每經記者  李麗  發自上海

　　《每日經濟新聞》聯合易居中國旗下的克爾瑞（中國）研究中心，近日完成了《中國土地市場白皮書》，分為2008年回顧、2009年展望兩個部分。《中國土地市場白皮書》指出，土地市場在一片寂寥中走向2009年，由于2008年眾多城市未能如期完成土地供應計劃，而進入2009年后，4萬億投資項目將陸續上馬，白皮書認為，2009年土地供應總量有望整體放大。同時，由于2008年土地市場的低迷，促使各地政府紛紛出手，試圖通過控制供應總量、改變付款方式、降低出讓難度等多種措施，緩解開發商資金壓力，促進土地成交，從2008年底土地市場表現來看已經取得了一定成效。

第一部分  2008年回顧

總體：30城市土地流標率13%

        2008年全國土地市場也迎來寒冬，2007年瘋狂競價的火爆場面不再，七成以上土地以底價成交，流標、退地風潮更是席卷全國。

        在克爾瑞中國研究中心所監控的30個大中城市中，2008年有248幅經營性土地流標，流標率達到13%，其中上半年經營性土地流標率為8.6%，下半年流標率則上升至17.4%。

        2008年，北京、上海、深圳、沈陽等城市均采用了降低底價、提高地塊容積率和建筑面積等方式，直接、間接地降低地塊的總價或單價，部分地塊已經回落至06年的價格水平，從而有效促進了地塊的順利成交。

供應：土地供應節奏相對穩定

        在2008年全國的土地供應量中，市場份額最大的不是住宅用地，而是工業用地。從土地幅數看，工業用地供應比重達到51%；其次是綜合用地，供應比重達到20%；住宅、商業類地塊供應比重分別達到15%和10%，而辦公地塊甚少，供應比重只有1%左右。

        克爾瑞中國研究中心的數據顯示，2008年，全國30個重點城市土地供應面積2.4億平方米，其中經營性用地供應面積為1.9億平方米。從全年供求走勢來看，土地供應相對平穩，下半年較為集中，年末達到全年供應峰值。從各城市具體表現來看，近七成城市下半年土地供應面積達到全年供應的50%以上。

        從各典型城市表現來看，2008年末均出現了不同程度的供應放量。北京和上海2008年供應量相對較大，分別為980萬平方米和1610萬平方米，四季度供應量，均達到全年供應總量的三成以上，為年度次峰值；廣州、深圳和南京均于四季度出現供應峰值，其中深圳和南京整體供應量相對較低，僅為300萬~400萬平方米。

        重慶和武漢則在三季度達到供應高峰，年度供應總量為400萬平方米左右；天津、杭州、成都等城市的供應節奏相對均衡，其中天津和成都供應量分別達到3638萬和1824萬平方米，在各城市中處于最高水平。

成交：土地市場整體低迷

        克爾瑞中國研究中心的數據顯示，2008年，全國30個重點城市土地成交面積1.9億平方米，供求比1：0.77，其中經營性用地成交面積為1億平方米，供求比1：0.55。

        從全年走勢來看，大部分月份表現低迷，成交量在1.2億平方米上下波動，除1月外成交量持續低于供應量，11月供求缺口達到全年最大，12月受年末供應放量和政府救市影響，成交量大幅回升，達到年度次峰值。

        從典型城市成交情況來看，差異較為明顯。克爾瑞中國研究中心的數據顯示，北京、上海、天津和成都的成交面積均超過1000萬平方米，其中北京和上海于一季度和四季度出現成交高峰，而天津和成都各季度成交走勢相對平穩。

成交價：74%的土地底價成交

        2008年初，還在上演多個開發商爭奪土地，溢價率不斷攀升的情況，高地價高溢價地塊仍有出現，隨著市場的進一步回落，到了下半年，多數土地底價成交，流標退地事件時有發生，土地市場也愈加冷清。

