每經編輯｜每經記者 鄭佩珊 實習記者 鮑春妹    

每經記者 鄭佩珊 實習記者 鮑春妹

隨著中報業績逐漸浮出水面，今年上半年服裝品牌上市公司業績并不樂觀。大眾休閑品牌森馬服飾（002563，收盤價23.77元）2012年上半年的凈利潤預計下滑35%~45%；高端男裝希努爾（002485，收盤價9.51元）也下調了業績預期，凈利潤增長預計從20%~50%下調為0~20%。

業績下滑的隱憂已經開始彌漫整個服裝行業。《每日經濟新聞》記者發現，從去年以來，優質商鋪租金節節攀升，國內服裝品牌運營能力已經受到了極大考驗。業內甚至有一種說法，“商鋪成本上漲將成為壓垮服裝品牌的最后一根稻草。”

這種擔憂或許正逐漸變為現實。希努爾在解釋業績下調時稱，公司營銷網絡終端擴張加快，店鋪租賃、折舊、銷售人員工資等費用增加；同時新增加的營銷網絡終端尚處于培育期。森馬服飾也認為，公司庫存壓力較大，營銷網絡建設項目正處于投入期。

不難發現，終端商鋪租金上漲的夢魘已經開始同時影響到兩家上市公司的業績，而這一租金警報將在全行業拉響。森馬服飾一名內部人士向記者解釋，去年以來的租金上漲壓力已經開始影響到公司盈利。而希努爾一名證券工作人員也表示，租金上漲對于品牌的壓力在逐年增加。

優質商鋪去年租價漲逾三成 品牌商利潤跑不贏租金增速

租金上漲的壓力到底有多大？

根據中國購物中心產業資訊中心最新調研結果顯示，2011年，全國106個城市的2812家購物中心，其中優質商鋪租金在去年的上漲幅度超過了30%。

“這個數據并不夸張，”上海友誼百貨招商部門一負責人向《每日經濟新聞》記者表示，一線城市的中心商圈正在不斷更新換代，隨著國外高端品牌逐漸涌入國內一線城市，國內優質商鋪更顯稀缺。“目前，國內優質商鋪仍舊是處于供不應求的狀況。”

優質商鋪仍呈供不應求之勢

在“第二季度亞太區高端零售（商場）最高租金排名”的前十位中，有8個高端零售市場被中國的北京和上海包攬。其中北京王府井地區商場租金比去年同期增長100%，年中達到每年每平方英尺413美元，排名第一。

這個情況已經極為普遍。萊坊關于2011年上半年中國高端商場首層月租數據顯示：上海高端商場租金高企，位列上海、北京、廣州、深圳、天津、杭州、成都等七大城市之首，每平方米月租在1500元左右。

據DTZ戴德梁行此前發布的統計報告顯示，2012年一季度，北京市購物中心租金保持穩中有升，部分核心區高端項目依舊一鋪難求。報告中提到，東方廣場依舊保持全市最高租金水平，首層租金范圍保持在每月每平方米2600元至3500元 （約合日租金86.7元至116.7元）。

中國購物中心產業資訊中心研究員郭增利在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，國內優質商鋪稀缺已經成為不爭的事實。中國購物中心產業資訊中心最新調研結果顯示，2812個購物中心中，僅有357家屬于優質資源，極受各大品牌青睞。“也就是說國內僅有10%的商鋪屬于優質資源，零售企業面臨的選擇面非常窄，好的商鋪往往是供不應求，造成了優質商鋪租金水漲船高。”

“一般購物中心在去年的租金上漲幅度不低于20%，其中二、三線城市的漲幅更是高過了北上廣深。”郭增利表示。

以武漢商鋪情況為例，自2001年以來，該市商鋪出售價格保持平均每年20%左右的增長速度，尤其是2010年比2009年更增長了38%。

“租賃成本上漲已經是全國范圍內的問題。”郭增利認為，“當前三、四線城市價格已經出現了上漲態勢，這不僅是受一、二線城市價格的波及，也在一定程度上受國內宏觀環境的影響。”

與此同時，伴隨著歐洲經濟狀況的惡化與美國經濟前景的低迷，中國憑借其相對穩定的經濟環境和日益提升的消費水平，越來越成為國際時尚品牌和奢侈品牌業務擴張的重點區域。國際品牌的密集入駐，使北京、上海等城市對于優質零售物業的需求持續上升，尤其是在核心商圈可供開旗艦店的區域。

