每經記者  邵文宇  發自成都

    政策調控加劇，保障房市場提速發展，商品住宅市場從火到冰，不過用了不到半年的時間。從住宅領域退出的資金，在持續高漲的通脹預期下急需新的投資出口，在股市走向不明朗、期貨市場風險難測的情況下，不動產領域的商業地產持續升溫，進駐城市綜合體的投資資金開始明顯增加。有溫州投資客說，他去年10月購買的某綜合體物業，迄今浮盈已達50%，相比住宅市場最火的時候也不遜色。

    “不投資，銀行里的錢依靠利息如何追上通脹？投資不動產，好歹能有實物做支撐。”這一說法是近年來職業投資客與民間投資者的普遍觀點。

    四川大學經濟學教授馮宗容認為，“投資者傾向于購買城市綜合體項目，主要是看重其完善的配套及未來發展。大型綜合體項目是一種安全性資本，目前多數人購買不動產，已經脫離了‘炒高房價，快速投機’的單一目的，更多是選擇長期持有，對沖通脹風險，賺取穩定租金回報。”

外資看好中國持有型物業

    根據仲量聯行近期發布的  《亞太物業摘要》，2011年，亞太地區盡管面臨自然災害和通貨膨脹壓力增大等諸多挑戰，但商業活動依然活躍。2011年，該地區商業地產表現有望繼續領跑全球。

    仲量聯行亞太區研究部總監文麗菁表示：“2011年第一季度，樂觀的商業氛圍和強勁的企業需求支撐了亞太地區商業地產，尤其是辦公樓租賃市場持續火熱，租用率總體有所提升。”在中國的主要城市，跨國公司和國內企業對商業地產的需求大量增加。在強勁需求的推升下，上海、北京等一線城市商業地產租金均較上一季度增長6%~7%。

    “外資機構繼續加大在華商業地產的投資，他們一貫長期看好中國持有型物業的前景。”世邦魏理仕中國區首席運營官金勇在接受媒體采訪時表示。

各路資金涌入商業地產

    受大環境趨勢的影響，成都的商業地產也出現持續活躍的局面，世邦魏理仕發布的《2011年第一季度成都房地產市場報告》中提及，今年一季度，成都房地產市場出現商用物業持續活躍、住宅市場受政策打壓降溫的分化態勢。優質寫字樓受益于企業向西南地區拓展帶來的持續需求，租賃延續活躍。政策對住宅投資的打壓也在一定程度上導致寫字樓熱賣，售價出現大幅上漲。

    受到這波商業地產暖流影響，成都各甲級和頂級項目租金分別環比上漲3.3%和2.2%，私人投資者繼續活躍于散售市場，平均售價環比急劇上漲14%至15108元/平方米，個別項目的售價甚至環比上升超過25%。

    “在通脹預期明顯增加的情況下，民間投資對于商業地產，尤其是大型綜合體的投資熱情空前高漲。”四川省社科院社會科學研究所副所長胡光偉表示，不只是專業投資者，來自民間的資金也開始從住宅市場轉向商業地產。金牛萬達廣場、新世紀環球中心等城市綜合體項目的持續熱銷也對這一現狀寫下生動注腳。

    “品牌開發商爭相轉戰城市綜合體也是源于對這一領域未來發展潛力的普遍看漲，”世邦魏理仕研究部經理金靈認為，由于近年來住宅市場一直處于政策調控的風口浪尖，加之住宅市場經過多種類型資金的輪番炒作已至高點，上漲空間及利潤率較之往年都有明顯下降，尤其是在近些年住宅受到政策嚴厲調控，投資風險加大、投資門檻提高的前提下，越來越多的投資者將資金轉向了其他投資領域。

    世邦魏理仕預計，成都全年商業物業將新增供應65.8萬平方米，在成熟和新興商圈皆有分布，總量比去年稍多。由于大多數新增供應要到年底開業，所以預計優質零售商業市場將在未來的兩個季度內平穩發展。

部分投資收益可能高于住宅

    “如果說以前的限貸只是提高了住宅的投資成本，那現在的限購政策是直接將本土及外來投資者拒之門外。”一位已在成都住宅市場浸淫多年的溫州投資客齊先生在接受記者采訪時表示。政策調控后，商業地產盡管投資回款周期長，卻有回報穩定、抗跌能力強等優勢，因而受到越來越多的投資者關注。

    “遇到口岸優良的大型綜合體項目，投資回報相較于住宅而言猶有過之。”齊先生算了筆賬：2010年10月，他在成都天府新城的新世紀環球中心以9000余元/平方米的價格置下了340平方米物業，“而現在這里的價格已經升至14000元/平方米左右。”以每平方米凈賺4500元來算，短短不過7個月，齊先生依靠大型商業綜合體項目凈賺150余萬元。“300余萬元的投資換回150余萬元的凈利潤，如此高的投資回報率縱使在住宅市場最火的那些年也極為罕見。所以不管在什么樣的市場環境下，總會有投資的機會和盈利的渠道，考驗的還是投資者的眼光和嗅覺。”齊先生不無得意地告訴記者。

    馮宗容認為，投資城市綜合體已成為人們對抗通脹的重要手段，與相同價格的住宅投資相比，綜合體中寫字樓等物業租金回報率一般在5%以上，而住宅的租金回報率往往不到3%，“部分重點區域的住宅即使勉強提升租金，還有可能面臨無人接招的窘境”。據各大地產專業咨詢機構的數據顯示，城市綜合體的租金及售價在未來幾年都可能出現持續上漲。

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