每經編輯｜每經記者 楊羚強 發自上海    

每經記者 楊羚強 發自上海

昨日召開的上海迪士尼度假區進展情況媒體通報會透露，主題樂園、酒店等核心項目建設即將啟動。連日來，中華企業（600675，SH）、上海新梅 （600732，SH）、外高橋（600648，SH）等上海本地地產股因上述消息大幅上漲。

但當地的樓市和土地價格并未隨同股市上漲。曾經在2009年11月迪士尼落戶當日拍出每平方米樓板價14023.92元的川沙新市鎮A08-03地塊（即迪士尼地王），截至目前仍然沒有開盤。

土地價格連續走低

迪士尼板塊個股近期上漲的一個原因是機構紛紛看好，迪士尼樂園順利建成后將增加相關企業的利潤和收益，其中就包括了土地和房屋。

然而，在過去的兩年時間里，迪士尼樂園所在的川沙區域，土地價格不但沒有出現持續上漲，反而有逐漸下滑的勢頭。

中房信提供給 《每日經濟新聞》記者的一組數據顯示，川沙的商業開發用地在2009年11月4日迪士尼落戶的確定消息公布時曾達到最高樓板價16196.58元/平方米。

上述土地數據資料顯示，界龍實業（600836，SH）下屬上海川沙界龍聯合發展有限公司曾在2011年5月份以折合樓板價8980.11元/平方米的價格購買了川沙當地的C02-18地塊。此后，浦東廣旅酒店設備用品有限公司拍得的川沙市鎮C06-05地塊更僅以2123.12元一平方米的樓板價成交。

當地的其他用地價格也是一路下跌。以住宅為例，在川沙新市鎮A08-03地塊之后，只有A03-02一幅住宅地塊在去年成交，成交價格是樓板價每平方米1409.63元。川沙當地的工業園區土地價格也比較低廉。目前樓板價僅每平方米1500元。

房價持續走低

川沙地區土地價格持續下跌的背后，是當地的房價連續走低。中房信數據顯示，迪士尼樂園落地之后，周邊的川沙鼎鑫名流苑曾賣出過2萬元以上的最高單價。但是在4月份，上述樓盤的成交均價已經下滑至16928元/平方米，而且銷售一直乏力。同樣銷售得不好的，還有天和湖濱，售價僅13000多元一平方米。

同策咨詢機構的統計數據顯示，今年一季度，迪士尼周邊的川沙、航頭、周康、惠南四個板塊的成交情況都不佳，這些板塊中，只有航頭板塊的成交均價超過兩萬元。四大板塊一個季度的成交套數加起來只有1139套。

相比于住宅，這些區域的商業用房銷售量和銷售價格更為糟糕。沒有一個板塊一季度的商鋪成交均價超過2萬元/平方米。

21世紀不動產上海銳豐區域經理周高祥說，對川沙等地的購房者來說，“迪士尼”早已是消化了的概念。川沙當地本身已經比較成熟，并不需要依靠迪士尼拉動當地房屋的銷售。

同樣持有這一觀點的，還有當年以天價拍得川沙A08-03地塊的上海象嶼置業有限公司相關人士。后者說，上述高地價項目的銷售，并不依托“迪士尼樂園”，而是依靠當地成熟的市政配套設施。他表示，目前當地的房價接近他們當時拍地的預期。雖然有周邊售價不高帶來的壓力，但是他們并未指望該項目有豐厚的利潤回報。

·相關新聞

主題樂園及配套場地形成并移交迪士尼有望帶動產業轉型

每經記者 蔣佩芳 發自上海

上海迪士尼樂園項目昨日迎來了關鍵性進展。隨著上海迪士尼項目場地形成工程竣工正式移交，開始了一期主題樂園娛樂設備進場、安裝以及配套設施等大規模建設。

上海迪士尼度假區高級副總裁兼項目開發執行官貝皓德（HowardBrown）稱，目前正緊鑼密鼓地準備主題樂園基礎設施的正式開工。

申迪集團副總裁是明芳亦表示，如期完成場地形成是迪士尼項目的關鍵性節點工程，這為后期主題樂園、酒店、零售餐飲等場地的開工奠定堅實的基礎。

或將實現新的產業轉型

據了解，大型場地形成工程是開發全新迪士尼度假區的關鍵性第一步，此舉將確保為今后安裝和運營世界最先進的游樂演藝設施系統打造一個可靠平臺，同時也為開園后將迎來的大量游客創建和維護一個安全的游樂環境。

“半個世紀以前，一個迪士尼項目的進入，曾帶動了奧蘭多整個城市的發展，從一個只有幾千人口的農業小鎮，變成全球人氣最旺的明星級旅游目的地，每100個美國入境旅游者中，有15人專程去奧蘭多的迪士尼世界觀光度假，年接待最高達到2500萬人次，這個數據還不包括更早開業的洛杉磯迪士尼樂園。”迪士尼問題專家、上海旅游景區策劃專家劉云平對此表示，上海迪士尼所在的南匯地區，各種資源條件已遠遠超過當年以種植柑橘為主業的奧蘭多小鎮，南匯應該借迪士尼帶來的人氣，開掘新的消費資源，有效地做好與之相關的輔助項目，實現新的產業轉型。

劉云平稱，上海與迪士尼的前期合作，主要集中在主題公園以及附設餐館、商店、賓館等，對周邊的住宅地產、商業地產特別是已有規劃的國際旅游度假區，也會有不同程度的刺激作用，比如祝橋鎮占地200畝、準備開工的“奧特萊斯”購物中心項目等。值得指出的是國際旅游度假區的開發建設，如果新建項目的市場號召力與產品品質與迪士尼相差太遠，不能有效分離客流，就可能會出現“守著井水沒水喝”的遺憾。

促進旅游配套設施的發展

自去年4月8日正式開工以來，以迪士尼項目為核心的上海國際旅游度假區各項工程建設，均按開園總體目標推進。目前，場地環境治理、場地形成工程相繼竣工，園區內二級市政道路及附屬設施工程亦進展順利，唐黃路、航城路已結構貫通，度假區的中心湖、圍場河建設也在加快推進，湖泊邊緣景觀、湖水處理廠、各公共事業場，周邊各配套道路、公交樞紐、外圍水系等工程的前期工作正在有序進行。

資深旅游業界人士候濤表示，迪士尼在人們的心中是一個標志性的事件或是品牌，對當地旅游，特別是華東地區有著關鍵性的影響，這種影響并非是短期的。對于旅游行業來說，這將是一個很好的契機，通過旅游產品可以帶動相關的配套設施，如對酒店等服務業態都是一個很好的促進。需要說明的是，這并非此前爆發式增長的世博會，由于時間短、集中爆發過快，以至于在世博會之后，上海的酒店等服務業態的發展從快速增長轉變為目前的相對平緩。

“迪士尼會是一個長期存在的主題公園，因此也會長期化、逐步顯現地去拉動當地的經濟。對于行業而言，正向的東西會更多一些。”候濤稱。