雖然租金已經連年上漲，高緯環球研究報告仍預計，“在北京和上海的核心商圈，零售商對于頂級零售區域的競爭日益激烈。盡管市場有較大的新增供應量即將入市，短期內租金漲幅不會太猛，但我們相信中期而言，北京和上海頂級商圈的租金仍有增長潛力。”

粗放式盈利模式無法應對

在商鋪租金不斷上漲的壓力下，品牌商被迫撤離一線商圈的故事正在不斷上演。

由于租金飛漲，2011年年底，太平洋百貨在北京的兩家門店被迫關門；耐克在上海僅有的兩家直營店之一的南京路門店也因為物業原因被迫關門，最終無奈退出上海核心商圈；由于租金高漲利潤難以跟上，美邦服飾位于淮海路核心商圈的旗艦店也被迫關閉……

“這還僅僅只是個開始。”天虹百貨一名副總對《每日經濟新聞》記者表示，優質商圈的租金上漲空間仍舊很大，但是零售企業的承壓能力已經快接近極限。隨著租賃合同紛紛到期，零售企業往城市周邊商圈退守已經成為大趨勢。

對于有實力的零售企業來說，能夠占據城市中心地段旺鋪的時代也將告終。廣州友誼（000987，收盤價12.11元）年報顯示，其租賃費用率上升，導致去年整體費用率達到9.61%，較2010年上升1.23個百分點。其中，租賃費用較2010年同期高2.09%，原因是2010年四季度新開業的環市東男士館、國金店以及2011年12月新開業的佛山店導致租賃費大幅增加。年報顯示，廣州友誼在報告期間費用的合計增速高達42.5%，遠高于收入的增速，蠶食了利潤。

利潤跑不贏商鋪租金上漲已成為業內的大趨勢。郭增利向記者表示，一方面租金上漲，另一方面零售商還要面對同行的激烈競爭，不敢輕易把上漲的租金轉嫁給消費者，這樣的結果就是壓縮自己的利潤空間。如今面對門店租金大幅上漲，零售商除了選擇虧本經營之外只能關店，重新選址開張。但如今優質終端資源稀缺，重新選址開張的前景并不被看好。

數年前月租金往往還以千元計，現在動輒就以萬計甚至十萬元計，日益上漲的成本正逐步吞噬店鋪經營的利潤，鬧市店越來越成為賠錢賺吆喝的“形象工程”。

天虹百貨前述副總向記者表示，按照現在商鋪租金現在這個增速，能夠在優質商圈存活下來的企業僅剩下銀行和高端品牌了。因為高端品牌的生意經是面對20%的消費群體，賺取80%的附加值。而一般的品牌卻恰恰相反，高漲的租金對于品牌運營能力要求極高，按照以往的粗放式盈利模式已經無法應對。

不可承受租金之重 部分上市公司向自購物業轉型

“警報”已經拉響，面對節節攀升的租金價格，服裝上市公司的費用壓力不斷加大。面對難以扭轉的租金上漲趨勢，眾多服裝上市公司一方面開始苦練內功，提高單店盈利；另一方面也紛紛開始布局商業地產。

粗放式增長轉向精細化管理

隨著租金不斷吞噬上市公司利潤，此前品牌商一直采用的大規模擴張模式已經難以為繼。以美邦服飾 （002269，收盤價20.92元）為例，在2009年以后曾一度保持著20%~30%的外延擴張速度，然而從去年至今，公司也開始了自身的轉型之路。

國海證券數據顯示，美邦2011年末門店總數為4793家，其中直營店1130家，加盟店3663家。2011年公司門店凈增加1134家，增速為30.99%。

華創證券分析師區志航分析認為，美邦如今需要從數量轉向質量，注重精細化管理，門店規模再保持20%以上的高增長顯然具有不可持續性，因此未來渠道外延擴張可能放緩至5%~10%。

作為美邦的競爭對手和同行，森馬服飾也開始了向精細化的轉型。隨著國際品牌加入了國內服裝行業的競爭，租金價格水漲船高，而國際品牌由于其精細化管理，使之能夠承受租金的上漲。相比之下，國內服裝上市公司仍有極大的改善空間。群益證券分析師劉薈分析認為，國際品牌經過較長時間的歷史沉淀，其門店管理的標準化程度明顯高于中國，目前ZARA等國際品牌的平效已經達到5萬元，而就中國目前的情況看，美邦平均在2萬元，森馬在1.3萬元，仍有相當大的差距。