        從整年來看，克爾瑞中國研究中心的數據顯示，2008年全國經營性用地中，有74%的土地底價成交，15.7%的土地溢價率不超過10%；僅有4.3%的土地溢價率超過50%，而其中超過90%的土地成交于上半年；還出現了0.5%的土地低于底價成交的狀況，80%的負溢價地塊出現在下半年。

        從各城市經營性用地的溢價率情況來看，多數城市的土地都以底價或者小幅溢價成交。深圳、天津、南京、杭州等城市，底價或接近底價成交的比重均達到90%以上。

        但就2008年全年而言，在上半年還是偶爾會出現土地高溢價的情況。克爾瑞中國研究中心表示，隨著市場的進一步下調，下半年土地市場愈發冷清，高溢價土地蹤跡難覓。

2008年土地市場關鍵詞

【流標】典型一線城市流標20%以上

　　　　開發商2007年的瘋狂拿地行為，在2008年出現了戲劇性的大轉折。

        克爾瑞中國研究中心2008年監控的30個大中城市的數據顯示，這些城市中的經營性土地有248幅流標或未成交，流標率達到13%。其中，上半年經營性土地流標率為8.6%，而下半年流標率上升至17.4%，流標現象明顯加劇。此外，退地風潮也在全國蔓延。

        從典型城市的土地流標情況看，北京、上海和廣州，都表現出流標愈演愈烈的現象，流標率達到20%以上，且下半年土地流標情況普遍比上半年明顯加劇，深圳下半年的經營性土地流標率雖然有所降低，但與土地供應規模的縮減有較大關系。

        作為具有“風向標”意義的一線城市，其流標現象也對其他城市產生影響。

【退地】退地風波頻頻上演

　　克爾瑞中國研究中心分析認為，2007年整體樓市形勢大好，開發商爭相拿地，“地王”頻頻出現，但隨著多項宏觀調控政策的出臺，市場出現陣陣寒流，2008年全國樓市普遍陷入低迷，開發商信心下挫，加上巨大的資金壓力，2007年的寵兒成為2008年的棄兒，自然也不足為奇了。

        對于不少在2007年高價拿地的中小房地產開發企業來說，退地成為他們無奈的選擇。年初由融信開啟2008年退地風潮，融信地產不惜損失7000萬元土地保證金，退還福州白馬路地塊，此后，多家中小企業紛紛損失重金，退地減負。

        克爾瑞中國研究中心在《中國土地白皮書》中指出，相比“割肉”之痛的退地企業，也有企業優雅轉身。如：蘇寧在其南京東路163地塊退地事件中可謂是毫發無損。該地塊下方正是上海軌道交通10號線南京東路站站點，其建成時間影響到土地交付，蘇寧借機與政府協商，及時解除合同，44億元的土地出讓金得以全額退還，避免了數額不小的違約損失。

        此外，面對2007年“搶”來的高價地王，還有企業則采取  “先退再進”策略，終成最大贏家，志成企業便是這樣的范例。2008年6月，志成先損失3000萬元保證金，將2007年9月以11.04億元高價競得的普陀長風生態商務區的4C東南地塊退回。2008年10月，再將該地塊以7.64億元重新購入，一退一進之間，節省資金達近三分之一，使其成為近期退地事件中的一大贏家。

【2008年地王】20億~30億地王占半壁江山

　　2008年地王成交總價水平相比2007年出現明顯下降。克爾瑞中國研究中心數據顯示，2008年  “地王”總價區域主要集中于20億~50億元，其中20億~30億元的“地王”占了半壁江山，僅有1幅地塊成交總價達到50億元以上。

