，而且出現了地王。那么，解決房地產市場的問題，單靠稅收政策、金融政策是不能完全根本解決的。我們想，房地產健康、持續的發展，更重要的是要從大處著眼來解決中國的問題，才能使房地產市場平穩發展。

那么，調控下的房地產會出現什么情況呢？我的總結是一減一加，增速減緩，分化加劇。增速減緩，就使得未來的房地產市場發展空間會比較大，新建住房交易量和二手房交易量約是8：2的關系，80%左右的房子交易是新建住房的交易，二手房交易不過20%左右，中國房地產市場發展的空間不是沒有，還是很大的。對比一下美國，91%的二手房交易，9%的新房交易，是完全不同的兩個概念。所以，我認為空間很大。

但是，今年空間大，明年空間大，后年空間大，增長可能就沒有了。所以，增速一定是減緩的，房地產業的增長速度不可能復制前十年的結局。但是，分化加劇，城市分化、企業分化。城市分化，我們一定要關注人口流動趨勢，今天的中國有13億人，未來還有3億農民工要進城，由于中國有600多個城市，還有4000多個中小縣域、40000多個鎮，中國的人口規模大，不光是農民工進城影響了中國的房地產市場，那是次要的，對中國房地產市場影響更大的是中小城市人口向大城市集聚。

所以，城市分化的第一點是大城市房地產的發展，由于有需求的支撐，市場空間是比較大的。但是，我們要注意到一些四線城市或中小城市，可能下一步面臨著供給泡沫的風險，這是必須要引起重視的。為什么？因為，它的市場小，供應量一旦下沉，馬上就會在短時間內增加。

第二點是企業分化，中國房地產從過去到今天，大者恒大，強者恒強。今后，我認為，過去那種有錢做房地產就能賺錢，無論什么企業投資房地產就能賺錢的格局可能不太容易再出現了，那些品牌美譽度高、專業化能力高的，今后的市場一定是他們的市場。房地產市場的空間是誰的？一定是品牌美譽度高，專業化能力強的企業，因為房地產市場提出了投資性需求之后，主要提出的需求是自住性需求，自住性需求對環境要求、功能要求是越來越高的，而專業化的開發企業，不一定是在全國美譽度高的品牌，在本地美譽度高的品牌也會有很好的發展前景。

以前有一些人過去搞高利貸，沒有投資過房地產，沒有專業的房地產知識，就去投資房地產，對專業上的判斷是錯誤的，開發節奏完全是錯誤了，進房地產市場是很好的時機，但錯失了房地產最輝煌的賺錢機會，現在反而被房地產市場套住了。所以，在過去大勢都向上的情況下，你不懂得房地產做房地產是賺錢的。但是，現在大勢已過去了，你不專業，就有可能被套牢。