群益證券指出，森馬服飾2012年工作重點將放在門店精細化管理上，店鋪增速放緩，門店面積增速在15%~20%。森馬服飾在接受 《每日經濟新聞》記者采訪時也表示，今年下半年開始將嚴格控制門店擴張、市場營銷等方面的費用開支，精簡機構人員，同時有效推動加盟商渠道庫存消化。

朗姿股份（002612，收盤價33.83元）一名證券相關工作人員告訴記者，從去年底到今年4月，公司保持著較快的開店速度，門店總數已達20余家。

中國連鎖經營協會會長郭戈平此前接受記者采訪時也表示，“房租成本大幅上漲，已經成為零售企業布設網點最大的門檻，同時其他經營成本也隨之不斷攀升，很多企業還面臨門店的更新改造，零售業的微薄利潤正受到蠶食。”

基于此，業內人士多數均認為，未來零售業的發展將從現在的數量規模擴張向質量效益轉型。

零售企業向自購物業轉型

自2004年以來，大部分服裝企業開始步入擴張軌道，然而從去年開始，不少服裝上市公司的門店租賃合同逐步到期。

“現在房租價格漲得非常瘋狂。”美邦服飾一名代理商向《每日經濟新聞》記者表示，去年開始續租價已經上漲了2倍以上。續租成本高漲，一旦服裝品牌盈利下滑，就面臨關店的危機。

據中國連鎖經營協會推出的 《2011連鎖零售企業主要業態門店基準情況表》顯示，百貨的毛利率為14%。然而，這個數字在前兩年一直為20%左右。商業地產未來5年內仍將處于高速發展期，租金價格將持續上漲。因此，高租金帶來的問題將持續困擾零售企業。“租賃價格水漲船高，許多靠商業物業租賃為主的零售企業利潤受到擠壓，不得不考慮轉型。”一位業內人士向記者表示，選擇加大自持物業比例成為下一階段的戰略重點。

記者從多個上市公司了解到，為了抵御租金上漲帶來的壓力，上市公司紛紛開啟了自購物業戰略的轉型之路。

七匹狼（002029，收盤價25.17元）近期公告稱，公司擬增發非公開股票，募集大約18億元資金，全部用于投資建設“營銷網絡優化項目”。《每日經濟新聞》記者了解到，七匹狼在2007年至2011年間，曾在全國各地購買了29處商鋪。

除了七匹狼之外，美邦也開始購入自有物業。美邦服飾2009年第三季度的財報披露，其凈利潤下降了14%，最重要的原因在于對店鋪的投入。據悉，2009年前8個月，美邦服飾就已購入超過39處商鋪。

由于租金上漲，輕資產向重資產轉型已成為必然。“服裝上市公司之所以走上了持有型物業的道路，主要原因在于本不豐厚的利潤被不斷上漲的租金所吞噬，由此觸發了其打通上下游的想法。”中房信分析師薛建雄認為。

·連線公司

希努爾（002485，收盤價9.51元）

高中檔男裝品牌，2011年12月31日，公司擁有直營店和加盟店592家，其中直營店47家，加盟店545家。希努爾在二、三線城市核心商圈全面開花。2012年希努爾預計開店150家左右，其中直營店占比在70%以上。

2011年，希努爾購買20家店鋪。2011年銷售費用率上升2.04%。現有的直營店以公司自有物業為主，今年直營店計劃不少于100家，也以自有物業為主，其中包括募投旗艦店10家，處于二、三線城市的核心商圈。

希努爾證券部工作人員介紹，“租金上漲對于公司有一定程度的影響。”近年公司渠道擴張速度加快，在很大程度上增加了公司的壓力。

點評：希努爾表示近年公司渠道擴張速度加快租金對業績影響大，6月5日，希努爾將半年業績增速由20%~50%下調至0~20%。

森馬服飾（002563，收盤價23.77元）

大眾休閑服飾品牌。截至2011年底，公司店鋪數量達到7000余家，其中直營店占比7%~8%，約500家；加盟店約6500家。主要布局一、二線城市，同時向三、四線城市渠道下沉。