        而2007年  “地王”總價普遍較高，6成地塊總價超過50億元，排行第一的長沙開福區新河三角洲  “地王”，成交總價更是達到92億元。

        克爾瑞中國研究中心分析認為，受宏觀調控的影響，全國樓市在2007年末開始進入調整期，2008年全國房地產市場成交大幅下跌，開發商資金壓力加大，土地市場也陷入低迷，出現大量的土地流標或退地等現象。在這種情況下，土地價格的下降和競爭程度的減弱，讓部分企業看到了低價拿地、借機拓展的機會，從而出現了一些表現相對突出的地塊，成為今年土地市場上的關注重點，但與2007年相比，2008地王顯然成色不足。

        隨著市場走向觀望，土地市場日益低迷，開發商的資金鏈又受到了嚴峻的考驗，昔日地王風光不再。在廣州市房地產業協會召開的一次市場形勢分析會上，透露了廣州有5幅高價地塊至今未繳清土地出讓金。

第二部分  2009年展望

供應量：商業用地比重或將提升

　　　　2008年眾多城市未能如期完成土地供應計劃，而進入2009年后4萬億投資項目將陸續上馬，各級政府既要保證這批投資計劃項目用地，又要保證自身城市房地產市場的發展，將加大2009年土地供應力度。結合部分城市已經出臺的2009年土地供應計劃來看，克爾瑞中國研究中心分析認為，2009年土地實際供應總量有望整體放大。

總量增長趨勢顯露

        結合各城市目前已經出臺的2009年住房建設計劃、或2009年土地供應計劃來看，2009年度住宅用房供應總量，同比去年均有不同程度的增加，且個別城市增加幅度較大，如天津和濟南。

        由此，克爾瑞中國研究中心預判，2009年土地供應總量有整體走高的趨勢，但不排除個別城市由于自身城市發展戰略的需要，適當減少本年度住宅用地供應總量的可能。

        據國土資源部測算，在國家新增4萬億投資中，大概有3.2萬億需要新增建設用地。按照每億元投資需要44畝地的標準來測算，最近兩年擴內需需要的土地是120萬畝。因此我們預計，在經歷了2008年普遍出現的“計劃未完成”后，2009年土地實際供應總量將在4萬億投資項目推動下出現增長。

供應向政策性住房傾斜

        2008年國家多次強調要保證保障住房建設，從10月22日出臺的“十項保障民生舉措”，到4萬億元的刺激經濟計劃，保障性住房都被提到了一個非常重要的位置。地方政府依據國家的要求也各自出臺了相關地方政策，以保證當地保障性住房得到落實。

        克爾瑞中國研究中心分析認為，保障性住房將在2009年的土地供應計劃上有所體現，提高政策性住房用地的供應比重，以保證增加廉租住房房源，解決低收入家庭的住房困難問題。因此加大政策性住房用地供應比重將是2009年各城市土地供應的一個普遍特征。

商辦用地比重或將加大

        在當前土地市場成交比較低迷的情況下，各級政府為了保證土地成交，有可能調整經營性用地的供應結構，適當增加商業、辦公用地的比重。且在當前市場狀況下，相比住宅用地，商辦地塊的性價比相對較高，有資金實力的開發商則可借此逢低吸納。

        事實上，從2008年下半年開始，在經營性用地供求上，已經呈現向商辦用地轉移的趨勢，2009年商辦用地或將繼續成為供求熱點。

        但是，當前商辦市場存在較大的危機。克爾瑞中國研究中心分析認為，這主要是由2個方面的原因引起的，一方面是整體經濟調整，外資投資撤離市場；另一方面是國內制造業、中小企業受到金融危機的沖擊，紛紛撤離甚至倒閉，造成商辦物業租金紛紛下滑，空置率明顯上升。

成交量：政府救市效果顯現

　　　　2008年末，各地政府為促進土地成交，除了陸續出臺各類救市政策外，在具體地塊的出讓過程中，也采取了豐富多樣的措施。

        這些措施主要從減輕開發商資金壓力、降低土地開發難度、增加地塊利潤空間等入手，增加土地吸引力。從年底土地市場成交狀況來看，取得了一定成效，2008年12月的土地成交總量已經接近于年初市場轉冷前的成交水平。

