每經記者  楊羚強  發自上海

        樓市小陽春，萬科在高端住宅項目上交出了一份滿意的答卷。

        近日萬科宣布，其上海浦江鎮翡翠別墅45套房源在推出3個多月后，現大部分已賣出，此銷售業績讓業界吃驚。據了解，翡翠別墅之所以熱銷，低密度是一大賣點。萬科給出的數據顯示，翡翠別墅建筑容積率僅為0.39。然而，《每日經濟新聞》記者調查發現，該別墅所在的地塊，出讓合同規定的建筑容積率卻是0.64。

        萬科為何要“騰挪”容積率打造這樣一個純獨棟別墅小區？這背后，是萬科儲地量與銷售量的博弈。

現場：低密度高價別墅熱銷

        萬科4月26日發布的一季度報表曾稱，上海翡翠別墅和深圳金域華府、成都金色海蓉等新項目開盤銷售良好。6月17日，《每日經濟新聞》記者在上海翡翠別墅項目現場了解時，銷售人員告訴記者，由于該批剩余房源已經所剩無幾，目前樣板房已經關閉了，新房源可能要到10月推出。

        據了解，萬科上海翡翠別墅每平方米的成交均價超過35000元，總價達1600萬~2300萬元；而周邊樓盤的別墅產品，售價只有17000元/平方米，總價多在五六百萬元。但是，這些低價位的別墅，銷售業績卻不及萬科。

        易居中國分析師薛建雄把翡翠別墅的熱銷歸功于它的低密度品質——萬科給出的數據顯示，翡翠別墅為純獨棟別墅社區，建筑容積率僅為0.39，這樣的產品絕非周邊的社區可比。

        然而，上海市房地產估價師網站一份《2003年上海1~12月出讓的有償使用地塊一覽》中的《滬房地閔字  （2003）240號土地出讓合同》卻顯示，翡翠別墅所處的浦江鎮127號地塊容積率應該是0.64。

        “土地容積率達到0.64，只能建造帶有聯排、疊加、花園洋房，甚至部分高層的混合型小區。要造純獨棟別墅，容積率必須限制在0.3左右。”五合國際智庫的總經理鄒毅告訴記者。

        對此，萬科的解釋是，該土地出讓合同包含了住宅用地與綜合用地。其中住宅用地容積率是0.4，部分綜合用地容積率為1.5，不涉及住宅容積率縮水等問題。

        上海市閔行區規劃和國土資源局也表示，“0.64的容積率是指整個地塊的，開發商可以自降容積率，但是不能降得太低。要把原先規定是公寓房的項目，全部改為純獨棟別墅小區也是不行的。”

原因：高銷量下土地儲備現尷尬

        萬科打造純獨棟別墅，追求利潤率顯然是最大的考慮之一。

        萬科2008年年報顯示，萬科翡翠別墅的開發商——上海加來房地產開發有限公司實際上是萬科的聯營公司。萬科在這家公司僅僅擁有49%的股份。截至2008年，萬科對這個聯營公司的投資余額僅為約1.16億。

        但截至目前，翡翠別墅整個項目已獲取銷售額4.54億元，其中萬科所占權益達到2.27億元，這僅僅是翡翠別墅第一期的銷售收入。按照浦江鎮127號地塊的出讓合同，整個地塊的建筑面積達到19.5萬平方米，還有17.8萬平方米的項目處于待開發中，未來利潤可觀。

        追求利潤率的做法，在一定程度上反映了萬科儲地量上的尷尬。

        今年1~5月，萬科在北京、上海等城市的銷售面積已經突破了81萬平方米，但由于與其他開發商對樓市前景的判斷不同，萬科在拿地上相當謹慎。目前，萬科在北京、深圳和上海的總共土地儲備只有549萬平方米。

        萬科執行副總裁肖莉之前曾公開表示，萬科錯過了最好的拿地時節。打算在上半年解決拿地任務的萬科，盡管自5月以來砸下42.83億元在六個城市拿了八幅土地，但是沒有一幅是一線城市的開發用地。

        對此，萬科方面的看法是，從分布來看，萬科近期新增的項目都位于二三線城市，但這并不表示萬科不重視一線城市。在獲取項目時，萬科強調提升股東回報的原則，重點看土地價格是否合理、項目風險是否可控，而不會拘泥于某一區域、某一城市。

        事實上，一線城市近期的土地出讓競爭日漸激烈，成交價格遠遠高于起拍價，萬科要想在這些城市低價拿地的難度已經加大。

        值得注意的是，城市土地價格的上漲，絕不僅僅是因為樓市回暖。方方地產咨詢機構總咨詢師胡宗亙說，近年來上海等一線城市的  “地荒”現象已經日益顯著。萬科要在一線城市繼續拿地，代價不低。

對策：重視每一個項目的利潤率

        房地產專家表示，如果萬科始終無法從一線城市低價拿地，而銷售規模卻維持現在這樣的水平，長此以往，萬科固有的土地儲備將繼續減少，萬科必須重視每個項目的利潤率。

        利潤率提高的一個辦法是提價。但是僅靠提價來帶動利潤的上漲終究有限，于是萬科采取了更高明的策略——通過提高項目的附加值來增加項目的利潤率。自2006年以來，萬科所有中高端產品都具有這一特點。萬科挖掘項目價值的能力，在翡翠別墅項目上發揮到了極致。

        翡翠別墅所處的上海浦江鎮，僅僅只是一個白領聚集區，整個區域目前還處于開發初期，工業園區也尚未遷走。目前，該區域的新房銷售均價已經突破15000元一平方米，但這樣的價位在上海只能算普通。

        但萬科偏偏在那里開發了一個房產奢侈品。翡翠別墅除了低容積率、純獨棟的賣點外，還引進了意大利建筑經典、中國傳統的造園技法、意大利景觀元素，然后再貼上萬科的自身品牌，并最終讓上海的頂級房產消費者接受了這個奢侈品。

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求穩VS抄底  萬科和追趕者誰將笑到最后

　　今年上半年，由于對手激進、自身“求穩”，多年來一直領先的萬科，與競爭對手間的距離正在縮小。

        6月5日，中國海外發展有限公司發布的公告顯示，公司1~5月份銷售總額為203億港元；6月7日，萬科公布的銷售數據顯示，今年前5個月累計銷售金額為238.9億元。中海和萬科的銷售規模僅僅只有一個月的差距。連萬科董事總經理郁亮也坦言：“萬科真正的對手是中海。”

        萬科的競爭對手，不只是中海。

        事實上，就在去年萬科拿地越來越謹慎時，以保利地產為代表的地產激進派抓住了時機，大量“抄底”購地，使后者擁有了大量廉價土地資源。

        根據此前統計，保利地產在去年上半年新拓展項目8個，占地面積203萬平方米，規劃建筑面積412萬平方米；下半年又在上海、重慶、成都及南昌新獲5幅地塊。值得注意的是，保利地產所獲得的地塊大部分地理位置優越，具有較高的贏利能力。

        除了保利地產外，去年華潤和中海也曾乘機大量購入低價優質地塊。這些低價用地，將成為他們未來與萬科競爭的重要資源。

        對于對手的追趕，萬科方面向《每日經濟新聞》表示，萬科2009年的工作重點是提升股東回報率，單純追求規模增長并不是萬科的目標，我們希望增長是隨著經營質量提高而自然呈現出來的結果。

        這場土地儲備爭奪的背后，表現出了萬科與其他企業對樓市前景判斷的巨大分歧。2008年，萬科踩準了調整節奏，這一次，誰又會笑到最后呢？



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