由于過大的店鋪基數，森馬服飾直營店的數目還是偏少。目前公司已支出募集資金8.45億元購買13處自有物業，大多數位于城市次商圈。

森馬服飾證券部工作人員坦陳，“公司業績的下調受租金上漲的影響較大。”

點評：券商分析師表示，店面數量多，且自有店面少，租金上漲對公司影響業績較大。

百圓褲業（002640，收盤價9.63元）

以褲裝起家的百圓褲業，截至2011年12月31日，門店1696家，其中加盟店1582家，直營店114家。主要布局國內三、四線城市，目前正在向二線城市發展。此前戰略加盟店項目中，百圓褲業承諾購買商鋪返租加盟商。這一項目目前正在進行中，購入的物業并未正式投入使用。

公司部證券工作人員透露，“由于公司主要布局三、四線城市，公司受租金上漲的影響不大。”

點評：根據公司透露，目前百圓褲業在三、四線城市簽訂的租賃合同時間都較長，一方面為保證房源穩定性，另一方面為了防止房東隨意加價，所以在百圓褲業暫時未受到租金上漲較大的沖擊。

不過也有分析師認為，由于百圓褲業屬于新上市公司，而且目前沒有一家自由門店，外延擴張的租金成本要高于其他較早上市的服裝品牌。

探路者（300005，收盤價19.31元）

戶外用品領軍品牌。截至2011年底，探路者店鋪達1041家，其中直營店144家，加盟店897家，公司使用募集資金完成77家店鋪的建設。公司店面都分布在城市的一、二線商圈。在核心城市和一線城市的滲透率分別為52.7%和9.7%，二線城市的覆蓋率和滲透率為51%和2%。

公司證券部工作人員表示，“雖然近年來商業店鋪租金上漲，但由于公司店鋪數量較少，且以店中店為主，采取聯營方式，租金上漲對業績無顯著影響。”

點評：探路者表示，2011年探路者營業利潤同比增長89.93%，銷售費用同比增長27.91%。加盟業務收入占2011年總司總收入的72.68%，直營業務收入只占14.67%。直營店鋪基數較小，高利潤消化了商鋪租金的上漲。

搜于特（002503，收盤價24.32元）

大眾休閑服飾品牌。截至2011年12月31日，公司共有專賣店1521家，比上一年增加355家，其中直營店鋪129家，加盟店鋪1392家，直營店以租賃為主。目前，搜于特自有店鋪僅為10家。作為三、四線服裝品牌，公司也將自身的商鋪選在了三、四線城市核心圈，且暫無進軍一、二線城市的計劃。未來搜于特的店面擴張速度下降，新店鋪擴張以加盟店為主。

公司證券代表在接受采訪時表示，“直營店鋪基數小，受到租金上漲影響較小。”

點評：由于直營店與同類的森馬服飾和美邦服飾相比占比較小，且現有加盟店簽約時間較早，搜于特受近年租金上漲的影響相對較小。

喬治白（002687，收盤價21.19元）

公司專注于職業裝定制。截至2011年12月31日，有直營店48家，加盟店156家。主要布局國內一、二線城市的中高端商圈。此次公司募集資金用以營銷網絡建設項目，將會新建12個營銷中心以及7家直營形象店。在自營店中將會逐漸加大自購物業的比重。

公司證券工作人員表示，“我們都是走中高端銷售渠道，租金上漲肯定會受到一定影響。”

點評：根據公司介紹，喬治白的業務板塊中定制職業裝比重較大，與一般依靠零售終端獲利的品牌不同，所以門店數量的基數較小，主要以體驗店為主。所以在此輪租金上漲中，受到沖擊相對較小。

步森股份（002569，收盤價12.33元）

中高端男裝品牌。截至2011年12月31日，全國店鋪總數達到900多家，其中直營店45家，加盟店超過855家。主要布局三、四線城市，目前正逐步向二線城市進軍。主要布局高端商圈，租金較高。目前正新建26家直營店，其中6家門店為自購物業。

公司證代向記者透露：“受到大環境的影響，服裝零售企業已經開始受到租金上漲的影響，但公司的租賃合同時間較長。”

點評：盡管步森股份自營店都為二、三線城市中高端商鋪，但由于公司始終將直營店的比例控制在門店數量10%以內，整體基數較小，受到的沖擊也較弱。

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