        進入到2009年，在經濟環境尚未好轉前，開發商仍有可能對土地市場繼續保持觀望態度，為促成土地成交，各地政府極有可能推出更多的應對措施或者效仿其他城市的有效策略，因此土地市場的整體成交量有望得到進一步的改善。

        克爾瑞中國研究中心通過對全國39個大中城市房地產企業的調查發現，在一線城市有拿地意愿的受訪者，比例要高于在二、三線城市有拿地意愿的受訪者比例。同樣，在市場低迷的情況下，由于一線城市是全國經濟中心，需求也較為旺盛，多數企業更好看好一線城市，認為企業2009年在一線城市有投資機會。

        總體來看，企業傾向于在近郊、中心城區獲取土地，近郊土地交通便利，未來前景較好，成為企業較為關注的區位，而中心城市土地稀缺，同樣是企業樂于投資的區域。

        克爾瑞中國研究中心通過對全國39個大中城市房地產企業的調查發現，有52.4%的受訪者，對近郊土地較為感興趣。對于二三線城市，有54.3%的企業更愿意在政府較為支持、規劃明確的近郊拿地；而在一線城市中，受訪者除了對近郊土地感興趣外，對中心城區的土地同樣表現出較濃厚的興趣。

2009年全國土地市場區域需求預測

地價或回到2006年水平

　　　　結合2008年流標土地來看，地塊總價或單價過高是造成地塊流標的主要因素。在這種情況下，地方政府如北京、上海、深圳、沈陽等城市，均采用了降低底價、提高地塊容積率和建筑面積等方式，直接、間接地降低地塊的總價或單價，部分地塊起始價下調幅度達到30%以上，有的地塊則回落至2006年的價格水平，從而有效促進了地塊的順利成交。

        克爾瑞認為，在2008年土地價格回歸理性的基礎上，由于根據國家2009年土地供應計劃，普通住宅、限價房、廉租房、經濟適用房等各類保障性住房用地的供應將進一步增加，將會進一步拉低市場對于房價和地價的預期，加之為確保2009年土地供應計劃的完成，將促使政府放平心態，繼續對土地合理定價。

        克爾瑞還指出，從2009年實際情況也可以看出，近期上海、福州、天津等城市都出現了低價推地的現象。以上海23號公告為例，青浦徐涇鎮3號地塊起拍樓板價，僅相當于其所處區域一年多前地塊成交價格的一半左右；閘北區327街坊市北5號地塊規劃為商業、辦公、賓館，地塊起始樓板價為4625元/平方米，與2007年9月成交的327街坊30丘地塊相比下跌達三成；松江新城辰花路15號B地塊，2692元/平方米的起價，僅相當于目前在售樓盤價格的3成左右。

        福州白馬路地塊的降價也相當明顯。福州國土局第五次出讓白馬南路東側地塊，此次起始樓板價僅為初次出讓價格的37.70%，地塊價格縮水三分之二。

        克爾瑞認為，在土地市場未全面回暖的情況下，政府為了保證土地的順利成交，主動修改地塊價格。在此次降價后，從福州國土局公布的消息可知，已有多家開發商遞交了申請。可見只要價格回到理性合理的位置，開發商拿地的熱情依舊。

        克爾瑞進一步指出，隨著政府從追逐土地的高額收益逐步轉向尋求市場的穩定，以及土地供應力度的繼續加大，為提高成交率，預計2009年政府對土地定價將保持理性，起始價格有望繼續低開，從而也有助于增強對開發商的吸引力，提高土地市場活躍度。

媒體轉載、摘編本報所刊作品時，請注明來源于《每日經濟新聞》及作者姓名。

每經訂報電話

 北京：010-65072776  上海：021-61213899  深圳：0755-33203568  成都：028-86516389  028-86740011